ข้อควรรู้ ซื้อบ้าน และที่ดินในโครงการจัดสรร เรื่องใดที่ควรทำหลังโอนกรรมสิทธิ์ที่ดิน

ทำความเข้าใจ ข้อควรรู้เมื่อซื้อบ้าน และที่ดินในโครงการจัดสรร หลังโอนกรรมสิทธิ์ ในโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน กรมที่ดิน ได้ออกมาแนะนำเจ้าของที่ดินหลังได้กรรมสิทธิ

ข้อควรรู้เมื่อซื้อที่ดินและบ้านในโครงการจัดสรร กรมที่ดิน สังกัดกระทรวงมหาดไทย ได้ออกมาให้ความรู้หลังผู้ซื้อบ้านจัดสรรได้รับโอนกรรมสิทธิ์ที่ดินและบ้านในโครงการจัดสรรที่ได้รับอนุญาตให้ทำการจัดสรรที่ดิน ตามกฎหมายจัดสรรแล้ว ผู้ซื้อจะได้รับสิทธิตามกฎหมายจัดสรร และ มีหน้าที่ในการปฏิบัติในฐานะผู้ซื้อที่ดินในโครงการจัดสรร เพื่อสร้างระเบียบในการอยู่อาศัยร่วมกัน และพัฒนาให้ชุมชนน่าอยู่สมาชิกในโครงการจะมี คุณภาพชีวิตที่ดีและมีความสงบสุขเจ้าของที่ดินและบ้านในโครงการจัดสรร จึงควรทราบสิทธิแสะหน้าที่เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรก่อนตัดสินใจซื้อที่ดิน หรือบ้านในโครงการจัดสรรที่ดิน ดังนี้

สาธารณูปโภคในโครงการจัดสรร

เช่น ถนน ทางเท้า สวน สนามเด็กเล่น จะตกเป็นภาระจำ ยอมเพื่อประโยชน์แก่ที่ดินจัดสรรทุกแปลงตลอดไป ผู้จัดสรรจะกระทำการใดอันเป็นเหตุให้ประโยชน์แห่งภาระ จำยอมลดไปหรือเสื่อมประโยชน์มิได้ การดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคและบริการสารธารณะเป็นหน้าที่ของผู้จัดสรรที่ดิน หากผู้จัดสรรที่ดินต้องการพันจากหน้าที่การดูแลบำรุงรักษา ต้องเป็นไปตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด คือต้องจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อให้นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรรับโอนสาธารณูปโภคและบริการสาธารณะไปดูแลบำรุงรักษา หรือโอนสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะเป็นสาธารณประโยชน์ แล้วแต่กรณี กรณีผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีบริการสาธารณะ เช่น พนักงานรักษาความปลอดภัย พนักงานเก็บขยะ ห้องออกกำลังกาย สระว่ายน้ำ เมื่อคณะกรรมการจัดสรรที่ดินให้ ความเห็นชอบและอนุญาตให้เก็บค่าบริการสาธารณะได้ ผู้ซื้อที่ดินในโครงการมีหน้าที่ต้องชำระเงินให้กับผู้จัดสรรที่ดินตามหลักเกณฑ์และวิธีการที่ได้รับอนุญาต

 

 

วิธีการจัดสรรที่ดินโครงการจัดสรร

การแก้ไขเปลี่ยนแปลงโครงการ และการจัดสรรที่ดินให้ต่างไปจากโครงการ

ที่ดินที่ได้รับอนุญาตไว้แล้ว ผู้จัดสรรต้องได้รับอนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดินก่อนจะดำเนินการได้ดังนั้น ผู้ซื้อที่ดินจัดสรร จึงสามารถตรวจสอบหนังสืออนุญาตให้แก้ไขฯ จากสำนักงานของผู้จัดสรรที่ดินได้(เนื่องจากผู้จัดสรรที่ดินมีหน้าที่ต้องแสดงใบอนุญาต แผนผัง โครงการและวิธีการตามที่คณะกรรมการอนุญาตไว้ในที่เปิดเผยได้ง่าย)

การโฆษณาโครงการจัดสรรที่ดินจะต้องตรงกับโครงการและวิธีการจัดสรรที่ดินที่ได้รับ
อนุญาตจากคณะกรรมการจัดสรรที่ดิน ทำให้ผู้ซื้อมั่นใจได้ว่าผู้จัดสรรที่ดินต้องดำเนินการตามที่ได้โฆษณาไว้

หน้าที่หลักของผู้จัดสรรที่ดิน

ต้องดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคในโครงการจนกว่าจะพ้นจากหน้าที่ตามหลักเกณฑ์ที่กฎหมายกำหนด

 

การจัดบริการสาธารณะโครงการจัดสรร

เมื่อผู้จัดสรรที่ดินจัดให้มีบริการสาธารณะ เช่น สโมสร สะวายน้ำ ห้องออกกำลังกาย
พนักงานรักษาความปลอดภัยแล้ว สามารถเรียกเก็บค่าใช้จ่ายในการบริการสาธารณะได้ตามอัตราที่คณะกรรมการอนุญาตและให้นำเงินใช้ในกิจการบริการสาธารณะ โดยมีหลักฐานเป็นการใช้จ่ายจริง ต้องจัดทำบัญชีรับจ่ายทุกเดือน และเปิดโอกาสให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรสามารถตรวจสอบการใช้จ่ายได้โดยสะดวกหรืออาจปิดประกาศไว้ในที่เปิดเผยภายในโครงการ

อย่างไรก็ตาม ผู้จัดสรรก็มีสิทธิที่จะพันจากหน้าที่การดูแลบำรุงรักษาสาธารณูปโภคได้
โดยการแจ้งให้ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรจัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร คืออะไร

คือนิติบุคคลซึ่งเกิดจากการที่ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรรวมตัวกันจัดตั้งขึ้นเพื่อรับโอนทรัพย์สินอันเป็นสาธารณูปโภค และบริการสาธารณะในโครงการจัดสรร ไปจัดการดูแลบำรุงรักษา เพื่อประโยชน์แก่สมาชิกคือผู้ซื้อที่ดินจัดสรรในโครงการทุกแปลง โดยมีคณะกรรมการหมู่บ้านจัดสรรเป็นผู้ดำเนินกิจการของนิติบุคคลตาม กฎหมายและข้อบังคับ ภายใต้การควบคุมดูแลของที่ประชุมใหญ่สมาชิก

 

เมื่อได้จัดตั้งนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรแล้ว

เมื่อได้จัดตั้งนิติแล้ว ผู้ซื้อที่ดินจัดสรรมีหน้าที่ด้อ กระค่ใช้จ่ายในการบำรุงรักษาและจัดการสาธารณูปโภคอย่างไร

ㆍการกำหนดอัตราค่าใช้จ่าย ต้องได้รับความเห็นชอบจากมติที่ประชุมใหญ่ของสมาชิก
และให้จัดเก็บเป็นรายเดือน

ㆍที่ดินอันเป็นสาธารณูปโภคตามแผนผังโครงการที่ได้รับอนุญาตทุกแปลง และจำนวนเงินค่าบำรุงรักษาสาธารณูปโภคตกเป็นของนิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรร เพื่อประโยชน์ของผู้ซื้อที่ดินจัดสรรทุกแปลง

 

การประชุมสมาชิกหมู่บ้าน

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรจะต้องจัดให้มีการประชุมใหญ่สามัญอย่างน้อยปีละหนึ่งครั้งหากสมาซิกเห็นว่ามีการประชุมหรือการลงมติโดยไม่ปฏิบัติตามหรือฝ่าฝืนกฎหมายหรือข้อบังคับสมาชิกอาจร้องขอให้ศาลสั่งเพิกถอนมติในการประชุมครั้งนั้นได้ แต่ต้องร้องขอต่อศาลภายใน 30 วัน นับแต่วันที่ประชุมใหญ่ลงมติ

นิติบุคคลหมู่บ้านจัดสรรต้องรายงานกิจการ งบดุล บัญชีรายรับรายจ่าย ต่อคณะกรรมการฯภายใน 3 เดือน นับแต่วันสิ้นงวดบัญชี ละต้องปิดประกาศโดยเปิดเผยให้แก่สมาชิกทราบ

การอยู่ร่วมกันในชุมชนหมู่บ้านจัดสรร

สมาชิกในชุมชนต้องมีความสัมพันธ์เกี่ยวข้องกันในด้านต่างๆ เช่น การพึ่งพาอาศัยกัน
ให้ความช่วยเหลือในฐานะบ้านใกล้เรือนเคียง มีความสามัคคีร่วมมือกันทำให้ชุมชนมีความน่าอยู่มีความสงบสุขเคารพกฎระเบียบที่สมาชิกร่วมกันกำหนด เพื่อลดความขัดแย้งระหว่างกัน

 

ลักษณะการอยู่ร่วมกันอย่างมีความสุข

สมาชิกให้ความร่วมมือในกิจกรรมต่างๆ ที่เป็นประโยชน์ต่อชุมชนหมู่บ้านจัดสรร ได้แก่
การเข้าร่วมประชุมสมาชิกหมู่บ้านจัดสรรในวาระต่างๆ การใช้สิทธิในการออกเสียงเพื่อลงมติต่างๆ และการชำระเงินค่าใช้จ่ายในการดูแลบำรุงรักษาสาธารณปโกคและการใช้บริการสาธารณะ เป็นต้น

สมาชิกมีคุณธรรม จริยธรรม เคารพสิทธิของสมาชิกอื่น ได้แก่ ปฏิบัติตามข้อบังคับของ
นด้วยความเสมอภาคในการใช้ถนน ทางเท้า สวน สนามเด็กเล่น การร่วมกันรักษาความสะอาดส่วนกลาง การช่วยเหลือป้องกันภัยต่างๆ ที่อาจจะมีต่อชุมชนหมู่บ้านจัดสรร โดยคำนึงถึงประโยชน์ส่วนรวมเพื่อเสริมสร้างให้ชุมชนสามารถอยู่ร่วมกันโดยปกติสุขมีคุณภาพชีวิตที่ดี.

 

ที่มา: กรมที่ดิน