สิ่งที่ควรรู้ ก่อนหาทำเลลงทุนปล่อยเช่า

ในช่วงเศรษฐกิจขาลงแบบนี้ เชื่อว่าหลายๆ ท่านคงคิดไม่ตกว่าจะลงทุนธุรกิจอะไรดี แต่หากมองในแง่ของนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์แล้ว จังหวะนี้แหละคือจังหวะของการลงทุน เพราะการหาของ “ถูกและดี” ไม่ได้มีกันบ่อยๆ วันนี้ผมเลยถือเอาประสบการณ์ส่วนตัวมาแบ่งปันกันเผื่อจะเป็นประโยชน์กับท่านผู้อ่านหลายๆ ท่านที่สนใจจะลงทุนในด้านนี้ครับ

เทคโนโลยีนั้นทำให้โลกหมุนเร็วขึ้น ซึ่งเปิดโอกาสให้เกิดธุรกิจเกิดใหม่มากมาย แม้แต่ในเรื่องการลงทุนอสังหาฯ ก็เช่นกัน ในสมัยก่อนนั้นการลงทุนซื้ออสังหาฯ เพื่อปล่อยเช่านั้น ก็มักจะมุ้งเน้นไปที่การลงทุนปล่อยเช่าเพื่อการพาณิชย์ เช่น ตึกแถว หรืออสังหาฯ เพื่อการอยู่อาศัย เช่น บ้าน หรือคอนโดให้เช่ารายปี แต่ในปัจจุบันนี้ยังมีการลงทุนอีกประเภท นั่นคือการปล่อยเช่าอสังหาฯ เพื่อการท่องเที่ยวครับ ซึ่งเป็นการนำที่พัก หรืออสังหาฯ ที่เรามีมาปล่อยเช่าเป็นรายวัน หรือรายสัปดา

หลายๆ ท่านอาจจะเริ่มสนใจแล้วใช่ไหมครับ ว่าการลงทุนแบบนี้มันเป็นยังไง? ต้องใช้เงินมากไหม? คำตอบก็คือง่ายมากและลงทุนไม่สูงเลยครับ เพราะในสมัยนี้เทคโนโลยีทำให้ลูกค้าติดต่อกับเราได้ง่ายขึ้น ซึ่งปัจจุบันก็มีเว็บไซต์หลากหลาย (เช่น airbnb.com หรือ booking.com) ที่จะช่วยหาลูกค้าให้กับเรา เพียงเรามีอสังหาฯ ในทำเลที่เหมาะๆ (ซึ่งอาจะเป็นอสังหาฯ ที่ซื้อมาเพื่อการลงทุน หรือจะเป็นบ้านของเราเองก็ได้) ท่านก็เตรียมพร้อมรับลูกค้าได้ทันที และสำหรับบทความนี้ผมจะแนะนำ Trick เล็กๆ น้อยๆ เกี่ยวกับการเลือกทำเลเพื่อปล่อยเช่าที่พักในลักษณะนี้กันครับ

1. ดูความคุ้มค่าในการลงทุน

จากประสบการณ์แล้ว ผมพบกว่าการลงทุนในอสังหาฯ แบบปล่อยเช่าระยะยาวนั้น โดยเฉลี่ยจะมีอัตราผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณปีละ 5-6% แต่ผมเมื่อได้จับพลัดจับผลูมาลองปล่อยให้เช่าแบบระยะสั้นนั้น ผมเห็นว่าอัตราผลตอบแทนแตกต่างกับแบบระยะยาวเท่าตัวเลยทีเดียว (ผลตอบแทนอยู่ที่ประมาณ 10-12% ต่อปี) และจะยิ่งมากเข้าไปอีกถ้าคุณใช้วิธีเช่าอสังหาฯ แล้วเอามาแบ่งเช่าอีกที (ผมเห็นคนรู้จักหลายๆ คนใช้วิธีเช่าบ้านหนึ่งหลังแล้วเอามาแบ่งเช่า 4 ห้อง) ซึ่งแบบนี้อัตราผลตอบแทนจากการลงทุนเกิน 100% เลยล่ะครับ (เช่า 20,000 รายได้เข้าเดือนละ 100,000) ซึ่งคุณก็สามารถใช้เกณฑ์ที่ผมให้คราวๆ นี้ในการพิจารณาได้ครับ

 

2. ดูทำเลที่นักท่องเที่ยวรู้จักและใกล้ระบบขนส่งสาธารณะ

อย่าลืมว่าในการลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นนั้น ผู้เช่า หรือแขกที่มาพัก ส่วนใหญ่ไม่มีรถ เพราะเขาจะมาพักอาศัยเพียงไม่กี่วันเท่านั้น นอกจากนี้ควรจะอยู่นทำเลที่ช่าวต่างชาติรู้จักดี เนื่องจากในการค้นหาทำเลที่พักนั้นลูกค้าจะต้องทำการค้นหา (Search) จากเว็บไซต์เข้ามา ซึ่งถ้าคุณอยู่ในทำเลที่ไม่เป็นที่รู้จักของชาวต่างชาติ ก็เป็นไปได้ยากว่าเขาจะหาคุณเจอจากเว็บไซต์

 

3. ดูเรื่องข้อกฎหมาย หรือกฎระเบียบของชุมชน

ประเด็นนี้ค่อนข้างร้อนแรงอยู่เหมือนกัน เนื่องจากข้อกฎหมายของบ้านเราก็ยังไม่มีการรองรับที่ชัดเจนเกี่ยวกับการปล่อยเช่าในลักษณะนี้ ซึ่งอาจจะก็ทำให้ผู้อยู่อาศัยร่วม (ในกรณีที่เป็นคอนโด) ไม่แฮปปี้กับการที่มีแขกของเราเข้าๆ ออกๆ คอนโด ทำให้นักลงทุนแนวนี้หันไปลงทุนกับอสังหาฯ ประเภทบ้าน หรือห้องแถว แล้วซอยให้เช่าแทนคอนโด เพราะไม่ต้องยุ่งกับใคร (จริงๆ แล้วผมอยากบอกว่าตลาดบ้านเช่าทั้งหลัง ในทำเลดีๆ นี่หัวกระไดแทบไม่แห้งเลยนะครับ เพราะถูกใจกลุ่มนักท่องเที่ยวแบบเดินทางเป็นกรุ๊ป เพราะการเช่าพักลักษณะนี้ราคาถูกกว่าเช่าพักโรงแรมมากทีเดียวครับ)

4. อสังหารายวันต้องมีจุดขาย

ในเรื่องของการปล่อยเช่าระยะสั้นนั้นเราสามารถสร้างจุดขายเองได้ โดยไม่จำเป็นต้องเน้นที่ Facility หรือสิ่งอำนวยความสะดวกส่วนกลางเสมอไป เพราะบางคร้ังแขกที่มาพักต้องการมาเรียนรู้วิถีชีวิตกับคนท้องถิ่นมากกว่า หรืออาจจะพูดได้ว่าเขาต้องการมาซื้อ Experience มากกว่าความหรูหรา หรือความสะดวกสบาย และหน้าที่ของเราก็คือพยายามหาจุดขายของที่พัก ตัวอย่างเช่น ผมเคยเห็นคนรู้จักท่านหนึ่งต้องการเอาบ้านเก่ามาปล่อยเช่า ซึ่งบ้านหลังนี้ถูกก่อสร้างมาตั้งแต่สมัยสงครามโลก และภายในบ้านชั้นล่างยังมีหลุมที่ขุดเป็นที่หลบภัยอยู่ด้วย อย่างไรก็ตามบ้านหลังนี้อยู่ในทำเลที่เรียกได้ว่าอาจจะไม่ค่อยดีนัก เนื่องจากไม่มีที่จอดรถ ซึ่งถ้าจะเอาบ้านหลังนี้ปล่อยเช่าระยะยาวก็แทบจะไม่ได้ราคา แต่เมื่อเอามาปล่อยเช่าระยะสั้นกลับเป็นที่ถูกอกถูกใจของนักท่องเที่ยว เพราะมันมีคุณค่าในเชิงประวัติศาสตร์และน่าตื่นเต้น (ฟังดูน่าสนุกนะครับถ้าคุณอยากลองนอนหลับในหลุมหลบภัยสักคืน)

ทั้งหมดเป็นเกร็ดเล็กๆ น้อยๆ เกี่ยวกับการปล่อยเช่าที่พักระยะสั้น หวังว่าน่าจะพอมีประโยขน์กับผู้อ่านที่กำลังสนใจการลงทุนในลักษณะนี้ สำหรับบทความหน้าจะนำความรู้เกี่ยวกับการปล่อยเช่าอสังหาฯ แบบรายวันมาเล่าสู่กันฟัง โปรดติดดามนะครับ

 

ขอบคุณบทความดีๆจาก : อานนท์ น้อยอ่ำ (CEO บริษัท บีนีท จำกัด)