การซื้อคอนโดโครงการที่ยังไม่ผ่าน "EIA Approved" คำที่เราจะได้ยินกันบ่อยๆ

$การซื้อคอนโดโครงการที่ยังไม่ผ่าน \$

สำหรับผู้ที่กำลังจะมองหาคอนโดฯ ใหม่ ควรให้ความใส่ใจในเรื่องของโครงการว่าผ่าน EIA แล้วหรือยัง โดยเฉพาะโครงการที่มีขนาดใหญ่ที่มีจำนวนห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิต จะต้องทำรายงาน การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม Environmental Impact Assessment (EIA) Report ให้ผ่านก่อน จึงจะนำรายงานดังกล่าวไปประกอบการยื่นขออนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานราชการ ท้องถิ่น แล้ว EIA คืออะไร มีรายละเอียดอะไรบ้าง มาดูกัน

EIA คืออะไร?

EIA (Environmental Impact Assessment) คือ การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม เป็นการศึกษาเพื่อคาดการณ์ผลกระทบทั้งในทางบวกและทางลบจากการพัฒนาโครงการหรือกิจการที่ สำคัญ เพื่อกำหนดมาตรการป้องกันและแก้ไขผลกระทบสิ่งแวดล้อมและใช้ในการประกอบการตัดสินใจพัฒนาโครงการหรือกิจการ ซึ่งโครงการคอนโดฯที่ต้องทำจะเป็นคอนโดฯที่มีจำนวน ยูนิตห้องชุดตั้งแต่ 80 ยูนิตขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป ส่วนบ้านจัดสรรที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ 500 แปลง หรือเนื้อที่เกินกว่า 100 ไร่ โดยผลการศึกษา จัดทำเป็นเอกสาร เรียกว่า "รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม" [Environmental Impact Assessment (EIA) Report] เป็นเอกสารที่ต้องทำตามกฏหมายภายใต้ พรบ. ส่งเสริมและ รักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ 2535

ตามพระราชบัญญัติส่งเสริมและรักษาคุณภาพสิ่งแวดล้อมแห่งชาติ พ.ศ.๒๕๓๕ มาตรา ๔๖ ที่ระบุว่าอาคารต่อไปนี้ต้องทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม

๑. อาคารที่ตั้งอยู่ริมแม่น้ำ ฝั่งทะเล ทะเลสาบหรือชายหาด หรือที่อยู่ใกล้ หรือในอุทยานแห่งชาติ หรืออุทยานประวัติศาสตร์ ที่มีความสูงตั้งแต่ ๒๓.๐๐ เมตรขึ้นไป หรือมีพื้นที่รวมกันทุกชั้น หรือชั้นหนึ่งชั้นใดในหลังเดียวกัน ตั้งแต่ ๑๐,๐๐๐ ตารางเมตรขึ้นไป
๒. โรงแรมหรือสถานที่พักตากอากาศที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ ๘๐ ห้องขึ้นไป
๓. อาคารที่อยู่อาศัยรวมตามกฎหมายว่าด้วยการควบคุมอาคารที่มีจำนวนห้องพักตั้งแต่ ๘๐ ห้องขึ้นไป (อาคารอยู่อาศัยรวม หมายถึง อาคารชุดตามกฎหมายว่าด้วยอาคารชุด หอพัก อาคารให้เช่าเพื่อการอยู่อาศัย หรืออาคาร หรือส่วนใดส่วนหนึ่งของอาคารที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยสำหรับหลายครอบครัว โดยแบ่งแยกออกเป็นหน่วยแยกจากกันสำหรับแต่ละครอบครัว)
๔. โครงการจัดสรรที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัย หรือเพื่อประกอบการพาณิชย์ ที่มีจำนวนที่ดินแปลงย่อยตั้งแต่ ๕๐๐ แปลงขึ้นไป หรือเนื้อที่เกินกว่า ๑๐๐ ไร่

ข้อแนะนำสำหรับผู้ที่กำลังจะซื้อคอนโดฯใหม่ ที่ยังไม่ผ่าน EIA

"รายงานการวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม" เป็นเอกสารสำหรับการพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียมเพราะหากโครงการอยู่ในเงื่อนไขที่ต้องยื่นขออนุมัติ EIA แล้วส่วนใหญ่มักจะต้องรอให้ได้ รับอนุญาตก่อนจึงจะลงมือก่อสร้าง ที่ผ่านมาโครงการบางส่วนนิยมเปิดขายควบคู่ไปกับการยื่น EIA และหลายๆ ครั้งที่โครงการดังกล่าวเปิดขายไปแล้วแต่ปรากฎภายหลังว่าขอ EIA ไม่ผ่าน หรือผ่านแต่ต้องมีการปรับแก้ไขแบบอาคาร หรือแม้แต่สร้างไม่ได้เลยก็มี ดังนั้นก็จะกลายเป็นความยุ่งยากกับการแก้ไขเรื่องแบบ เรื่องการก่อสร้าง ยังต้องแก้ปัญหากับลูกค้าที่ได้จองซื้อ หรือทำสัญญากับโครงการไปแล้วด้วย

แต่ในมุมมองของผู้ซื้อแล้ว ถึงแม้ว่าโครงการจะคืนเงินพร้อมดอกเบี้ยก็ตาม แต่ทำให้เราเสียทั้ง เวลา และ โอกาส เพราะอาจจะมีโครงการอื่นๆ ที่เปิดขายที่ผ่าน EIA ไปแล้วในพื้นที่ใกล้เคียง ถึงเวลานั้นถ้าอยากซื้อโครงการที่ว่านั้น ก็อาจจะไม่ได้ในราคา Pre-Sale เหมือนที่เคยซื้อโครงการแรกก็เป็นได้ สำหรับผู้ที่ซื้อใบจองต่อมาจากนักเก็งกำไรจะมีราคาสูงกว่าราคาที่เปิด Pre- Sale อยู่เเล้ว อาจจะทำให้ขาดทุนค่อนข้างเยอะ ซึ่งโครงการคืนเงินให้คู่สัญญาคนล่าสุดในราคาตามหน้าสัญญา กลายเป็นว่าคนที่ซื้อใบจองต่อจากนักเก็งกำไรขาดทุนทันที ซึ่งยากที่จะเอา เงินส่วนต่างคืนจากนักเก็งกำไรได้ ดังนั้นก่อนที่จะเสี่ยงซื้อคอนโดฯ ควรพิจารณาเรื่อง EIA ให้ดีก่อนที่จะตัดสินใจ

เปิดขายโครงการโดยยังไม่มี EIA ได้หรือไม่ ?

โดยปกติ โครงการคอนโด และบ้านส่วนใหญ่เปิด Pre-Sales โครงการกันโดยที่ยังไม่มีอีไอเอทั้งนั้น (อาจยกเว้นบ้างสำหรับเจ้าของโครงการน้อยรายที่ขายโครงการเมื่อโครงการบ้านหรือคอนโดเสร็จแล้ว หรือได้รับอนุมัติอีไอเอแล้ว) เพราะทุกวันนี้ ทันทีที่เจ้าของโครงการบางรายเริ่มได้ที่ดินมาก็จะเริ่มมีต้นทุน ค่าใช้จ่าย หรือต้องแข่งขันกันระหว่างเจ้าของโครงการกันเองในตลาดที่ต้องแย่งคนซื้อกัน หรือเริ่มจ่ายดอกเบี้ยกับธนาคารที่ให้กู้สินเชื่อโครงการนั้นๆ จึงทำให้ส่วนใหญ่เริ่มเปิดขายกันก่อนเลยโดยที่ยังไม่มีอีไอเอ ซึ่งก็ไม่ได้ผิดกฎหมายอะไร เพราะตามกฎหมายนั้น กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่า ถ้าเป็นกรณีของคอนโด ให้เสนอรายงานอีไอเอต่อ สนง.นโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมในขั้นตอนการขออนุญาตก่อสร้างตามกฎหมายควบคุมอาคาร (หรือในขั้นตอนที่มีวุฒิวิศวกร และวุฒิสถาปนิกเซ็นแบบให้เรียบร้อยแล้วจากนั้นก็แจ้งเจ้าหน้าที่ว่าขอเริ่มก่อสร้างเบื้องต้นไปก่อนตามมาตรา 39 ทวิ ของ พรบ. ควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522) และถ้าเป็นโครงการบ้านจัดสรร กฎหมายกำหนดเป็นกรอบเวลาคร่าวๆ แค่ว่าให้เสนอรายงานอีไอเอในขั้นตอนของการขออนุญาตจัดสรรที่ดินตามกฎหมายจัดสรรที่ดิน

ใครเป็นคนทำ EIA ?

คำตอบคือไม่ใช่ว่าใครก็จะทำรายงานอีไอเอก็ได้ เพราะคนที่จะทำได้ จะต้องเป็นบุคคลซึ่งได้รับอนุญาตให้เป็น "ผู้ชำนาญการศึกษาผลกระทบสิ่งแวดล้อม" จากคณะกรรมการสิ่งแวดล้อมแห่งชาติก่อน ดังนั้น บริษัทเจ้าของโครงการบ้านจัดสรร หรือคอนโดก็จะต้องจ้างบุคคล หรือบริษัทซึ่งได้รับอนุญาตเหล่านี้ให้เป็นคนจัดทำให้ ซึ่งบุคคล หรือบริษัทเหล่านี้ ก็จะมีความเชี่ยวชาญไม่เหมือนกัน บางคนอาจถนัดเรื่องอื่น เช่น ด้านปิโตรเคมี หรือด้านอุตสาหกรรมพลังงาน แต่ไม่ถนัดทำรายงานอีไอเอคอนโดก็มี

สาระควรรู้ทั่วไป รายการล่าสุด