จำนอง กับ ขายฝาก เงินที่ได้ไม่เท่ากัน ควรรู้ก่อนทำสัญญา มีเสียภาษีอะไรบ้าง

      ลักษณะธุรกรรมที่มีความคล้ายคลึงกัน โดยเป็นการนำเอาทรัพย์สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน และสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ ไปเป็นหลักทรัพย์เพื่อแลกกับเงินก้อน คนส่วนใหญ่มักเข้าใจว่าเป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการจำนอง และบ้างก็เข้าใจว่าเป็นรูปแบบของการขายฝาก  เพราะดูเหมือนว่านิติกรรมทั้ง 2 รูปแบบนี้มีลักษณะ วิธีการ ขั้นตอนที่คล้ายคลึงกัน จนคนส่วนใหญ่แยกไม่ออก และทำให้เกิดความสับสน ระหว่างคำว่า “ขายฝาก” กับ “จำนอง” ด้วยลักษณะธุรกรรมที่มีความคล้ายคลึงกัน โดยเป็นการนำเอาทรัพย์สินต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน และสังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ ไปเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันเพื่อแลกกับเงินก้อน อย่างไรก็ตาม ระหว่างสองสิ่งนี้ยังมีความแตกต่างที่คนทำธุรกรรมควรทำความเข้าใจก่อนทำสัญญา

       _“ทราบหรือไม่ว่า ระหว่าง "จำนอง" และ "ขายฝาก" ได้เงินไม่เท่ากัน โดยส่วนใหญ่ การจำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน ส่วนการขายฝาก จะได้วงเงินประมาณ 40-70% แต่จะเลือกแบบไหน ต้องดูเงื่อนไขอื่นๆ เพิ่มเติมด้วย_”

รูปแบบของการขายฝาก และ การจำนอง

       ก่อนจะไปหาข้อแตกต่างของการทำนิติกรรมทั้ง 2 รูปแบบ จำเป็นต้องทำความเข้าใจ รูปแบบ วิธีการ ขั้นตอนระหว่างการขายฝากและการจำนองให้ถ่องแท้ เพื่อเลือกใช้ได้ตรงจุด

       ดังนั้น โอกาสผิดพลาดทั้งผู้นำทรัพย์สินไปจำนองหรือขายฝาก และผู้รับจำนองหรือซื้อฝากย่อมมีสูง แถมยังส่งผลถึงเรื่องการเสียภาษีที่ไม่อาจหลีกเลี่ยงได้ ด้วยเหตุนี้เราจึงควรมาทำความเข้าใจกับวิธี "จำนอง" และ "ขายฝาก" รวมถึงภาษีที่เกี่ยวข้องกัน ดังสามารถอธิบายได้ดังนี้

 ทำความเข้าใจเรื่องการ จำนอง

       การจำนอง เป็นการทำนิติกรรมอีกรูปแบบหนึ่ง ในลักษณะของการนำทรัพย์สินมาเป็นประกันการชำระหนื้ โดยทรัพย์สินที่สามารถนำมาจำนอง เป็นได้ทั้งทรัพย์สิน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน หรือ ทรัพย์สิน ประเภทสังหาริมทรัพย์ที่มีทะเบียน เฉพาะที่กฎหมายกำหนดให้นำมาจำนองได้ เช่น รถยนต์ หรือ เครื่องจักร เป็นต้น โดยในการจำนองทรัพย์สินทุกประเภท จะต้องนำสัญญาจำนองไปจดทะเบียนด้วย ซึ่งในกรณีทรัพย์สินที่จำนองเป็นอสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ และในกรณีสังหาริมทรัพย์ ให้จดทะเบียน ณ สำนักทะเบียน ซึ่งรับผิดชอบงานจดทะเบียนสังหาริมทรัพย์ชนิดนั้น ๆ

       ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินที่จำนอง และมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินที่จำนองได้ต่อไป แต่หากมีการผิดนัดชำระหนี้ ผู้รับจำนองมีสิทธิฟ้องบังคับชำระหนี้และบังคับคลีกับทรัพย์สินที่จำนองได้ตามกฎหมาย รวมถึงในการจำนองหากมีข้อตกลงจะชำระหนี้จนครบเมื่อถึงกำหนดแต่กลับชำระไม่ครบ ผู้จำนองต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้แก่ผู้รับจำนองจนกว่าจะครบ แม้จะถูกบังคับคดียึดทรัพย์สินที่จำนองแล้วก็ตาม

       นอกจากนี้ ในกรณีที่ผู้จำนองได้จำนองทรัพย์สินเพื่อประกันการชำระหนี้ของตนเอง และมีข้อตกลงว่าจะชำระหนี้จนครบถ้วนหากบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองมีหน้าที่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้แ ก่ผู้รับจำนองจนกว่าจะครบถ้วนต่อไป แม้จะถูกบังคับคดีเอากับทรัพย์สินที่จำนองแล้วก็ตาม

​ ทำความเข้าใจเรื่องการ ขายฝาก

       การขายฝาก เป็นการทำนิติกรรมในรูปแบบของการขายทรัพย์สิน ทั้งที่เป็นทรัพย์สิน ประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น บ้าน คอนโด ที่ดิน หรือทรัพย์สินประเภท สังหาริมทรัพย์ เช่น รถยนต์ เป็นต้น ให้กับผู้รับซื้อฝาก โดยการทำสัญญาเอกสารขายฝากที่ดิน และมีข้อตกลงกันว่าผู้ขายฝากสามารถไถ่ทรัพย์สินนั้นคืนได้ตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกัน ซึ่งกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ขายฝากจะตกเป็นของผู้รับซื้อฝากทันทีที่ขายฝากและได้ส่งมอบทรัพย์สินแก่ผู้รับซื้อฝาก

       ทั้งนี้ ในกรณีทรัพย์สินที่ขายฝากเป็นอสังหาริมทรัพย์ จะต้องทำสัญญาขายฝากไปจดทะเบียน เช่น ที่ดินจะต้องทำสัญญาขายฝากไปจดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดินที่มีเขตอำนาจ การขายฝากจึงจะมีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย โดยหากผู้ขายฝากไม่ได้ไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินคืน และผู้รับซื้อฝากไม่ต้องไปฟ้องบังคับตามสัญญาขายฝากอีก

ข้อแตกต่างที่ชัดเจน ระหว่าง ขายฝาก กับ จำนอง

       ทั้งส่วนของการขายฝากและการจำนอง ที่เป็นรูปแบบการทำนิติกรรม ซึ่งหลายคนยังสับสน และท้ายที่สุดอาจทำให้ตัดสินใจเลือกทำนิติกรรมผิดรูปแบบ ผิดวิธี ไม่ตรงตามเจตนาอย่างรู้เท่าไม่ถึงการณ์ เหตุนี้จึงต้องแจกแจงข้อแตกต่างให้เห็นอย่างชัดเจน

 ขายฝาก

1. ต้องส่งมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับซื้อฝาก ผู้ขายฝากจึงไม่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินต่อไป ไม่ว่าบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือ รถยนต์ จนกว่าจะมีการไถ่ทรัพย์สินที่ขายฝากคืน
    
2. ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญาขายฝาก โดยกรณีอสังหาริมทรัพย์ กำหนดเวลาไถ่ทรัพย์สินคืนได้ไม่เกิน 10 ปี และ กรณีสังหาริมทรัพย์ ไม่เกิน 3 ปี นับแต่เวลาขายฝาก
    
3. หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ทรัพย์สินคืนตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนด ผู้ขายฝากเพียงหมดสิทธิไถ่ทรัพย์สินคืนต่อไป โดยไม่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้ผู้รับซื้อฝากอีก
    
4. การขายฝากส่วนใหญ่ผู้ขายฝากจะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
    
5. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก ในอัตรา 2% ของราคาประเมิน
    
6. ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ (กรณีถือครองอสังหาริมทรัพย์ยังไม่เกิน 5 ปี) ในอัตรา 3.3% หรือ ค่าอากรแสตมป์ ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดจะสูงกว่า (ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก)
    
7. ค่าภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย คำนวณจากราคาประเมิน ตามอัตราที่กรมสรรพากรกำหนด

 

 จำนอง

1. ไม่ต้องส่งมอบทรัพย์สินและกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินให้ผู้รับจำนอง ผู้จำนองจึงยังมีสิทธิใช้ประโยชน์ในทรัพย์สินต่อไป ไม่ว่าบ้าน คอนโด ที่ดิน หรือ รถยนต์
    
2. กฎหมายไม่ได้กำหนดระยะเวลาสูงสุดของการจำนองไว้
    
3. การจำนองจะสิ้นสุดลง เมื่อหนี้ที่มีการจำนองเป็นประกันสิ้นสุดลง หรือการจำนองสิ้นสุดลงด้วยเหตุอื่นๆ ตามที่กฎหมายกำหนด
    
4. หากผู้จำนองได้นำทรัพย์สินมาจำนองเพื่อประกันหนี้ของตนเอง และมีข้อตกลงว่าจะชำระหนี้จนครบถ้วน หากบังคับจำนองแล้วได้เงินไม่เพียงพอ ผู้จำนองยังมีหน้าที่ต้องชำระเงินเพิ่มเติมให้ผู้รับจำนองจนกว่าจะครบถ้วน
    
5. การจำนองส่วนใหญ่ ผู้จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน
    
6. ค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ในอัตรา 1% จากวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

    ค่าอากรแสตมป์ กรณีการจำนองเพื่อเป็นประกันการกู้ยืมเงิน หรือการตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคาร ตราสารกู้ยืมเงิน หรือการตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคารทุกจำนวนเงิน 2,000 บาท หรือเศษของ 2,000 บาท เสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท

การรับจำนอง และการขายฝาก เข้าเงื่อนไขต้องเสียภาษีอะไรบ้าง

 ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา

กรณีบุคคลธรรมดารับจำนองจากนิติบุคคล ผู้จ่ายเงิน (ดอกเบี้ย) ได้หักภาษี ณ ที่จ่าย ไว้อัตรา 15% ผู้รับดอกเบี้ยจำนองสามารถเลือกไม่นำเงินได้มารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีประจำปีได้ แต่ถ้าหากไม่ถูกหักภาษี ณ ที่จ่ายในอัตรา 15% ไว้ จะต้องนำมารวมเป็นเงินได้ในการคำนวณภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา ยื่นแบบ ภ.ง.ด.90 มาตรา 40(4) กลุ่มของดอกเบี้ย โดยไม่สามารถหักค่าใช้จ่ายได้

ส่วนกรณีขายฝาก ค่าสินไถ่ตอนไถ่ถอนได้ถูกเก็บภาษีเเล้ว จึงไม่ต้องนำมารวมเพื่อเสียภาษีอีก
 

 ภาษีเงินได้นิติบุคคล

สำหรับผู้รับจำนอง หากประกอบกิจการให้กู้ยืมเงินในนามนิติบุคคล จะเข้าลักษณะเป็นการประกอบกิจการเยี่ยงธนาคาร กิจการต้องนำรายรับดอกเบี้ยเงินกู้ยืม ซึ่งยังไม่ได้รับชำระดอกเบี้ยเงินกู้ มาถือเป็นรายได้ในการคำนวณกำไรสุทธิ เพื่อนำไปเสียภาษีเงินได้นิติบุคคลสำหรับรอบระยะเวลาบัญชี นับจากวันที่ทำสัญญาจดจำนองที่กรมที่ดิน จนกว่าจะบอกเลิกสัญญากู้ยืมด้วยการบังคับจำนอง

โดยดอกเบี้ยในส่วนที่กิจการยังไม่ได้ชำระทั้งจำนวนนั้น หากมีการยกหนี้ กิจการต้องนำมารวมคำนวณเพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะด้วย เว้นแต่มีเหตุอันสมควร

นอกจากนี้ยังต้องเสียค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนจำนอง ในอัตรา 1% จากวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท ส่วนค่าธรรมเนียมการจดทะเบียนขายฝาก จะต้องเสียในอัตรา 2% ของราคาประเมิน
 

 อากรแสตมป์

นอกจากนี้ยังต้องเสียค่าอากรแสตมป์ ในกรณีการจำนองเพื่อเป็นประกันในการกู้ยืมเงิน หรือการตกลงให้เบิกเงินเกินบัญชีจากธนาคารทุกจำนวนเงิน 2,000 บาท หรือเศษของ 2,000 บาท จะต้องเสียค่าอากรแสตมป์ 1 บาท แต่ไม่เกิน 10,000 บาท ส่วนกรณีขายฝาก จะเสียค่าอากรแสตมป์ในอัตรา 0.5% ของราคาประเมิน หรือราคาขายฝาก แล้วแต่ราคาใดสูงกว่า

 ภาษีธุรกิจเฉพาะ

การนำทรัพย์สิน ยกตัวอย่างเช่น ที่ดินและสิ่งปลูกสร้างไปจำนอง หรือขายฝากให้กับบริษัทที่ประกอบกิจการให้กู้ยืมเงิน จะเข้าลักษณะเป็นการประกอบกิจการเยี่ยงธนาคาร ซึ่งบริษัทที่รับจำนองดังกล่าวมีหน้าที่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ

โดยรายรับค่าดอกเบี้ยจากการให้กู้ยืมเงินที่เป็นการประกอบกิจการโดยปกติเยี่ยงธนาคารพาณิชย์ ของเดือนภาษีก่อนที่ผู้ประกอบกิจการจะจดทะเบียนภาษีธุรกิจเฉพาะ ให้ยื่นแบบ ภ.ธ.40 เป็นรายเดือนภาษี ภายในวันที่ 15 ของเดือนถัดไป ไม่ว่าจะมีรายรับจากการประกอบกิจการหรือไม่ก็ตาม โดยคำนวณภาษีธุรกิจเฉพาะในอัตรา 3.3% ของรายรับ พร้อมทั้งเบี้ยปรับอีก 2 เท่าของจำนวนภาษีธุรกิจเฉพาะ หรือเป็นเงิน 1,000 บาท แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า แต่ถ้าเสียค่าภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว ไม่ต้องเสียค่าอากรแสตมป์อีก

 

ข้อสรุป

     ภาษีที่เกี่ยวกับกิจการที่รับจำนอง & ขายฝาก โดยทั่วไปการจำนองส่วนใหญ่ ผู้จำนองจะได้วงเงินประมาณ 10-30% ของราคาประเมิน ส่วนการขายฝาก จะได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน ซึ่งจะมากกว่าการจำนอง แต่ต้องประเมินกำลังในการไถ่ถอนทรัพย์สินคืนให้ดี เพราะหากไม่สามารถไถ่ถอนคืนได้ตามเวลากำหนด ผู้ขายฝากจะหมดสิทธิในการไถ่ทรัพย์สินคืนทันที ทรัพย์สินตกเป็นของผู้รับซื้อฝากไปโดยปริยาย ส่วนผู้ที่ได้รับดอกเบี้ยเงินกู้ยืมจากผู้นำทรัพย์สินมาจำนำหรือขายฝากนั้น ก็มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่เกี่ยวข้องตามเงื่อนไขที่กรมสรรพากรกำหนดด้วย

     อย่างไรก็ตาม การจำนองทรัพย์สินก็มีสิ่งที่คนทำธุรกรรมต้องพึงระวัง เช่น การมอบหมายให้บุคคลอื่นทำธุรกรรมจำนองแทน จะต้องเขียนใบมอบฉันทะหรือใบมอบอำนาจให้ชัดเจน ส่วนผู้รับจำนองก็มีข้อที่ต้องระวังเช่นกัน เช่น ทรัพย์สินที่นำมาจำนองอาจถูกนำไปจำนองซ้ำ หรือถูกนำไปโอนขาย เป็นต้น ซึ่งในกรณีนี้ เจ้าหนี้คนแรกมีสิทธิได้รับการชำระหนี้ก่อน ส่วนเจ้าหนี้คนหลังมีสิทธิได้ชำระหนี้เฉพาะส่วนที่เหลือ

     นอกจากนี้ คนที่ซื้อทรัพย์สินที่จำนองก็มีจุดที่ต้องระวัง เพราะการรับโอนทรัพย์สินที่ติดจำนอง จะต้องไถ่ถอนจำนอง หรือชำระหนี้ให้แก่เจ้านี้ ไม่เช่นนั้นเจ้าหนี้มีสิทธิที่จะบังคับจำนอง ยึดทรัพย์ และนำทรัพย์สินนั้นขายทอดตลาดได้ต่อไป