สินเชื่อบ้าน และวงเงินกู้ ธนาคารมีหลักเกณฑ์พิจารณาอย่างไร?

คนซื้อบ้านส่วนใหญ่ซื้อบ้านด้วยเงินกู้จากธนาคาร เมื่อถึงเวลาที่ต้องทำเรื่องยื่นกู้กับธนาคารเราก็มักอยากรู้ว่าจะกู้ได้เท่าไหร่ กู้ได้เต็มเท่ากับมูลค่าหรือราคาบ้านที่ซื้อ หรือถ้าต้องควักเองก็ขอให้เป็นเงินก้อนเล็กๆ ก็พอ อัตราส่วนการให้สินเชื่อต่อมูลค่าบ้านหรือที่อยู่อาศัยนี้ในทางการเงินเรียกว่า Loan to Value หรือ LTV นั่นเอง

ปกติธนาคารหรือสถาบันการเงินมักให้สินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในสัดส่วน LTV อยู่ที่ 80% เช่น บ้านราคา 1,000,000 บาท ธนาคารจะให้กู้เพียง 800,000 บาท ดังนั้นอีก 200,000 บาทเราต้องจ่ายเอง ซึ่งก็คือเงินที่ต้องดาวน์ให้กับโครงการนั่นเอง

อย่างไรก็ตามการกำหนดวงเงิน LTV ธนาคารก็ต้องดูหลายอย่าง

1. ความสามารถในการชำระหนี้ของผู้ซื้อ

ด้วยการดูรายได้ของผู้กู้และผู้กู้ร่วม ซึ่งทั่วไปจะให้กู้ประมาณ40-50 เท่าของรายได้ แต่ก็ขึ้นอยู่กับลักษณะอาชีพ และความมั่นคงของรายได้ด้วยเช่น ช้าราชการ ก็มีโอกาสได้วงเงินกู้สูงกว่าผู้กู้ที่ทำงานอิสระ

นอกจากนี้ธนาคารยังกำหนดว่า "เงินงวดที่จะต้องผ่อนชำระรายเดือน" นั้นต้องไม่เกินร้อยละ 40 ของรายได้รวมของครอบครัว ซึ่งในกรณีนี้ผู้กู้ที่มีรายได้น้อยก็มักจะกู้ได้ในสัดส่วนของเงินงวดต่อรายได้รวมต่ำกว่าผู้กู้ที่มีรายได้สูง เช่น ถ้ามีรายได้เดือนละ 10,000 บาท แบงก์อาจให้ผ่อนได้แค่เดือนละประมาณ2,500-3,000 บาท (เท่ากับ 25-30% ของรายได้) แต่ถ้ารายได้ 50,000 บาท ธนาคารอาจยอมให้ผ่อนได้ถึงเดือนละ 15,000-20,000 บาท (เท่ากับ 30-40%) ก็ได้

2. คุณภาพของหลักประกันหรืออสังหาฯ

ที่เรานำมาจำนองเป็นหลักประกันนั้น ธนาคารจะดูความเหมาะสม เช่น ถ้าเป็นบ้านหรือคอนโดฯ ก็ต้องสร้างเสร็จอย่างน้อย 90% ถึงจะกู้ได้ ถ้าเป็นการกู้ร่วมผู้กู้ร่วมต้องมีชื่อเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ด้วยทุกคน หรือเป็นบ้านที่มีถนนสาธารณะเข้าถึง รถยนต์สามารถเข้าออกได้ ฯลฯ

อีกทั้งยังหมายถึง “มูลค่าตลาดของหลักประกัน” ที่มักเกี่ยวข้องกับทำเลที่ตั้งหรือประเภทของโครงการ (ถ้าเป็นบ้านเดี่ยวสัดส่วนวงเงินจะค่อนข้างสูง รองลงมาเห็นคอนโดฯ อาคารพาณิชย์) และ “เจ้าของโครงการหรือตัวผู้ประกอบการ” โดยหากเป็นผู้ประกอบการรายใหญ่มีชื่อเสียง ผู้ซื้อโครงการนั้นก็มีโอกาสกู้ได้สัดส่วนที่สูงกว่าโครงการของผู้ประกอบการรายย่อย เป็นต้น

ปกติวงเงินกู้ที่แบงก์อนุมัติมักต่ำกว่ามูลค่าตลาดของหลักประกันเสมอ แต่ก็มักมีข้อยกเว้นสำหรับโครงการของผู้ประกอบการรายใหญ่เกรดเอ วงเงินให้กู้อาจเต็มหรือเท่ากับมูลค่าตลาดของหลักประกันก็ได้ อย่างไรก็ตามยิ่งสัดส่วนเงินกู้ต่อหลักประกันยิ่งต่ำ แบงก์ก็ยิ่งมีความเสี่ยงน้อย ดังนั้นผู้กู้อาจได้สิทธิพิเศษ เช่น ดอกเบี้ยต่ำกว่าผู้กู้ที่กู้วงเงินสูงๆ เป็นต้น

ดังนั้นในการที่เรากู้ยืมเงินเพื่อซื้อบ้านจากโครงการต่างๆ เราก็อาจได้รับ LTV ไม่เท่ากัน หรือในกรณีที่คนหลายคนซื้อบ้านในโครงการเดียวกัน ก็อาจได้รับ LTV ที่ไม่เท่ากันด้วยเช่นกัน

นอกจาก LTV จะเป็นสิ่งที่สถาบันการเงินพิจารณาในการปล่อยสินเชื่อแล้วหน่วยงานกำกับดูแลสถาบันการเงินในหลายประเทศไม่ว่าจะเป็น เกาหลีใต้ จีน ฮ่องกงมาเลเซีย สิงคโปร์ รวมทั้งประเทศไทย เป็นต้น ก็นำเอา LTV มาเป็นเครื่องมืออย่างหนึ่งในการป้องกันความเสี่ยงของสถาบันการเงินและป้องกันปัญหาราคาสินทรัพย์สูงเกินความเป็นจริงหรือที่เรียกกันว่าภาวะฟองสบู่ (Asset Bubble) ในแต่ละประเทศด้วย

" ขอให้จำไว้เสมอว่า ก่อนที่จะซื้อบ้านหรือคอนโด ขอให้นึกถึงเงินเก็บในกระเป๋าของคุณก่อน อย่าลืมว่ายิ่งคุณกู้น้อยเท่าไรคุณกู้จะเป็นหนี้น้อยเท่านั้น กู้น้อยก็ผ่อนน้อยไม่ต้องแบกภาระจ่ายดอกเบี้ยไปอีก 20 ปีเป็นอย่างต่ำ ที่สำคัญเมื่อจำเป็นต้องกู้ขอให้นึกถึงความสามารถในการชำระในแต่ละเดือนของคุณไว้ด้วย เพราะถ้าเมื่อใดที่คุณไม่สามารถผ่อนชำระได้ตามที่สถาบันการเงินกำหนด คุณอาจจะต้องยอมปล่อยวิมานของคุณหลุดลอยไปแบบไม่ได้อะไรคืนมา "

ขอบคุณข้อมูลจาก ไทยโฮมทาวน์ จัดทำรวมรวมข้อมูล

สินเชื่อที่อยู่อาศัย รายการล่าสุด