7 ขั้นตอนการโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน และค่าธรรมเนียมโอน 2568 คำนวณภาษียังไง มีค่าอะไรบ้าง?

ค่าโอนที่ดิน 2568 ค่าธรรมเนียมโอน ขั้นตอนการโอน ณ สำนักงานที่ดิน

การโอนที่ดิน ณ สำนักงานที่ดิน หลายคนอาจจะยังทราบข้อมูล ค่าใช้จ่ายการโอนที่ดิน บ้าน คอนโด อาคาาร โรงงาน หรืออสังหาริทรัพย์อื่นๆ ทุกประเภทต้องเสียค่าใช้จ่ายหลายส่วนด้วยกัน ซึ่งมีรายละเอียดค่อนข้างเยอะ วันนี้ไทยโฮมทาวน์ได้รวบรวมข้อมูลต่าง ๆ ทั้งเอกสารที่ต้องใช้ ค่าใช้จ่ายในการโอนแต่ละกรณี รวมถึงขั้นตอนการโอน และวิธีการโอนที่ดิน ต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง มีค่าใช้จ่าย และค่าภาษีส่วนไหนอย่างไร เพื่อเป็นแนวทางให้ทุกคนเตรียมตัวก่อนไปทำเรื่องโอนที่ดิน

ค่าโอน ค่าธรรมเนียม ค่าจดจำนอง ภาษีที่ต้องจ่ายสำหรับวันโอนต่างๆ มีข้อควรรู้ที่จำเป็นในวันโอนที่ดิน สามารถเรียนรู้ทำความเข้าใจได้จบครบถ้วน เพื่อให้ดำเนินการทุกอย่างได้รวดเร็ว ในวันเดียว โดยหลังจากที่มีการตกลงซื้อขายกันแล้ว จะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่กรมที่ดิน และดำเนินการโอนที่ดิน เป็นขั้นตอนสุดท้ายก่อนที่จะได้เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์โดยสมบูรณ์ ซึ่งจะมีรายละเอียดอะไรบ้าง ตามไปดูกันเลย!

7 ขั้นตอนการโอนที่ดิน 2568 ณ สำนักงานที่ดิน

ระยะเวลาที่ใช้ในการโอนที่ดินจะมากน้อยเพียงใดนั้นขึ้นอยู่กับคิวหรือจำนวนคนที่ใช้บริการที่สำนักงานที่ดิน หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง อย่างไรก็ดี ขอแนะนำให้ไปสำนักงานที่ดินแต่เช้าเพื่อจองคิว และลดเวลาที่ต้องรอคอย

สำหรับระยะเวลาในการดำเนินการ โอนที่ดิน มักจะขึ้นอยู่กับจำนวนผู้มาใช้บริการที่สำนักงานที่ดินในขณะนั้น รวมถึงจำนวนเอกสารทั้งหมดที่เจ้าหน้าที่จะต้องตรวจสอบ ซึ่งถ้าเอกสารที่เราเตรียมไปครบถ้วนดี หากไม่มีคิวยาว ก็น่าจะใช้เวลาประมาณ 1-2 ชั่วโมง แต่ถ้ามีคิวยาวเอกสารเยอะอาจจะใช้เวลาราว ๆ 2-3 ชั่วโมง โดยมีรายละเอียด 7 ขั้นตอน ดังนี้

ค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน  มีอะไรบ้าง ?

สำหรับการโอนเพื่อการซื้อ-ขาย ระหว่างญาติพี่น้อง รวมถึงบุคคลทั่วไป จะมีการคิดคำนวณค่าธรรมเนียม ดังนี้

 1. ค่าคำขอโอนที่ดิน 5 บาท

 2. ค่าอากร 5 บาท

 3. ค่าพยาน 20 บาท

 4. ค่าธรรมเนียมการโอน

ตามปกติจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมิน แต่ในปี 2568 รัฐบาลมีนโยบายปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% เพื่อกระตุ้นการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด

• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)

• ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

• จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการจดจำนอง

• จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าธรรมเนียมในการโอนจะถูกคิดเป็น 2% ของราคาประเมินเช่นเดิม

 5. ค่าจดจำนอง

สำหรับการซื้อ-ขายแบบจดจำนอง ตามปกติจะถูกคิดค่าจดจำนอง 1% ของมูลค่า แต่ในปี 2568 ค่าจดจำนองถูกปรับลดลงเหลือเพียง 0.01% โดยมีเงื่อนไข ดังนี้

• เฉพาะการซื้อ-ขายที่อยู่อาศัย ทั้งมือหนึ่งและมือสอง ไม่ว่าจะเป็น บ้านเดี่ยว บ้านแฝด ทาวน์โฮม อาคารพาณิชย์ และคอนโด

• ราคาซื้อ-ขาย ราคาประเมิน และวงเงินจำนอง จะต้องไม่เกิน 7 ล้านบาท ต่อสัญญา (ไม่รวมกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะส่วน)

• ผู้ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ จะต้องเป็นบุคคลธรรมดา สัญชาติไทย

• จะต้องโอนและจดจำนองในครั้งเดียวกัน เพื่อให้ได้รับส่วนลดค่าธรรมเนียมการโอน

• จะต้องโอนและจดจำนอง ภายในวันที่ 30 มิถุนายน 2569 เท่านั้น

แต่หากราคาซื้อ-ขายมีมูลค่ามากกว่า 7 ล้านบาท ค่าจดจำนองจะถูกคิดเป็น 1% ของราคาประเมินเช่นเดิม

ตัวอย่างการคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนและจดจำนอง

หากซื้อที่ดิน บ้าน หรือคอนโด มูลค่า 5,000,000 บาท แล้วทำการโอนพร้อมจดจำนองภายในครั้งเดียวกัน  จะมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดิน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน: (5,000,000 x 2) ÷ 100 = 100,000 บาท
• ค่าจดจำนอง: (5,000,000 x 1) ÷ 100 = 50,000 บาท
• รวมทั้งสิ้น 50,000 + 25,000 = 150,000 บาท

** ทั้งนี้ครม.ได้อนุมัติมาตรการกระตุ้นภาคอสังหาริมทรัพย์ 2568 ที่ปรับลดค่าธรรมเนียมเหลือเพียง 0.01% จาก 2% และ ค่าจดจำนองถูกปรับเหลือเพียง 0.01% จาก 1% อีกครั้ง

• ค่าธรรมเนียมการโอน: (5,000,000 x 0.01) ÷ 100 = 500 บาท
• ค่าจดจำนอง: (5,000,000 x 0.01) ÷ 100 = 500  บาท
• รวมทั้งสิ้น 500  + 500 = 1,000 บาท

 6. ค่าอากรแสตมป์

กรณีซื้อ-ขายบ้านพร้อมที่ดิน ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม ทาวน์โฮม หากผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา แล้วมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองมาครบ 5 ปี จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ โดยมีอัตราคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า

ตัวอย่างเช่น

• ราคาประเมินบ้านอยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาซื้อ-ขายอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท จะคำนวณค่าอากรแสตมป์จากราคาซื้อ-ขาย ซึ่งคิดเป็น (2,200,000 x 0.5) ÷ 100 = 11,000 บาท

ซึ่งถ้าใครเสียค่าอากรแสตมป์เรียบร้อยแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่ม แต่ในกรณีการซื้อ-ขายเฉพาะที่ดินอย่างเดียว จะต้องถือครองที่ดินครบ 5 ปีแล้วเท่านั้น จึงจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์ และไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะเพิ่มเติม

 7. ค่าภาษีเงินได้ การโอนที่ดิน

 สำหรับประเภทธุรกิจ

กรณีที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ ที่ได้จากการซื้อ-ขาย จากมรดก หรือถูกเวนคืนตามกฎหมาย จะต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า

ตัวอย่างเช่น

• ราคาประเมินที่ดิน บ้าน และคอนโด อยู่ที่ 2 ล้านบาท แต่ราคาขายอยู่ที่ 2.2 ล้านบาท จะคำนวณค่าภาษีธุรกิจเฉพาะจากราคาขาย ซึ่งคิดเป็น (2,200,000 x 3.3) ÷ 100 = 72,600 บาท

แต่ถ้าใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี หรือถือครองอสังหาริมทรัพย์ครบ 5 ปีแล้ว จะไม่ต้องเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยจะเสียแค่ค่าอากรแสตมป์เท่านั้น
 

 สำหรับบุคคลธรรมดา

หากนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้ 1% ของราคาซื้อ-ขายหรือราคาประเมิน โดยยึดจากราคาที่สูงกว่า แต่หากบุคคลธรรมดาขายอสังหาริมทรัพย์ได้ จะต้องเสียภาษีเงินได้ โดยนำราคาประเมินมาคำนวณตามอัตราภาษีเงินได้ พร้อมหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง ตามตารางด้านล่างนี้

อัตราภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (กรณีซื้อ-ขาย บ้าน/ที่ดิน/คอนโด)

เงินได้สุทธิ (บาท)	จำนวนเงินได้ (บาท)	อัตราภาษี
0 - 300,000	300,000	5%
300,001 - 500,000	200,000	10%
500,001 - 750,000	250,000	15%
750,001 - 1,000,000	300,000	20%
1,000,001 - 2,000,000	250,000	25%
2,000,001 - 5,000,000	1,000,000	30%
ตั้งแต่ 5,000,001 ขึ้นไป	3,000,000	35%

โดยการคำนวณค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา จากการขายอสังหาริมทรัพย์ จะไม่ได้รับการยกเว้นเงินได้สุทธิ 0 - 150,000 บาทแรก เหมือนกับอัตราภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาแบบปกติ

การหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ตามจำนวนปีที่ถือครอง

จำนวนปี (ปี)	ร้อยละของเงินได้ (จากราคาประเมิน)
1	92%
2	84%
3	77%
4	71%
5	65%
6	60%
7	55%
8 ปีขึ้นไป	50%

โดยจำนวนปีจะนับตามปีบัญชี นั่นคือ ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม - 31 ธันวาคม ของปีเดียวกัน ดังนั้น หากถือครองตั้งแต่ สิงหาคม 2563 และขายออกเมื่อ มีนาคม 2566 จะเท่ากับถือครองมาทั้งสิ้น 4 ปี แต่ในกรณีที่ได้รับอสังหาริมทรัพย์จากมรดกหรือให้โดยเสน่หา จะหักค่าใช้จ่ายได้แค่ 50% ไม่ว่าจะถือครองมากี่ปีก็ตาม

ค่าโอนกรรมสิทธิ์ในแต่ละกรณี

 กรณีโอนกรรมสิทธิ์

โอนให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย

เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนทรัพย์ ให้ลูกที่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งหมายถึง บุตรที่เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา 5% เฉพาะในกรณีที่มูลค่าที่ดินหรือบ้านมากกว่า 20 ล้านบาท
• ตัวอย่างเช่น ที่ดินมูลค่า 30 ล้านบาท จะได้รับการยกเว้นภาษีในส่วน 20 ล้านบาท แต่จะต้องเสียภาษี 5% ในส่วนของ 10 ล้านบาทที่เกินมา
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

โอนให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย

เมื่อพ่อแม่ต้องการโอนทรัพย์ ให้ลูกที่ไม่ชอบด้วยกฎหมาย ซึ่งหมายถึง บุตรที่ไม่ได้เกิดจากพ่อแม่ที่จดทะเบียนสมรสกัน รวมถึงกรณีที่พ่อไม่ได้จดทะเบียนรับรองบุตร จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

โอนให้สามีภรรยา

เมื่อสามีภรรยาที่จดทะเบียนสมรสกันแล้ว ต้องการโอนทรัพย์ให้แก่กัน โดยไม่ได้อยู่ในรูปแบบมรดก  จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50% ค่าพยาน 20 บาท ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท

โอนให้ญาติพี่น้อง

เมื่อญาติพี่น้อง ที่ไม่ว่าจะเป็น พี่น้อง ป้าลุง น้าอา หรือลูกสะใภ้ ลูกเขย และลูกบุญธรรม ต้องการโอนทรัพย์ โดยไม่ได้อยู่ในรูปแบบมรดก  จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน แต่ในกรณี ปู่ย่าหรือตายาย ต้องการโอนที่ดินให้หลานผู้สืบสันดาน จะมีค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน
• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% ของราคาประเมิน
• ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาตามขั้นบันไดของราคาประเมิน โดยสามารถหักค่าใช้จ่ายได้ 50%
• ค่าพยาน 20 บาท
• ค่าอากรคู่ฉบับ 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

โอนมรดก

หากใครต้องการโอนทรัพย์ในรูปแบบมรดก จะมีค่าธรรมเนียมโอน ดังนี้

• ค่าธรรมเนียมการโอน 0.5% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นผู้สืบสันดานหรือคู่สมรส)
• ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน (กรณีผู้รับมรดกเป็นญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม)
• ค่าจดทะเบียนผู้จัดการมรดกแปลงละ 50 บาท
• ค่าประกาศมรดกแปลงละ 10 บาท
• ค่าคำขอแปลงละ 5 บาท

 ซึ่งในกรณีการโอนมรดกที่มีมูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท

ผู้ที่ได้รับจะต้องเสียภาษีมรดก ดังนี้

ถ้าผู้รับมรดก คือ ญาติพี่น้องหรือลูกบุญธรรม ต้องเสียภาษี 10% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา

ตัวอย่างเช่น 

1. มูลค่าบ้านหรือที่ดิน 120 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 10% ในส่วนของ 20 ล้านบาทที่เกินมา นั่นหมายถึง (20,000,000 x 10) ÷ 100 = 2,000,000 บาท

• ถ้าผู้รับมรดก คือ พ่อแม่ ปู่ย่าตายาย หรือผู้สืบสันดาน อย่างลูกหลาน ต้องเสียภาษี 5% ในส่วนของมูลค่าที่เกินมา

2. มูลค่าบ้านหรือที่ดิน 110 ล้านบาท ต้องเสียภาษี 5% ในส่วนของ 10 ล้านบาทที่เกินมา นั่นหมายถึง (10,000,000 x 5) ÷ 100 = 500,000 บาท

• ถ้าผู้รับมรดก คือ สามีหรือภรรยาที่จดทะเบียนถูกต้องตามกฎหมาย ผู้รับมรดกจะได้รับการยกเว้นและไม่ต้องเสียภาษี

เอกสารที่ต้องใช้ในการโอนที่ดิน มีอะไรบ้าง

1. กรณีโอนที่ดิน ในนามบุคคลธรรมดา

 เอกสารของฝั่งผู้ซื้อ

• บัตรประชาชนและสำเนาบัตรประชาชน

• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลและสำเนา (ถ้ามี)

• ทะเบียนบ้านและสำเนาทะเบียนบ้าน

 กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

• ใบมอบอำนาจที่ดิน หรือ ทด.21

• สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ

 เอกสารของฝั่งผู้ขาย

• โฉนดที่ดินที่ต้องการขาย

• บัตรประชาชนและสำเนาบัตรประชาชน

• เอกสารการเปลี่ยนชื่อ-นามสกุลและสำเนา (ถ้ามี)

• ทะเบียนบ้านและสำเนาทะเบียนบ้าน

• หนังสือยินยอมของคู่สมรส (กรณีที่มีคู่สมรส)

• ใบทะเบียนสมรสและสำเนาใบทะเบียนสมรส (กรณีที่มีคู่สมรส)

• ใบสำคัญการหย่าและสำเนาใบสำคัญการหย่า (กรณีที่หย่า)

 กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

• ใบมอบอำนาจที่ดิน หรือ ทด.21

• สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ

 

2. กรณีโอนที่ดิน ในนามนิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคล (อายุไม่เกิน 1 เดือน)

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น หรือ บอจ.5 (อายุไม่เกิน 1 เดือน) พร้อมรายละเอียดนิติบุคคลที่สามารถซื้อที่ดินหรือที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างได้ โดยไม่จำเป็นต้องขอรับการอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย หรือหากผู้ถือหุ้นเป็นบุคคลต่างด้าว จะต้องมีหุ้นไม่ถึง 40% ของผู้ถือหุ้นทั้งหมด

• รายงานการประชุมของคณะกรรมการบริษัท พร้อมระบุรายละเอียดวัตถุประสงค์การซื้อ รวมถึงที่มาของเงินที่ซื้อ

• สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม

• หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

 กรณีให้บุคคลอื่นดำเนินการแทน

• ใบมอบอำนาจ

• สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ

​​​​​​​​​​​​​
 

แท็กที่เกี่ยวข้อง

การโอนที่ดิน

ขั้นตอนการโอนที่ดิน

ขั้นตอนการโอน

ขั้นตอนโอนที่ดิน

สำนักงานที่ดิน

ค่าธรรมเนียมโอน

วิธีคำนวณการโอน

ค่าใช้จ่ายการโอน

ค่าใช้จ่ายวันโอน

ค่าภาษี

เอกสารโอนที่ดิน

กรณีโอนที่ดิน

ค่าโอนกรรมสิทธิ์

โอนที่ดินบุคคลธรรมดา

โอนที่ดินธุรกิจ

โอนให้ลูกที่ชอบ

โอนให้ลูกที่ชอบ

โอนให้ลูกที่ไม่ชอบ

โอนให้สามีภรรยา

โอนให้ญาติพี่น้อง

โอนมรดก

ใบมอบอำนาจ

ทด.13

ทด.21

ผู้รับมรดก

e-QLands