รีไฟแนนซ์บ้านอย่างไรให้คุ้มค่ามากที่สุด

     อัตราดอกเบี้ยในช่วง 1 -3 ปีแรก จะเป็นช่วงที่ธนาคารต่างๆ จะกำหนดดอกเบี้ยไว้ต่ำ จะเป็นช่วงที่เรียกว่า "โปรโมชั่นดอกเบี้ย" ทำให้เราผ่อนเงินต้นได้มาก ในขณะที่ดอกเบี้ยน้อย แต่เมื่อผ่านช่วงเวลาดังกล่าว จะเข้าสู่ช่วงอัตราดอกเบี้ยลอยตัว เราจะเห็นบิลค่างวดของเรามีเงินที่ต้องจ่ายมากขึ้น ซึ่งบางทีดอกเบี้ยสุงขึ้นกว่าเงินต้นด้วยซ้ำ

     การรีไฟแนนซ์บ้านถือเป็นทางเลือกที่น่าสนใจสำหรับคนที่ผ่อนบ้านจนถึงช่วงใกล้หมด "โปรโมชั่นดอกเบี้ย" การรีไฟแนนซ์กับแหล่งเงินกู้ใหม่ๆ ที่มีดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม ที่จูงใจให้เราเลือกใช้จากธนาคารต่างๆ แต่เราจะรีไฟแนนซ์อย่างไรให้คุ้มค่ามากที่สุด มาดูกันเลยดีกว่า

 

มองหาดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม

        การรีไฟแนนซ์ที่จะเห็นผลคุ้มค่าต่อการย้ายแหล่งกู้เงินใหม่ เราต้องมองหาดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม ยิ่งมากยิ่งดี โดยเราสามารถเทียบจากอัตราดอกเบี้ยในการผ่อนชำระระหว่างวาระดอกเบี้ยโปรโมชันในช่วง 1-3 ปี ของที่ใหม่ กับอัตราดอกเบี้ยหลังจากวาระดอกเบี้ยโปรโมชันหมดลง เพราะหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยจะเป็นไปในลักษณะลอยตัว หรือ MLR หรือ ลอยตัวแล้วมีตัวลบ คือ MLR- ซึ่งอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน

        ดังนั้นผู้ต้องการรีไฟแนนซ์ก็ต้องตรวจสอบดูส่วนต่างดอกเบี้ย ระหว่างการใช้ดอกเบี้ยอยู่กับธนาคารเดิม กับ ค่าใช้จ่ายหลังรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่ามีส่วนลดให้มากพอที่จะทำเรื่องไฟแนนซ์ไปหรือไม่ ซึ่งในทุกๆ ปี ธนาคารต่างๆ จะแข่งกันออกโปรโมชันใหม่ๆ อัตราดอกเบี้ยที่จูงใจมากขึ้นเพื่อดึงดูดลูกค้า หน้าที่ของเราคือต้องคอยตรวจสอบว่าอัตราดอกเบี้ยที่ไหนดีที่สุด โดยเทียบกับที่เราใช้บริการอยู่ ถ้าบวกลบแล้วคุ้มค่าก็ดำเนินการย้ายเลยได้ทันที

ศึกษาค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์ก่อน

          การรีไฟแนนซ์บ้านเราจะต้องรู้ค่าใช้จ่ายโดยรวมทั้งหมดเสียก่อน ควรคำนวณตัวเลขในอนาคตล่วงหน้าก่อนรีไฟแนนซ์ทุกครั้ง ยิ่งทำละเอียดเท่าไรก็ยิ่งดีต่อเราเท่านั้น แต่สิ่งที่เรามองข้ามไม่ได้เลย ก็คือ การศึกษาค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านดังต่อไปนี้

1. กรณีที่เรารีไฟแนนซ์บ้าน กับธนาคารเดิมโดยยังไม่ครบกำหนด 3 ปี จะมีค่าปรับราวๆ 0-3% ของวงเงินกู้ ขึ้นอยู่กับนโยบายของแต่ละธนาคาร ดังนั้นเราไม่ควรรีบรีไฟแนนซ์ก่อนครบ 3 ปี จะช่วยลดค่าใช้จ่ายตรงนี้ลงไปได้มากทีเดียว อย่าลืมว่า 3% ของเงินหลักล้าน ค่อนข้างมากพอตัวอยู่

2. ในปัจจุบันอัตราดอกเบี้ย MLR ของแต่ละธนาคารจะไม่เกิน 7-8% ดังนั้นเราจึงควรใส่ใจกับ MLR- หรือตัวลบ ที่ต่อท้ายอัตราดอกเบี้ยให้ดี ยิ่งลบมากยิ่งดี

3. ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาสินทรัพย์ใหม่ของแต่ละธนาคารจะไม่เท่ากัน โดยปกติแล้วจะอยู่ราวๆ 0.25-2% ของราคาสินทรัพย์ที่นำมาประเมิน แต่ในกรณีที่เราสามารถรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิมค่าใช้จ่ายในส่วนนี้อาจไม่มี ทำให้ประหยัดค่าใช้จ่ายได้อีกทาง

         1. ค่าธรรมเนียมในการปล่อยกู้ใหม่ ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดประมาณ 0-3% ของวงเงินกู้ และเช่นเดียวกันหากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายส่วนนี้อาจไม่นำมาคิด

         2. ค่าอากรแสตมป์ คิดเท่ากันทุกธนาคารที่ 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่

         3. ค่าจดจำนองที่ดิน คิดเป็น 1% ของวงเงินที่ขอกู้เท่ากันทุกธนาคาร โดยค่าใช้จ่ายในส่วนนี้จะจ่ายให้กับกรมที่ดิน แต่ไม่ต้องจ่ายหากเรารีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม เนื่องจากไม่ต้องไปจดจำนองใหม่นั่นเอง

          4. ค่าทำประกัน หรือค่าบริการอื่นๆ แล้วแต่นโยบายของแต่ละธนาคาร ส่วนใหญ่จะเป็นค่าประกันอัคคีภัย

          สรุปง่ายๆ ว่า ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บ้านใหม่ทั้งหมดจะมีค่าใช้จ่ายเฉลี่ยอยู่ราวๆ 2-3% ของวงเงินกู้ โดยค่าเฉลี่ยนี้อาจสูงได้ถึง 4.3% ของวงเงินรีไฟแนนซ์ ในบางกรณีเราสามารถประหยัดค่าธรรมเนียมในการจดจำนองใหม่ (1%) ได้ถ้าเราเลือกที่จะรีไฟแนนซ์กับธนาคารเดิม ค่าใช้จ่ายบางข้อเป็นค่าคงที่สำหรับทุกธนาคาร และบางข้อคิดเป็นมูลค่าน้อยมากเมื่อเทียบกับวงเงินกู้ เราไม่ควรเอามาใช้เป็นปัจจัยหลักในการตัดสินใจรีไฟแนนซ์

 

กรณีรีไฟแนนซ์แล้วมีแถมพ่วงด้วยสินเชื่อส่วนบุคคล

          บางกรณีเมื่อเราขอรีไฟแนนซ์ใหม่ ธนาคารจะเสนอสินเชื่อต่อเติมบ้านมาให้เราด้วย กรณีนี้เราต้องพิจารณาให้ดีก่อนตัดสินใจรับเงินก้อนส่วนต่างจากวงเงินรีไฟแนนซ์เดิม เนื่องจากวงเงินก้อนใหม่ที่เติมเข้ามามักจะเป็นวงเงินในส่วนของสินเชื่อส่วนบุคคลที่มีอัตราดอกเบี้ยสูงกว่าสินเชื่อประเภทที่อยู่อาศัย หากเราต้องการรีไฟแนนซ์เพื่อลดดอกเบี้ยจ่าย กรณีนี้อาจผิดวัตถุประสงค์ที่เราตั้งเอาไว้ตั้งแต่ต้น

 

     อย่างไรก็ตามหากเรามีความจำเป็นจริงๆ เราก็สามารถตอบรับเงินก้อนที่เติมเข้ามาก้อนนี้เอาไว้ได้ แต่เราต้องคำนึงอยู่เสมอว่าเราต้องนำเงินก้อนนี้ไปใช้เพราะจำเป้น และก่อให้เกิดประโยชน์จริงๆ จะทำให้เราใช้เงินได้อย่างมีประสิทธิภาพ