ขั้นตอนการขอกู้เงินเพื่อ "ซื้อบ้าน" จากโครงการ หรือ ขอกู้เงินเพื่อ "สร้างบ้าน" บนที่ดินตัวเอง

ติดแบล็คลิสซื้อบ้านได้ไหม

           ถ้าเป็นเมื่อก่อนคงต้องตอบว่าไม่ได้ นอกจากเป็นการไปกู้เงินในระบบอื่นๆ ที่ไม่ใช่จากสถาบันการเงินหรือธนาคาร แต่ทุกวันนี้มีหลายธนาคารได้มีโครงการผ่อนผันให้ผู้ที่ติดแบล็คลิส ในข้อมูลเครดิตบูโรก็สามารถขอกู้เงินซื้อบ้านได้แล้ว ซื่งคงเป็นเรื่องดีมากๆของผู้ที่พอจะมีกำลังทรัพย์ในการผ่อนซื้อบ้านแต่ยังติดแบล๊กลิสอยู่ ได้สบายใจโล่งอกเพื่อให้ได้มีกำลังใจให้กลับชำระหนี้ต่างๆให้หมดไป

           ซื่งถือเป็นข่าวดีของผู้ที่พอจะมีกำลังทรัพย์ในการผ่อนซื้อบ้านแต่ยังติดแบล๊กลิสอยู่ครับ เพราะหลายท่านอาจจะมีความผิดพลาดมาในอดีตถ้าหากแก้ไขแล้วธนาคารอาคารสงเคราะห์เค้าก็ให้โอกาสครับ แต่มีข้อแม้ว่าแบล็คลิสที่แสดงในประวัติของคุณนั้นต้องไม่เป็นแบล็คลิสจากสินเชื่อบ้าน และต้องชำระหนี้ที่ติดแบล็คสิสหมดแล้วนะครับ (ถึงแม้มีประวัติติดอยู่ในเครดิตบูโรก็ตาม ไม่ต้องรอนานถึง 3 ปี)

          แต่ทั้งนี้การอนุมัติก็จะขึ้นอยู่กับวงเงินกู้ รายได้ของคุณว่ามีรายได้ดีมากนอยแค่ไหน และการพิจารณาของเจ้าหน้าที่อีกทีครับ ถึงแม้จะไม่การันตีร้อยเปอร์เซ็นต์ แต่อย่างน้อยก็ยังถือเป็นการเพิ่มโอกาสให้ผู้ที่อยากได้บ้าน แต่ยังติดแบล็คลิสอยู่ครับ
 

ทำความเข้าใจเกี่ยวกับการติดแบล็คลิส มีผลทางกฏหมายหลายอย่าง 

ยกตัวอย่างที่สำคัญๆ มาให้ดังนี้

- กรณีเปิดบัญชีธนาคาร หรือการเปิดบัญชีร่วมกับสามี ไม่สามารถเปิดบัญชีได้ หรือการทำธุรกรรมทางการเงินก็ทำไม่ได้ เพราะหากทำได้ก็จะมีเจ้าหน้าที่ติดตามหนีตามอายัดเงินในบัญชีได้ 

- กรณีถ้ามีบ้านซื้อด้วยเงินสด ถ้าทางเจ้าหนี้คุณสืบรู้ว่ามีทรัพย์สิน ไม่ว่าบ้าน ที่ดิน เงินฝากธนาคาร กองทุน หุ้น หรือสลากออมสิน เค้าก็อาศัยอำนาจศาลในการเข้ามาขอยึดทรัพย์หรือบังคับขายทอดตลาดได้ครับ (อย่าลืมว่าเดี๋ยวนี้ทำธุรกรรมการเงินใดๆ รวมถึงบิล ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าโทรศัพท์ ก็มีการส่งประวัติเขาเครดิตบูโรทั้งหมด) ทางที่ดี ให้ซื้อในชื่อญาติหรือบุคคลที่เราไว้ใจได้ หรือไม่ก็ลองเข้าไปเจรจาหนี้ดู บางธนาคารอาจมีส่วนลดให้มากถึงครึ่งๆ หรือให้ผ่อนชำระ ต่อเดือนน้อยๆ

- กรณีมีการส่งฟ้อง ถ้าคุณไปศาล ก็สามารถต่อรองได้ คดีมีอายุความ 10 ปีก็จริง แต่ถ้าเจ้าหนี้ส่งฟ้องต่อเรื่อยๆ ก่อนหมดอายุความ 10 ปี อายุความมันก็จะยืดออกไปเรื่อยๆครับ ส่วนช่วงโหว่ทางกฏหมาย ถ้าคุณขาดการติดต่อกับเจ้าหนี้ไม่ว่าทางใดก็ตาม เช่นชำระงวดสุดท้าย เจ้าหนี้ส่งเอกสาร จดหมาย หมายศาล โทรตาม แต่ไม่สามารถติดต่อคุณได้ หรือญาติคุณได้ แบบนี้อายุความมี 2 ปีครับ

- กรณีนี้เป็นคดีแพ่ง แต่คุณต้องไปร้องต่อศาลในเรื่องนี้ด้วยตัวคุณเอง ในวันที่นัดขึ้นศาล 

- กรณีซื้อในชื่อ สามี/ภรรยา ก็ทำไม่ได้ครับ นอกจากเปิดบริษัทจดทะเบียนแล้วซื้อในนามนิติบุคคลซึ่งทั้งนี้ บริษัทที่เปิดต้องไม่มีชื่อคุณนะคะ ไม่งั้นเค้าก็ตามได้อีกเช่นกัน ง่ายๆก็คือคุณไม่สามารถทำธุรกกรมที่เกี่ยวข้องกับการเงินได้เลย รวมทั้งไม่สามารถมีธุรกิจที่จดทะเบียนหรือแม้แต่เป็นหุ้นส่วนก็ไม่ได้ครับ

 

ขั้นตอนที่ 3 ธนาคารและสถาบันการเงินพิจารณาคำขอกู้

         ธนาคารและสถาบันการเงินจะพิจารณาคำขอกู้โดยจะทำการวิเคราะห์รายได้ ฐานะทางการเงิน ความสามารถในการผ่อนชำระ และหลักประกันของคุณ รวมทั้งปัจจัยอื่น ๆ และจะแจ้งผลการขอกู้ให้คุณทราบ โดยปกติทั่วไปใช้เวลาประมาณ 1-3 สัปดาห์ ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารและสถาบันการเงิน

         การขอสินเชื่อเพื่อซื้อที่อยู่อาศัยจากธนาคาร ในบางครั้งธนาคารจะพิจารณาสินเชื่อและอนุมัติเบื้องต้น(Pre Approve) จากข้อมูล ณ เวลาที่ผู้กู้ยื่นเข้ามา แต่การอนุมัติดังกล่าวถือว่าเป็นผลการพิจารณาเบื้องต้น ยังไม่สมบูรณ์และยังไม่สามารถทำสัญญาและเบิกเงินกู้ได้ เนื่องจากธนาคารอาจจำเป็นต้องทบทวนเครดิตของผู้กู้อีกครั้งก่อนทำสัญญาและเบิกเงินกู้จริง

         การที่ธนาคารยังไม่สามารถอนุมัติอย่างสมบูรณ์ได้อาจมาจากสาเหตุหลายประการ เช่น ที่อยู่อาศัย (หลักประกัน) อยู่ระหว่างก่อสร้าง และคาดว่าจะยังไม่แล้วเสร็จในเวลาอันสั้น หรือคอนโดมิเนียมที่อยู่ระหว่างก่อสร้าง และต้องใช้เวลานับปีกว่าจะเสร็จ ดังนั้น เพื่อให้ผู้กู้ได้มีเวลาเตรียมตัวและเตรียมความพร้อมเมื่อถึงเวลาจะขอสินเชื่อ (เมื่อโครงการสร้างเสร็จ) ธนาคารจึงพิจารณาสินเชื่อเบื้องต้นให้ และอาจให้คำแนะนำในกรณีที่ต้องปรับปรุงแก้ไขเครดิตของตน เมื่อถึงเวลาที่จะต้องโอนบ้าน

         โดยปกติหากข้อมูลเครดิตที่ผู้กู้ยื่นให้ธนาคารเพื่อพิจารณาสินเชื่อ มีระยะเวลาไม่เกิน 3 เดือนเมื่อนับจนถึงวันที่จะโอน (เบิกเงินกู้) ธนาคารไม่จำเป็นต้องขอข้อมูลเครดิตหรือเอกสารใหม่ แต่หากการอนุมัติเบื้องต้น เกินกว่า 3 เดือน ธนาคารจะต้องตรวจสอบข้อมูลผู้กู้จากเครดิตบูโรใหม่ และอาจต้องขอเอกสารอื่นๆ ที่เป็นปัจจุบันจากผู้กู้ใหม่เช่นกัน ซึ่งหากผู้กู้ที่ได้รับการอนุมัติเบื้องต้นไปแล้ว และไม่ดูแลเครดิตของตนเองเป็นอย่างดี ก็อาจตกม้าตายในขั้นนี้ และถูกธนาคารปฏิเสธสินเชื่อ และไม่สามารถโอนบ้านได้ตามที่วางแผนไว้ก็เป็นได้ กู้เงินซื้อบ้าน

 

ขั้นตอนที่ 4 ลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง

         เมื่อได้รับอนุมัติกู้แล้ว คุณจะต้องติดต่อเจ้าหน้าที่เพื่อมาลงนามในสัญญากู้เงินและสัญญาจำนอง พร้อมทั้งนัดวันไปทำนิติกรรมจำนองที่สำนักงานที่ดิน

         สำหรับการดูแลเครดิตของตน ก็ไม่ใช่เรื่องยาก ประการแรกคือ “อย่าก่อหนี้เพิ่ม” โดยเฉพาะภาระหนี้ที่ต้องผ่อนชำระก้อนโตเป็นระยะเวลายาว เช่น สินเชื่อรถยนต์ นอกจากนี้ สินเชื่อผ่อนชำระต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นสินเชื่อบุคคล สินเชื่ออุปโภคบริโภค สินเชื่อบัตรเครดิต (กดเงินสดล่วงหน้า และผ่อนชำระ) ล้วนแต่เป็นการบั่นทอนความสามารถในการกู้เงินของผู้กู้ และอาจทำให้ยอดผ่อนชำระต่องวดของผู้กู้ (เมื่อรวมกับเงินกู้สินเชื่อบ้านที่ได้รับ Pre Approve แล้ว) สูงเกินกว่าความสามารถในการผ่อนชำระของผู้กู้ และธนาคารอาจปฏิเสธการให้สินเชื่อในขั้นนี้ได้

         ผู้กู้อาจสงสัยว่ายอดผ่อนชำระต่อเดือนที่เพิ่มขึ้น (จากการก่อหนี้เพิ่ม) จะส่งผลกระทบต่อการกู้เงินสินเชื่อบ้านอย่างไร ยกตัวอย่างเช่น การกู้สินเชื่อบ้านใหม่ 30 ปี วงเงินกู้ 1 ล้านบาท ยอดผ่อนต่องวดประมาณ 6,000 บาท ดังนั้น หากผู้กู้ไม่มีรายได้ส่วนเพิ่มที่จะผ่อนสินเชื่ออื่นๆ และมีการก่อหนี้เพิ่ม โดยยอดผ่อนชำระหนี้อื่นที่เพิ่มขึ้นทุกๆ 1,000 บาท (ต่องวด) จะทำให้กู้บ้านได้ลดลงประมาณ 170,000 บาท

         การรักษาเครดิตประการที่สองคือ “ชำระหนี้สินทุกประเภทให้เป็นปกติ” สำหรับผู้กู้ที่มีหนี้สินใดๆ ที่มีอยู่ในระหว่าง Pre Approve ผู้กู้จะต้องรักษาเครดิตโดยการผ่อนชำระหนี้ทุกประเภทอย่างสม่ำเสมอ และจะต้องไม่เป็น NPL ทั้งนี้ เนื่องจากธนาคารจะทำการตรวจสอบข้อมูลเครดิตซ้ำอีกครั้งหนึ่งก่อนการอนุมัติขั้นสุดท้าย หากพบว่าภายหลังการอนุมัติเบื้องต้น และผู้กู้ไม่ชำระหนี้อื่นๆ และเกิดเป็น NPL ขึ้น ธนาคารก็อาจปฏิเสธสินเชื่อที่ได้ Pre Approve แล้วได้

         ทั้งนี้ ผู้ที่มีหน้าที่รักษาเครดิตไม่นับเฉพาะผู้กู้หลัก แต่รวมถึงผู้กู้ร่วมทุกคนด้วย ดังนั้น อย่าพึ่งนอนใจและใช้เงินจนมือเติบ ซื้อสิ่งของต่างๆ โดยการผ่อนชำระ จนกว่าจะได้รับการอนุมัติขั้นสุดท้ายจากธนาคารนะครับ