หน้าแรก > ข่าวประชาสัมพันธ์ > กรุงเทพ เตรียมรับมืออุปทานสำนักงานพุ่ง 436,000 ตร.ม. ในปี 2569

กรุงเทพ เตรียมรับมืออุปทานสำนักงานพุ่ง 436,000 ตร.ม. ในปี 2569

วันที่ 2 มีนาคม 2569 | เปิดอ่าน 3,958 ครั้ง

สำนักงานกรุงเทพฯ ปี 2569 กำลังจะกลายเป็นบททดสอบสำคัญ

ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ ปิดปี 2568 ด้วยสัญญาณของการทรงตัว แต่ปี 2569 กำลังจะกลายเป็นบททดสอบสำคัญของตลาด

ในไตรมาส 4 ปี 2568 พื้นที่สำนักงานรวมอยู่ที่ 6.49 ล้านตารางเมตร ทรงตัวจากไตรมาสก่อนหน้า ขณะที่พื้นที่เช่ารวมเพิ่มขึ้นเป็น 5.0 ล้านตารางเมตร ส่งผลให้อัตราการเช่าพื้นที่ (Occupancy Rate) ปรับตัวขึ้นสู่ระดับ 77% เพิ่มขึ้น 0.4 จุดเปอร์เซ็นต์จากไตรมาสก่อนหน้า

อุปสงค์สุทธิ (Net Absorption) ในไตรมาส 4 อยู่ที่ประมาณ 25,000 ตารางเมตร ขณะที่ปริมาณการเช่าใหม่ (Take-up) ยังคงอยู่ในระดับที่แข็งแกร่งมากกว่า 102,000 ตารางเมตร สะท้อนกิจกรรมการเช่าที่ต่อเนื่อง ทั้งนี้ อาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานอาคารสีเขียว ซึ่งปัจจุบันคิดเป็นประมาณ 36% ของอุปทานรวม ยังคงมีผลการดูดซับพื้นที่สุทธิที่ดีกว่าอาคารที่ไม่ได้รับการรับรอง

อย่างไรก็ตาม แนวโน้มระยะสั้นกำลังเข้าสู่จุดเปลี่ยนสำคัญ โดยปัจจุบันยังมีพื้นที่สำนักงานในระหว่างการพัฒนาอีกประมาณ 851,000 ตารางเมตร และในจำนวนนี้กว่า 436,000 ตารางเมตร หรือมากกว่าครึ่งหนึ่ง มีกำหนดแล้วเสร็จภายในปี 2569 เพียงปีเดียว

การทยอยส่งมอบโครงการจำนวนมากภายในช่วงเวลาที่จำกัด อาจส่งผลให้การแข่งขันด้านการปล่อยเช่าเพิ่มความเข้มข้นอย่างมีนัยสำคัญ ทั้งในทำเลศูนย์กลางธุรกิจ (CBD) และนอกศูนย์กลางธุรกิจ (Non-CBD)

ผลกระทบมีแนวโน้มแตกต่างกันตามคุณภาพอาคาร โดยอาคารเกรด A ยังคงแสดงความแข็งแกร่ง ค่าเช่าปรับเพิ่มขึ้น 0.5% จากไตรมาสก่อนหน้า อยู่ที่ 1,247 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน แม้ค่าเช่าเฉลี่ยทั้งตลาดจะปรับลดลง 0.3% มาอยู่ที่ 850 บาทต่อตารางเมตรต่อเดือน

คำถามสำคัญของปี 2569 คือ อุปสงค์จะสามารถเติบโตทันกับปริมาณอุปทานใหม่ที่เข้าสู่ตลาดได้หรือไม่ แม้กิจกรรมทางเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศไทยจะปรับตัวดีขึ้นในช่วงปลายปี 2568 แต่ตลาดสำนักงานยังคงมีการแข่งขันสูง ผู้เช่ามีทางเลือกจำนวนมากและสามารถต่อรองเงื่อนไขที่เอื้อต่อผู้เช่าได้มากขึ้น ทั้งในด้านสิทธิประโยชน์และความยืดหยุ่นของสัญญา

สำหรับบริษัทจดทะเบียน ผู้จัดการกองทรัสต์เพื่อการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ (REIT) และนักลงทุนสถาบัน ปี 2569 จะเป็นบททดสอบสำคัญของกลยุทธ์การวางตำแหน่งสินทรัพย์และวินัยด้านราคา ขณะที่ผู้เช่าอาจมองเห็นโอกาสสำคัญในการคัดเลือกพื้นที่สำนักงานคุณภาพระดับพรีเมียมที่สอดคล้องกับแนวทาง ESG ก่อนที่ภาวะตลาดจะกลับเข้าสู่สมดุลอีกครั้ง

นายปัญญา เจนกิจวัฒนาเลิศ หุ้นส่วนและกรรมการบริหารหัวหน้าส่วนพื้นที่สำนักงาน, กล่าวว่า

“ตลาดสำนักงานกรุงเทพฯ กำลังเคลื่อนเข้าสู่ภาวะที่มีเสถียรภาพมากขึ้น โดยอุปสงค์เริ่มปรับตัวสอดคล้องกับอุปทานอย่างค่อยเป็นค่อยไป อย่างไรก็ตาม ปี 2569 จะเป็นปีที่มีความสำคัญอย่างยิ่ง ปริมาณอาคารใหม่ที่มีกำหนดแล้วเสร็จภายในระยะเวลาอันสั้นจะทำให้การแข่งขันในหลายทำเลทวีความรุนแรงขึ้น

เราคาดว่าเจ้าของอาคารจะให้ความสำคัญกับการสร้างความแตกต่างมากขึ้น โดยเฉพาะในด้านมาตรฐานอาคาร การวางตำแหน่งด้าน ESG และแพ็กเกจสิทธิประโยชน์ แม้อาคารระดับไพรม์และอาคารที่ได้รับการรับรองมาตรฐานสีเขียวจะยังคงมีความแข็งแกร่งเมื่อเทียบกับตลาดโดยรวม แต่อาคารรองอาจเผชิญกับระยะเวลาว่างเช่าที่ยาวนานขึ้น หากไม่มีการปรับกลยุทธ์หรือรีโพซิชันนิ่งอย่างเหมาะสม

สำหรับผู้เช่า สถานการณ์เช่นนี้ถือเป็นช่วงเวลาที่มีความสำคัญเชิงกลยุทธ์ บริษัทที่มีแผนย้ายสำนักงานหรือต่อสัญญาเช่าในช่วง 12–24 เดือนข้างหน้า มีแนวโน้มจะได้รับความยืดหยุ่นในการเจรจามากขึ้น โดยเฉพาะในช่วงที่โครงการใหม่ต่างแข่งขันกันเพื่อดึงดูดผู้เช่าหลัก (Anchor Tenant)”

แท็กที่เกี่ยวข้อง