โฉนดที่ดินมีกี่ประเภท พร้อมแนะวิธีอ่านโฉนด ตรวจเช็กเอกสารตัวจริง โฉนดของแท้มีลักษณะเป็นอย่างไร

โฉนดที่ดิน นั้นมีหลายประเภท สามารถสังเกตได้จากตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งสามารถจำแนกได้ง่ายๆตามสีของตราครุฑ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ ยกเว้นตกเป็นมรดกให้ทายาทลูกหลานเท่านั้น

โฉนดที่ดิน เอกสารสำคัญสำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่ออกโดยกรมที่ดิน ที่จะช่วยบอกข้อมูลต่าง ๆ เกี่ยวกับที่ดิน พร้อมวิธีเช็กเอกสารโฉนดให้ชัวร์ว่าเป็นเอกสารตัวจริง ! ซึ่งที่ดินแต่ละแปลงจะมีโฉนดที่ดิน 2 ฉบับ สำหรับเจ้าของกรรมสิทธิ์ 1 ฉบับ และเก็บไว้ที่กรมที่ดินอีก 1 ฉบับ โดยหากต้องการใช้ หรือซื้อที่ดินจำเป็นต้องทราบข้อมูลเบื้องต้น พร้อมวิธีอ่านโฉนดที่ดินมาฝาก และแนะนำการเช็กเอกสาร โฉนดที่ดินตัวจริง ของแท้หรือไม่มีข้อสังเกตุอย่างไร

โฉนดที่ดิน มีกี่ประเภท

จากที่กล่าวมาหลายคนอาจเข้าใจว่า โฉนดที่ดินมีทุกโฉนดมีวิธีการใช้งานเหมือนกันหรือมีสิทธิ์เท่ากัน จริง ๆ แล้วไม่ได้เป็นแบบนั้น แต่ละแบบ แต่ละประเภทก็มีกรรมสิทธิ์ต่างกัน โดยแบ่งกว้าง ๆ ได้ 3 ประเภท ดังนี้

 โฉนดที่ดินครุฑแดง

นส.4จ (โฉนดที่ดิน) โฉนดที่ดินตราครุฑสีแดง นส.4 เป็นใบที่ให้กรรมสิทธิกับเจ้าของอย่างแท้จริง เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิในที่ดินที่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ สามารถระบุขอบเขตได้ชัดเจน สามารถซื้อ-ขาย-โอน-จดจำนองได้
 

 โฉนดที่ดินครุฑสีเขียว

โฉนดที่ดินตราครุฑสีเขียว นส. 3 ก เป็นเอกสารที่แสดงสิทธิการครอบครอง เพื่อทำประโยชน์บนพื้นที่ดินนั้นๆได้ มีระวางรูปถ่ายทางอากศห้ามปล่อยว่าง เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ในอนาคต ซื้อ-ขาย-โอน-จดจำนองได้
 

 โฉนดที่ดินตราครุฑสีดำ นส. 3

โฉนดที่ดิ่นตราครุฑสีดำ นส.3 v ต่างจาก นส.3 คือ นส.3V เป็นหนังสือที่เจ้าหน้าที่ที่ดินออกให้ แต่ยังไม่รับรองอย่างเป็นทางการทำประโยชน์ในที่ดินได้ เปลี่ยนเป็นโฉนดได้ในอนาคตซื้อ-ขาย-โอนได้.

วิธีอ่านโฉนดที่ดิน

ตำแหน่งที่ดิน

• ระวาง : เลขแผนที่ที่ดินที่โฉนดแปลงนี้ตั้งอยู่ ต้องตรวจสอบทุกครั้งเพื่อทราบการเปลี่ยนแปลงของที่ดินโดยรอบ

• เลขที่ดิน : ตำแหน่งที่ดินในแผนที่ระวาง ช่วยค้นหาตำแหน่งได้ง่ายและรวดเร็ว

• หน้าสำรวจ : ลำดับการจัดทำโฉนดของแต่ละตำบล

• ตำบล : ที่ดินนั้นตั้งอยู่ในตำบลใด

 โฉนดที่ดิน

ประกอบด้วย เลขที่โฉนดแปลงนั้น ใช้สำหรับทำนิติกรรมกับสำนักงานที่ดิน และเล่มแสดงเลขแฟ้มของสำนักงานที่ดินที่รวมโฉนดไว้ ระบุเลขหน้าชัดเจนให้ง่ายต่อการสืบค้น รวมถึงที่ตั้งของที่ดินประกอบด้วยชื่ออำเภอและจังหวัด
 

 ชื่อ-ที่อยู่

ด้านหน้าจะเป็นชื่อของเจ้าของที่ดินคนแรก ส่วนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในปัจจุบันอยู่ด้านหลังของเอกสาร

 เนื้อที่ของที่ดินแปลงนี้

หากมีการแบ่งพื้นที่ แยกโฉนดออกไป ตัวเลขนี้จะไม่ถูกแก้ไข ให้ดูที่ตัวเลขด้านหลังโฉนด
 

 ตำแหน่งทิศ

โดยตัวโฉนดต้องมีตัวอักษร น แสดงทิศเหนือ ใช้ดูประกอบว่าที่ดินตั้งอยู่ทิศใด 
 

 มาตราส่วน

มีไว้เพื่อเทียบมาตราส่วนการวัดที่ดินจริง เช่น มาตราส่วน 1:4000 ใช้ไม้บรรทัดวัดในโฉนดได้ 12 มิลลิเมตร (12×4000 = 48,000 มม. หรือ 48 เมตร)

 รูปที่ดิน

ลายเส้นแสดงขนาดตามอัตราส่วนในโฉนด มีตัวเลข ตัวหนังสือหลักหมุด เขียนกำกับไว้ตรงกลาง มีเลขที่ที่ดินข้างเคียง
 

 วันออกโฉนดและลายเซ็นเจ้าพนักงาน

ประกอบด้วย วัน เดือน ปี พ.ศ. พร้อมลายเซ็นเจ้าพนักงานของกรมที่ดิน และประทับตราราชการ

 ด้านหลังโฉนด

บอกความเป็นมาของที่ดินตั้งแต่อดีตจนถึงปัจจุบัน ได้แก่ การเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ผู้ถือครอง ภาระผูกพันที่ดิน และเจ้าของที่ดินในปัจจุบัน ทุกการเปลี่ยนแปลงข้อมูลต่าง ๆ ต้องมีตราประทับกับลายเซ็นเจ้าหน้าที่กำกับทุกครั้ง

วิธีเช็กโฉนดที่ดิน เอกสารตัวจริง

• ตราครุฑ : ขนาดรูปแบบลักษณะของครุฑเมื่อพิมพ์สีแดงทับแล้วจะต้องเห็นเส้นสีดำของครุฑชัดเจนเหมือนของกรมที่ดิน 

• ลายน้ำครุฑ : มีเส้นผ่านศูนย์กลาง 10 เซนติเมตร 

• อักษรเป็นแนวโค้ง : อักษรคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เป็นแนวโค้งตามรูปวงกลม ยาว 10.5 เซนติเมตร

• เลขที่แบบพิมพ์ : จะต้องเป็นเลขอารบิกแบบโกธิก ความสูงตัวเลข 3/16 นิ้ว

• เลขปีจัดพิมพ์ : เลขปีที่จัดพิมพ์จะต้องเป็นเลขไทย 

• กระดาษ : เป็นกระดาษสีครีมที่มีเนื้อเยื่อภายในกระดาษเป็นสีครีมเหมือนภายนอก ขนาด 31x43 นิ้ว 

• เนื้อกระดาษ : เนื้อกระดาษจะต้องมีเส้นใยไหมสีฟ้า สีแดงอมม่วง โรยในเนื้อกระดาษความยาว 0.3-1.5 เซนติเมตร และลักษณะของเส้นใยไหมจะมีบางส่วนจมอยู่ในเนื้อกระดาษ บางส่วนกึ่งจมกึ่งลอย และบางส่วนลอยอยู่บนผิวกระดาษ 

โฉนดที่ดินซื้อ ขาย โอนได้

 โฉนดที่ดิน น.ส.4 (ครุฑสีแดง)

ที่ดิน น.ส.4, น.ส.4จ โฉนดครุฑแดง คือ โฉนดที่ดิน เป็นหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน เจ้าของที่มีชื่อหลังโฉนดสามารถใช้สิทธิประโยชน์จากที่ดินนั้นได้อย่างเต็มที่ มีสิทธิถูกต้องตามกฎหมาย สามารถซื้อขาย โอน จำนอง ค้ำประกันได้

โฉนดที่ดินครุฑแดงนี้นับว่าเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด นิยมในการซื้อขายมากที่สุดและมีมูลค่าราคาสูงที่สุดในบรรดาเอกสารสิทธิประเภทอื่นๆ โดยหากมีซื้อขาย ผู้ซื้อผู้ขายจะต้องไปทำการจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่รับผิดชอบ ต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดินเท่านั้น มิฉะนั้นจะถือ เป็นโมฆะ

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์ได้โดยสะดวก
   

 ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว)

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3 ก. ครุฑสีเขียว คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ ออกโดยกรมที่ดินเพื่อรับรองว่าเจ้าของสามารถทำประโยชน์ในพื้นที่นั้นๆได้ ที่ดินจะมีการกำหนดตำแหน่งที่ดิน มีระวางรูปถ่ายทางอากาศชัดเจน โดยนายอำเภอท้องถิ่นเป็นผู้รับรอง   ถึงแม้จะมีการรับรองความเป็นเจ้าของ แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนด จึงยังไม่มีกรรมสิทธิ์ แต่สามารถซื้อขาย โอน จำนองได้ หนังสือประเภทนี้ เจ้าของสามารถนำหลักฐานไปขอออกโฉนดได้ เมื่อมีการสอบเขตอย่างแน่นอนแล้ว โดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ สามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์
   

 ที่ดิน น.ส.3 , น.ส.3 ข. (ครุฑสีดำ)

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน น.ส.3, น.ส.3 ข. ครุฑสีดำ คือ หนังสือรับรองการทำประโยชน์ เป็นหนังสือที่ออกโดยกรมที่ดินให้แก่ผู้ครอบครองที่ดินทั่วๆไป ไม่มีการกำหนดตำแหน่งที่ดิน พื้นที่จะไม่มีระวางภาพถ่ายทางอากาศ ลักษณะเป็นแผนที่รูปลอย อาจใช้การอ้างอิงวัตถุหรือต้นไม้ในบริเวณนั้นเพื่อเขียนร่างแผนที่  

ทั้งน.ส.3 และ น.ส.3 ข.สามารถนำไปขอออกโฉนดได้ ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่นั้นๆ ทางเจ้าหน้าที่ที่ดินจะเข้ามาทำการรังวัด และติดประกาศ 30 วัน หากไม่มีใครมาขอคัดค้าน ก็สามารถทำเรื่องออกโฉนดได้ โดย น.ส.3 นายอำเภอท้องที่เป็นผู้ออกหนังสือรับรอง ส่วน น.ส.3 ข. เจ้าหน้าที่ที่ดินเป็นผู้ออกหนังสือรับรองแสดงถึงสิทธิ์การครอบครองให้ แต่ยังไม่ได้รับการรับรองอย่างเป็นทางการ

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้ แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ สามารถซื้อขาย จำนองได้ แต่ต้องประกาศล่วงหน้า 30 วัน หากไม่มีผู้ใดคัดค้านก็สามารถจบธุรกรรมได้
   

 ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 (ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน)

เอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน คือ เอกสารสิทธิ์ให้ประชาชนเข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน เจ้าของมีเพียงสิทธิในการครอบครองเพื่อใช้ทำเกษตรกรรม และการจัดที่อยู่อาศัยในที่ดินเพื่อเกษตรกรรมเท่านั้น ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนสิทธิ์ให้คนอื่น ที่ไม่ใช่ทายาทของเจ้าของสิทธิ และหากทายาทได้รับเป็นมรดกตกทอดไปแล้วก็ต้องใช้ประโยชน์โดยการทำเกษตรกรรมเท่านั้น

 

 ข้อแตกต่างของเอกสารสิทธิ์ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง และ โฉนดที่ดินครุฑแดง

จะมีครุฑแดงแหมือนกัน สังเกตง่ายๆ ที่ข้อความหัวเอกสารสิทธิ์ คือ ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ครุฑแดง ระบุว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฎิรูปที่ดิน” ส่วน โฉนดที่ดิน น.ส.4 ครุฑแดง ระบุว่า “โฉนดที่ดิน”

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : มีสิทธิการเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร
   

 ที่ดิน น.ส.2 ใบจอง

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ใบจอง น.ส.2 คือ หนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว ) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน มีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดิน เกิน 75% และให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : สามารถครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินได้เป็นการชั่วคราว ตามระยะเวลาและเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด แต่จะไม่สามารถซื้อ ขาย ยกเว้นการโอน สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้
   

 ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ภ.บ.ท.5 คือ แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือทำประโยชน์ชั่วคราว  เหมือนการเช่าที่ของรัฐแล้วจ่ายเงินค่าเช่ารายปีให้ เจ้าของที่ดินตัวจริงคือ รัฐ นั่นเอง

ที่ดินประเภทนี้ “ไม่สามารถ” ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันได้ ส่วนใหญ่ชาวบ้านจะทำการซื้อขายกันเอง แต่ไม่สามารถยืนยันด้วยกฎหมายได้ เพราะไม่ใช่โฉนด หากมีปัญหาสามารถฟ้องร้องได้ เพราะไม่มีกฎหมายรับรอง

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ  แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ 
   

 ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน สทก. คือ หนังสือที่ราชการออกให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น

• ลักษณะกรรมสิทธิ์ : ไม่ถือเป็นกรรมสิทธิ์ ไม่สามารถซื้อ ขาย หรือโอนให้กันได้ เพราะเจ้าของที่แท้จริงคือรัฐ  แต่สามารถตกทอดเป็นมรดกให้กับทายาทได้ 

 

                                                 

       โฉนดที่ดินที่เจ้าของกรรมสิทธิ์ควรรู้ สามารถสังเกตได้จากตราครุฑด้านบนหัวโฉนด ซึ่งสามารถจำแนกได้ง่ายๆตามสีของตราครุฑค่ะ ซึ่งที่ดินแต่ละประเภทนั้นเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่แตกต่างกันไป บางชนิดสามารถซื้อ ขาย โอน จดจำนองได้ตามปกติ แต่บางชนิดไม่สามารถซื้อ ขาย โอน ได้ ยกเว้นตกเป็นมรดกให้ทายาทลูกหลานเท่านั้น เวลาที่จะต้องใช้โฉนดไปทำธุระที่กรมที่ดิน อย่าลืมนำวิธีสังเกตโฉนดที่ดิน หากเป็นเอกสารตัวจริงที่ถูกต้องจึงสามารถใช้งานได้โดยไม่ผิดกฎหมาย

แท็กที่เกี่ยวข้อง

กรมที่ดิน

โฉนดที่ดิน

ตราครุฑ

ลายน้ำครุฑ

วิธีอ่านโฉนดที่ดิน

อักษรเป็นแนวโค้ง

ที่ดินครุฑสีเขียว

ที่ดินครุฑสีดำ

ที่ดินครุฑแดง

เช็กโฉนดที่ดิน

ตำแหน่งที่ดิน

เอกสารสิทธิ์

ภาษีบำรุงท้องที่

สิทธิทำกิน

สทก

ปฎิรูปที่ดิน