สีตราครุฑ โฉนดที่ดิน มีความหมายที่แตกต่างกัน สามารถชื้อ-ขายได้ตามกฎหมายอย่างไร

     ที่ดิน เป็นอสังหาริมทรัพย์ที่ราคาขึ้นตลอด ที่ดินจึงได้รับความนิยมมากขึ้น ขอแนะนำว่าควรลองเช็กสีตราครุฑให้ดีก่อน จะได้ไม่มีปัญหาทีหลัง เพราะความสำคัญของสีตราครุฑที่ดินนั้นมีความสำคัญมากๆ สามารถกำหนดได้เลยว่า เป็นเจ้าของโฉนดนั้น 100 % จริงหรือไม่ หรือว่าโฉนดฉบับนั้นสามารถชื้อขายได้ไหมตามกฎหมาย

วิธีสังเกตโฉนดที่ดิน

    เอกสารที่กล่าวไปทั้งหมด ที่เราเรียกรวม ๆ ว่า โฉนดที่ดินนั้น ถึงเนื้อหาหรือลักษณะการใช้งานจะต่างกัน แต่จะมีลักษณะสำคัญที่ต้องมีในโฉนดทุกฉบับก็คือ ขนาดของโฉนดที่ดินคือ 24*36 ซม. เนื้อกระดาษจะเป็นสีเหลืองอ่อนและมีลายเฉพาะ โฉนดจะมีลายเซ็นเจ้าพนักงาน พร้อมตราประทับ ด้านหลังจะมีประวัติการครอบครองที่ดิน โดยมีลายเซ็นเจ้าพนักงานพร้อมตราประทับ และเมื่อส่องไฟตรงโฉนด จะเห็นลายน้ำตราครุฑล้อมรอบด้วยวงกลมมีคำว่า กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย เขียนอยู่ วิธีนี้ใช้ตรวจสอบโฉนดฉบับจริงเท่านั้น

 

ประเภทโฉนกที่ดิน สีตราครุฑ ตามกฎหมายแตกต่างกันอย่างไร

      เมื่อต้องซื้อขายที่ดิน หลายคนอาจมองหาทำเลที่ดี ราคาที่ลงตัวแต่กลับลืมเรื่องของ ครุฑ 4 สี คือ แดง เขียว ดำ และสีน้ำเงิน ซึ่งตราครุฑบนโฉนดที่ดินนี้เป็นส่วนที่สำคัญอย่างมาก และสามารถบ่งบอกได้ว่าที่ดินที่คุณกำลังหมายตาอยู่สามารถซื้อขายได้อย่างถูกกฎหมาย และครอบครองต่อจากเจ้าของเดิมได้หรือไม่ โดยที่แต่ละสีนั้นมีความสำคัญ และหน้าที่ของมันที่แตกต่างกัน ดังนี้

ครุฑแดง  - โฉนดที่ดิน นส.4

      ถูกใช้บนโฉนดที่ดิน น.ส.4 เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด ซื้อขายได้ โอนได้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อย่างที่ ๆ เราส่วนใหญ่มีครอบครองกันก็เป็นอันนี้แหละ ที่ในเมืองเกือบทั้งหมดก็จะเป็น “ครุฑแดง” ตัวนี้กันทั้งนั้น ส่วนโฉนดหลังแดงก็คือเอกสาร น.ส.4 ที่จะมีการระบุด้านหลังโฉนดว่าห้ามโอนภายในระยะเวลา 5-10 ปี

      ต่อไปก็จะเป็นจำพวก หนังสือแสดงการทำประโยชน์ หรือ น.ส.3 จะเป็นหนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์นะครับ โดยอาศัยอำนาจตาม พ.ร.บ. จัดที่ดินเพื่อการครองชีพ พ.ศ.2511 เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ ให้กับเกษตรกรที่เป็นสมาชิกไม่เกินครอบครัวละ 50 ไร่ โดยสีครุฑที่ใช้บนหนังสือแสดงการทำประโยชนี้จะแบ่งออกเป็น 2 ประเภท

 เงื่อนไขตามกฎหมาย

• เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ที่ชัดเจนที่สุด
• ผู้ถือครองมีกรรมสิทธิ์ 100% มีสิทธิ์ในการใช้สอย ทำกิน อยู่อาศัย และใช้ประโยชน์เต็มรูปแบบ 
• สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ ถูกต้องตามกฏหมาย
• มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ 
• ขอบเขต และขนาดที่ดิน “ชัดเจน”
• สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกันนาน 10 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์: ซื้อ-ขาย-โอน ได้ตามสะดวก

ครุฑเขียว - หนังสือ นส.3 ก

      โฉนดครุฑเขียว หรือ น.ส.3 ก เป็นหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ซึ่งเป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์ในการครอบครองที่ดินผืนนั้นๆ เพื่อทำประโยชน์ จะมีรูปถ่ายทางอากาศชัดเจนชัดเจนเหมือนกับ นส.4 หรือโฉนดครุฑแดง แต่จะมีข้อแตกต่างคือ โฉนดแดงนั้นจะสามารถปล่อยที่ดินว่างได้ แต่ตัวโฉนดเขียวนั้นต้องใช้ที่ดินให้เกิดประโยชน์เท่านั้น

      น.ส.3 ก จะสามารถซื้อ-ขาย-โอน และจำนองกับธนาคารได้ และหากผ่านการสอบเขตแล้ว เจ้าของสามารถขอโฉนดได้ทันทีโดยไม่ต้องรอรังวัดติดประกาศ 30 วัน ซึ่งหนังสือนี้จะเป็นคำรับรองจากเจ้าหน้าที่ให้มีสิทธิ์ครอบครอง แต่ไม่ได้รับกรรมสิทธิ์

เอกสารที่โอนได้นั้นจะมีสามแบบ ได้แก่ น.ส. 3 , น.ส. 3 ก, แบบหมายเลข 3 (ปัจจุบันไม่มีการออกแล้ว)

อย่างไรก็ตาม โฉนดครุฑเขียว ไม่ใช่โฉนดที่ดินจริงๆ เว้นแต่จะมีการยื่นเรื่องดำเนินการขอเป็นโฉนดกับสำนักงาน

 เงื่อนไขตามกฎหมาย

• เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ ไม่ใช่ “โฉนดที่ดิน” และ ไม่ถือเป็น “กรรมสิทธิ์”
• ผู้ถือครองมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า ขับไล่ผู้บุกรุก
• สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ ถูกต้องตามกฏหมาย
• สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้
• มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
• ขอบเขต และขนาดที่ดิน “ชัดเจน”
• สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

ครุฑดำ - หนังสือ นส.3, นส.3 ข

        โฉนดครุฑดำ เป็นหนังสือครอบครองที่ดินประเภท น.ส. 3 หรือ น.ส. 3 ข จะมีลักษณะคล้ายกับหนังสือครุฑดำหรือ น.ส. 3 ก โฉนดประเภทนี้จะไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ ระบุเพียง รูปร่างของที่ดิน เนื้อที่ และแนวเขตเท่านั้นมีแผนที่ที่ตำแหน่งไม่แน่นอน ทำให้ขาดความถูกต้องของขอบเขตที่ดิน ส่วนใหญ่นั้นเป็นแผนที่รูปลอย ยึดโยงจากวัสดุที่ปักหลักหรือวัสดุที่พอหาได้ในบริเวณนั้น สามารถนำไปยื่นเรื่องเพื่อขอเปลี่ยนเป็นโฉนดได้ แต่ต้องมีเจ้าหน้าที่เข้าทำการรังวัด และติดประกาศพื้นที่ก่อน 30 วัน หากไม่มีใครคัดค้านจะถือว่าที่ดินผืนดังกล่าวนั้นสามารถออกโฉนดได้ และเมื่อได้แล้วก็สามารถนำไปซื้อ-ขาย-จำนองได้

 เงื่อนไขตามกฎหมาย

• เป็นเอกสารรับรองการทำประโยชน์ในที่ดินนั้น ๆ 
• ผู้ถือครองมีสิทธิ์ครอบครองเพื่อทำประโยชน์ในที่ดิน ซื้อขาย ให้เช่า ขับไล่ผู้บุกรุก
• สามารถซื้อ ขาย โอน จำนอง ได้ แต่ต้องรังวัดที่ดิน และรอประกาศจากทางราชการ 30 วัน
• สามารถยื่นเรื่องเปลี่ยนเป็นโฉนดที่ดินได้
• ไม่มีระวางรูปถ่ายทางอากาศ
• ขอบเขต ขนาดที่ดิน “ไม่ชัดเจน”
• สิทธิหมดลงเมื่อถูกครอบครองปรปักษ์ติดต่อกัน 1 ปี

ลักษณะกรรมสิทธิ์: สามารถครอบครองเพื่อทำประโยชน์ได้แต่ไม่มีกรรมสิทธิ์ และสามารถซื้อขาย จำนองได้ โดยไม่ต้องมีการประกาศ

ครุฑสีน้ำเงิน - ส.ป.ก.4-01

     โฉนดครุฑน้ำเงิน-แดง หรือเอกสาร ส.ป.ก.4-01 เป็นเอกสารสิทธิ์ที่จะให้ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรมในพื้นที่ได้ และต้องเป็นเกษตรกรรมเท่านั้น ผู้ที่ถือโฉนดนี้ไม่มีกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ออกโฉนดไม่ได้ ไม่มีสิทธิ์ในการซื้อและขาย ห้ามโอนสิทธิ์ให้กับคนภายนอก ยกเว้นแต่จะโอนเพื่อเป็นมรดกให้กับทายาท และทายาทที่ได้รับจะต้องนำไปใช้เพื่อการเกษตรเท่านั้น

เอกสารนี้จะเป็นเอกสารครอบครองที่ดินที่ออกโดยสำนักงานปฏิรูปที่ดินเพื่อเกษตรกรรม (ส.ป.ก.) ซึ่งจุดประสงค์นั้นทำมาเพื่อให้ประชาชนใช้ทำเกษตรกรรมเท่านั้น

*โฉนดที่ดินที่รัฐเป็นเจ้าของ แต่ให้สิทธิ์แก่ประชาชนเข้ามาทำเกษตรกรรม

อายุของโฉนด: ไม่ระบุเพราะแย่งการครอบครองไม่ได้

ลักษณะกรรมสิทธิ์: มีสิทธิ์การเช่า เช่าซื้อ เช่าระยะยาว และเข้าทำประโยชน์ในทางเกษตรกรรม สามารถโอน แบ่งแยก และตกทอดทางมรดกแก่ทายาทได้ ห้ามซื้อขายและจำนอง ห้ามใช้ทำประโยชน์ในด้านอื่นที่ไม่ใช่ทางการเกษตร

 

เอกสารสิทธิ์ที่ดิน ไม่สามารถ ซื้อ - ขาย ได้ในทุกกรณี

 น.ส.2 ใบจอง 

     เป็นหนังสือที่ทางราชการออกให้ประชาชน เพื่ออนุญาตให้ครอบครองทำประโยชน์ในที่ดินเป็นการชั่วคราว โดยเอกสารใบจองนี้จะเป็นเอกสารที่แสดงว่าราชการยินยอมให้เราครอบครอบที่ดินได้(เป็นการชั่วคราว) ตามประมวลกฎหมายการจัดสรรที่ดินทำกินให้กับประชาชน
 
     โดยมีข้อแม้ว่าผู้มีใบจองจะต้องเริ่มทำประโยชน์ในที่ดินภายใน 6 เดือนหลังราชการให้ใบจอง และต้องทำประโยชน์ในที่ดินให้แล้วเสร็จภายใน 3 ปี นับตั้งแต่วันที่ได้รับใบจอง โดยประชาชาชนจะต้องทำประโยชน์ในที่ดินเกิน 75% ของที่ดิน

     ส่วนการซื้อขายที่ดิน ใบจอง น.ส.2 นี้จะโอนให้แก่บุคคลอื่นไม่ได้ แต่สามารถตกทอดทางมรดกให้กับลูกหลานได้ ที่ดินประเภทนี้ผู้ได้รับสิทธิมีสิทธินำใบจองมาขอออกหนังสือรับรองการทำประโยชน์ (น.ส.๓ น.ส.๓ ก. หรือ น.ส.๓ ข) หรือโฉนดที่ดินได้ แต่หนังสือรับรองสิทธิ์ที่ดินที่ออกมานั้นจะต้องตกอยู่ในบังคับห้ามโอนตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด.
 

 ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่

     แบบยื่นภาษีบำรุงท้องที่ ไม่ใช่เอกสารสิทธิแสดงการครอบครองที่ดิน ที่ดินลักษณะนี้มักเป็นที่ดินมือเปล่า ที่ไม่มีเอกสารสิทธิใดๆทั้งสิ้น เป็นลักษณะของการอยู่อาศัย หรือใช้ประโยชน์สืบทอดกันมาเป็นรุ่นต่อรุ่น เจ้าของที่ดินตัวจริงคือ รัฐ โดยอาจมีการให้ใช้สิทธิอยู่อาศัยหรือทำประโยชน์ชั่วคราว อาจมีการขอเรียกเก็บภาษีบำรุงท้องถิ่น หรือภาษีอื่นๆจากผู้อยู่อาศัยเป็นการตอบแทน
 
     ที่ดินประเภทนี้ “ไม่สามารถ” ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันได้ แต่ส่วนใหญ่จะเป็นการซื้อขายแบบชาวบ้านเขียนหนังสือซื้อขายกันขึ้นมาเอง จึงมักมีปัญหาฟ้องร้องกันบ่อยๆ ที่ดินประเภทนี้เมื่อขึ้นชั้นศาล จะไม่มีกฎหมายใดๆรองรับ ผู้ซื้อไม่สามารถใช้หลักฐานซื้อขายไปยื่นต่อศาลให้พิจารณาใดๆได้ เพราะเป็นที่ดินของรัฐ ที่ไม่มีผู้ใดมีสิทธิครอบครองหรือซื้อขายกัน
 
 
 สทก. สิทธิทำกิน

     หนังสือที่ราชการออกให้เพื่อให้ประชาชนมีสิทธิทำกินในพื้นที่เขตป่าไม้ ซึ่งทางกรมป่าไม้จะเป็นผู้ออกให้ แต่หากประชาชนผู้ได้รับสิทธิไม่ทำประโยชน์ในพื้นที่ ปล่อยรกร้างติดต่อกันเกิน 2 ปี ทางกรมป่าไม้สามารถยึดคืนได้ทันที ที่ดินประเภทนี้ออกโฉนดไม่ได้ ซื้อขายหรือโอนสิทธิกันไม่ได้ ทำได้เพียงตกทอดให้ทายาททำเกษตรต่อไปเท่านั้น
 

 
 สค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน

     เอกสารการแจ้งการครอบครองที่ดินของสมัยก่อน (ปัจจุบันไม่มีแล้ว) โดยมีระเบียบออกมาตั้งแต่วันที่ 9 พฤศจิกายน พ.ศ.2497 ซึ่งในปัจจุบันไม่มีการแจ้ง ส.ค.1 อีกแล้ว ในสมัยนั้นกรมที่ดินเปิดโอกาสให้ประชาชนที่ครอบครองที่ดินว่างเปล่าอยู่มาแจ้งการครอบครองที่ดิน
      
     ดังนั้น ส.ค.1 จึงไม่ใช่หนังสือแสดงสิทธิการครอบครองที่ดิน เพราะไม่ได้เป็นหลักฐานที่ทางราชการออกให้ เป็นเพียงการแจ้งการครอบครองที่ดินของทางราษฎรเท่านั้น

     แต่ที่ดินประเภทนี้สามารถโอนกันได้ เพียงให้เจ้าของเดิมทำหนังสือแสดงเจตนาสละสิทธิการครอบครอง และส่งมอบที่ดินที่ถือครองให้กับผู้รับโอนเท่านั้น หากผู้ใดต้องการซื้อที่ดินประเภท ส.ค.1 นี้แนะนำให้ทำหนังสือการโอนสิทธ์ให้ชัดเจนถูกต้องตามกฎหมาย เพื่อป้องกันเจ้าของเดิมมาเรียกร้องทวงสิทธิ์คืน
 

 น.ส.5 ใบไต่สวน

     หนังสือที่แสดงการสอบสวนเพื่อออกโฉนดที่ดิน ไม่ใช่หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ แต่สามารถจดทะเบียนตามประมวลกฎหมายที่ดิน และโอนให้กันได้ถ้าที่ดินมีใบไต่สวนและมีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ หรือ เป็นการจดทะเบียนโอนมรดก
 

 น.ค.3 หนังสือแสดงการทำประโยชน์

     หนังสือแสดงการทำประโยชน์ (น.ค.3) คือ หนังสือแสดงการทำประโยชน์ที่ออกโดยกรมประชาสงเคราะห์ เป็นการจัดที่ดินในรูปนิคมสหกรณ์ โดยจะออกให้เฉพาะนิคมเท่านั้นเพื่อการครองชีพ ซึ่งจะได้กรรมสิทธิในการถือครอง ครอบครัวละไม่เกิน 50 ไร่ โดยหลังจากครอบครองแล้วอย่างน้อย 5 ปี มีสิทธินำหลักฐานไปยื่นขออก เอกสารสิทธิ์ น.ส.3 หรือโฉนดที่ดิน ซึ่งภายใน 5 ปี ที่ครอบครองจะไม่สามารถโอนให้ผู้อื่นได้ ยกเว้นตกทอดทางมรดก
 
 
 ที่ดินของวัด

ที่ดินของวัดได้ถูกจำแนกตามพระราชบัญญัติ 3 ประเภท ได้แก่

1.ที่วัด คือ ที่ดินที่เป็นที่ตั้งของวัด หรือขอบเขตในบริเวณวัดทั้งหมด
2.ที่ธรณีสงฆ์ คือ ที่ดินที่เป็นสมบัติของวัด อาจอยู่ใกล้ๆเขตวัด หรืออยู่ห่างไกลก็ได้ วัดหนึ่งวัดแม้มีที่ตั้งเพียงที่เดียว ก็สามารถมีที่ธรณีสงฆ์ได้มากมาย
3.ที่กัลปนา คือ ที่ที่เจ้าของมอบให้กับวัด เพื่อใช้ประโยชน์ เก็บกินค่าเช่า หรือใช้ในกิจของศาสนา กรรมสิทธิ์ที่ประเภทนี้จะยังคงเป็นของเจ้าของเดิมอยู่ แต่หากเจ้าของเดินยกที่ตรงนี้ให้วัดแล้ว ที่กัลปนาจะถูกเปลี่ยนเป็นที่ธรณีสงฆ์ทันที

                                                         

สรุปสีครุฑ

      สีครุฑในโฉนดที่ดินที่ดินแต่ละแบบก็มีความแตกต่างกัน ทั้งการใช้งาน และกรรมสิทธิ์แล้ว ยังมีหลากหลายประเภท โดยสีตราครุฑบนโฉนดที่ดิน ที่ดินแต่ละแบบ ก็มีความแตกต่างกัน ทั้งการใช้งาน และ กรรมสิทธิ์ ดังนั้น ก่อนทำการ ซื้อขาย เช็กเอกสารและสีตราครุฑกันให้ดีนะครับ จะได้ทำธุรกรรมได้อย่างสบายใจอย่างไรก็ดี ควรมีการตรวจเช็คที่สำนักงานที่ดินทุกครั้งก่อนทำการซื้อขายกัน ตรวจสอบกรรมสิทธิ์ทุกอย่างให้ครบถ้วน เพื่อหลีกเลี่ยงกลโกงที่มีทุกรูปแบบ

      ดังนั้น ก่อนที่จะตัดสินใจซื้อที่ดินนั้น เราควรจะดูถึงประเภทของโฉนดด้วยว่า โฉนดนั้นเป็นประเภทไหน มีไว้เพื่ออะไร เพื่อป้องกันปัญหาเรื่องกรรมสิทธิ การฟ้องร้อง และการเงินที่จะตามมาทีหลัง อีกทั้งยังเป็นอีกหนึ่งหลักประกันที่ทำให้เราซื้อ-ขาย-โอนได้อย่างถูกกฏหมายด้วยนั้นเอง