การขอกู้ซื้อบ้าน เตรียมตัวอย่างไร กู้เงินที่ไหนดี?

1. จะกู้เงินต้องรอบคอบไว้ก่อน

    คุณเป็นคนหนึ่งที่กำลังวางแผนจะซื้อบ้าน หรือได้ตัดสินใจซื้อและผ่อนดาวน์ค่าซื้อบ้านมาระยะหนึ่งแล้ว ช่วงต่อมาคุณก็จะต้องหาเงินกู้ในส่วนที่ขาดเพื่อชำระราคาให้กับผู้ขาย ซึ่งในการกู้เงิน จำเป็นที่จะต้องกระทำอย่างรอบคอบ เพื่อให้ความฝันในการมีบ้านเป็นของตนเองเป็นความจริง อย่างยั่งยืน ไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง การกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน มีประเด็นที่จะต้องทำความเข้าใจ หรือตัดสินใจหลายประการ ดังเช่น จะกู้จำนวนเท่าใด จะกู้ระยะเวลานานเท่าใด จะกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่หรือลอยตัวดีกว่า จะต้องผ่อนชำระเงินงวดเท่าใด เงินงวดที่ผ่อนสัมพันธ์อย่างไรกับวงเงินกู้ ระยะเวลากู้ และอัตราดอกเบี้ย จะกู้เงินกับธนาคารไหนดี การกู้เงินต้องมีหลักฐานอะไร ใช้เวลานานเท่าใดจึงจะได้รับการอนุมัติกู้ ธนาคารใช้หลักเกณฑ์อย่างไรในการพิจารณาอนุมัติกู้ หรือหากยื่นกู้แล้วธนาคารไม่อนุมัติกู้ หรือกู้ได้น้อยจะทำอย่างไร กู้เงินทำไมต้องมีการประเมินค่าและทำจำนองด้วย ในการกู้เงินต้องเสียค่าใช้จ่ายอย่างไรบ้าง เหล่านี้เป็นต้น สำหรับเอกสารคู่มือนี้ มุ่งจะให้คุณทราบถึงแนวทางเบื้องต้นในการเลือกสถาบันการเงิน ประเภทของสินเชื่อ กลไกสินเชื่อ รวมทั้งขั้นตอนการยื่นกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจนกระทั่งคุณได้รับเงินกู้ 

2. การเลือกสถาบันการเงิน

    สถาบันการเงินที่จะให้คุณกู้เพื่อซื้อบ้านมีจำนวนมาก ได้แก่ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ ธนาคารออมสิน ธนาคารกรุงไทย ธนาคารพาณิชย์ บริษัทเงินทุน บริษัทเครดิตฟองซิเอร์ ซึ่งปัจจุบัน สถาบันการเงินเหล่านี้ ต่างก็แข่งขันกันในการปล่อยสินเชื่อให้แก่ประชาชน ประเด็นคือ คุณควรจะกู้ที่ไหนดี ที่จะช่วยให้เกิดการประหยัดเงินมากที่สุด และคุณได้รับความสะดวกสบายที่สุด ทั้งมีเงื่อนไขที่สอดคล้องกับความต้องการของคุณมากที่สุด ดังนั้น คุณจึงจำเป็นต้องหาข้อมูลเกี่ยวกับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ เงื่อนไขการกู้ และค่าใช้จ่ายต่างๆที่อาจเกิดขึ้น จากนั้น จึงเลือกสถาบันการเงินที่ให้ประโยชน์กับคุณมากที่สุด และเมื่อคุณติดต่อขอข้อมูลจากสถาบันการเงินเหล่านี้ โดยอาจพิจารณาจากเอกสารโบรชัวร์การโทรศัพท์สอบถาม การเข้าดู web site สถาบันการเงินหรือดูจากสื่อต่างๆ เช่น หนังสือนิตยสารเกี่ยวกับการซื้อบ้าน คุณอาจสงสัยว่าแต่ละสถาบันการเงินมีอัตราเงินกู้ที่แตกต่างกัน และยังมีเงื่อนไขการกู้และ ค่าใช้จ่ายต่างๆที่แตกต่างกันด้วย

3. การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการกู้ และการให้บริการต่างๆ 

    การเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ระหว่างสถาบันการเงินต่างๆนั้น ค่อนข้างจะซับซ้อนพอ สมควร ดังนั้น เพื่อช่วยให้คุณเข้าใจประเด็นต่างๆ เกี่ยวกับเงินกู้ดีขึ้น จึงขอนำเสนอรายการหลักๆประกอบการพิจารณา ดังนี้ ประเภทอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย เงินกู้ที่เสนอในตลาด มักมีอัตราดอกเบี้ยหลายแบบแตกต่างกัน ให้ลูกค้าเลือก ดังนี้

    1) เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan) 
       หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ ปัจจุบัน ตามประกาศนั้น จะใช้ไประยะหนึ่ง และต่อมาภายหลัง (ในช่วง 20-30 ปี) อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากอัตราดอกเบี้ยปรับตัวสูงขึ้นในภายหลังเงินงวดที่ชำระรายเดือนเดิมอาจต้องมีการปรับสูงขึ้นได้

    2) เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan) 
     2.1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึงเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของสถาบันการเงิน  ณ ขณะกู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ดังนั้น เงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือน ก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้นาน 5-10-15-20 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก 

     2.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
     หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ทั้งนี้ จะเป็นไปตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น

     2.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว
       หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 3 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% ปีที่สาม 5.25% เป็นต้น หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้ ทั้งนี้ จะเป็นไปตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น

4. การยื่นกู้

หลังจากที่คุณพิจารณาเปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ย เงื่อนไขการให้กู้ และการให้บริการต่างๆแล้ว คุณก็จะสามารถเลือกกู้กับสถาบันการเงินที่คุณพอใจต่อไป ซึ่งในการนี้ จะมีขั้นตอนสำคัญ ดังนี้
    4.1 การเตรียมหลักฐานประกอบคำขอกู้ ในการกู้เงินเพื่อซื้อบ้าน หรืออาคารชุด สถาบันการเงินมักจะกำหนดให้ผู้ขอกู้ จะต้องนำหลักฐานต่างๆต่อไปนี้โดยครบถ้วน ได้แก่ 
        1) หลักฐานประจำตัว ได้แก่
           - สำเนาทะเบียนบ้าน
           - บัตรประจำตัว
           - ทะเบียนสมรส หรือทะเบียนหย่า หรือใบมรณะบัตร 
           - สำเนาเปลี่ยนชื่อ สกุล (ถ้ามี) 
 2) หลักฐานเกี่ยวกับรายได้ ได้แก่
        ก. ผู้มีรายได้ประจำ 
           - ใบรับรองเงินเดือน หรือหลักฐานการรับ/จ่ายเงินเดือนจากนายจ้าง 
           - สมุดบัญชีเงินฝากธนาคาร
        ข. ผู้มีอาชีพอิสระ 
           - สำเนาทะเบียนการค้า หรือหนังสือรับรองการจดทะเบียนนิติบุคคล
           - บัญชีเงินฝาก พร้อม statement บัญชีเงินฝากกระแสรายวันย้อนหลัง 6 เดือน 
           - หลักฐานรายได้หรือทรัพย์สินอื่นๆ 
      
3) หลักฐานเกี่ยวกับหลักทรัพย์และการซื้อขาย 
           - สำเนาโฉนดที่ดิน หรือสำเนาหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด
           - แผนที่แสดงทำเลที่ตั้งของที่ดินหลักประกัน
           - สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญามัดจำ
           - ถ้าเป็นการซื้อห้องชุด ต้องมีสำเนาหนังสือสำคัญการจดทะเบียนอาคารชุด
           - รายละเอียดทรัพย์ส่วนบุคคล และทรัพย์ส่วนกลาง 
      4) หลักฐานอื่นๆ 
      กรณีขอกู้เพื่อการปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร ต้องมี
           - แบบก่อสร้างอาคาร 
           - หนังสืออนุญาตปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร
           - หนังสือสัญญาจ้างปลูกสร้างหรือต่อเติมอาคาร 
      กรณีกู้เพื่อไถ่ถอนจำนอง ต้องมี
           - สัญญากู้เงิน และสัญญาจำนองจากสถาบันการเงินเดิม 
           - statement การผ่อนชำระค่างวด ใน 6 เดือนสุดท้าย
      กรณีมีผู้กู้ร่วม 
             จะต้องมีหลักฐานส่วนตัว และหลักฐานรายได้ของผู้กู้ร่วมด้วย โดยปกติ ผู้ขอกู้จะต้องเตรียมหลักฐานต่างๆดังกล่าว โดยครบถ้วนในวันยื่นกู้หากไม่ครบ เจ้าหน้าที่อาจจะไม่รับเรื่อง หรืออาจรับเรื่องไว้และให้ผู้ขอกู้นำหลักฐานมาแสดงเพิ่มเติม ซึ่งผู้ขอกู้ควรจะนำมาให้เจ้าหน้าที่ภายใน 3 วัน เพื่อจะไม่ทำให้การวิเคราะห์และอนุมัติกู้ล่าช้าออกไป 

      เนื่องจากมีธนาคารและสถาบันการเงินต่างๆจำนวนมาก ที่แข่งขันกันปล่อยกู้ กรณีที่ผู้ซื้อ ซื้อบ้านใหม่ จากโครงการจัดสรร หรือซื้อผ่านบริษัทตัวแทนนายหน้า ทางบริษัทเหล่านี้ มักจะติดต่อสถาบันการเงินที่เป็นแหล่งสินเชื่อให้เพื่ออำนวยความสะดวก ให้กับลูกค้า ในการกู้เงิน ซึ่งส่วนใหญ่สถาบันการเงินนี้ ก็คือ ธนาคารพาณิชย์ หรือบริษัทเงินทุนที่สนับสนุนทางการเงินในการ พัฒนาโครงการ นั่นเองหากจะถือเอาความง่าย สะดวกรวดเร็วผู้ซื้ออาจขอกู้จากสถาบันการเงินที่ผู้ขายจัดบริการไว้ก็ได้

      โดยผู้ขายมักจะให้ใบตาราง การกู้เงิน (หรือโบรชัวร์จากธนาคาร) แก่ผู้ซื้อพิจารณา ซึ่งระบุจำนวนเงินดาวน์ และจำนวนเงินที่จะขอกู้ จากธนาคาร ว่าถ้ากู้เงิน จำนวนเท่าใด ระยะเวลาเท่าใด (10 ปี 15 ปี 20 ปี เป็นต้น) อัตราดอกเบี้ยเท่าใด จะผ่อนเดือนละเท่าใด แต่ผู้ซื้อ ก็ไม่จำเป็นต้องไปกู้ จากธนาคารที่เขาติดต่อไว้ให้ก็ได้หากเห็นว่าอัตราดอกเบี้ย เงินกู้สูงกว่าธนาคารอื่น เพราะผู้กู้มีสิทธิเต็มที่ ที่จะเลือกกู้จากธนาคารใดก็ได้ ตามที่ตน เห็นว่าเหมาะสมและจะเป็นประโยชน์สูงสุดแก่ตนในการกู้เงิน เพื่อซื้อบ้าน 

       เมื่อได้ข้อมูลเบื้องต้นแล้วอย่าลืมโทรศัพท์สอบถามไปยังธนาคารที่ตนสนใจกู้ โดยตรงด้วย หรือเข้าไปขอเอกสารรายละเอียดจาก ธนาคารที่อยู่ใกล้บ้านหรือที่ทำงานของตนเพื่อจะได้รู้รายละเอียดต่างๆ อย่างชัดเจนมากขึ้น