แก้กฎหมายต่างชาติถือครองที่ดิน ราคาที่อยู่อาศัยจะแพงขึ้นจริงหรือ?

     จากข่าวในโลกสังคมโซเชียลที่หลายคนกังวลกับกระแสข่าวว่าจะมีการแก้กฎหมายให้ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้ออสังหาริมทรัพย์ในไทยได้ และคนก็กังวลกันต่อไปว่าราคาอสังหาริมทรัพย์จะเพิ่มสูงขึ้นจนคนไทยเองซื้อที่อยู่อาศัยไม่ไหว

 

     ก่อนอื่นเล่าที่มาก่อนว่าเรื่องนี้มีที่มาจากในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา ประเทศไทยประสบกับปัญหาโควิดทำให้มีเม็ดเงินทั้งภาคลงทุนและท่องเที่ยวเข้ามาในประเทศเป็นจำนวนที่น้อยลงอย่างมาก ภาครัฐจึงคิดว่าอยากจะแก้ไขเรื่องนี้และมีแนวคิดอยากดึงดูดชาวต่างชาติที่มีศักยภาพสูงให้เข้ามาอยู่อาศัยในประเทศไทยและมาใช้จ่ายในประเทศให้เงินสะพัดเพิ่มมากขึ้น เจ้าของเรื่องนี้คือสํานักงานสภาพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติจึงได้เสนอมาตรการดึงดูดนักลงทุนให้ที่ประชุมคณะรัฐมนตรีในช่วงเดือนกันยายนให้พิจารณาเรื่องนี้ ซึ่งคณะรัฐมนตรีได้มีมติรับหลักการตามที่สำนักงานสภาพัฒน์เสนอ

     โดยหลักการนี้เปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถเข้ามาใช้ชีวิตอยู่ในประเทศไทยด้วยวีซ่าที่เรียกว่าวีซ่าผู้พักอาศัยระยะยาว (Long Term Resident Visa) และกำหนดคุณสมบัติของชาวต่างชาติที่จะมีสิทธิ์ขอวีซ่าประเภทนี้ โดยหลักคือต้องเป็นผู้ที่มีรายได้สูงหรือผู้ที่มีความเชี่ยวชาญในสาขาต่างๆ ที่สามารถทำประโยชน์ให้ประเทศไทยได้ ไม่ว่าจะด้วยการนำเงินมาใช้จ่ายหรือในการนำความรู้ความเชี่ยวชาญพิเศษมาช่วยพัฒนาเศรษฐกิจประเทศ ซึ่งสอดคล้องกับแผนแม่บทภายใต้ยุทธศาสตร์ชาติในประเด็นอุตสาหกรรมและบริการแห่งอนาคตและโครงสร้างพื้นฐาน ระบบโลจิสติกส์ และดิจิทัล

 

ชาวต่างชาติที่ขอวีซ่านี้ได้มีแค่ 4 กลุ่มนี้คือ

กลุ่มประชากรโลกผู้มีความมั่งคั่งสูง (Wealthy Global Citizen)

• ลงทุนขั้นต่ำ 500,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพัธบัตรรัฐบาลไทย หรืิอลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ (FDI) หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
• เงินเดือนหรือเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา
• มีทรัพย์สินขั้นต่ำ 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ

กลุ่มผู้เกษียณอายุจากต่างประเทศ (Wealthy Pensioner)

• ลงทุนขั้นต่ำ 250,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในพัธบัตรรัฐบาลไทย หรืิอลงทุนโดยตรงจากต่างประเทศ หรือลงทุนในอสังหาริมทรัพย์
• มีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หรือมีเงินบำนาญขั้นต่ำปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ (กรณีไม่มีการลงทุน)

กลุ่มที่ต้องการทำงานจากประเทศไทย (Work-From-Thailand Professional)

• มีรายได้ส่วนบุคคลปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป / ครอบครองทรัพย์สินทางปัญญา / ได้รับเงินทุน Series A1 และมีประสบการณ์การทำงาน 5 ปี 

กลุ่มผู้มีทักษะเชี่ยวชาญพิเศษ (High-Skilled Professional)

• มีรายได้ส่วนบุคคลปีละ 80,000 ดอลลาร์สหรัฐ ในช่วง 2 ปีที่ผ่านมา หรือปีละ 40,000 ดอลลาร์สหรัฐ หากสำเร็จการศึกษาระดับปริญญาโทขึ้นไป และมีประสบการณ์การทำงานอย่างน้อย 5 ปีในอุตสาหกรรมเป้าหมาย

     ที่นี้มาถึงเรื่องที่คนส่วนใหญ่ให้ความเป็นห่วงและพูดถึงกันมากจนเกิดกระแส นั่นคือการมอบหมายให้หน่วยงานที่เกี่ยวข้องไปศึกษาแนวทางการแก้ไขกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการถือครองที่ดิน โดยกระแสความกังวลเห็นว่าตรงนี้อาจเป็นการเปิดทางไปสู่การแก้ไขกฎหมายเรื่องการถือครองที่ดินในไทยโดยชาวต่างชาติ

     นอกจากนี้ยังกังวลว่าเมื่อต่างชาติมีกำลังซื้อสูงจะทำให้ราคาอสังหาริมทรัพย์ในไทยมีราคาสูงขึ้นหรือไม่ ซึ่งตรงนี้รัฐคงจะมองว่าการศึกษาเรื่องการแก้ไขกฎหมายเป็นสิ่งที่เกี่ยวเนื่องกับการจะออกวีซ่าเพื่อดึงดูดชาวต่างชาติให้ขอวีซ่าประเภทนี้และเข้ามาพํานักอาศัยระยะยาวในประเทศมากขึ้น ดังนั้นสิ่งที่น่าสนใจและ ต้องรอดูในอนาคตคือท่าทีของภาครัฐเกี่ยวกับการแก้ไขกฎหมายว่าจะให้ผิดแผกไปจากเดิมหรือไม่ แต่ในปัจจุบันยังไม่มีการแก้ไขกฎหมายให้ต่างชาติสามารถถือครองที่ดินในไทยได้เพิ่มมากขึ้นแต่อย่างใด

ในปัจจุบันคนต่างด้าวสามารถรับโอนที่ดินได้ในกรณีต่างๆ ดังนี้

1. เป็นการรับมรดกในฐานะที่ชาวต่างชาติเป็นทายาทโดยธรรม ตามประมวลกฎหมายที่ดิน โดยจะมีข้อกำหนด เช่น ถ้าใช้เพื่อที่อยู่อาศัยจะมีได้ครอบครัวละไม่เกิน 1 ไร่ ถ้าใช้เพื่อการพาณิชย์ต้องไม่เกิน 1 ไร่ ถ้าใช้เพื่อการอุตสาหกรรมต้องไม่เกิน 10 ไร่และถ้าใช้เพื่อการเกษตรกรรมจะต้องไม่เกิน 10 ไร่
    
2. เป็นกรณีการรับโอนที่ดินผ่านกฎหมายประเภทต่างๆ ที่รัฐกำหนดไว้ให้เป็นพิเศษ เช่น กฎหมายเกี่ยวกับการส่งเสริมการลงทุนหรือกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบอุตสาหกรรมในนิคมอุตสาหกรรมหรือกฎหมายการรับสัมปทานสำรวจหรือผลิตปิโตรเลียมจากรัฐมนตรี ซึ่งเป็นการรับโอนที่ดินตามกฎหมายที่บัญญัติไว้เป็นพิเศษ

 

     อีกกรณีหนึ่งที่พบบ่อยคือ คนต่างด้าวที่แต่งงานกับคนไทย กรณีนี้กรมที่ดินจะจดทะเบียนการได้มาซึ่งที่ดินให้ถ้าสอบสวนแล้วคนไทยและคู่สมรสต่างด้าวยืนยันเป็นหนังสือว่าเงินที่นำมาซื้ออสังหาริมทรัพย์นั้นเป็นเงินสินส่วนตัวและไม่ใช่ทรัพย์สินที่มาจากการทำมาหาได้ร่วมกัน โดยต้องบอกชัดว่ามาจากเงินของคนไทยทั้งหมด ตรงนี้ก็เพื่อยืนยันว่าอสังหาริมทรัพย์ที่ได้มาเป็นทรัพย์สินของคู่ฝั่งคนไทยจริงๆ คนต่างด้าวไม่ได้มีส่วนเป็นเจ้าของร่วมด้วย

     นอกจากที่ดินยังมีอสังหาริมทรัพย์อีกประเภทหนึ่งที่น่าสนใจคือ คอนโดมิเนียม (อาคารชุด) อันนี้ต่างชาติซื้อได้ ถือครองได้ แต่มีเงื่อนไขตามกฎหมายคือคนต่างด้าวหรือนิติบุคคลที่เป็นคนต่างด้าวถือครองกรรมสิทธิ์ห้องชุดได้แต่ต้องเป็นอัตราส่วนที่ไม่เกิน 49% ของเนื้อที่ห้องชุดทั้งหมดในอาคารชุดแต่ละแห่ง ตามพระราชบัญญัติอาคารชุด (ซึ่งไม่ได้เป็นกฎหมายใหม่) อย่างไรก็ตาม มีหลักเกณฑ์ของ

 

คนต่างด้าวอยู่ว่าคนต่างด้าวที่จะมาถือกรรมสิทธิ์ในห้องชุดได้จะต้องมีหลักเกณฑ์ เช่น

• เป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้อยู่ในเมืองไทยได้ตามกฎหมายคนเข้าเมือง
• เป็นคนต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้เข้าเมืองไทยตามกฎหมายส่งเสริมการลงทุน
• นิติบุคคลตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 97 คือเป็นนิติบุคคลที่มีผู้ถือหุ้นเป็นต่างด้าวเกินกึ่งหนึ่งแต่ได้จดทะเบียนเป็นบริษัท ซึ่งสามารถถือครองอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารชุดได้ตามประมวลกฎหมายที่ดิน
• นิติบุคคลต่างด้าวที่ได้รับอนุญาตให้ประกอบธุรกิจตาม พ.ร.บ. ส่งเสริมการประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวและต้องได้รับบัตรส่งเสริมการลงทุนตามกฎหมายว่าด้วยการส่งเสริมการลงทุน
• คนต่างด้าวที่ซื้อห้องชุดด้วยเงินสกุลต่างประเทศและโอนเงินเข้ามาในประเทศไทยตรงให้กับผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ในไทย โดยกรณีนี้จะต้องมีหลักฐานการโอนเงินจากต่างประเทศทุกงวดมาแสดงให้ที่ดินเป็นหลักฐานว่าเป็นเงินโอนมาจากต่างประเทศจริง เป็นต้น ตัวอย่างที่กล่าวมานั้นก็เป็นกฎหมายที่มีอยู่มาสักพักแล้วไม่ได้เป็นกฎหมายใหม่

     ที่นี่อยากเล่าต่อถึงแนวทางในต่างประเทศที่ค่อนข้างน่าสนใจ ว่าประเทศอื่นๆ เขาเปิดใจเรื่องการถือครองอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยของชาวต่างชาติไว้อย่างไรบ้าง ยกตัวอย่างประเทศที่เปิดให้ต่างชาติซื้ออสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัยได้อย่างค่อนข้างเสรีเด่นชัดเลยคือ สหรัฐอเมริกา อังกฤษ ญี่ปุ่น
 

• สหรัฐอเมริกา เป็นประเทศที่ยินยอมให้ต่างชาติเข้าไปซื้อที่อยู่อาศัยได้ แต่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่ค่อนข้างสูงมาก และยังมีค่าส่วนกลาง ค่าบริหารทรัพย์สินรวมทั้งภาษีมรดกในอัตราที่สูงลิบลิ่ว
   
• อังกฤษเป็นประเทศที่เปิดใจให้คนต่างชาติไปซื้อที่อยู่อาศัยได้โดยไม่มีข้อจำกัดเรื่องการถือครอง จะถือกี่หน่วยกี่หลังก็ได้ แต่มีค่าบำรุงรักษาที่อยู่อาศัย ค่าโอน ภาษีต่างๆ เช่น Stamp Duty Land Tax ภาษีเงินได้ (กรณีมีรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่ถือครอง) ภาษีจากผลกำไรจากส่วนต่างของราคาทรัพย์สิน (Capital Gains Tax) (หากขายทรัพย์สินและมีกำไร) ภาษีมรดก และ Council Tax เป็นต้น ซึ่งทุกค่าใช้จ่ายและภาษีที่กล่าวมามีอัตราการเก็บที่ค่อนข้างสูงมาก
   
• ญี่ปุ่นเป็นประเทศที่มาแรงมากในช่วงหลังที่นักลงทุนต่างชาติให้ความสนใจไปลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ เพราะไร้ข้อจำกัดอย่างสิ้นเชิง วิธีการซื้อค่อนข้างง่าย แต่รัฐเก็บค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น ภาษีทรัพย์สินถาวร ภาษีการวางแผนเมือง ภาษีอสังหาริมทรัพย์ ค่าธรรมเนียมการจัดการ ค่าบำรุงรักษา เบี้ยประกันภัย เป็นต้น

 

     สำหรับประเทศที่มีข้อจำกัดในการถือครองอสังหาริมทรัพย์ เช่น จีน นิวซีแลนด์ ออสเตรเลีย สิงคโปร์ มาเลเซีย เป็นต้น โดยข้อจำกัดส่วนใหญ่จะมีแนวทางคล้ายๆ กัน ยกตัวอย่าง การกำหนดหน่วยของการถือครอง กำหนดอัตราขั้นต่ำของราคาและพื้นที่อสังหาริมทรัพย์ที่ซื้อได้ กำหนดเวลาที่ขายทรัพย์สินต่อได้ และที่สำคัญที่คล้ายกันเกือบทุกประเทศคือการกำหนดอัตราภาษีทรัพย์สิน ค่าดูแลรักษาทรัพย์สิน รวมถึงภาษีมรดก ในอัตราที่สูงมาก

 

     สรุปได้ตอนนี้ ณ วันที่เขียนบทความ (20 ตุลาคม) จากมติคณะรัฐมนตรีที่ออกมาเมื่อช่วงเดือนกันยายนยังไม่ได้มีกฎหมายอะไรใหม่ออกมาแต่เป็นเพียงการรับหลักการเกี่ยวกับการออกวีซ่าผู้พำนักระยะยาวประเภทใหม่ ซึ่งในการออกวีซ่าประเภทนี้อาจจะมีการแก้ไขกฎหมายเพื่อมารองรับสิทธิประโยชน์ของวีซ่า เพื่อให้ชาวต่างชาติที่อยากจะขอวีซ่าตัวนี้รู้สึกว่ามีสิทธิประโยชน์ที่ทำให้เขาอยากจะมาลงทุนและมาอยู่อาศัยในประเทศไทยมากขึ้น

     นอกจากนี้เมื่อวันที่ 19 ตุลาคม 2564 คณะรัฐมนตรีได้มีมติเกี่ยวเนื่องกับเรื่องนี้เพิ่มเติมคือ การอนุญาตให้คนต่างด้าวได้รับ บัตรสมาชิกพิเศษ (Thailand Privilege Card) อยู่ในไทยเพื่อการทํางาน โดยมีหลักเกณฑ์กําหนดคุณสมบัติของผู้มีสิทธิ์เข้าร่วมโครงการ Flexible Plus Program ว่าคนต่างด้าวต้องนําเงินเข้ามาลงทุนในประเทศไทย โดยมีมูลค่าการลงทุนรวมกันไม่ต่ำกว่า 1 ล้านดอลลาร์สหรัฐ ซึ่งการลงทุนประกอบไปด้วย 3 ประเภท ได้แก่
 

1. ลงทุนด้านอสังหาริมทรัพย์ตามสิทธิของชาวต่างชาติที่พึงได้รับ 
    
2. ลงทุนในบริษัทจํากัดหรือบริษัทมหาชนจํากัด 
    
3. ลงทุนในตลาดหลักทรัพย์ เช่น หุ้นสามัญ หุ้นกู้ หรือหน่วยลงทุน ที่ได้รับอนุมัติจากคณะกรรมการกํากับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์

     ตรงนี้เราคงจะต้องติดตามกันต่อไปว่าภาครัฐจะสื่อสารอะไรออกมาเพิ่มเติมหรือหน่วยงานที่เกี่ยวข้องกับการออกกฎหมายจะมีมาตรการเพิ่มเติมอย่างไรออกมาเพื่อดึงดูดให้ต่างชาติมาลงทุนหรือพำนักระยะยาวตามสิทธิประโยชน์ที่ออกมาใหม่นี้หรือไม่ โดยบรรดาผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ของไทยหลายสำนักได้ให้ความเห็นออกมาในทิศทางคล้ายกันว่ามาตรการต่างๆ ควรทำโดยมีข้อจำกัดและมีรายละเอียดชัดเจนว่าต่างชาติถือครองอะไรได้บ้าง ราคาเท่าไร พื้นที่ส่วนไหนของประเทศ และที่สำคัญควรพิจารณาการจัดเก็บภาษีต่างๆ ให้สอดคล้องกับอารยประเทศด้วย