สิ่งจำเป็นที่ต้องรู้ กู้เงินซื้อบ้าน "อัตราอัตราดอกเบี้ยลอยตัว และอัตราดอกเบี้ยคงที่" มีความต่างกันอย่างไร

          อัตราดอกเบี้ยที่ธนาคารเสนอในตลาดในขณะนี้จะมีทั้งแบบ “อัตราดอกเบี้ยลอยตัว” (Floating rate loan), แบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่” (Fixed rate loan) และแบบ “อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุก รอบเวลา (Rollover Mortgage Loan) ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีรูปแบบที่แตกต่างกัน ดังนี้ 

1. อัตราดอกเบี้ยลอยตัว

         อัตราดอกเบี้ยที่กำหนดมาแล้ว แต่จะไม่อยู่คงที่ตายตัวตลอดระยะเวลากู้ ธนาคาร สามารถปรับเปลี่ยนขึ้น-ลง ตามที่เห็นสมควร ขึ้นอยู่กับสภาพคล่องในระบบการเงิน หรือตามต้นทุนการเงินของธนาคาร บางปี อัตราดอกเบี้ยลอยตัวอาจมีการปรับเปลี่ยนไปถึง 4-5 ครั้ง แต่บางปีก็แทบจะไม่เปลี่ยนแปลงเลยก็มี ซึ่งการปรับเปลี่ยน (อัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว) นี้อาจจะส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ผู้กู้ชำระในแต่ละเดือนได้ โดยเฉพาะหากมี การปรับตัวสูงขึ้นในภายหลัง จนทำให้เงินงวดต่อเดือนที่ผู้กู้ผ่อนชำระกับธนาคารไม่พอชำระดอกเบี้ยที่เกิดขึ้น อาจจะต้องเพิ่ม เงินงวดต่อเดือนในภายหลัง จนเกินที่ผู้กู้จะรับภาระไหวก็ได้ 

            ฉะนั้น ผู้กู้เงินแบบอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ในช่วงที่อัตราดอกเบี้ยต่ำ จึงต้องระวังในกรณีนี้ด้วย แต่ในการคำนวณเงินงวดแม้ธนาคารฯ ส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยตามประกาศจริง แต่มีบางธนาคารใช้วิธีการคำนวณเงินงวด ต่อเดือนของลูกค้า โดยคิดเพิ่มจากอัตราดอกเบี้ยจริงบวกด้วย 1-3% ตรงนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้กู้ในกรณีที่ดอกเบี้ยเพิ่มใน ภายหลัง หรือหากดอกเบี้ยไม่เพิ่มหรือลดลงเงินงวดที่ผู้กู้จ่ายเกินไว้ก็จะไปตัดเงินต้นมากขึ้น และทำให้หนี้เงินกู้หมดเร็วขึ้น กว่าที่ระบุในสัญญากู้ เช่น กู้ 30 ปี อาจจะเหลือ 27-28 ปี เป็นต้น 

2. อัตราดอกเบี้ยคงที่ 

        ในตลาดในขณะนี้แบ่งเป็น 3 รูปแบบ คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้, อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว, อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งแต่ละแบบก็จะมีข้อดีข้อด้อย ต่างกัน ดังนี้ 

2.1 อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 
ธนาคารจะกำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่หรือตายตัวตามประกาศของธนาคารในขณะที่ขอกู้ โดยไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นลงตาม สถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงิน ดังนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดระยะเวลากู้ 5-10-15-20-30 ปี ตามแต่ผู้กู้จะเลือก เหมาะสำหรับผู้มีรายได้ประจำ และต้องการผ่อนชำระเงินงวดในอัตราเท่าๆ กันทุกเดือน 

2.2 อัตราดอกเบี้ยคงที่ในช่วงแรกจากนั้นเป็นลอยตัว 
ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นๆ 1-5 ปี จากนั้นจะเปลี่ยนเป็นดอกเบี้ยลอยตัว ซึ่งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่เดิมก็ได้ขึ้นอยู่กับสถานการณ์ตลาดเงินและต้นทุนทางการเงินของธนาคารในขณะนั้น เหมาะสำหรับผู้กู้ที่คาดว่ารายได้จะ เพิ่มสูงขึ้นในอนาคต เนื่องจากหลังจากอัตราดอกเบี้ยคงที่แล้วปรับเป็นลอยตัว ซึ่งส่วนใหญ่จะมีอัตราที่สูงกว่าอัตราดอกเบี้ย คงที่ 

2.3 อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันไดในช่วงแรกจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว 
สถาบันการเงินจะกำหนดดอกเบี้ยแบบคงที่ในระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนั้นอาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น กำหนดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 4 ปี ปีแรก = 1%, ปีที่ 2 = 2.5%, ปีที่ 3 = 3.5%, ปีที่ 4 = 4.5% หลังจากนั้นจะเปลี่ยนเป็นอัตรา ดอกเบี้ยลอยตัว เป็นต้น 

        อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา ธนาคารจะกำหนดดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และจะปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 ปี หรือ 5 ปี ตลอด ระยะเวลาตามสัญญากู้ เช่น สินเชื่อเคหะรวมใจ หรือ สินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปีซึ่งจะมีรายลเอียดและ เงื่อนไขดังนี้ สินเชื่อเคหะรวมใจ ของธนาคารอาคารสงเคราะห์ ร่วมกับธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ปล่อยกู้ 

        โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ใน แต่ละช่วงจะคงที่จะอิงกับต้นทุนพันธบัตรบวก 2.5% เช่น ต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยจะ =7.5% เป็นต้นสินเชื่อที่อยู่อาศัยอัตราดอกเบี้ยคงที่นาน 30 ปี ของบรรษัทบริหารสินทรัพย์สถาบันการเงิน (บตท.) ร่วมกับสถาบัน การเงินทุกแห่งรวมถึงบริษัทเงินทุนต่างๆ ที่เข้าร่วมโครงการ โดยอัตราดอกเบี้ยคงที่ในแต่ละช่วงจะขึ้นอยู่กับสถานการณ์อัตรา ดอกเบี้ยและต้นทุนการระดมทุนของ บตท.ในขณะนั้น