ปัจจัยหลักสำคัญที่สุด!! มีผลในการยื่นขอ "สินเชื่อบ้าน" รู้ไว้ก่อนดีกว่า จะได้ไม่เสียเวลาเตรียมเอกสาร

แค่รู้ว่า "กู้ไม่ผ่าน"  ประโยคที่ทำเอาเจ็บจิ๊ดทั้งผู้ซื้อ และผู้ขาย กันเลยทีเดียว

       เศรษฐกิจสมัยนี้แทบจะเดาทางออกเลยว่าจะมีแนวโน้มไปทางไหน "แย่" หรือ "รุ่ง" และหลายๆท่านคงรู้ว่า...เป็นอย่างแรกแน่นอน ผู้คนจับจ่ายใช้เงินกันน้อยลง หาเงินกันได้ยากขึ้น นั้นจึงเป็นเหตุผลที่ทำให้ธนาคารก็ต้องหารายได้จากปล่อยเงินกู้ เพื่อหารายได้จากดอกเบี้ยนั้นเอง โดยที่ธนาคารเองก็จะไม่ยอมให้กำไรร่วงแม้แต่ปีเดียว เพราะมีผลกับความมั่นคงทางการเงินแน่นอน ฉะนั้น ธนาคารก็ยังจะต้องมีนโยบายหลักก็คือ "ปล่อยเงินกู้” แน่นอนอยู่แล้ว แต่จะคัดเลือกลูกค้าอย่างเข้มงวดมากยิ่งขึ้น เพื่อลดหนี้เสียที่มีจำนวนมากขึ้น ทำให้ธนาคารต้องระมัดระวังในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้นไปอีก แล้วเราประชาชนตาดำๆ ที่ต้องการอยากมีบ้านสักหลังจะทำอะไรได้บ้าง

ข้อมูลของเราที่ต้องเช็คไว้ก่อน เพื่อให้ธนาคารได้พิจารณา ไปดูกันมีอะไรบ้าง?

 

 1.  ธนาคารนับจำนวนสินเชื่อที่คุณมี 

       พอพูดถึงการขอกู้ คนมักจะไปคิดถึงยอดหนี้ต่อรายได้ แต่ก่อนจะไปถึงขั้นนั้น มานับจำนวนสินเชื่อที่มีก่อนเลย เพราะถ้าจำนวนเกิน “ต่อให้รายได้เยอะก็กู้ไม่ผ่าน”

       ธนาคารจะมาสนใจทำไมว่าเราซื้อกี่หลัง? ความเป็นจริงแล้วสนแน่นอน เพราะธนาคารส่วนมากจะยอมปล่อยกู้ดอกต่ำ เพื่อให้เราไปซื้อที่อยู่อาศัย ซึ่งมีความเสี่ยงต่ำกว่าการซื้อเพื่อลงทุน ยิ่งถ้าซื้อหลายหลังก็ทำให้ธนาคารสงสัยว่าเราไม่ได้ซื้อบ้านเพื่ออยู่อาศัยแน่นอน และรับรองว่าสินเชื่อธุรกิจธนาคารก็จะปล่อยกู้ แต่จะโดนดอกเบี้ยและการตรวจสอบที่เข้มข้นกว่ามาก แล้วเท่าไหร่ถึงเรียกว่าจำนวนเยอะไปหล่ะ?

       _“สมัยนี้อยู่ที่ 3 เมื่อก่อนอาจไปได้ถึง 5 หรือ 7 แต่สมัยนี้ถ้าคุณไม่ใช่ลูกค้าประจำหรือมีเครดิตดีจริงๆ ยากที่ธนาคารจะยอมปล่อยเกิน 3 แต่สิ่งหนึ่งที่คนมักมองข้ามคือ 3 สินเชื่อ ไม่ใช่ 3 หลัง!_”

       ถ้าใครอยากซื้อได้หลายหลังก็สามารถทำได้อย่างเช่น ถ้าซื้อ 2 หลังแล้วยื่นกู้พร้อมกัน จะนับเป็น 1 สินเชื่อ (วิธีนี้เหมาะกับนักลงทุน) ส่วนถ้าใครพลาดกู้ทีละหลังจนเต็ม 3 สินเชื่อไปแล้ว แต่อยากให้จำนวนลดลง แก้ได้ง่ายๆ เพียงทำ Refinance พร้อมกัน เพื่อให้บ้าน 3 หลังไปอยู่ในสินเชื่อเดียวกัน แต่มีเงื่อนไขคือสินเชื่อต้องอายุมากกว่า 3 ปีขึ้นไป

       จำนวนสินเชื่ออาจไม่สำคัญสำหรับคนทั่วไปที่ไม่ได้ซื้อบ้านหลายหลัง แต่สำคัญมากสำหรับนักลงทุน ดังนั้นควรวางแผนไว้ให้ดีตั้งแต่หลังแรกจะช่วยได้มาก

 2.  ยอดผ่อนชำระต่อเดือน และรายได้รวมทั้้งหมด 

เรื่องนี้เหมือนเป็นเรื่องทั่วไปที่ทุกคนรับรู้ แต่ส่วนที่ไม่รู้คือเท่าไหร่ถึงเรียกว่าเยอะ?

         ปัจจุบันธนาคารหลายแหล่งยอมปล่อยให้เราผ่อนได้ถึง 70% หรือแม้แต่ 100% ของรายได้ สมมุติว่าคุณมีรายได้ 20,000 บาท ธนาคารให้คุณมีภาระผ่อนได้ไม่เกิน 70% เท่ากับ 20,000 X 70% = 14,000 บาท

         แล้วทีนี้เราจะรู้ได้อย่างไรว่าต้องผ่อนเท่าไหร่? ทั้งที่ยังไม่ได้ทำกู้เลย มีสูตรจำง่ายๆ คือ กู้ 1,000,000 บาท ผ่อนเดือนละ 7,000 บาท แต่อย่าลืมว่าภาระผ่อนคิดจากภาระรวม เช่น ถ้าคุณกำลังผ่อนรถอยู่ คุณก็จะมีความสามารถในการผ่อนบ้านได้น้อยลง ธนาคารจึงต้องให้เราเซ็นต์ใบเปิดเผยยอดหนี้เครดิตบูโรตอนขอกู้ เพราะธนาคารจะต้องตรวจสอบ

         สำหรับคนทั่วไปแนะนำว่าอย่าให้ภาระผ่อนถึง 70% เลย ต่อให้ธนาคารยอมปล่อยกู้ รายได้ที่เหลือหลังหักค่าผ่อนแค่ 30% คุณจะเผชิญกับสภาพคล่องรายเดือน แนะนำให้ไม่เกิน 50% กำลังดี ลองคำนวณ % ภาระผ่อน ก่อนจองซื้อบ้านหรือคอนโดทุกครั้ง จะลดปัญหากู้ไม่ผ่านได้เยอะ

 3.  เงินเก็บทั้งหมดที่มี และทรัพย์สินที่มีก็สำคัญ 

       กรณีการขอกู้ 100% ของราคาบ้าน สิ่งแรกที่ธนาคารจะสงสัยคือ "ผู้กู้เป็นคนไม่มีวินัยทางการเงิน แล้วขอกู้ 100% เพื่อจับเสือมือเปล่า หรือไม่" ตรงนี้เองที่เงินเก็บจะเป็นประโยชน์ เพราะเป็นเครื่องมือยืนยันว่าเรามีวินัยทางการเงิน และที่สำคัญไม่น้อยไปกว่ากันก็คือ ทรัพย์สินที่เรามี ธนาคารจะเช็คว่าทรัพย์ที่มีจะมีมูลค่าเท่าไหร่ ก็เผื่อไว้ในกรณีที่เราเบี้ยวไม่จ่าย ธนาคารก็จะฟ้องขอยืดทรัพย์เพื่อเปลี่ยนเป็นเงินใช้หนี้แทนนั้นเอง

       ทำไมธนาคารต้องมาสนใจเรื่องนี้? เพราะธนาคารอยากมั่นใจว่าจะได้เงินคืน ซึ่งการปล่อยกู้ให้คนที่ไม่มีวินัยทางการเงินแบบ 100% นั้นเสี่ยงมาก เพราะถ้าเกิดอะไรขึ้นมา เงินเก็บก็ไม่มี จะเอาที่ไหนมาผ่อน ต่อให้เอาบ้านไปขายทอดตลาดก็ยังไม่พอคืนเงินที่กู้ไป

       ธนาคารจะเอาเงินเก็บ หรือทรัพย์สินของเราไปไหม? คำตอบคือ เอาไปไม่ได้ ตราบเท่าที่เราไม่ได้เซ็นต์เอาเงินส่วนนี้มาค้ำประกัน ธนาคารแค่มีสิทธิขอดูว่าเรามีเงินเก็บ หรือมีทรัพย์สินที่แจ้งมาจริงไหมแค่นั้น ถ้ารู้แบบนี้แล้ว ใครมีเงินเก็บหรือบัญชีออมในหุ้นก็ยื่นสำเนา book bank ไปพร้อมกับเอกสารขอกู้ได้เลย

 4.  ยื่นขอสินเชื่อซ้ำอีกได้ ถ้าคุณยื่นครั้งแรกแล้วไม่ผ่าน 

       การยื่นรอบแรกถ้าไม่ผ่าน พนักงานสินเชื่อจะสามารถบอกได้ว่าไม่ผ่านเพราะอะไร ถ้าเราสามารถหาเอกสารมาปิดประเด็นนั้นได้ การยื่นอุทรณ์ของเราก็จะได้รับการอนุมัติ ยกตัวอย่าง ถ้ากู้ไม่ผ่านเพราะจำนวนสินเชื่อเยอะเกินไป ธนาคารเกรงว่าจะเป็นการลงทุน เราสามารถเซ็นต์เอกสารเพิ่มเติมเพื่อยืนยันว่าบ้านนี้ซื้อเพื่อการอยู่อาศัยได้

       ถ้าใครกู้ไม่ผ่านแล้วอยากได้จริงๆ ลองถามหาประเด็นที่ทำให้ไม่ผ่านแล้วจัดการและยื่นซ้ำเข้าไปได้เลย เพราะก็จะมีโอกาศเพิ่มมากขึ้นอีก 10-15% แต่ต้องจักการหนี้สินบางอย่างออกไปก่อน 1-2 รายการ ที่ผ่านๆมาก็มีคนที่ลองทำแล้วป่านในตอนหลังก็มี แนะนำก่อนยื่นซ้ำให้เว้นช่วงไว้ประมาณ 2-3 เดือนก็จะดี เพราะบางธนาคารจะมีการเคลียร์กลุ่มลูกค้าที่ไม่ผ่านการพิจารณานำข้อมูลออกไปจากระบบนั้นเอง

 5.  ธนาคารมีพนักงานยื่นเอกสารสินเชื่อแบบมืออาชีพ มีชัยไปกว่าครึ่งแน่นอน

       การทำกู้โดยเฉพาะกรณีที่ไม่ใช่บ้านหลังแรก พนักงานสินเชื่อต้องเขียนใบคำขอ พร้อมระบุเรื่องราวความจำเป็นด้วย ซึ่งพนักงานสินเชื่อที่มีความสามารถจะรู้ว่าต้องทำอย่างไรและต้องใช้เอกสารอะไรเพิ่มเติม ถึงจะได้รับการอนุมัติ รวมไปถึงสามารถรู้ผลได้ภายในไม่กี่วัน

       ใครที่จำนวนสินเชื่อและภาระผ่อนไม่ได้เยอะ แต่ดันกู้ไม่ผ่าน ลองเดินเข้าทุกธนาคารไปเลย พนักงานสินเชื่อเก่งๆ จะสามารถทำให้คุณได้เงินกู้แน่นอน แม้แต่ธนาคารเดียวกันคนละสาขา บางครั้งยังได้ผลไม่เหมือนกันเลย

       สำหรับนักลงทุน ลองเปลี่ยนพนักงานสินเชื่อไปเรื่อยๆ จนกว่าจะเจอตัวจริง พอเจอเมื่อไหร่ คุณจะเข้าใจเลยว่า พนักงานสินเชื่อที่เก่งส่งผลต่อการลงทุนของเรามากแค่ไหน นอกจากจะทำให้โอกาสอนุมัติเพิ่มขึ้นแล้ว บางครั้งยังช่วยให้ดอกเบี้ยลดลง หรือกู้ 100% โดยที่ไม่ต้องทำประกันอีกด้วย

       ในโลกของการเงิน ทุกอย่างเจรจาได้ พนักงานสินเชื่อตัวจริงจะสามารถช่วยหาทางทะลุข้อจำกัดบางอย่าง (แบบถูกกฏหมาย) รวมถึงจำนวนสินเชื่อ DSR และการยื่นอุทรณ์ ที่พูดถึงในข้อก่อนหน้าได้อีกด้วย

 

ปัจจัยที่สำคัญรองลงมา ก็มีความเสี่ยงที่ธนาคารจะไม่ให้ผ่าน

       สินเชื่อบ้าน คือเงินกู้ระยะยาวที่กู้ยืมจากสถาบันการเงินหรือธนาคาร เพื่อซื้อหรือสร้างที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นบ้าน ทาวเฮาส์ ทาวโฮม คอนโด หรืออาคารพาณิชย์ โดยใช้ที่อยู่อาศัยนั้นเป็นหลักประกันในการจำนองให้แก่ธนาคารผู้ให้สินเชื่อ หลายท่านเคยประสบกับคำว่า "ไม่ผ่าน" อาจจะเจอมาจากหลายรูปแบบด้วยกันไม่ว่าจะเป็น ส่งทางอีเมล์ ส่งทางจดหมาย ส่งมาทาง SMS หรือเจอแบบที่เจ็บปวดรวดร้าวที่สุดคือ คุยทางโทรศัพท์ โดยที่ฝ่ายพิจารณาสินเชื่อโทรมาเอง มาพร้อมกับคำว่า "ไม่ผ่าน" ปฏิเสธแบบเจ็บปวดรวดร้าว แต่ก็ยังคงมีเหตุผลอื่นอีกมากมายเช่นกัน ลองไปดูกันว่ามีอะไรบ้าง

 คุณสมบัติส่วนตัวไม่ผ่าน 

     นับว่าเป็นเรื่องที่ใกล้ตัวที่สุดและเป็นสิ่งแรกที่เราควรจะพิจารณาก่อนที่ทำจะทำการขอสินเชื่อบ้าน เพราะส่วนใหญ่ทุกธนาคารจะกำหนดคุณสมบัติส่วนตัวของผู้กู้ไว้ตรงกันอยู่แล้ว โดยผู้กู้ต้องมีอายุ 20 ปีบริบูรณ์ขึ้นไปจึงจะทำการกู้สินเชื่อได้ และอายุไม่มากไปกว่าช่วงอายุที่พ้นจากวัยทำงานแล้วคือ 60-65 ปี เว้นแต่กรณีที่มีกฎหมายกำหนดเป็นรายหน่วยงานที่มีอายุมากกว่า 65 ปีแล้วสามารถกู้ได้ เช่น มีอาชีพทำงานในตำแหน่งข้าราชการอัยการ หรือผู้พิพากษาเป็นต้น
 

​ เอกสารสำคัญไม่ครบถ้วน 

     นับว่าเป็นอีกหนึ่งเรื่องใกล้ตัวที่ไม่ควรมองข้าม เพราะขั้นตอนการส่งเอกสารนั้นนับว่าเป็นขั้นตอนแรกๆ ที่ผู้กู้จะต้องทำในการขอสินเชื่อบ้าน ดังนั้นควรตรวจสอบเอกสารให้ครบถ้วนตามที่สบาบันการเงินกำหนด ทั้งนี้ควรตรวจสอบความเรียบร้อยของบเอกสารด้วย เช่นเอกสารที่ยื่นกู้ต้องมีการอัพเดทอย่างสม่ำเสมอ หากเอกสารไม่มีการอัพเดทจะทำให้ขาดความหน้าเชื่อถือไปนั่นเอง โดยเอกสารทางการเงินที่ดีต้องมีการอัพเดทสม่ำเสมอและย้อนหลังไม่เกิน 3 เดือนโดยเฉพาะหนังสือรับรองเงินเดือน สำเนาบัญชีย้อนหลัง 3 เดือนล่าสุด หรือเสาเนาเอกสารเกี่ยวกับเครดิตต่างๆ ก็ควรจะมีการขอมาใหม่ เพื่อให้เป็นข้อมูลล่าสุดจึงจะที่ดีสุด

​ การเปลี่ยนงานบ่อย 

     สำหรับเรื่องงานก็มีความสำคัญในลำดับต้นๆ เช่นกัน เพราะยิ่งเราเปลี่ยนงานมากเท่าไหร่ นั่นหมายถึงเราไม่สามารถการันตีความมั่นคงของรายได้ ธนาคารมีสิทธิ์พิจราณาไม่ให้กู้ได้ เพราะไม่มีอะไรมาการันตีถึงความมั่นคง อยู่ๆคุณจะว่างงานตอนไหนก็ไม่รู้ ทางธนาคารจึงไม่อยากแบกรับความเสี่ยงนี้ ทางที่ดีควรมีความมั่นคงในงานก่อนแล้วค่อยยื่นกู้ และควรพึงระลึกไว้เสมอว่าอย่าเปลี่ยนงานในช่วงเวลาที่กู้อยู่เด็ดขาด
 

​ แหล่งที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน 

     เป็นอีกหนึ่งเรื่องที่มีความเกี่ยวข้องกับเรื่องงาน นั่นคือเรื่องของรายได้ ปัญหานี้มักจะไม่เกิดกับข้าราชการ หรือพนักงานบริษัทที่ทำงานในระยะยาว เพราะมีหลักฐานการรับเงินที่ชัดเจน ทั้งสลิปเงินเดือนและเงินเข้าบัญชีธนาคาร (Statement เดินบัญชี) ที่สามารถตรวจสอบได้ แต่บางกลุ่มอาชีพจะต้องแบกรับความเสี่ยงนี้ เช่นคนที่ทำอาชีพอิสระ หรือ ค้าขาย ที่ไม่ได้จดทะเบียนการค้า ไม่ได้ทำบิล หรือไม่มีการอัพเดทเงินในบัญชี ทำให้ Statement เดินบัญชี ไม่มีความเคลื่อนไหว ทำให้ธนาคารทำการตรวจสอบได้ยาก ส่งผลให้ไม่สามารถกู้ได้
 

​ เคยผ่านการกู้ร่วมมาแล้ว 

     การกู้ร่วมเป็นสาเหตุหลักที่เจอบ่อยที่สุด เพราะเกิดจากการที่ตัวผู้กู้ไปกู้ร่วมซื้อบ้านหรือคอนโดกับผู้อื่นมาแล้ว เมื่อถึงคราวที่จะยื่นกู้ซื่อบ้านหรือคอนโดเป็นของตัวเอง โดยที่ตัวเองเป็นผู้กู้หลัก ซึ่งการกู้ร่วมนั้นเป็นส่วนหนึ่งที่ทำให้ความสามารถในการกู้ของเราลดลงทันที อีกหนึ่งกรณีสำหรับการกู้ร่วมก็คือ ในเรื่องของความสัมพันธ์ การมีผู้กู้ร่วมต้องเกี่ยวข้องกันโดยเป็น บิดามารดาและบุตร สามี-ภรยา หรือพี่น้องที่เกี่ยวข้องกับการอยู่อาศัย เพราะถ้าหากกู้ร่วมโดยเกี่ยวข้องกันนอกเหนือจากนี้ ก็จะถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ
 

​ ค้ำประกันให้กับคนอื่น 

     กรณีนี้จะคล้ายกับการกู้ร่วมในกรณีแรก เพราะเป็นกรณีที่เกิดจากคนอื่นไ ที่ไม่ใช่ตัวเรา ในกรณีที่เราไปค้ำประกันให้กับบุคคลอื่น และผู้กู้รายนั้นค้างชำระ แล้วเราไปขอสินเชื่อกับธนาคารเดียวกันที่เป็นผู้ค้ำประกันไว้ ก็อาจมีผลต่อการยื่นกู้ ดังนั้นถ้าจะค้ำประกันให้ใครต้องรู้ด้วยว่าทำไว้กับธนาคารไหน หรือทางที่ดีไม่ควรค้ำประกันให้ใครโดยไม่จำเป็น 
 

​ ประวัติการชำระหนี้ไม่ดี 

     เรื่องนี้ก็นับว่าเป็นเรื่องที่สำคัญเช่นกัน หากมองมุมกลับว่ามีคนมายืมเงินเราแต่บุคคลนั้นเป็นบุคคลประเภทที่ว่ายืมเงินไปทั่วและไม่เคยคืนเจ้าของเลย เป็นเราเราจะอยากให้ยืมไหม เช่นเดียวกันครับทางธนาคารก็ไม่อยากให้เงินกู้กับผู้กู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ไม่ดี ในกรณีที่ธนาคารไม่อนุมัติเงินกู้ก็คือ ผู้กู้ติดเครดิตบูโร หรือมีประวัติผิดนัดการชำระหนี้ ในกรณีที่ผู้กู้มีประวัติการผิดชำระหนี้ ให้แสดงหลักฐานการปรับปรุงหนี้ และชำระหนี้เสร็จสิ้นก่อนวันพิจารณาสินเชื่อ

 

       _“ สาเหตุหลายอย่างด้วยกัน ที่ทำให้ธนาคารนั้นสามารถปฏิเสธการยื่นกู้สินเชื่อบ้านของเรา ดังนั้นเมื่อรู้อย่างนี้แล้วก็ควรที่จะเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะยื่นกู้ จะได้ไม่เกิดปัญหาตามมาภายหลัง ทั้งนี้ก็ต้องขึ้นอยู่กับสถาบันการเงินด้วยว่า ในช่วงเวลาที่เรายื่นกู้นั้น ทางสถาบันการเงินมีนโยบายในการปล่อยเงินกู้หรือเปล่า เพราะถ้าหากธนาคารไม่มีนโยบายปล่อยเงินกู้ในช่วงเวลาดังกล่าว ต่อให้เราพร้อมแค่ไหนก็ไม่สามารถกู้ได้เช่นกัน _”

เรียบเรียงเนื้อหาโดย ไทยโฮมทาวน์