ดอกเบี้ยบ้าน เรื่องต้องรู้ก่อนคิดกู้เงินธนาคาร

หลายคนยังอาจไม่เข้าใจดอกเบี้ยการซื้อบ้าน และมักจะมีคำถามบ่อยๆ ที่เกิดขึ้นว่า ดอกเบี้ยซื้อบ้านคิดอย่างไร
 
ไม่ว่าจะเป็นบ้านมือหนึ่ง หรือบ้านมือสอง  คนส่วนใหญ่มักถามอัตราดอกเบี้ยก่อน ฟังดูดี เหมือนเซียนต่อดอกเบี้ย แต่ขอโทษที  การต่อดอกเบี้ยเหมือนซื้อของที่ตลาด JJ “ธนาคารนี้แพงจัง ที่นั่น MLR – 2% อีกที่ ดอกเบี้ย fix ตลอด อ้าวมีดอกเบี้ย 0% มาอีก”  สงสัยคนคิด Promotion ธนาคารเก่ง ลูกค้าตามไม่ค่อยทัน หรือลูกค้าคิดไม่เก่งกันแน่ บางคนอวดฉลาดดอกเบี้ยลงต้องรีบกู้บ้าน เพราะจะได้ดอกเบี้ยถูกๆ

ซึ่งจริงๆ แล้ว ดอกเบี้ยกู้บ้านส่วนมากอิง MLR ครับ โดย ดอกเบี้ยธนาคารหลักๆ มี แค่ 3 แบบคือ
 
MLR คือ Minimum Lending Rate ส่วนมากจะวิ่งประมาณ 6-8%

MOR คือ Minimum Overdraft Rate จะแพงกว่า MLR ประมาณ 0.25-0.75% อันนี้ใช้กับบัญชี OD เท่านั้น

MRR คือ Minimum Retail Rate เดิมใช้สำหรับ ดอกเบี้ยบัตรเครดิต (ไม่มีหลักประกัน) จะอยู่ประมาณ 18-24% อีกตัวที่ออกมาใหม่ MHR เป็นดอกเบี้ย Minimum Housing Rate มีเฉพาะบางธนาคารเท่านั้นครับ
 
เวลาได้เงินกู้สินเชื่อบ้านมักจะคิดเป็น MLR + 2% แปลว่า ถ้า MLR ณ. ช่วงเวลานั้น เท่ากับ 7% ก็บวกไปอีก 2% เป็น 9% ครับ ธนาคารจะไม่ Lock ดอกเบี้ยว่า 8% ตลอด 30 ปี เพราะเสี่ยงมาก
 
ซึ่งบางครั้ง ต้องอ่านสัญญาให้ดี เนื่องจาก การแข่งขันที่รุนแรง ธนาคารก็มักจะยอมลดดอกเบี้ยในช่วงปีแรกๆ ให้ลดมากๆ เพื่อให้ลูกค้า รีบตัดสินใจกู้ทันที ซึ่งหากกลับมาคิดดอกเบี้ยตลอดอายุสัญญาเงินกู้ 15-30 ปี จะไม่ต่างกันเท่าไหร่ครับ อย่าคิดว่าได้ของถูก

มุขอีกแบบคือ กู้ 100% ของราคาประเมิน ฟังดูดี มาแค่ตัวเปล่าๆ ก็กู้ได้แล้ว จริงๆ แล้ว ธนาคารจะกดราคาประเมินให้ต่ำ และมักจะขอเงินดาวน์สัก 10% เพื่อกันลูกค้าทิ้ง น้อยมากครับที่ลูกค้าจะได้กู้ 100% เต็ม ถึงจะเป็นแพทย์ก็ตาม เพราะแพทย์ก็ไม่อยากกู้ 100% เพราะดอกเบี้ยจะแพง
 
นอกจากนี้ ยังมีต้นทุนอื่นๆ อีก เช่น การทำประกันคุ้มครองสินเชื่อบ้าน ทำประกันชีวิตผู้กู้ ทำประกันอุบัติเหตุ ค่าจดจำนอง ค่าธรรมเนียม

สุดท้ายนี้ก็มีลักษณะของธนาคารต่างๆ มาบอกครับ
 
ธนาคารฝรั่งอนุมัติเร็วมาก วงเงินสูง ดอกเบี้ยแพง ฟ้องเก่ง
ธนาคารไทยขนาดใหญ่ อนุมัติช้า cross selling เพียบ วงเงินต่ำ ฟ้องเก่งเหมือนกันแต่ช้าหน่อย
ธนาคารของรัฐ วงเงินน้อยนิด อนุมัติช้า แต่ไม่ค่อยตาม