"สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" ควรทำความเข้าใจ และต้องรู้เรื่องใดบ้าง?

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย

บ้านเป็นที่สิ่งที่จำเป็นมากสำหรับชีวิต การที่ต้องหาเงินเพื่อมาสร้างบ้าน ไม่ว่าจะด้วยเงินที่มีเก็บอยู่ หรือเงินมรดก ก็เป็นเรื่องที่ต้องรีบทำก่อนเพราะราคาที่ดินเป็นอะไรที่ขึ้นเร็วมากๆ ขึ้นกันทุกปี จึงเป็นเรื่องที่อาจจะไกลเกินเอื้อมของหลายคน ซึ่งการซื้อบ้านจัดสรรจึงกลายเป็นเรื่องที่ง่ายกว่ามาก "สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย" จึงเป็นทางเลือกที่สะดวกที่สุด

หลายคนคงมีฝันที่จะมีบ้านเป็นของตัวเอง แต่การซื้อบ้านด้วยเงินสดเป็นเรื่องยาก เพราะบ้านเป็นสินทรัพย์ที่มีราคาสูง การออมเงินเพื่อซื้อบ้านอาจต้องใช้เวลานาน หลายคนจึงหันมาใช้สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเพื่อให้สามารถมีบ้านเป็นของตัวเองได้เร็วขึ้น อย่างไรก็ตาม สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถือเป็นสินเชื่อที่มีเงินต้นก้อนใหญ่เมื่อเทียบกับสินเชื่อรายย่อยอื่น ๆ อีกทั้งยังมีระยะเวลาในการผ่อนชำระนาน ดังนั้น ควรพิจารณาถึงความเหมาะสมของบ้านที่ต้องการและภาระหนี้สินที่จะตามมาก่อนตัดสินใจ

ลองใช้ Check-list ที่จะทำให้การขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นเรื่องง่ายและได้ประโยชน์

สิ่งที่ควรคำนึงถึงก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน นอกจากเรื่องจำนวนสมาชิกในบ้าน ทำเลที่ตั้ง ความสะดวกในการเดินทาง ราคา และความน่าเชื่อถือของโครงการแล้ว ยังจะต้องพิจารณาเรื่อง กำลังซื้อ ซึ่งในกรณีที่ต้องขอสินเชื่อก็คือความสามารถในการผ่อนชำระหนี้ของเรา เพราะการซื้อบ้านที่ถูกใจแต่เกินกำลังอาจทำให้เกิดปัญหาทางการเงินได้

โดยเราสามารถพิจารณาได้จากข้อมูล ตามนี้

เงินคงเหลือในแต่ละเดือนหลังหักค่าใช้จ่ายจำเป็นและหนี้สินอื่น ๆ ทั้งนี้
ภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระต่อเดือนทุกประเภทรวมกันแล้วไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้แต่ละเดือน
เงินออมที่มีอยู่เพื่อนำมาจ่ายเป็นเงินดาวน์บ้านก่อนเริ่มผ่อนวงเงินที่จะได้รับ และอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่าย
จำนวนงวด และจำนวนเงินที่ผ่อนในแต่ละงวด

วงเงินสินเชื่อ

สถาบันการเงินมักให้วงเงินสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยต่ำกว่าราคาบ้านที่จะซื้อ เนื่องจากการให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินไป ถือเป็นความเสี่ยงทั้งต่อสถาบันการเงินและตัวลูกหนี้เอง เพราะหากลูกหนี้ผ่อนชำระไม่ไหว มีการค้างชำระนาน ๆ ก็อาจถูกฟ้องร้องดำเนินคดี ถูกยึดบ้าน สถาบันการเงินเองก็ขาดรายได้และมีต้นทุนที่ต้องบริหารหนี้เสีย หรือแม้จะนำบ้านขายทอดตลาดก็อาจจะได้ราคาไม่คุ้มหนี้ ซึ่งลูกหนี้ก็จะยังคงเป็นหนี้ต่อไปอีก ส่วนของสถาบันการเงินก็จะได้เงินคืนไม่คุ้มกับสินเชื่อที่ปล่อยไป ดังนั้น เพื่อลดความเสี่ยงดังกล่าว สถาบันการเงินมักจะกำหนดวงเงินให้สินเชื่อต่ำกว่ามูลค่าหลักประกัน (loan-to-value ratio หรือ LTV) กล่าวคือ จะให้มูลค่าสินเชื่อต่ำกว่าราคาประเมินหลักประกัน โดยเงินส่วนที่ขาดนั้นผู้ขอสินเชื่อต้องหามาสมทบเอง โดยส่วนใหญ่อยู่ที่ประมาณ 70 - 95% ของมูลค่าหลักประกัน

ผู้ที่สนใจจะขอสินเชื่อจึงควรออมเงินให้ได้ส่วนหนึ่งก่อน และอย่าลืมว่าการมีบ้านเป็นของตนเองยังอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ อีกด้วย เช่น ค่าตกแต่งบ้าน ค่าซ่อมแซมและปรับปรุงบ้าน ค่าส่วนกลาง (หากอาศัยอยู่ในหมู่บ้านหรือคอนโดมิเนียม)

การคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไป โดยมักใช้ อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงแบบลอยตัว (Floating Rate) เช่น MLR (Minimum Loan Rate) หรือ MRR (Minimum Retail Rate) โดยสถาบันการเงินสามารถกำหนด ว่าจะคิดดอกเบี้ยในอัตราที่มากหรือน้อยกว่าอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงนี้ก็ได้ ขึ้นอยู่กับความเสี่ยงของผู้ขอสินเชื่อ นโยบายสินเชื่อ และต้นทุนของสถาบันการเงินนั้น

นอกจากนี้ ในการขอสินเชื่อยังมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ผู้ขอสินเชื่ออาจต้องเป็นผู้รับภาระหรืออาจเกิดขึ้นได้ ซึ่งแตกต่างกันไปตามข้อกำหนดของสถาบันการเงิน
แต่ละแห่ง เช่น

ค่าจดจำนองหลักประกัน
ค่าสำรวจและประเมินราคาหลักประกัน
ค่าธรรมเนียมการชำระคืนเงินต้นทั้งหมดก่อนกำหนด
อัตราดอกเบี้ยผิดนัดชำระหนี้

ดังนั้น ก่อนขอสินเชื่อเราควรศึกษาทำความเข้าใจวิธีการคิดดอกเบี้ยและค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างละเอียด รวมถึงเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายทั้งหมดที่จะเกิดขึ้น เพื่อใช้ช่วยประกอบการตัดสินใจเลือกสินเชื่อที่มีข้อเสนอที่ดีและเหมาะสมกับความต้องการมากที่สุด

การประกันภัย

ในปัจจุบันมีความต้องการใช้การประกันภัยเป็นเครื่องมือในการลดความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้น ทั้งในส่วนของธนาคารพาณิชย์ในฐานะเจ้าหนี้ และประชาชนในฐานะลูกหนี้ที่กู้ยืมเงิน โดยเฉพาะอย่างยิ่งลูกหนี้ที่กู้ยืมเงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยซึ่งมีระยะเวลาการผ่อนชำระค่อนข้างยาว (10 ปีขึ้นไป) ที่มีความเสี่ยงที่จะไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้ และนำไปสู่การยึดคืนหลักประกัน โดยเหตุที่ไม่สามารถชำระคืนเงินกู้ได้จนทำให้ต้องสูญเสียที่อยู่อาศัย เช่น ผู้กู้เสียชีวิตและสมาชิกในครอบครัวที่เหลืออยู่มีรายได้ไม่พอที่จะผ่อนชำระต่อได้ หรือกรณีที่อยู่อาศัยที่เป็นหลักประกันเกิดอัคคีภัยทำให้ผู้กู้มีภาระทางการเงินเพิ่มขึ้น ซึ่งการประกันชีวิตและประกันวินาศภัยจะเข้ามาช่วยบรรเทาภาระของผู้กู้ได้

อย่างไรก็ตาม ลูกหนี้มีสิทธิเลือกทำประกันกับบริษัทใดก็ได้ หรือทำผ่านนายหน้าประกันใดก็ได้ตามความสมัครใจ ซึ่งธนาคารพาณิชย์จะไม่สามารถบังคับให้ลูกหนี้ทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นการเฉพาะเจาะจง หรือกำหนดให้การทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นเงื่อนไขในการพิจารณาให้สินเชื่อ

ทั้งนี้ สามารถอ่านรายละเอียดเพิ่มเติมได้ที่ประกาศธนาคารแห่งประเทศไทย เรื่องการอนุญาตให้ธนาคารพาณิชย์ประกอบธุรกิจประกันภัย

การรีไฟแนนซ์

การรีไฟแนนซ์

เนื่องจากสินเชื่อบ้านเป็นสินเชื่อก้อนใหญ่และใช้ระยะเวลาในการผ่อนชำระนาน ซึ่งผู้ให้สินเชื่อมักเสนอดอกเบี้ยต่ำในช่วงปีแรก ๆ การไปเริ่มกู้กับธนาคารแห่งใหม่เมื่อหมดช่วงเวลาที่ได้ดอกเบี้ยต่ำแล้วมักจะได้ดอกเบี้ยที่ถูกลง จึงมีการนำเสนอให้ผู้ขอสินเชื่อรีไฟแนนซ์ หรือไถ่ถอนหนี้จากผู้ให้สินเชื่อเดิมเพื่อมาขอกู้จากผู้ให้สินเชื่ออีกแห่งที่เสนอจะลดอัตราดอกเบี้ยหรือมีข้อเสนออื่น ๆ มาจูงใจ อย่างไรก็ตาม เราควรพิจารณาให้ดีก่อนว่าการรีไฟแนนซ์ช่วยให้เราลดค่าใช้จ่ายได้จริงหรือไม่

ผู้ให้บริการ

ผู้ให้บริการภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. คือ ธนาคารพาณิชย์

ผู้ให้บริการที่ไม่อยู่ภายใต้การกำกับดูแลของ ธปท. สถาบันการเงินเฉพาะกิจและสหกรณ์

ศูนย์คุ้มครองผู้ใช้บริการทางการเงิน