อธิบายเกี่ยวสินเชื่อบ้าน พร้อมคำแนะนำในการขอสินเชื่อบ้านกับสถาบันการเงินต่างๆ

1. นอกจากการกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยแล้ว ผู้กู้สามารถกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยอื่นๆ อย่างไรบ้าง?

นอกจาก “การกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัย” อันได้แก่ซื้อบ้านพร้อมที่ดิน หรือซื้ออาคารชุดแล้วนั้น ผู้กู้สามารถขอกู้เงินเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยอื่นอีกหลายประการ ได้แก่

1. เพื่อซื้อที่ดินเปล่า เพื่อการปลูกสร้างที่อยู่อาศัยของตนในอนาคต
2. เพื่อปลูกสร้างบ้านบนที่ดินของตนเอง
3. เพื่อต่อเติม หรือซ่อมแซมอาคารของตน
4. เพื่อชำระหนี้ที่เกี่ยวพันกับที่อยู่อาศัย
5. เพื่อไถ่ถอนหนี้ที่อยู่อาศัยจากสถาบันการเงินอื่น

โดยทั่วไป “สินเชื่อที่อยู่อาศัย” ที่สถาบันการเงินต่างๆ ปล่อยให้กับผู้กู้รายย่อยมักจะครอบคลุมสินเชื่อต่างๆ ดังที่กล่าวมานี้

2. ทำไมธนาคารคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากัน แต่เงินงวดจึงต่างกัน?

มีผู้ซื้อบ้านจำนวนมากที่ทำการพิจารณาอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ของสถาบันการเงินต่างๆ แล้วพบว่าบางแห่งกำหนดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้เท่ากัน เหตุไฉนเงินงวดรายเดือนจึงแตกต่างกัน ข้อเท็จจริงคือว่า การกู้ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ ผู้กู้จะเสียเงินงวดน้อยลง แต่ก็จะมีความเสี่ยงเกี่ยวกับปัญหาการชำระเงินงวดขึ้นได้ในภายหลัง

กรณีที่อัตราดอกเบี้ยต่อมาได้ปรับตัวสูงขึ้น จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น ทำให้ธนาคารต้องคิดเงินงวดที่สูงขึ้นและแจ้งให้ลูกค้ามาชำระเงินงวดมากกว่าที่เคยชำระเดิม ซึ่งบางครั้งหากอัตราดอกเบี้ยที่ปรับตัวสูงขึ้นมาก จะทำให้ผู้กู้ไม่สามารถชำระเงินงวดที่เพิ่มขึ้นได้ และเกิดอาการที่เรียกว่า “ความตกใจในเงินงวดที่เพิ่มขึ้น” (Payment Shock) ก่อปัญหาทั้งแก่ผู้กู้และสถาบันการเงินที่ต้องมีหนี้ค้างชำระเพิ่มขึ้นตามมา ดังนั้น หากผู้กู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัวในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงต้องระวังในกรณีนี้ด้วย อย่างไรก็ตามเพื่อช่วยลูกค้าและป้องกันปัญหาข้างต้นแม้ว่าธนาคารต่างๆ จะคิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวดเพื่อการชำระหนี้รายเดือน (Monthly Repayment) โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3%

ดังนั้น จึงทำให้เงินงวดที่ผ่อนชำระของแต่ละธนาคารอาจแตกต่างกันได้ ทั้งที่อัตราดอกเบี้ยตามประกาศเท่ากัน สำหรับธนาคารอาคารสงเคราะห์ใช้วิธีการคำนวณเงินงวดเพื่อการชำระหนี้รายเดือน กรณีเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1% การคิดเงินงวดเพิ่มดังกล่าวไม่เป็นผลเสียแก่ผู้กู้แต่ประการใด ตรงกันข้ามกลับจะเป็นประโยชน์ด้วยซ้ำ เพราะหากอัตราดอกเบี้ยเพิ่มในภายหลัง ไม่ถึงกลับทำให้เงินงวดเดิมไม่พอตัดดอกเบี้ยธนาคารจะได้ไม่ต้องแจ้งลูกค้าให้มาชำระเงินงวดเพิ่ม ซึ่งจะก่อปัญหาการค้างชำระหนี้ตามมาได้ง่าย แต่หากอัตราดอกเบี้ยไม่เพิ่มขึ้นในภายหลัง หรือกลับลดลง เงินงวดที่ลูกค้าจ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และส่งผลให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้นกว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้นาน 20 ปี อาจเหลือ 18-19 ปี เป็นต้น

3. ธนาคารให้กู้ได้นานตั้งแต่ 10-15-20-25-30 ปี ควรจะเลือกกู้นานที่สุดดีหรือไม่?

เมื่อผู้ซื้อบ้านคิดจะกู้เงิน มักตั้งคำถามกับตัวเองเสมอว่าจะกู้ในระยะไหนดีกว่ากัน ดังนั้นหากผู้กู้มีความสามารถที่จะชำระคืนเงินกู้ได้เร็วที่สุดก็ยิ่งดีเท่านั้นเพราะจะทำให้ผู้กู้เป็นอิสระ อย่างไรก็ตามผู้กู้บางท่านที่ต้องการวงเงินกู้ค่อนข้างสูง ในขณะที่ความสามารถในการผ่อนชำระที่ค่อนข้างต่ำ ถ้าเป็นเช่นนี้จำเป็นต้องขยายเวลากู้ออกไปให้นานที่สุดเป็น 25-30 ปีเพื่อที่จะให้เงินงวดลดลงจนถึงจุดที่สามารถผ่อนชำระได้ ทั้งนี้ เพราะในเงินกู้เท่ากัน อัตราดอกเบี้ยเท่ากันยิ่งใช้เวลาผ่อนนานมากขึ้น เงินงวดก็จะยิ่งลดลง ตัวอย่างเช่น กู้เงิน 1,000,000 บาท ระยะเวลากู้ 20 ปี อัตราดอกเบี้ยลอยตัว 8% ต่อปี ค่าผ่อนชำระเงินงวด ดังนี้

อนึ่งหากผู้ที่ต้องการผ่อนชำระเงินงวดได้ในระยะเวลา 15 ปีหรือ 20 ปี หากเล็งเห็นว่าอนาคตอันใกล้นั้นตนเองอาจมีภาระค่าใช้จ่ายที่เพิ่มภายในครอบครัว อาจทำให้การเงินฝืดเคืองเกิดปัญหาในการผ่อนชำระได้ หากรู้สึกเช่นนั้นเพื่อความสบายใจและปลอดภัยไว้ก่อน จึงอาจขอระยะเวลาการกู้ออกไปให้นานที่สุดก็เป็นได้ 

4. อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ห่างกัน 1-2% มีความหมายต่างกันมากน้อยเพียงใด?

ในปัจจุบันเงินกู้ที่อยู่อาศัยของสถาบันการเงินแตกต่างกัน โดยอัตราดอกเบี้ยลอยตัวมีตั้งแต่ 4.50-5.25% และอัตราดอกเบี้ยคงที่ 2 ปีประมาณ 3.50-3.75% จะเห็นได้ว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ห่างกันเพียง 1-2% นับว่ามีความหมายมากเพราะจะทำให้ผู้ผ่อนมีภาระเพิ่มขึ้น หรือเบาแรงค่าผ่อนชำระได้ไม่น้อย
การหาสินเชื่อหรือแหล่งเงินกู้ผู้กู้ต้องพิจารณากับสถาบันการเงินที่มีดอกเบี้ยต่ำที่สุด เพื่อประหยัดค่าผ่อนชำระ อย่างไรก็ตาม นอกจากจะดูเรื่องดอกเบี้ยแล้ว ผู้กู้ต้องดูค่าใช้จ่ายอื่นๆจากการกู้ เช่น ค่าธรรมเนียมการประเมิน และค่าธรรมเนียมการยื่นกู้ เป็นต้น 

5. ปัจจุบันธนาคารต่างๆ คิดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัยแตกต่างกันออกไป ถือว่าเป็นช่วงเวลาที่น่าสนใจหรือไม่?

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่อยู่อาศัย ที่ธนาคารต่างๆเสนอในขณะนี้ จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate) และแบบ” อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate) 

อัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว จะไม่อยู่คงที่ลอยตัวตลอดระยะเวลากู้ โดยธนาคารสามารถปรับเปลี่ยนได้ตามที่เห็นสมควร ตามสถานการณ์สภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร