รู้ไว้ก็ดี มีบ้านตัวเอง แต่ไม่มีชื่อในทะเบียนบ้าน ต้องเสียภาษีอะไรบ้าง ?

      ช่วงเกร็ดน่ารู้ เชื่อว่าหลายคนคงยังไม่รู้ บุคคลที่มีที่ดิน หรือบ้านเป็นของตัวเองนั้นต่างก็ต้องเสียภาษีด้วยกันทั้งสิ้น ภาษีที่ว่าก็คือ ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง ที่ไม่ได้จำกัดเพียงแค่คนทำธุรกิจ แต่ยังรวมถึงพวกเราคนธรรมดาที่ครอบครองที่ดิน ไม่ว่าจะเพื่อใช้ หรือทิ้งไว้รกร้าง ในการครอบครองบ้าน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีผลกับ “ภาษี” ที่เจ้าของโฉนดต้องรับผิดชอบแตกต่างกัน ทั้งที่เป็น "เจ้าของโฉนด" และมีชื่อตนเองอยู่ใน "ทะเบียนบ้าน" หรือไม่มีนั้น ล้วนส่งผลต่อการเสียภาษีประจำปี และ/หรือหากขายบ้านก็ส่งผลในเรื่องของภาษีที่แตกต่างกันด้วย

      สมัยนี้การซื้อบ้านเริ่มเป็นเรื่องง่ายขึ้น เพราะทุกหน่วยงานสนับสนุนให้ทุกคนมีบ้านเป็นของตนเอง จึงออกมาตรการปล่อยสินเชื่อดอกเบี้ยต่ำ เพื่อให้ผู้มีรายได้ทุกคนมีโอกาสซื้อบ้านได้ และที่สำคัญในกลุ่มคนวัยทำงาน มนุษย์เงินเดือน ก็มักซื้อบ้านเป็นของตนเองมากกว่า 1 หลังด้วย และหลายๆ หลังก็ไม่สามารถมีชื่อของผู้ซื้ออยู่ในทะเบียนบ้านได้ทุกหลัง

ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง คืออะไร

ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง คือ ภาษีรายปีที่เก็บ และคิดจากมูลค่าที่ดิน และสิ่งก่อสร้างที่เราครอบครอง ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างนี้ถูกประกาศใช้เมื่อปี 2562 ซึ่งเป็นกฎหมายที่แทนที่

“ภาษีโรงเรือนและที่ดิน” กับ “ภาษีบำรุงท้องที่” ด้วยเหตุว่ามันมีความซ้ำซ้อนกันเกิดขึ้น 

นั่นก็แปลว่า ถ้าใครยังพูดถึงภาษีโรงเรือนหรือภาษีบำรุงท้องที่ตอนนี้ก็เชยไปเสียแล้ว เพราะทุกวันนี้เราใช้กฎหมายตัวเดียวที่เรียกว่า “ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” ผู้ที่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น มีเงื่อนไขดังนี้ 

1. เจ้าของกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ (ดูตามโฉนด ไม่ใช่ทะเบียนบ้าน)
2. ผู้ครอบครอง/ทำประโยชน์ในที่ดินนั้น จะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้

สังเกตดีๆ จะพบว่าเมื่อเข้าเงื่อนไขนี้ คนที่เป็น เจ้าของที่ดิน มีหน้าที่ต้องเสียภาษีที่ดิน โดยไม่สนว่าจะเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ตาม

      ดังนั้น การครอบครองบ้าน หรือที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จะมีผลกับภาษีที่เจ้าของโฉนดต้องรับผิดชอบแตกต่างกัน ทั้งที่เป็น "เจ้าของโฉนด" และมีชื่อตนเองอยู่ใน "ทะเบียนบ้าน" หรือบางกรณีเป็นเจ้าของโฉนดแต่ไม่มีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้าน จะต้องเสียภาษีประจำปี และ/หรือหากขายบ้านก็ส่งผลในเรื่องของภาษีด้วย ซึ่งสามารถแยกเป็นประเด็นหลักๆ ได้ดังนี้ ​

      ภาษีที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างประจำปี   

      ตามหลักเกณฑ์ทางกฎหมายกำหนดว่า ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีหน้าที่ต้องเสียภาษี หรือได้ยกเว้นภาษีนั้น แบ่งได้ตามกรณีต่อไปนี้

1.บ้านหลังหลัก คือเป็นบ้านที่เป็นเจ้าของและมีชื่อในทะเบียนบ้าน กล่าวคือหากผู้ซื้อบ้านเป็นเจ้าของโฉนดที่ดินและบ้าน รวมถึงมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นไม่ต้องเสียภาษีมูลค่า 50 ล้านบาทแรก

2.ถ้าหากเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน แต่ไม่ได้เป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน เช่น ปลูกบ้านอยู่บนที่ดินของพ่อแม่ เจ้าของบ้านจะได้ยกเว้นภาษีมูลค่า 10 ล้านบาทแรก

​3.กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีเจ้าของร่วมกันหลายคน แต่ไม่มีใครมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน ลักษณะนี้จะไม่ได้รับการยกเว้นภาษี เนื่องจากถือว่ามีเจตนาไม่ใช้เพื่อเป็นที่อยู่อาศัย แต่ถ้าเจ้าของร่วมคนใดคนหนึ่งมีชื่อในทะเบียนบ้าน โดยไม่จำเป็นต้องเป็นเจ้าบ้านจะได้สิทธิยกเว้นภาษี

4.กรณีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่บุคคลธรรมดามีชื่อเป็นเจ้าของโฉนดที่ดิน แต่ไม่มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านนั้น เข้าข่ายต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างตามอัตราภาษี “บ้านหลังอื่น” ซึ่งบ้านหลังอื่นคือบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ที่ไม่ใช่บ้านหลังหลัก โดยมีอัตราภาษีดังนี้

 มูลค่า 0-50​​​​​ ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.02% ​หรือเท่ากับ ล้านละ 200 บาท

 มูลค่า 50-75​​​​​0 ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.03% ​หรือเท่ากับล้านละ 300 บาท

 มูลค่า 75-100​​​​​ ล้านบาท อัตราภาษีต่อปี 0.05% ​หรือเท่ากับ ล้านละ 500 บาท

 มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป​​​​ อัตราภาษีต่อปี 0.10%​ หรือเท่ากับ ล้านละ 1,000 บาท

      ภาษีที่ต้องเสียเมื่อ “ขายที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง”    

      นอกจากภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่เจ้าของต้องรับผิดชอบจ่ายทุกปีแล้ว หากในกรณีที่บุคคลมีบ้านหลายหลังและมีการขายบ้านเกิดขึ้น แต่ตามกฎหมายเจ้าของโฉนดที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้นๆ ไม่สามารถมีชื่อตนเองอยู่ในทะเบียนบ้านทุกหลังได้อย่างแน่นอน ก็จะต้องมีภาระหน้าที่ในการเสียภาษีอีกหลายภาษี

โดยเฉพาะ "ภาษีธุรกิจเฉพาะ" โดยแยกเป็นประเด็นต่างๆ ได้ดังนี้

  1.  กรณีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ที่ไม่มีชื่อเจ้าของที่ดิน และสิ่งปลูกสร้างอยู่ในทะเบียนบ้าน สามารถปล่อยทะเบียนบ้านให้ว่างได้

แต่ถ้าหากขายบ้านโดยที่เจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หรือยังครอบครอง  (ซื้อ) ไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะตามที่กฎหมายกำหนด คือ
"พระราชกฤษฎีกาฯ (ฉบับที่ 244) พ.ศ. 2534 กำหนดให้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะสำหรับการขายอสังหาริมทรัพย์ที่ใช้เป็นที่อยู่อาศัยโดยมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านไม่น้อยกว่า 1 ปี นับแต่วันได้มา”

กล่าวคือหากเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างได้ขายบ้านไป โดยมีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านไม่ครบ 1 ปี หรือซื้อมาไม่ถึง 5 ปี จะต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะนั่นเอง
 

  2.  กรณีนำชื่อญาติ หรือคนที่ไว้วางใจมาใส่ในทะเบียนบ้านแทนเจ้าของ ลักษณะนี้ไม่ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ถ้าคู่สมรสจดทะเบียนสมรสถูกต้องตามกฎหมาย ยกกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในอสังหาริมทรัพย์ที่เป็นสินสมรสในส่วนของตัวเองให้คู่สมรสอีกฝ่ายหนึ่ง แล้วคู่สมรสฝ่ายที่ได้รับกรรมสิทธิ์มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเป็นเวลามากกว่า 1 ปี ลักษณะนี้ได้รับยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่ต้องเสียอากรแสตมป์แทน

 

  3.  กรณีเจ้าของครอบครอง (ซื้อ) บ้านมาเกิน 5 ปี โดยที่ไม่มีชื่อเจ้าของอยู่ในทะเบียนบ้านตั้งแต่ซื้อมา และเมื่อมีการขายบ้านหรือโอนให้ผู้อื่น ลักษณะนี้ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน

 

  4.  กรณีเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีแล้ว สามารถย้ายออกไปอยู่หลังอื่นให้ครบ 1 ปีได้ โดยไม่ต้องรอครอบครองให้ครบ 5 ปี ลักษณะนี้จะได้ยกเว้นภาษีธุรกิจเฉพาะ แต่จะเสียเป็นอากรแสตมป์แทน

       สรุปความเข้าใจเรื่องภาษี ก่อนนำชื่อเข้าออกทะเบียนบ้าน    

     หากสรุปในเรื่องของภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำเป็นต้องมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านที่ตนเองเป็นเจ้าของด้วย เพื่อใช้สิทธิ์ยกเว้นภาษีบ้านหลังหลักมูลค่า 50 ล้านบาทแรก และหากซื้อบ้านไว้หลายหลังเป็นชื่อของตนเอง ให้เลือกนำชื่อใส่ในทะเบียนบ้านที่มีมูลค่าของบ้านสูงที่สุด จะได้เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างประจำปี สำหรับบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไปถูกลง

      ภาษีที่ต้องจ่าย ในกรณีที่มีการขายบ้านได้แล้ว   

      ตามหลักการจะต้องเสียภาษีเงินได้ + ค่าธรรมเนียมการโอน + อากรแสตมป์ หรือภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยเสียที่กรมที่ดิน ณ วันโอน ตามอัตราภาษีที่ต่างกัน คือ    

 ภาษีธุรกิจเฉพาะ คือภาษีสำหรับที่ดินเพื่อการค้าหรือหากำไร โดยจะเสียในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนสูงกว่ากัน

 อากรแสตมป์ คือค่าอากรแสตมป์ที่ผู้ขายต้องเสียตอนจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ 0.5% ของราคาซื้อขาย ขึ้นอยู่กับว่าราคาไหนมีมูลค่ามากกว่ากัน

 

      ดังนั้น หากเข้าลักษณะดังที่กล่าวมาแล้วในหัวข้อ ภาษีที่ต้องเสียเมื่อ “ขายที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง” เจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างอาจต้องเลือกปฏิบัติตามแนวทางใดแนวทางหนึ่ง เพื่อเสียภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์แทน