หน้าแรก > ข่าวประชาสัมพันธ์ > ปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์หรือทำเองดี: ค่าเอเจนต์ 1 เดือน กับห้องว่าง 1 เดือน อะไรคือต้นทุนที่แพงกว่ากัน

ปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์หรือทำเองดี: ค่าเอเจนต์ 1 เดือน กับห้องว่าง 1 เดือน อะไรคือต้นทุนที่แพงกว่ากัน

วันที่ 15 พฤศจิกายน 2569 | เปิดอ่าน 876 ครั้ง

ปล่อยเช่าผ่านเอเจนต์หรือทำเองดี คิดต้นทุนแบบไหนถึงคุ้ม

เกือบทุกคนที่ซื้อห้องไว้ปล่อยเช่าจะเจอคำถามนี้ในสัปดาห์แรกที่ห้องว่าง "จ้างเอเจนต์ดีไหม หรือหาผู้เช่าเองดี" และคำตอบที่ได้ยินบ่อยที่สุดคือ "ถ้ามีเวลาก็ทำเอง ประหยัดค่าเอเจนต์ไปเป็นเดือน"

คำตอบนั้นฟังดูมีเหตุผล แต่ตอบไม่ตรงคำถาม เพราะมันเทียบ "เงินก้อนที่จ่ายครั้งเดียว" กับ "เวลาที่คุณต้องเสียไปตลอดอายุสัญญา" โดยไม่เคยแปลงให้เป็นหน่วยเดียวกัน บทความนี้จะแปลงให้ดูเป็นตัวเลข และชี้จุดที่ทำให้คำตอบพลิกไปมาในแต่ละกรณี

“ ค่าเอเจนต์คือเงินที่คุณจ่ายครั้งเดียว แต่ต้นทุนของการทำเองคือทุกครั้งที่ห้องว่างและทุกครั้งที่เลือกผู้เช่าผิด - ตัวเลขที่ต้องเทียบกันจึงไม่ใช่ราคาค่าเอเจนต์ แต่คือต้นทุนต่อเดือนที่ปล่อยห้องได้ ”

เจ้าของห้องสตูดิโอ 30 ตารางเมตรในคอนโดใกล้รถไฟฟ้าแห่งหนึ่งปล่อยเช่าเดือนละ 12,000 บาท เขาตัดสินใจทำเองทั้งหมดเพราะไม่อยากเสียค่าเอเจนต์สักเดือน หาผู้เช่าได้ใน 3 สัปดาห์แรก และคิดว่าตัวเองประหยัดไป 12,000 บาทแล้ว

แต่ปีต่อมา ผู้เช่าย้ายออกกลางสัญญาและค้างค่าเช่า 2 เดือน เขาต้องหาผู้เช่าใหม่เองอีกครั้ง คราวนี้ใช้เวลา 6 สัปดาห์เพราะห้องตรงกับช่วงที่ตลาดมีห้องให้เลือกเยอะ ระหว่างนั้นก็ต้องจ่ายค่าส่วนกลางและค่างวดไปตามปกติ

เมื่อรวมต้นทุนห้องว่าง ค่าเช่าที่หายไป ค่าซ่อมแซม และเวลาที่ต้องลาไปพาคนดูห้อง เขาพบว่าต้นทุนที่เสียไปในรอบนั้นมากกว่าค่าเอเจนต์หนึ่งเดือนหลายเท่า ทั้งที่โจทย์เริ่มต้นคือ "ประหยัด"

💡 แนวทาง: ก่อนตัดสินใจ ให้คำนวณ "ต้นทุนต่อเดือนที่ปล่อยห้องได้" ของทั้งสองทาง โดยนับรวมช่วงห้องว่าง ค่าซ่อม และเวลาที่ต้องใช้จริง ไม่ใช่ดูแค่ค่าเอเจนต์

ทำไมคำถาม "จ่ายค่าเอเจนต์คุ้มไหม" ถึงตอบไม่ได้ ถ้าคิดแบบรายเดือน

เพราะค่าเอเจนต์กับต้นทุนการทำเองมีหน่วยไม่เหมือนกัน เอเจนต์คือเงินก้อนครั้งเดียวต่อสัญญา ส่วนการทำเองคือต้นทุนที่ไม่มีวันจบ ทั้งเวลา ความเสี่ยง และค่าเสียโอกาส

วิธีคิดที่ทำให้เทียบกันได้คือ ต้นทุนต่อเดือนที่ปล่อยห้องได้ คำนวณจากต้นทุนทั้งหมดที่จ่ายไป หารด้วยจำนวนเดือนที่ห้องมีผู้เช่าจริง

ยกตัวอย่างห้องที่ปล่อยเดือนละ 12,000 บาท

ถ้าจ้างเอเจนต์ 1 เดือนค่าเช่า คือ 12,000 บาท และผู้เช่าอยู่ 24 เดือน ต้นทุนที่กระจายต่อเดือน = 500 บาท
ถ้าทำเองและห้องว่างเพิ่มขึ้นแค่ 2 สัปดาห์ในรอบนั้น คือเสียค่าเช่าไป 6,000 บาท แต่ถ้าห้องว่าง 1 เดือนเต็ม จะเสีย 12,000 บาท เท่ากับค่าเอเจนต์ทั้งสัญญาเลย และยังต้องบวกเวลาที่เสียไปด้วย

เมื่อคิดเป็นตัวเลขแบบนี้ คำถามจะเปลี่ยนจาก "ค่าเอเจนต์แพงไหม" เป็น "คุณมีโอกาสปล่อยห้องได้เร็วกว่าเดิมไหม ถ้าจ้างเอเจนต์" ซึ่งเป็นคำถามที่ตอบได้จริง

สำหรับท่านที่ยังไม่มีทรัพย์และกำลังมองหาทรัพย์ปล่อยเช่า การศึกษาราคากลางของ บ้านให้เช่า ในย่านที่สนใจก่อน จะช่วยให้ประเมินได้ว่าตลาดย่านนั้นปล่อยง่ายหรือปล่อยยาก ซึ่งมีผลกับต้นทุนห้องว่างโดยตรง

ต้นทุนห้องว่าง: ก้อนที่แพงกว่าค่าเอเจนต์แต่คนไม่เคยนับ

ห้องว่างหนึ่งเดือนหมายถึงค่าเช่าที่หายไป 12,000 บาท บวกค่าส่วนกลางที่ยังต้องจ่าย และค่างวดที่ยังต้องผ่อน ซึ่งรวมกันแล้วอาจเกิน 15,000 บาท การที่เอเจนต์ช่วยให้ห้องมีคนเช่าเร็วขึ้นเพียง 2-3 สัปดาห์ ก็มักคุ้มกับค่าเอเจนต์แล้ว

วิธีเช็กว่าตลาดย่านนั้นแข่งขันแค่ไหน ทำได้ด้วยการนับจำนวนห้องประเภทเดียวกันที่ประกาศให้เช่าในรัศมี 2 กิโลเมตร และดูว่าประกาศนั้นค้างอยู่มานานแค่ไหน ถ้ามีห้องเยอะและค้างนาน แปลว่าห้องว่างจะยาวกว่าที่คุณคาด

ความเสี่ยงผู้เช่าที่ไม่ได้คัดกรอง

การคัดกรองผู้เช่าไม่ใช่แค่ถามว่าทำงานที่ไหน แต่คือการตรวจประวัติการเช่า ตรวจความสามารถในการจ่าย และคัดคนที่มีพฤติกรรมเสี่ยงต่อทรัพย์ เอเจนต์ที่มีประสบการณ์จะกลัวการเลือกผิดมากกว่าคุณ เพราะชื่อเสียงของเขาเกี่ยวข้องโดยตรง

ต้นทุนของการเลือกผิดไม่ได้จบที่ค่าเช่าที่ค้าง แต่รวมถึงค่าซ่อมแซม ความเสียหายต่อห้องข้างเคียง และขั้นตอนทางกฎหมายที่ใช้เวลาเป็นเดือน ซึ่งทั้งหมดนี้มักเกิน 20,000-50,000 บาทต่อครั้ง

เวลาที่หายไปในแต่ละรอบการหาผู้เช่า

รอบการหาผู้เช่าหนึ่งครั้งกินเวลาเจ้าของห้องโดยประมาณ 10-15 ชั่วโมง ตั้งแต่ถ่ายรูป เขียนประกาศ ตอบข้อความ พาคนดูห้อง ตรวจสอบผู้เช่า และจัดทำสัญญา ถ้าคุณปล่อยเช่า 3 ห้องและมีรอบผู้เช่าเปลี่ยนปีละครั้ง นั่นคือเวลากว่า 40 ชั่วโมงต่อปีที่หายไปจากงานหลักหรือเวลาพักผ่อน

คุณค่าของเวลานี้ขึ้นกับรายได้ต่อชั่วโมงของคุณ ถ้าคุณทำงานที่หารายได้ต่อชั่วโมงได้สูงกว่าค่าเอเจนต์เฉลี่ย การทำเองไม่ใช่การประหยัด แต่เป็นการจ่ายแพงกว่า

เอเจนต์มี 3 ระดับ ไม่ใช่มีหรือไม่มี และแต่ละแบบเหมาะกับใคร

คนส่วนใหญ่คิดว่าทางเลือกมีแค่ 2 ทาง คือจ้างเอเจนต์ทั้งหมด หรือทำเองทั้งหมด แต่ในความเป็นจริงมี 3 ระดับ ซึ่งเป็นจุดที่ทำให้ตัดสินใจได้ตรงกับสถานการณ์ของตัวเองมากที่สุด

แบบที่ 1 จ้างหาผู้เช่าให้ครั้งเดียว แล้วบริหารเอง

แบบนี้เหมาะกับเจ้าของที่มีเวลาและอยู่ใกล้ทรัพย์ แต่ไม่รู้จะหาผู้เช่าจากช่องทางไหน หรือไม่มีประสบการณ์คัดกรอง คุณจ่ายค่าเอเจนต์ครั้งเดียว ได้ผู้เช่าที่ผ่านการตรวจสอบแล้ว และดูแลห้องเองหลังจากนั้น

แบบที่ 2 จ้างดูแลทั้งหมด ตั้งแต่หาผู้เช่าถึงเก็บค่าเช่า

แบบนี้เหมาะกับคนที่มีหลายห้อง อยู่ต่างจังหวัด หรือไม่มีเวลาเก็บเงินและจัดการซ่อมแซมจริง ๆ โดยทั่วไปค่าบริการจะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ของค่าเช่าต่อเดือน ซึ่งมากกว่าค่าเอเจนต์ครั้งเดียว แต่แลกมากับการที่ไม่ต้องรับสายผู้เช่าเวลาเที่ยงคืน

บริการลักษณะนี้อยู่ในกลุ่มบริการ จัดการอาคาร ซึ่งครอบคลุมทั้งการดูแลผู้เช่า การซ่อมบำรุง และการจัดการเอกสาร ควรขอดูขอบเขตงานเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนตัดสินใจ เพราะคำว่า "ดูแลทั้งหมด" ในแต่ละที่ไม่เหมือนกัน

แบบที่ 3 ทำเองทั้งหมด

แบบนี้เหมาะกับคนที่มีห้องเดียว อยู่ใกล้ทรัพย์ มีเวลา และมองว่าการดูแลผู้เช่าเป็นงานที่ตัวเองถนัด ถ้าเป็นกรณีนี้ การทำเองจะให้ผลตอบแทนดีที่สุดจริง เพราะไม่มีต้นทุนคนกลางและได้เรียนรู้ตลาดไปด้วย

ค่าเอเจนต์กับภาษี: จุดที่ทำให้ตัวเลขพลิก

เรื่องนี้เป็นจุดที่บทความส่วนใหญ่ไม่พูดถึง แต่มีผลกับเงินในกระเป๋าจริง

รายได้ค่าเช่าถือเป็นเงินได้ตามมาตรา 40(5) ของประมวลรัษฎากร ซึ่งมีทางเลือกในการหักค่าใช้จ่าย 2 แบบ

หักแบบเหมา: หักในอัตราคงที่ตามที่กฎหมายกำหนด โดยไม่ต้องมีหลักฐาน ถ้าเลือกวิธีนี้ ค่าเอเจนต์จะไม่ช่วยลดภาษีเลย เพราะไม่ได้เอามาคำนวณ
หักตามจริง: นำค่าใช้จ่ายจริงมาหักได้ รวมถึงค่าเอเจนต์ ค่าซ่อมแซม และค่าเสื่อมราคา ถ้าเลือกวิธีนี้ ค่าเอเจนต์จะช่วยลดภาษีได้จริง แต่ต้องมีหลักฐานครบและเก็บเอกสารให้เป็นระบบ

หมายความว่าถ้าคุณเป็นเจ้าของห้องที่เลือกหักแบบเหมา การจ่ายค่าเอเจนต์คือค่าใช้จ่ายเต็มจำนวนที่ไม่มีสิทธิประโยชน์ทางภาษีกลับมาเลย ซึ่งเป็นเหตุผลให้ต้องประเมินให้ดีว่าจ้างเอเจนต์เพื่ออะไรกันแน่

นอกจากนี้ ถ้าผู้เช่าเป็นนิติบุคคล ผู้เช่ามีหน้าที่หักภาษี ณ ที่จ่าย 5% และนำส่งสรรพากร คุณควรวางแผนเรื่องนี้ไว้ตั้งแต่ต้น และถ้าคุณยังมีค่างวดที่ต้องผ่อนอยู่ ควรตรวจสอบเงื่อนไขในสัญญากู้กับ สินเชื่อบ้าน ด้วยว่าอนุญาตให้ปล่อยเช่าหรือไม่ ก่อนลงทุนหาผู้เช่าในทุกรูปแบบ

กับดักในสัญญาเอเจนต์ ที่ต้องอ่านก่อนเซ็น!

สัญญาเอเจนต์ส่วนใหญ่มีข้อกำหนดที่เอื้อต่อเอเจนต์มากกว่าที่คนทั่วไปคาด สิ่งที่ควรตรวจเป็นพิเศษมีดังนี้

ระยะเวลาผูกขาด: ถ้าเป็นสัญญา exclusive listing ควรกำหนดระยะเวลาให้สั้น เช่น 1-3 เดือน และมีสิทธิ์ยกเลิกได้ถ้าไม่มีการนำผู้เช่ามาเสนอเลย
ผู้เช่ามาจากช่องทางของคุณเอง: ต้องระบุให้ชัดว่าถ้าผู้เช่ามาจากคนรู้จักของคุณหรือจากประกาศที่คุณลงเอง คุณไม่ต้องจ่ายค่าเอเจนต์ หรือจ่ายในอัตราที่ลดลง
การจ่ายเมื่อสัญญาเช่าไม่เกิด: ควรระบุว่าจ่ายเฉพาะเมื่อมีการเซ็นสัญญาเช่าและได้รับเงินประกันจริงแล้ว
ขอบเขตงานหลังเซ็นสัญญา: ถ้าเป็นแบบดูแลทั้งหมด ต้องระบุให้ชัดว่าใครรับผิดชอบค่าซ่อมอะไร และมีค่าบริการเพิ่มเติมในกรณีใด

📌 คำแนะนำ และข้อควรระวัง

ถ้าคุณจะจ้างเอเจนต์ ให้จ้างในแบบที่จ่ายเฉพาะเมื่อได้ผู้เช่าจริง และกำหนดระยะเวลาสัญญาไว้ไม่เกิน 3 เดือน พร้อมข้อความชัดเจนว่าถ้าผู้เช่ามาจากช่องทางของคุณเองไม่ต้องจ่ายค่าดำเนินการ เพราะนี่คือจุดที่เจ้าของห้องเสียเงินโดยไม่จำเป็นมากที่สุด

⚠️ ข้อควรระวัง: ก่อนเลือกหักค่าใช้จ่ายแบบตามจริงเพื่อนำค่าเอเจนต์มาลดภาษี ต้องมั่นใจว่าจะเก็บเอกสารได้ครบทั้งปี ถ้าเก็บบางส่วนไม่ได้ การเลือกหักแบบเหมาอาจได้เปรียบกว่า ควรคำนวณทั้งสองแบบล่วงหน้าก่อนยื่นภาษีครั้งแรก

บทสรุป: เลือกแบบไหนดี ขึ้นอยู่กับ 3 คำถามนี้

สรุปสิ่งที่ต้องจำจากบทความนี้

อย่าเทียบค่าเอเจนต์กับเงิน แต่เทียบกับต้นทุนห้องว่าง: ค่าเอเจนต์ 1 เดือน = ห้องว่าง 1 เดือน ถ้าเอเจนต์ช่วยให้ห้องมีคนเช่าเร็วขึ้นจริง มันคุ้มตั้งแต่ต้น
ทำเองคุ้มที่สุดเมื่อ: คุณมีห้องเดียว อยู่ใกล้ มีเวลา และถนัดคัดกรองคน
จ้างเอเจนต์คุ้มที่สุดเมื่อ: คุณมีหลายห้อง อยู่ไกล ไม่มีเวลาตอบผู้เช่า หรือตลาดย่านนั้นแข่งขันสูงจนห้องว่างนานผิดปกติ

ก่อนตัดสินใจครั้งสุดท้าย ให้ถามตัวเอง 3 ข้อ

ถ้าห้องว่าง 2 เดือน ฉันยังไหวไหม
ฉันมีเวลาตอบผู้เช่าและพาคนดูห้องในเวลาทำการได้จริงหรือไม่
ฉันกล้าปฏิเสธผู้เช่าที่ดูไม่น่าไว้ใจหรือไม่

ถ้าตอบข้อใดข้อหนึ่งว่า "ไม่" ให้จ้างเอเจนต์ในระดับที่ต้องใช้ ไม่ใช่พยายามประหยัดทุกบาทด้วยการทำเองทั้งหมด

ก่อนจากกันไป ถ้าคุณกำลังมองหาทรัพย์ปล่อยเช่าหรือกำลังหาผู้เช่าอยู่ ลองเปิดดูหมวดที่ตรงกับทรัพย์ของคุณ จะได้เห็นว่าตลาดย่านนั้นตั้งราคากันอย่างไร

ถ้าคุณมีห้องหรือบ้านปล่อยเช่า ดูภาพรวมตลาดได้ที่หมวดบ้านให้เช่า
ถ้าเป็นคอนโด หมวดคอนโดให้เช่าจะช่วยให้เห็นคู่แข่งในย่านเดียวกันชัดที่สุด
ถ้าเป็นห้องรายเดือน หมวดอพาร์ทเม้นท์ให้เช่ามีตัวเลือกให้เทียบราคาและสิ่งอำนวยความสะดวก
ถ้าคุณกำลังหาทรัพย์ใหม่ เริ่มจากภาพรวมบ้านทั้งหมด หรือแคบลงเฉพาะบ้านกรุงเทพ