สัญญาเช่าคอนโด : สิทธิและกฎเกณฑ์ที่คนอยู่คอนโดจำเป็นต้องรู้ไว้

บทความนี้ขอแนะนำเกี่ยวกับการพิจารณาสัญญาเช่าอย่างเบื้องต้น ว่าสัญญาเช่ามีหลักสำคัญที่ผู้เช่าทุกคนต้องใช้เวลาตรวจสอบอย่างคร่าวๆในประเด็นใดบ้าง

1. ในสัญญาเช่าอาจจะเรียกฝ่ายผู้ให้เช่าว่า “lessee” หรือ “tenant” หรือ “renter” ไม่ว่าคำไหน ความหมายก็คือ ผู้เช่า ส่วนผู้ให้เช่า คำที่ใช้ก็อาจจะเป็น “lessor”หรือ “landlord” สถานที่ให้เช่า ส่วนใหญ่ใช้คำว่า “premises” หรือบางครั้งจะเรียกว่า “leased premises”

2. ระยะเวลา สัญญาเช่าทั่วๆไป โดยส่วนใหญ่จะมีระยะเวลาเป็นปี อาจจะ 1 ปี หรือ 2 ปี แต่ผู้ให้เช่าบางรายอาจจะกำหนดระยะเวลาเช่าน้อยกว่านั้นก็ได้ เช่น 6 เดือนหรือ เดือนต่อเดือน กรณีเช่าเดือนต่อเดือนจะมีประโยชน์สำหรับผู้ที่ต้องการที่อยู่ในช่วงสั้น หรือผู้ที่ต้องย้ายที่อยู่บ่อยๆ

3. จำนวนของผู้ที่จะพักอาศัยในสถานที่เช่า สัญญาเช่าอาจจะกำหนดจำนวนผู้ที่จะอาศัยได้ เช่นไม่เกิน 2 หรือ 3 คน เป็นต้น

4. วัตถุประสงค์ของการอยู่อาศัย สัญญาเช่าอาจจะระบุว่าให้ผู้เช่าใช้สถานที่เช่าเพื่ออยู่อาศัยได้เพียงอย่างเดียวเท่านั้น และไม่อนุญาตให้ผู้เช่าใช้สถานที่เช่าเป็นสถานประกอบธุรกิจ

5. สัตว์เลี้ยง สัญญาเช่าอาจจะห้ามไม่ให้มีสัตว์เลี้ยง หรือหากอนุญาตอาจจะกำหนดประเภทของสัตว์เลี้ยง เช่นอนุญาตให้เลี้ยงแมวได้ แต่ไม่อนุญาตให้เลี้ยงสุนัข หรืออาจจะกำหนดจำนวน หรือขนาด หรือพันธุ์ของสัตว์เลี้ยงไว้ด้วย

6. ระยะเวลาการบอกกล่าวการสิ้นสุดสัญญาเช่า ตรวจดูว่าสัญญาเช่ากำหนดให้บอกกล่าวผู้เช่าล่วงหน้านานเท่าไร ในกรณีที่จะเลิกเช่าสถานที่นั้น และหากบอกกล่าวล่วงหน้าน้อยกว่าระยะเวลาที่กำหนดๆไว้ได้หรือไม่ หรือหากบอกกล่าวไม่ทันจะถือว่าการเช่านั้นได้ขยายออกไปอีกหนึ่งระยะเวลาการเช่าโดยอัตโนมัติหรือเปล่า

7. ตรวจดูระยะเวลาย้ายออก เช่นเมื่อสัญญาเช่าสิ้นสุดถึงกำหนดที่ต้องย้ายออก และหากว่าผู้เช่ายังไม่ย้ายออก หรือยังขนย้ายไม่เสร็จเรียบร้อย จะเป็นอย่างไร มีค่าปรับเกิดขึ้นหรือไม่

8. กำหนดการจ่ายค่าเช่า ดูว่าสัญญากำหนดให้จ่ายค่าเช่า ทุกวันที่เท่าไร หรือภายในวันที่เท่าไร หากจ่ายช้ามีค่าปรับเกิดขึ้นทันทีหรือไม่

9. เงินมัดจำ ตรวจดูข้อสัญญาที่เกี่ยวกับเงินมัดจำ ว่าเป็นจำนวนเท่าไร หลักการจ่ายคืนเงินมัดจำเป็นอย่างไร

10. การเช่าช่วง ตรวจดูว่าสัญญาเช่าอนุญาตให้ผู้เช่านำสถานที่เช่าออกให้เช่าช่วงได้หรือไม่ บางสัญญาจะอนุญาตให้ทำได้ โดยต้องได้รับอนุมัติการให้เช่าช่วงจากผู้ให้เช่าก่อน หรือผู้ให้เช่าอาจจะกำหนดสิทธิของตนเองว่าจะต้องเป็นผู้อนุมัติผู้มาเช่าช่วงอีกด้วย

11. หน้าที่จ่ายค่าน้ำ ค่าแก๊ส และ ค่าไฟ เป็นของผู้เช่า หรือผู้ให้เช่า

12. หน้าที่ดูแลรักษา บำรุงสถานที่เช่าเป็นของฝ่ายไหน ผู้ให้เช่า ต้องบำรุงรักษาซ่อมแซมสิ่งที่ชำรุดในกรณีใดบ้าง

13. ดูว่าในสัญญามีข้อกำหนดที่อนุญาตให้ผู้เช่ายึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้เลยหรือเปล่า ในกรณีผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า หรือในกรณีที่ผู้เช่าทำความเสียหายให้แก่สถานที่เช่า

สิทธินี้ในภาษาอังกฤษเรียกว่า “lien” เป็นสิทธิที่อนุญาตให้ผู้ให้เช่าสามารถเข้ายึดทรัพย์สินของผู้เช่าได้เลย โดยไม่ต้องพิสูจน์ว่าผู้เช่าผิดสัญญาไม่ชำระค่าเช่า หรือไม่ต้องรอพิสูจน์ว่าผู้ให้เช่าเสียหายแต่อย่าใด และผู้เช่าไม่ต้องดำเนินกระบวนการฟ้องขับไล่ (กระบวนการฟ้องขับไล่ต้องเริ่มจากการส่งหนังสือทวงถาม หรือหนังสือบอกกล่าวก่อน ซึ่งต้องกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่าปฏิบัติตามที่ขอ ซึ่งจะต้องใช้เวลาอยู่พอสมควร) ถึงแม้ว่าหากโต้แย้ง ต่อสู้เป็นความกันขึ้นมาถึงโรงถึงศาล ศาลส่วนใหญ่ไม่ค่อยเห็นด้วยกับสิทธิ lien ของผู้ให้เช่า แต่เพื่อป้องกันไว้ก่อน ควรจะตรวจดูข้อความในสัญญาเช่าก่อนที่จะตกลงกัน

14. หลังจากผู้เช่า และผู้ให้เช่าตกลงปลงใจจะทำสัญญาเช่ากันแล้ว ควรจะมีการสำรวจตรวจสอบสถานที่เช่าอย่างละเอียดกันก่อน ว่ามีสภาพอย่างไร มีสิ่งใดเสียหาย มีรอยแตก รอยแยกตรงไหนบ้าง และมีสิ่งใดที่ควรซ่อมแซมให้อยู่ในสภาพดีก่อนจะย้ายเข้า หากเป็นไปได้ควรจะจดรายการของสิ่งของที่เสียหาย หรืออยู่ในสภาพไม่สมบูรณ์เอาไว้
ทำสำเนาไว้ฝ่ายละหนึ่งชุด หรือแนบกับสัญญาเช่าไว้เลย เพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐานไว้ใช้สำรวจสถานที่เช่าตอนที่สัญญาเช่าสิ้นสุดลง ส่งมอบคืนสถานที่เช่า หรือตอนจะย้ายออก
 

หากตรวจสอบได้ครบถ้วน และมั่นใจแล้ว ก็ลงนามในสัญญาเช่าได้เลย สิ่งที่ต้องจำใส่ใจ คือไม่ควรยึดถือคำพูดของผู้ให้เช่า ข้อตกลงทุกอย่างควรจะเป็นลายลักษณ์อักษรเช่นหากสัญญาเช่ามีข้อความไม่อนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยง แต่ผู้ให้เช่าตกลงปากเปล่าว่าอนุญาตให้มีสัตว์เลี้ยงได้ ก็ควรจะมีการแก้ไขสัญญาให้เป็นไปตามนั้น ไม่ว่าขีดฆ่าข้อความนั้นออกไป แล้วให้ผู้ให้เช่า และผู้เช่าลงลายมือชื่อกำกับตรงส่วนที่ขีดฆ่านั้น หรือ จะทำแก้ไขโดยการพิมพ์สัญญาใหม่เลยก็ดี