เลือกผ่อนบ้านแบบลอยตัว หรือผ่อนแบบคงที่ ควรเลือกผ่อนแบบไหนดี?

         เมื่ออัตราดอกเบี้ยมีให้เลือกใช้อย่างหลากหลายเช่นนี้ การจะเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แบบใด ขึ้นอยู่กับการวางแผนทางการเงินของผู้กู้เป็นหลัก ถ้าหากต้องการความมั่นใจว่าจะไม่ได้รับกระทบ จากการเปลี่ยนแปลงของอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ขึ้นลง การเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะยาวๆจะทำให้ ผู้กู้สามารถวางแผนด้านการชำระเงินค่าบ้านได้อย่างชัดเจน และไม่ได้รับผลกระทบจากการเปลี่ยนแปลงของ อัตราดอกเบี้ย แต่ถ้าคิดว่าอัตราดอกเบี้ยมีโอกาสเปลี่ยนแปลงไปกว่าอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ในปัจจุบัน ก็สามารถเลือกใช้อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวได้

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เพื่อซื้อที่อยู่อาศัยในตลาดปัจจุบัน  พอจะแบ่งออกได้ดังนี้

1. แบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)

2. แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)

3. แบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 
    (Rollover Mortgage Loan)

1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)

         อัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ ปัจจุบัน ตามประกาศของสถาบันการเงิน ซึ่งอาจมีการปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงิน หรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ส่วนจะปรับขึ้นหรือลงเมื่อใดนั้นไม่สามารถบอกได้ บางปีอาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็เป็นได้

        เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว อธิบายง่ายๆ ก็คืออัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ เวลาปัจจุบัน ตามประกาศนั้น และจะใช้ไประยะเวลาหนึ่ง และต่อมาภายหลัง อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้

2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan) มี 3  รูปแบบ ได้แก่

2.1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้  หมายถึง การกำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่หรือตายตัวตาม ประกาศของสถาบันการเงิน ณ ขณะที่กู้  โดยไม่มีการปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน   เพราะฉะนั้น เงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนจะคง ที่ตลอดระยะเวลาที่ผู้กู้เลือก 

2.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกหลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว  หมายถึง การกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้น  เช่น 1 ปี 2 ปี 3 ปี หรือ 5 ปีแรก  หลังจากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว  ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ยคงที่เดิมก็ได้  ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น

2.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกหลังจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว  หมายถึง การกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้น 1-5 ปี  แต่ในระหว่างนี้อาจกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบขั้นบันได เช่น คงที่ 3 ปี  ปีที่ 1 เท่ากับ 3%  ปีที่ 2 เท่ากับ 4% ปีที่ 3 เท่ากับ 5%  หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ณ ขณะนั้น    

3. อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)

         อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้ ซึ่งอัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่วก 2.5% เช่น ถ้าต้นทุน พันธบัตร 5 % อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ

วงเงินกู้ที่จะได้

          โดยทั่วไป สถาบันการเงินจะให้กู้ประมาณร้อยละ 80 ของมูลค่าประเมิน หรือราคาซื้อขายบ้าน แล้วแต่ค่าใดจะต่ำกว่าอย่างไรก็ตาม การกู้เงินเพื่อที่อยู่อาศัยบางประเภท เช่น เงินกู้สวัสดิการแก่พนักงานบริษัท ข้าราชการ หรือพนักงานรัฐวิสาหกิจ อาจจะมีการให้กู้สูงถึงร้อยละ 90 หรือ 100% ยิ่งตอนนี้การแข่งขันแย่งลูกค้าของแต่ละธนาคารสูงบางธนาคารให้กู้ถึง 110 % ก็ยังมี

 

การเลือกระยะเวลากู้ให้เหมาะสม

          โดยทั่วไปธนาคารจะให้กู้ตั้งแต่ 5-30 ปี ขึ้นอยู่กับรายได้และอายุของผู้กู้ โดยอายุของผู้กู้ เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 65 ปี ตัวอย่างเช่น ถ้าผู้กู้อายุ 50 ปี จะสามารถกู้ได้ยาวที่สุดเพียง 65-50 = 15 ปี ดังนั้นรีบกู้กันตั้งแต่เด็กๆดีกว่าจะได้กู้นานๆๆ อิอิ  เมื่อทราบความสามารถในการผ่อนต่อเดือนของผู้กู้และอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ยในระยะยาวแล้ว ให้ปรึกษาเจ้าหน้าที่ธนาคารว่า หากจะกู้เงินตามวงเงินที่ต้องการโดยขอผ่อนเท่าความสามารถในการผ่อนต่อเดือน จะต้องผ่อนกี่ปี ซึ่งอยู่ในหลักเกณฑ์ของธนาคารที่อายุของผู้กู้ เมื่อรวมกับระยะเวลากู้ ต้องไม่เกิน 65 ปี ระยะเวลากู้ที่ได้คือระยะเวลาที่ผู้กู้ผ่อนได้โดยไม่เกิดปัญหา การเลือกระยะเวลากู้มากนั้น ไม่ต้องกลัวจะเสียดอกเบี้ยมาก เพราะหากเดือนไหนเรามีเงินมาก ก็สามารถจ่ายธนาคารมากกว่าที่ได้กำหนดไว้เป็นงวด โดยเงินส่วนเกินที่จ่ายมากขึ้นจะไปลดที่เงินต้น เมื่อเงินต้นลด ดอกเบี้ยก็จะเสียน้อย และระยะเวลาในการผ่อนจริงก็จะสั้นลงไปเองนะคราบ

เรื่องค่าใช้จ่ายในการกู้

          ให้เราเปรียบเทียบค่าใช้จ่ายที่ทางธนาคารจะเรียกเก็บ เช่น ค่าประเมินมูลค่าหลักประกัน ควรเลือกธนาคารที่มีค่าใช้จ่ายเหล่านี้ที่ให้ราคาเป็นธรรมไม่สูงเกินไปโดยค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ได้แก่

• ค่าธรรมเนียมยื่นกู้ อัตราสูงสุดที่ธนาคารคิดกันในขณะนี้อยู่ที่ประมาณ 0-1% ของวงเงินที่ขอกู้
• ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ อยู่ระหว่าง 0-0.5% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน
• ค่าประกันอัคคีภัยประมาณ 2,000 บาท ต่อมูลค่าบ้าน 1 ล้านบาท
• ค่าปรับที่จะต้องจ่ายให้กับสถาบัน การเงินเดิม กรณีไถ่ถอนจำนองก่อนกำหนด 3-5 ปี
• และยังมีส่วนที่ต้องจ่ายให้กับกรมที่ดิน ประกอบด้วยค่าธรรมเนียมการจดจำนอง 1% ของวงเงินที่ขอกู้, ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมินของกรมที่ดิน,ค่าอากร จำนวน 0.05% ของวงเงินกู้ใหม่ และค่าธรรมเนียมอื่นๆ ตามระเบียบของกรมที่ดิน