10 คำถามที่พบบ่อย สำหรับคนอยากมีบ้านของตัวเอง

1. ต้องการมีบ้านเป็นของตนเอง แต่มีเงินไม่พอ จะทำอย่างไรดี?

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยเป็นสินเชื่อเพื่อนำเงินไปซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัย เช่น ซื้อที่ดิน สร้างบ้าน ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน ซื้อห้องชุด รวมถึงขอกู้จากสถาบันการเงินอีกแห่งหนึ่งเพื่อไถ่ถอนที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเดิม เนื่องจากได้ดอกเบี้ยที่ถูกกว่าหรือมีเงื่อนไขที่ตรงใจมากกว่า หรือที่เรียกว่า รีไฟแนนซ์ (refinance)  

การซื้อที่อยู่อาศัยอาจเป็นการซื้อของที่มีราคาแพงที่สุดในชีวิตของคนจำนวนมาก ผู้ที่ต้องการจะขอสินเชื่อจึงควรหาข้อมูล ทำความเข้าใจกับเงื่อนไขต่าง ๆ ของทั้งสถาบันการเงินและตนเองให้ดี ก่อนตัดสินใจว่าจะซื้อที่อยู่อาศัยราคาเท่าไหร่ ขอสินเชื่อจากที่ไหน และจะขอเท่าไหร่ เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาทางการเงินที่อาจเกิดขึ้นและนำมาซึ่งปัญหาและความทุกข์ในอนาคต  

2. ควรจะซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ดี?

คำถามแรกที่คนอยากมีบ้านหรือที่อยู่อาศัยในรูปแบบอื่น ๆ เป็นของตนเอง (ซึ่งจะขอเรียกรวม ๆ ว่าบ้าน) ส่วนใหญ่มักมีอยู่ในใจก็คือ ควรซื้อบ้านราคาเท่าไหร่ หรือว่าเราจะจ่ายเงินเพื่อซื้อบ้านในฝันของเราไหวหรือไม่

หลักการคร่าว ๆ ในการพิจารณาเรื่องนี้ คือ ควรคำนวณจากภาระหนี้ที่ต้องจ่ายของตนเอง ซึ่งหนี้ทั้งหมดรวมกัน เช่น ค่าผ่อนบ้าน ผ่อนรถ ผ่อนเครื่องใช้ไฟฟ้า และอื่น ๆ ที่ต้องจ่ายในแต่ละเดือนไม่ควรเกิน 1 ใน 3 ของรายได้ต่อเดือน เพื่อให้มีเงินพอที่จะใช้จ่ายใน

สิ่งที่จำเป็น มีเงินออมไว้ใช้ในยามเกษียณ  และอย่าลืมว่ายังมีกิจกรรมต่าง ๆ ให้เราทำเพื่อให้ชีวิตมีความสุข เช่น การไปท่องเที่ยวในวันหยุดกับครอบครัว กล่าวง่าย ๆ คือ มีหนี้แต่พอประมาณเพื่อที่จะสามารถดำรงชีวิตอยู่ในความพอดีได้ โดยไม่ต้องรัดเข็มขัดแน่นจนเกินไปหรือมีหนี้สินล้นพ้นตัวในอนาคต

3. ขอสินเชื่อจากใคร และจะเลือกข้อเสนอไหนดี

ปัจจัยหลักที่ผู้สนใจขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยมักจะใช้ในการพิจารณาว่าจะไปขอสินเชื่อจากสถาบันการเงินใดจึงจะดีที่สุด ก็คืออัตราดอกเบี้ย อย่างไรก็ตาม ยังมีปัจจัยอื่น ๆ ที่ควรคำนึงถึงอีก เช่น ความเชี่ยวชาญและคุณภาพการบริการ ค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องรวมทั้งเงื่อนไขในการชำระเงิน เช่น จำนวนงวด จำนวนเงินที่ต้องชำระในแต่ละงวด

สถาบันการเงินอาจมีเงื่อนไขหลาย ๆ แบบ หรือที่นิยมเรียกทับศัพท์ว่าแพกเกจ (package) ให้ผู้ขอกู้เลือก  จึงต้องศึกษา สอบถาม (อย่าอาย ที่จะถามเพราะเป็นสิทธิของเราที่จะถาม และได้รับคำอธิบายที่ชัดเจน ถูกต้อง ครบถ้วน) และเปรียบเทียบข้อมูลเหล่านี้ของสถาบันการเงิน แต่ละแห่งให้ดี รวมทั้งควรคำนึงถึงความไม่แน่นอนของเศรษฐกิจในอนาคต ก่อนตัดสินใจเลือกใช้บริการที่ตรงกับความสามารถในการชำระหนี้และความต้องการของเรามากที่สุด เช่น ดอกเบี้ยอยู่ในช่วงขาขึ้นหรือขาลง ซึ่งถ้าเป็นช่วงดอกเบี้ยขาขึ้นและเราต้องจ่ายดอกเบี้ยอัตราลอยตัว ก็อาจทำให้ต้องจ่ายดอกเบี้ยสูงโดยไม่จำเป็น

4. สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยใครขอได้บ้าง คิดดอกเบี้ยเท่าไหร่ มีค่าใช้จ่ายอะไรบ้าง?

สถาบันการเงินแต่ละแห่งจะกำหนดคุณสมบัติของผู้ขอกู้และอัตราดอกเบี้ยแตกต่างกันไปตามความเสี่ยงของผู้ขอกู้แต่ละกลุ่ม กลยุทธ์ทางธุรกิจ และต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงินนั้น ซึ่งดอกเบี้ยเงินกู้ส่วนใหญ่มักเป็นอัตราคงที่ในช่วงแรก และเปลี่ยนเป็นอัตราลอยตัว ในช่วงหลัง โดยใช้อัตราอ้างอิงต่าง ๆ เช่น MLR, MRR  ซึ่งอาจมีการลบหรือบวกเพิ่มด้วย เช่น MLR-2% ขึ้นกับความเสี่ยงของผู้กู้เป็นสำคัญ นอกจากนี้ โดยทั่วไปผู้ขอกู้จะมีค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมที่เกี่ยวข้อง เช่น ค่าสำรวจและประเมินมูลค่าหลักประกัน ค่าจดจำนองหลักประกัน
ค่าธรรมเนียมการโอน  

5. จะผ่อนได้นานแค่ไหน งวดละเท่าใด?

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจะมีระยะเวลาที่ต้องผ่อนชำระยาวนานกว่าสินเชื่อประเภทอื่นเพราะเป็นเงินก้อนใหญ่ แต่มักไม่เกิน 30 ปี ระยะเวลาที่ต้องผ่อนชำระขึ้นอยู่กับอายุของผู้ขอกู้ในขณะนั้นด้วย ซึ่งยิ่งมีอายุมากและมีจำนวนปีที่จะทำงานได้น้อยลง สถาบันการเงินก็อาจกำหนดระยะเวลาผ่อนชำระสั้นลง ทำให้ต้องจ่ายเงินต่องวดมากกว่าผู้ขอกู้ที่มีอายุน้อยกว่า 

ผู้สนใจขอกู้ควรขอตารางประมาณการค่าผ่อนชำระในแต่ละงวดจากสถาบันการเงินเพื่อที่จะได้ทราบคร่าว ๆ ว่าจะมีภาระในการ ผ่อนประมาณงวดละเท่าใด

 

6. ทำไมวงเงินสินเชื่อได้น้อยกว่าราคาบ้านที่จะซื้อ

สินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยถือว่ามีความสำคัญมากในการช่วยให้ประชาชนสามารถมีที่อยู่อาศัยเป็นของตนเอง แต่การให้สินเชื่อในวงเงินที่สูงเกินไปหรือให้สินเชื่อแก่บุคคลที่ไม่พร้อม หรือมีรายได้ไม่เพียงพอที่จะผ่อนชำระหนี้ได้ ถือเป็นอันตรายต่อทั้งสถาบันการเงิน ซึ่งก็คือ ผู้ให้สินเชื่อและตัวลูกหนี้ ซึ่งถ้าลูกหนี้ค้างชำระหลาย ๆ งวด ลูกหนี้ก็อาจจะถูกดำเนินคดีตามกฎหมาย และถูกยึดที่ดินหรือบ้านไปในที่สุดและถ้ามีลูกหนี้ที่ผ่อนไม่ไหวหลาย ๆ ราย สถาบันการเงินอาจมีปัญหามีเงินหมุนเวียนไม่เพียงพอ จนถึงขั้นขาดสภาพคล่อง และอาจลุกลามจนกลายเป็นปัญหาเศรษฐกิจระดับชาติได้อย่างที่เคยเกิดขึ้นในต่างประเทศ เช่น วิกฤตแฮมเบอร์เกอร์ (Hamburger Crisis)

ดังนั้น สถาบันการเงินจึงกำหนดให้ผู้ขอกู้ต้องใช้เงินของตนเองบางส่วนในการซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งอีกมุมหนึ่งก็เป็นการแสดงว่าผู้ขอกู้รายนั้นเป็น ผู้มีวินัยทางการเงิน สามารถเก็บหอมรอมริบเองได้บ้าง และส่วนที่เหลือจึงจะมาขอกู้จากสถาบันการเงิน โดยสถาบันการเงินมักจะกำหนดวงเงินให้สินเชื่อไว้ไม่เกินร้อยละ 80-90 ของมูลค่าที่อยู่อาศัยที่ต้องการซื้อ ซึ่งการกำหนดวงเงินให้สินเชื่อต่อมูลค่าหลักประกันเช่นนี้เรียกว่า loan-to-value ratio หรือ LTV นั่นเอง


 

7. ประกันภัยกับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยคือ ต้องมีไหม?

การทำประกันวินาศภัย หรือประกันประเภทอื่น ๆ เช่น ประกันชีวิต มีข้อดีคือเป็นการป้องกันและโอนความเสี่ยงไปยังบริษัทประกัน เพื่อบรรเทาภาระหนี้สินและความยากลำบากของลูกหนี้หรือครอบครัวของลูกหนี้ หากเกิดเหตุการณ์ร้ายแรงไม่คาดฝันขึ้น เช่น ไฟไหม้ ลูกหนี้ป่วยหนักจนไม่สามารถทำงานได้ หรือลูกหนี้เสียชีวิตก่อนที่จะชำระหนี้หมด

กรณีที่เป็นการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยที่มีสิ่งปลูกสร้างด้วย โดยทั่วไปสถาบันการเงินจะกำหนดให้ลูกหนี้ทำประกันวินาศภัย และยก
ผลประโยชน์ให้แก่สถาบันการเงิน อย่างไรก็ตาม สถาบันการเงินไม่สามารถบังคับให้ลูกหนี้ทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นการเฉพาะเจาะจง หรือกำหนดการทำประกันกับบริษัทใดบริษัทหนึ่งเป็นเงื่อนไขในการพิจารณาว่าจะอนุมัติสินเชื่อหรือไม่ ดังนั้น ลูกหนี้จึงมีสิทธิเลือก ทำประกันกับบริษัทใดก็ได้หรือทำผ่านนายหน้าประกันใดก็ได้ตามความสมัครใจ

 

 

8. นำเงินก้อนไปโปะใช้หนี้ดีไหม?

หากมีเหตุการณ์ดี ๆ ทางการเงินในชีวิตเกิดขึ้น เช่น ได้โบนัสก้อนใหญ่ ถูกรางวัล ลูกหนี้ก็อาจเริ่มคิดว่าจะเอาเงินที่ได้ ไปจ่ายเงินที่กู้มาซื้อที่อยู่อาศัยดีหรือไม่  ซึ่งอาจจะเป็นการจ่ายทั้งหมด หรือเพื่อให้เงินต้นลดลงบางส่วน

การทำเช่นนั้นน่าจะดี เพราะทำให้ภาระหนี้เงินต้นและดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายลดลง โดยเฉพาะอย่างยิ่งหากเป็นการจ่ายในช่วงปีแรก ๆ ของสัญญา ซึ่งยอดเงินต้นยังสูงอยู่ทำให้ดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายในอนาคตจะลดลงอย่างมาก แต่ต้องดูด้วยว่าสถาบันการเงินมีการคิดค่าปรับเมื่อชำระก่อนครบกำหนด (prepayment fee) หรือไม่ การที่สถาบันการเงินกำหนดเงื่อนไขการจ่ายค่าเบี้ยปรับเช่นนี้ เป็นเพราะการจ่ายเงินก่อนกำหนดมีผลกระทบต่อการวางแผนกระแสเงินสดรับเข้า และรายได้ของสถาบันการเงินซึ่งจะลดลงตามภาระดอกเบี้ยของลูกหนี้ที่ลดลงด้วย รวมทั้งอาจไม่คุ้มกับค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นกับสถาบันการเงิน เช่น ต้นทุนด้านการปฏิบัติการ  ดังนั้น เราจึงต้องเปรียบเทียบให้ดีว่าเงินที่จะประหยัดได้จากภาระดอกเบี้ยที่ลดลงเป็นจำนวนที่มากหรือน้อยกว่าค่าใช้จ่ายที่จะเกิดขึ้นเพราะการเอาเงินไปโปะเพื่อลดหนี้ทั้งหมดไว ๆ ด้วย

 

 

9. รีไฟแนนซ์ คืออะไร?

การรีไฟแนนซ์ หมายถึง “การเปลี่ยนเจ้าหนี้” ซึ่งสำหรับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยก็คือ การไถ่ถอนหนี้ที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินเดิมเพื่อมาขอกู้จากสถาบันการเงินอีกแห่งหนึ่งแทน ซึ่งเหตุผลส่วนใหญ่ในการรีไฟแนนซ์ก็คือ สถาบันการเงินแห่งใหม่เสนออัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่า หรือมีเงื่อนไขที่จูงใจกว่าสถาบันการเงินเดิม

อย่างไรก็ตาม ก่อนตัดสินใจจะรีไฟแนนซ์ ควรคำนวณให้ดีก่อนว่าคุ้มหรือไม่ โดยพิจารณาว่าเงินที่ประหยัดได้จากดอกเบี้ยที่ลดลงมากกว่าค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นจากการรีไฟแนนซ์หรือไม่ เช่น ค่าใช้จ่ายในการประเมินมูลค่าบ้าน ค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับการทำสัญญาค่า จดจำนอง ซึ่งเกิดจากการที่ต้องเริ่มกระบวนการพิจารณาสินเชื่อใหม่ทั้งหมด และอาจต้องเสียค่าปรับให้แก่เจ้าหนี้เก่าในกรณีที่ยุติการกู้ก่อนระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา

 

 

10. ผ่อนไม่ไหวทำไงดี?

ในการผ่อนบ้านแต่ละงวด ลูกหนี้ควรไปชำระเงินก่อนหรือตรงเวลาเพื่อที่จะไม่ต้องจ่ายค่าธรรมเนียมหรือเสียดอกเบี้ยเพิ่มเติมจากการชำระหนี้ล่าช้า อย่างไรก็ตาม หากมีปัญหาเกิดขึ้นที่จะทำให้ไม่สามารถไปชำระได้ตรงเวลาหรือเริ่มจะผ่อนไม่ไหว ลูกหนี้ควรรีบเข้าไปคุยกับสถาบันการเงินโดยเร็วเพื่อแจ้งสาเหตุและหาทางแก้ไขปัญหา เช่น ลดจำนวนเงินที่ต้องจ่ายในแต่ละงวดจนกว่าจะสามารถกลับไปชำระเงินในแบบเดิมที่เคยตกลงกันไว้ (เช่น เมื่อหางานใหม่ได้ หรือหายป่วย) หากสถาบันการเงินติดต่อมาเองก็ไม่ควรหลีกเลี่ยงหรือไม่รับรู้ การติดต่อทั้งทางโทรศัพท์ จดหมาย หรือวิธีอื่น ๆ ซึ่งการหลีกเลี่ยงไม่รับรู้การติดต่อจะทำให้สถานการณ์เลวร้ายลง รวมทั้งอาจมีค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เพิ่มเติมอีก เช่น ค่าใช้จ่ายในการติดตามทวงถามหนี้

การแสดงความกระตือรือร้นในการแก้ไขปัญหาถือเป็นการแสดงความตั้งใจในการชำระหนี้ แม้ไม่อาจจะจ่ายได้ตามสัญญาในเวลานั้น ซึ่งน่าจะช่วยให้มีการแก้ไขปัญหาได้ทันท่วงที และมีโอกาสที่จะได้รับความช่วยเหลือจากสถาบันการเงินเพื่อหาทางออกมากขึ้น อย่าลืมว่า “เป็นหนี้ก็ต้องใช้ ถ้าไม่ไหวมาคุยกัน”