ไปกรมที่ดินเพื่อ โอนที่ดิน ขั้นตอนสิ่งที่ต้องเตรียม ค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ใช้เอกสารอะไรบ้าง ?

ทำความรู้จักกับการ โอนที่ดิน สิ่งที่ต้องเตรียมมีเอกสารสำคัญ ขั้นตอนอะไรบ้าง

    การดำเนินเรื่องเอกสารเพื่อโอนที่ดินมีหลายขั้นตอนด้วยกัน แต่ก่อนอื่นมาทำความรู้จักกับการโอนที่ดินกันก่อนว่าคืออะไร โอนที่ดินคือการที่ผู้ครอบครองกรรมสิทธิ์ที่ดินนั้น ๆ ต้องการขาย หรือมอบโอนที่ดินให้ลูกหลานเป็นมรดก จำเป็นจะต้องมีการดำเนินเรื่องโอนเปลี่ยนชื่อเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินให้เป็นของผู้รับโอน เพื่อที่ผู้รับโอนจะสามารถมีสิทธิ์และใช้ประโยชน์ในที่ดินได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย และค่าธรรมเนียมในการโอนที่ดินจะคิดเป็นอัตราร้อยละจากราคาประเมิน หรือราคาที่ขาย ขึ้นอยู่กับจำนวนใดมีมูลค่าสูงกว่า เอกสารที่ใช้มีอะไรบ้าง บุคคลธรรมดากับนิติบุคคลเหมือนกันไหม ไปดูกัน

 

     _“ การโอนที่ดินมอบให้ผู้อื่นดำเนินการแทน _”

ต้องมีใบมอบอำนาจ และผู้รับมอบอำนาจก็ต้องเตรียมเอกสารส่วนตัวมาด้วยเช่นกัน

เอกสารใช้โอนที่ดิน บุคคลธรรมดา และนิติบุคคลต่างกันอย่างไร

เนื่องจากการโอนที่ดินมีทั้งผู้ที่ดำเนินการเอง เช่น การมอบเป็นมรดก หรือซื้อขายที่ดินแบบไม่ผ่านนายหน้า และการดำเนินการซื้อขายที่ดินในรูปแบบนิติบุคคล ดังนั้นเราจะมาบอกรายละเอียดการเตรียมเอกสารโอนที่ดินว่าใช้อะไรบ้าง สำหรับผู้ทำการโอนทั้งสองประเภท ซึ่งคือบุคคลธรรมดา และนิติบุคคล

 เอกสารโอนที่ดิน บุคคลธรรมดา

ผู้ซื้อ

ผู้รับโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ผู้ซื้อหรือผู้รับโอนต้องเตรียมเอกสาร ดังนี้

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาและเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนาและเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

• กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องแทน จะต้องเตรียมเอกสารใบมอบอำนาจให้แก่ผู้รับมอบอำนาจ และสำเนาบัตรประชาชน รวมถึงสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจพร้อมฉบับจริง

 ผู้ขาย

โอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง ผู้ขายหรือผู้โอนต้องเตรียมเอกสาร ดังนี้

• โฉนดที่ดินฉบับจริง

• บัตรประชาชนตัวจริง พร้อมสำเนาและเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

• ทะเบียนบ้านตัวจริง พร้อมสำเนาและเซ็นรับรองสำเนาถูกต้อง

• หนังสือเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล (ถ้ามี)

• กรณีมีคู่สมรส ต้องเตรียมหนังสือยินยอมการขายที่ดิน และเอกสารส่วนตัวของคู่สมรส ได้แก่ บัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน

• กรณีหย่าร้าง ต้องเตรียมทะเบียนหย่าร้าง

• กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องแทน จะต้องเตรียมเอกสารใบมอบอำนาจให้แก่ผู้รับมอบอำนาจ และสำเนาบัตรประชาชน รวมถึงสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจพร้อมฉบับจริง

 เอกสารโอนที่ดิน นิติบุคคล

• หนังสือรับรองนิติบุคคลที่มีอายุไม่เกิน 1 เดือน

• สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น อายุไม่เกิน 1 เดือน พร้อมรายละเอียดรายชื่อนิติบุคคลที่มีสิทธิ์ซื้อขายที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์ และหากมีผู้ถือหุ้นเป็นต่างด้าว ผู้ถือหุ้นต่างด้าวต้องถือหุ้นอยู่ไม่เกิน 40%

• สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการที่มีอำนาจลงนาม

• รายงานการประชุมคณะกรรมการบริษัทเกี่ยวกับการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งระบุวัตถุประสงค์การซื้อ และแหล่งที่มาของทรัพย์สินที่ใช้ในการซื้อ

• หนังสือตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการ

• กรณีที่ให้ผู้อื่นทำเรื่องแทน ต้องเตรียมหนังสือมอบอำนาจ (ทด. 21) พร้อมสำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับอำนาจ

ขั้นตอนการโอนที่ดิน ดำเนินการอย่างไร ? 

การโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้างทราบกันแล้ว เอกสารบุคคลธรรมดา กับเอกสารนิติบุคคลก็มีความแตกต่างกันในบางส่วน เอกสารบุคคลธรรมดา ส่วนมากมักมีติดบ้านกันทำให้สามารถสามารถเตรียมได้ด้วยตนเอง ส่วนนิติบุคคลอาจจำเป็นต้องไปแจ้งของที่หน่วยงานภาครัฐด้วยควรเตรียมตัวล่วงหน้าเพื่อให้ได้เอกสารอย่างครบถ้วนนั้นเอง แต่บางส่วนหลายท่านอาจกังวลในเรื่องของขั้นตอนการโอนที่ดินว่า จะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่อย่างไร ขั้นตอนจะยุ่งยากหรือไม่ หากใครกังวลในส่วนนี้ต้องบอกว่าขั้นตอนการโอนที่ดินนั้นไม่ยาก และมีไม่กี่ขั้นตอนเท่านั้น

 โดยเมื่อเดินทางไปกรมที่ดินแล้ว การโอนที่ดินสามารถทำได้ตามขั้นตอนดังนี้

• ติดต่อฝ่ายประชาสัมพันธ์เพื่อกรอกคำขอโอนที่ดิน พร้อมยื่นเอกสารที่เตรียมมาให้เจ้าหน้าที่

• เจ้าหน้าที่ประชาสัมพันธ์จะตรวจสอบเอกสาร และมอบบัตรคิวเพื่อนำไปยื่นกับเจ้าหน้าที่ชำนาญการโอนที่ดิน

• เมื่อเจ้าหน้าที่เรียกคิวแล้ว ผู้โอนและผู้รับโอนจะมีการเซ็นเอกสารทำการโอนที่ดินต่อหน้าเจ้าหน้าที่

• เจ้าหน้าที่จะประเมินราคาที่ดินพร้อมคำนวณค่าธรรมเนียมการโอนที่ดิน

• นำเอกสารคำนวณค่าใช้จ่ายไปยื่นทำเรื่องชำระเงินกับเจ้าหน้าที่ฝ่ายการเงิน

• รับใบเสร็จจากฝ่ายการเงิน โดยจะมีใบเสร็จสีเหลืองและสีฟ้า สีเหลืองให้นำไปมอบกับเจ้าหน้าที่ชำนาญการ ส่วนใบเสร็จสีฟ้านำไปถ่ายสำเนาให้ผู้รับโอนที่ดิน และผู้โอนที่ดินเก็บใบเสร็จสีฟ้าตัวจริงเอาไว้

• เจ้าหน้าที่ชำนาญการพิมพ์สลักหลังโฉนด ผู้โอนและผู้รับโอนทำการตรวจสอบโฉนดให้เรียบร้อย

• หากโฉนดถูกต้อง ผู้รับโอนจะได้โฉนดและสัญญาซื้อขาย (ทด. 13)

• สิ้นสุดการโอนที่ดิน
  ​

การโอนที่ดิน สามารถทำได้ที่ไหนบ้าง ?

โอนซื้อขายที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง และต้องไปทำเรื่องโอนที่ดินที่ไหน สำหรับการโอนที่ดินต้องไปทำ ณ สำนักงานกรมที่ดิน ที่มีเขตอำนาจในที่ดินผืนนั้น เช่น กรมที่ดินจังหวัด สำนักงานที่ดินอำเภอหรือกิ่งอำเภอ เนื่องจากการโอนที่ดินจำเป็นจะต้องมีการลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ผู้ชำนาญการโอนที่ดิน เพื่อให้มีผลสมบูรณ์ตามกฎหมาย 
 

ค่าโอนที่ดิน มีค่าใช้จ่าย และค่าธรรมเนียมอะไรบ้าง ?

ไปโอนที่ดินต้องใช้เอกสารอะไรบ้าง และมีค่าใช้จ่ายในการโอนที่ดินอย่างไร สำหรับค่าโอนที่ดินนั้นจะเป็นค่าธรรมเนียมที่ได้จากราคาประเมินที่ดินหรือราคาขาย และยังรวมถึงค่าธรรมเนียมอื่น ๆ เช่น ค่าอากรแสตมป์ ค่าจดจำนองในกรณีที่มีการกู้ยืมเงินมาซื้อที่ดิน ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับผู้ที่ซื้อขายที่ดิน และภาษีเงินได้ หัก ณ ที่จ่าย

 ส่วนของการคิดค่าธรรมเนียมจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์/อัตราร้อยละ

โดยรายละเอียดการคิดค่าธรรมเนียมจะมีดังนี้

• ค่าธรรมเนียมโอนที่ดิน 2% 

• ค่าอากรแสตมป์ 0.5% 

• ค่าจดจำนอง 1% แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

• ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3%

• ภาษีเงินได้ คิดตามราคาประเมินจากพระราชฎีกา ฉบับที่ 165 พ.ศ. 2529

และยังมีค่าบริการเจ้าหน้าที่อื่น ๆ เช่น ค่าบริการคำขอโอนที่ดิน 5 บาท ค่าอากร 5 บาท และค่าพยาน 20 บาท

ข้อควรระวังโอนที่ดิน เช็กเอกสารอีกครั้งก่อนเซ็นชื่อทำสัญญา

ในการซื้อขาย หรือโอนที่ดินนั้นจะมีผลทั้งทางสัญญาและทางกฎหมายทันทีเมื่อมีการลงลายมือชื่อในเอกสาร ดังนั้นก่อนที่จะเซ็นลายมือชื่อเพื่อเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ หรือทำสัญญาซื้อขายใด ๆ จะต้องมีการตรวจสอบอย่างละเอียด โดยข้อควรระวังในการโอนที่ดิน มีดังนี้

• อ่านสัญญาซื้อขายที่ดิน และข้อตกลงระหว่างคู่สัญญาอย่างละเอียด

• ตรวจสอบภาระผูกพันในที่ดินให้เรียบร้อย

• ตรวจสอบเอกสารที่ใช้โอนที่ดินว่าต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้างให้ถูกต้องครบถ้วน

• ทำเรื่องโอนที่ดินและลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ ณ กรมที่ดินที่มีเขตอำนาจในที่ดินผืนนั้น เพื่อให้มีผลสมบูรณ์ถูกต้องตามกฎหมาย
   

ข้อควรคิดก่อนโอนที่ดิน เพื่อไม่ให้เสียเวลามากเกินความจำเป็น

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ไม่ได้จบลงแค่การจ่ายเงิน เพราะหากโอนที่ดินผิดขั้นตอนแม้เพียงนิดเดียว อาจส่งผลให้กรรมสิทธิ์ไม่สมบูรณ์ หรือกลายเป็นคดีความที่ยืดเยื้อได้ในภายหลัง

 

เรื่องค่าใช้จ่ายในวันโอนที่ดิน ที่หลายคนไม่ทราบก่อนดำเนินการ

ในวันที่เดินทางไปสำนักงานที่ดิน หลายคนอาจเผชิญกับสถานการณ์ ซื้อที่ดินแล้วโอนไม่สำเร็จ เพียงเพราะคำนวณงบประมาณมาไม่พอดีกับค่าใช้จ่ายจริงที่เกิดขึ้นหน้างาน

 ตัวอย่างค่าใช้จ่ายที่หลายคนอาจไม่รู้

• ภาษีที่คิดจากราคาประเมิน หากคุณเตรียมเงินมาตามราคาซื้อขาย แต่ราคาประเมินราชการสูงกว่า ภาษีหัก ณ ที่จ่ายก็จะสูงขึ้นตามตัวเลขของกรมที่ดิน

• ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากผู้ขายไม่ระวังเรื่องระยะเวลาถือครอง (ไม่ครบ 5 ปี หรือไม่มีชื่อในทะเบียนบ้านครบ 1 ปี) จะต้องเสียภาษีสูงถึง 3.3% หากตกลงกันไม่ได้ว่าใครจะจ่าย ส่วนใหญ่มักจบลงที่การซื้อที่ดินแล้วโอนไม่ผ่าน หรือไม่สำเร็จในวันนั้น

อย่างไรก็ดี ผลกระทบที่เกิดขึ้น นอกจากจะเสียเวลาแล้ว หากในสัญญาจะซื้อจะขายระบุวันโอนไว้ชัดเจน แต่การโอนไม่สำเร็จเพราะฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเตรียมเงินไม่พร้อม อาจถูกมองว่าเป็นการผิดสัญญาและถูกยึดเงินมัดจำได้

ข้อผิดพลาดที่พบบ่อยๆ ทำให้ดำเนินการไม่ได้ ทำให้กลับมาใหม่อีกครั้ง

หนึ่งในปัญหาที่ทำให้การโอนที่ดินล่าช้า คือการเตรียมเอกสารไม่ครบตั้งแต่แรก ดังนั้นหากไม่ต้องการให้เสียเวลามีสิ่งที่ควรรู้และระวัง ดังนี้

 เอกสารที่มักลืมในสถานการณ์ต่าง ๆ 

• กรณีคู่สมรสไม่ได้มาด้วย บ่อยครั้งที่ผู้ขายมีชื่อในโฉนดเพียงคนเดียวจึงคิดว่ามาคนเดียวได้ แต่หากที่ดินนั้นได้มาหลังจดทะเบียนสมรส เจ้าหน้าที่จะเรียกหา "หนังสือยินยอมให้ขายที่ดิน" พร้อมสำเนาบัตรประชาชนของคู่สมรสทันที หากไม่มีเอกสารนี้การโอนจะถูกระงับ

• กรณีที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้าง หากคุณซื้อที่ดินที่มีบ้านอยู่ด้วย แต่ในโฉนดไม่ได้ระบุเรื่องสิ่งปลูกสร้างไว้ คุณต้องแสดงหลักฐานอย่าง "ใบขออนุญาตก่อสร้าง" หรือ "ใบเสร็จรับเงินภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" เพื่อยืนยันว่าบ้านหลังนี้เป็นส่วนหนึ่งของการซื้อขาย ถ้าไม่มีหลักฐานนี้ เจ้าหน้าที่จะโอนให้ได้เพียงที่ดินเปล่า ซึ่งจะส่งผลเสียต่อการยื่นกู้ธนาคาร

• การมอบอำนาจที่ผิดรูปแบบ เนื่องจากกรมที่ดินเคร่งครัดเรื่องการใช้แบบฟอร์ม "ทด. 21" เท่านั้น หากดาวน์โหลดผิดแบบ หรือกรอกรายละเอียดด้วยปากกาคนละสี หรือมีรอยแก้ไขโดยไม่มีการเซ็นกำกับ เจ้าหน้าที่จะปฏิเสธเอกสารทันที

 

ความแตกต่าง การซื้อบ้านพร้อมที่ดิน กับการโอนที่ดินทั่วไป 

แม้ขั้นตอนการโอนจะอยู่ภายใต้กฎหมายเดียวกัน แต่การซื้อบ้านพร้อมที่ดินจากโครงการ กับการโอนที่ดินทั่วไป มีรายละเอียดที่แตกต่างกัน โดยเฉพาะเรื่องการเตรียมเอกสาร การคำนวณค่าใช้จ่าย และการจัดการในวันโอน ผู้ซื้อที่เข้าใจความแตกต่างเหล่านี้จะสามารถวางแผนได้ง่ายและลดความเสี่ยงที่ไม่จำเป็น ซึ่งมีสิ่งที่ควรรู้ ดังนี้

ความแตกต่างด้านขั้นตอนและการจัดการ 

• ซื้อบ้านโครงการ เหมือนบริการแบบ One-Stop Service ทางโครงการจะรวบรวมเอกสารของลูกบ้านเป็นรายกลุ่ม และมีเจ้าหน้าที่เดินเรื่องให้ทั้งหมด ผู้ซื้อเพียงไปตามเวลานัดหมายเพื่อเซ็นชื่อและรับโฉนดกลับบ้าน มักใช้เวลาไม่นานเพราะมีการประสานงานกับเจ้าหน้าที่ไว้ล่วงหน้าแล้ว

• โอนที่ดินทั่วไป คุณต้องสวมบทบาทเป็น "ผู้ดำเนินเรื่องเอง" ตั้งแต่เช้าเพื่อไปรับคิว ตรวจสอบเอกสารจากฝั่งผู้ขายด้วยตัวเอง และต้องคอยเดินเอกสารตามโต๊ะต่าง ๆ ความผิดพลาดจึงเกิดขึ้นได้ง่ายกว่าหากเตรียมตัวไม่ดี

ความแตกต่างด้านเอกสาร 

• ซื้อบ้านโครงการ เอกสารฝั่งผู้ขายคือบริษัท ซึ่งมักจะครบถ้วนและถูกต้องตามระเบียบกรมที่ดินอยู่แล้ว

• โอนที่ดินทั่วไป เอกสารมีความเป็นส่วนตัวสูง เช่น ต้องตรวจสอบว่าคู่สมรสของผู้ขายยินยอมหรือไม่ หรือโฉนดตัวจริงอยู่ที่ผู้ขายจริงหรือไม่ ทำให้การโอนที่ดินมีความเสี่ยง มากกว่าในเรื่องความสมบูรณ์ของเอกสาร

ความซับซ้อนในวันโอน 

• การโอนที่ดินทั่วไปมักจะมีขั้นตอนการ "สอบถามประวัติที่ดิน" ที่เข้มข้นกว่า เช่น ตรวจสอบว่าที่ดินติดทางสาธารณะจริงไหม มีการรุกล้ำพื้นที่ข้างเคียงหรือไม่ ในขณะที่การซื้อบ้านโครงการจะผ่านการจัดสรรและมีโฉนดที่แบ่งแยกชัดเจนมาให้แล้วจากบริษัท

 

     สรุป การโอนที่ดินใช้เอกสารอะไรบ้าง สิ่งที่ต้องเตรียมนั้นมีไม่เยอะ และมีขั้นตอนไม่ซับซ้อนเลย เพียงแค่เตรียมโฉนดที่ดิน บัตรประชาชน และทะเบียนบ้านตัวจริงพร้อมสำเนาเท่านั้น หากมีคู่สมรสก็ต้องเตรียมเอกสารยินยอม และเอกสารส่วนตัวของคู่สมรสด้วย ในการซื้อขายหรือโอนที่ดิน ก็ต้องไม่ลืมที่จะตรวจสอบรายละเอียดต่าง ๆ เช่น ภาระผูกพันในที่ดิน ข้อตกลงต่าง ๆ ก่อนเซ็นสัญญา เพื่อรักษาสิทธิประโยชน์ของตนเองด้วย

    ขั้นตอนการโอนที่ดินก็มีขั้นตอนไม่มาก แต่ต้องดำเนินเรื่องโอนที่ดินที่สำนักงานกรมที่ดินซึ่งมีเขตอำนาจรับผิดชอบในที่ดินผืนนั้น และทำสัญญาซื้อขายโอนที่ดิน พร้อมลงลายมือชื่อต่อหน้าเจ้าหน้าที่ เพื่อให้เอกสารนั้นมีผลสมบูรณ์ถูกต้อง

แท็กที่เกี่ยวข้อง

โอนที่ดิน

ขั้นตอนโอนที่ดิน

เอกสารโอนที่ดิน

การโอนที่ดิน

โฉนดที่ดิน

เอกสารอะไรบ้าง

เอกสารยินยอม

ขั้นตอนการโอน

โอนที่ดินก็มีขั้นตอน

ดำเนินเรื่องโอนที่ดิน

ซื้อขายโอนที่ดิน

ทำสัญญาโอนที่ดิน