เทคนิค ช่วยปล่อยเช่าบ้าน - คอนโดได้ในช่วงโควิด

     การปล่อยเช่าบ้าน คอนโด เป็นหนึ่งในวิธีการลงทุนที่นักลงทุนนิยมกันมาก เนื่องจากได้ผลตอบแทนระยะยาว แต่จะปล่อยเช่าได้หรือไม่ก็ขึ้นอยู่กับหลายๆ ปัจจัย โดยเฉพาะเศรษฐกิจแบบนี้ ในช่วงสถานการณ์โควิด-19 ดังนั้นก่อนปล่อยเช่าบ้าน คอนโด มาดูเทคนิคเหล่านี้กันก่อนครับ  

 

    1.  ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม   

     แน่นอนว่าช่วงนี้หลายคนก็อยากจะปล่อยเช่า จึงมีการแข่งขันกันด้านราคากันอย่างเต็มที่ คุณจึงควรตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ไม่ถูกและไม่แพงจนเกินไป

โดยวิธีคำนวณอัตราค่าเช่าง่าย ๆ ที่ไม่ทำให้ผู้ให้เช่าขาดทุนและเหมาะสมกับผู้เช่า ส่วนใหญ่จะพิจารณาเปรียบเทียบจากคุณภาพของคอนโด ราคาต่อตารางเมตร ทำเลที่ตั้ง ขนาดของห้อง รวมไปถึงชื่อเสียงของผู้พัฒนาโครงการก่อนตั้งราคา

แต่วิธีง่าย ๆ ที่นิยมนำมาเป็นตัวกำหนดราคาค่าเช่า มีอยู่ 2 วิธี คือ

• การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นโดยคิดเป็นตารางเมตร จากการเปรียบเทียบอสังหาริมทรัพย์รูปแบบเดียวกัน บนทำเลเดียวกัน ซึ่งสามารถหาข้อมูลการเปรียบเทียบได้โดยการสอบถามด้วยตัวเอง หรือดูราคาค่าเช่าจากเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ต่าง ๆ ที่ได้ทำการเก็บรวบรวมไว้
   
• การกำหนดค่าเช่าเบื้องต้นจากการเปรียบเทียบอัตราผลตอบแทน (Rental Yield) โดยแต่ละพื้นที่จะมีอัตราผลตอบแทนแตกต่างกัน วิธีนี้จำเป็นต้องมีการสำรวจพื้นที่รอบ และราคาปล่อยเช่าในแต่ละจุด เพื่อนำมาคำนวณหาค่าเฉลี่ยผลตอบแทนและอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม

          2. ตอบโจทย์ New Normal   

     การแพร่ระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 ไม่เพียงแต่ส่งผลต่อไลฟ์สไตล์การใช้ชีวิตที่เปลี่ยนแปลงไปเท่านั้น แต่ยังส่งผลต่อการอยู่อาศัย สู่ New Normal หรือสภาวะปกติในรูปแบบใหม่ของการอยู่อาศัย โดยหันมาให้ความสำคัญกับ Social Distancing หรือการเว้นระยะห่างทางสังคมทั้งนอกบ้านและในบ้าน

รวมไปถึง Work From Home หรือการทำงานจากที่บ้าน ที่ทำให้จากนี้คนส่วนใหญ่จะใช้ชีวิตอยู่ติดบ้านกันมากขึ้น พื้นที่ใช้สอยที่เพิ่มขึ้น กว้างขวาง อยู่สบาย ไม่อึดอัด จึงเป็นที่ต้องการของผู้เช่า ซึ่งผู้ให้เช่าอาจต้องตกแต่งหรือปรับเปลี่ยน เพื่อให้ตอบโจทย์ความต้องการ ดังนี้

• ใช้ประโยชน์จากพื้นที่แนวตั้งให้มากขึ้น โดยการติดตั้งชั้นวางของ ตู้ลอย ตะขอแขวน เพื่อเก็บของให้เป็นสัดส่วน
   
• เปลี่ยนสีห้องโดยใช้โทนสีอ่อนเป็นหลัก เช่น สีขาว สีครีม สีพาสเทล ซึ่งจะทำให้พื้นที่ที่มีอยู่ดูกว้างขวางขึ้น
   
• หากระจกเงาบานใหญ่แบบไร้กรอบมาติดไว้ตามผนัง เพื่อหลอกสายตาให้ห้องดูกว้าง มีพื้นที่ใช้สอยเพิ่มขึ้น
   
• เล่นกับแสงธรรมชาติ ก็สามารถเปลี่ยนห้องที่ดูแคบให้กว้างขึ้นได้ หน้าต่าง ประตูจึงมีความสำคัญ เพื่อเปิดแสงธรรมชาติที่สาดส่องเข้ามา

 

     3. นำเสนอดี มีจุดเด่น   

     ไม่ว่าจะปล่อยเช่าบ้านหรือปล่อยเช่าคอนโด นอกจากทำเล ราคา และการตกแต่ง “ภาพถ่าย” ก็มีส่วนสำคัญมากที่จะทำให้ปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น หรืออย่างน้อยก็ชวนเตะตาให้มีคนสนใจคลิกเข้ามาดู

• เลือกถ่ายภาพช่วงที่มีแสงธรรมชาติ
   
• ภาพถ่ายต้องเห็นครบทุกองค์ประกอบ บอกเล่าความน่าอยู่ของบ้านหรือคอนโด
   
• ถ่ายภาพให้ครบทุกมุม ห้องนั่งเล่น ห้องน้ำ ห้องนอน ห้องครัว ระเบียง
   
• ถ่ายของตกแต่งเพิ่มความน่าสนใจ ดูแล้วมีชีวิตชีวา น่าอยู่อาศัยมากกว่าห้องโล่ง ๆ
   
• เสริมด้วยภาพพื้นที่ส่วนกลาง สิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ในโครงการ
   
• เลือกภาพที่เป็นจุดเด่นของห้อง/บ้าน มาเป็นรูปนำ

     4. สะดวกสบาย หิ้วกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย   

     หากมีสิ่งอำนวยความสะดวกในการอยู่อาศัยให้อย่างครบครัน ชนิดที่ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้เลย เช่น โทรทัศน์ เครื่องปรับอากาศ เครื่องซักผ้า ตู้เย็น ไมโครเวฟ เครื่องทำน้ำอุ่น จะช่วยทำให้ผู้เช่ารู้สึกว่าคุ้มค่าในการเช่า เนื่องจากไม่ต้องซื้อของเพิ่มเติมก็สามารถใช้ชีวิตได้อย่างสะดวกสบายแล้ว

ไม่เพียงเท่านั้นการใส่ใจในรายละเอียดอื่น ๆ ยังจะช่วยสร้างความประทับใจและดึงดูดผู้เช่าได้ เช่น มีชุดจานชามเตรียมไว้ให้ มีกระดาษชำระในห้องน้ำ มีดอกไม้ในแจกัน มีต้นไม้ดูแลง่ายตกแต่งบริเวณระเบียง มีเบอร์โทรศัพท์สายด่วนที่จำเป็น เช่น เบอร์สำหรับเรียกช่างซ่อมประปาหรือช่างไฟฟ้า เบอร์สั่งอาหารจากร้านอร่อย เบอร์ร้านซักรีด

 

     5. ทำสัญญาเช่าให้ชัดเจน   

     การลงทุนปล่อยเช่าบ้านหรือคอนโดมิเนียมไม่ได้เริ่มและจบที่การหาคนมาเช่าได้เท่านั้น ต้องคำนึงถึงการเป็นผู้ให้เช่าที่ดีด้วยสัญญาเช่าที่ทำให้ผู้เช่าอยากตกลงเช่าและดูแลผู้เช่าในช่วงที่พักอาศัยอยู่ด้วย เจ้าของบ้านต้องทำสัญญาเช่าบ้าน โดยมีรายละเอียดครบถ้วน

นอกจากนั้นยังต้องปฏิบัติตามกฎหมายเกี่ยวกับการประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งสิ่งเหล่านี้สามารถดึงดูดใจผู้เช่าได้อย่างดี เช่น

• ไม่เก็บค่าน้ำค่าไฟเกินความเป็นจริง ต้องเป็นไปตามใบแจ้งหนี้จากการไฟฟ้าหรือการประปา
   
• ไม่เข้าบ้านหรือคอนโดของผู้เช่าโดยไม่แจ้งล่วงหน้า ทั้งนี้ ผู้ให้เช่าควรตกลงกับผู้เช่าแล้วระบุในสัญญาเช่าว่า มีกรณีใดบ้างที่ผู้ให้เช่าสามารถเข้าไปได้และต้องนัดหมายกับผู้เช่าล่วงหน้า
   
• ไม่เก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเกิน 1 เดือน ตามกฎหมายเช่าที่อยู่อาศัยฉบับใหม่
   
• ไม่ล็อกประตูบ้านหรือยึดทรัพย์สิน ถึงแม้ผู้เช่าจะไม่จ่ายค่าเช่า วิธีดำเนินการที่ถูกต้องคือ ยกเลิกสัญญาเช่าบ้าน โดยผู้เช่าจะมีเวลา 15 วันในการย้ายออก หากไม่ย้ายออก สามารถฟ้องร้องได้
   
• ค่าเช่าของทุกเดือนจะต้องเป็นไปตามที่ระบุไว้ในสัญญา ผู้ให้เช่าไม่สามารถเปลี่ยนแปลงได้ในระหว่างสัญญา ไม่ว่ากรณีใดๆ

    6. อย่ามองข้ามความสะอาด   

     ไม่ว่าจะเป็นในช่วงนี้ที่มีการระบาดของเชื้อไวรัสโควิด-19 หรือไม่ก็ตาม หนึ่งในเรื่องสำคัญที่ไม่ควรละเลยก็คือเรื่องของความสะอาด ก่อนให้เช่าควรมีการทำความสะอาดบ้านและคอนโดมิเนียมก่อนที่ผู้เช่าจะเข้าอยู่อาศัย โดยเฉพาะการทำความสะอาดแบบบิ๊กคลีนนิ่ง (Big Cleaning) ซึ่งจะเอื้อประโยชน์ต่อการเช่า เพราะบ้านหรือคอนโดที่สะอาด สามารถดึงดูดใจ หรือสร้างความประทับใจแรกให้กับผู้เช่าได้ตั้งแต่แรกเห็น และเพิ่มความมั่นใจในการเข้าพักอาศัยได้มากขึ้น

 

     7. ใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า   

     หากทำวิธีแล้วยังปล่อยเช่าไม่ได้ หรือไม่มีเวลาที่จะดำเนินการเรื่องต่างๆ ในการปล่อยเช่าด้วยตัวเอง อีกหนึ่งวิธีที่ช่วยปล่อยเช่าได้สะดวก รวดเร็ว และในอัตราค่าเช่าที่เหมาะสม คือใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ซึ่งนายหน้านอกจากจะช่วยโฆษณา ประชาสัมพันธ์ตามสื่อต่าง ๆ ทั้งช่องทางออฟไลน์ และออนไลน์แล้ว ยังช่วยพาผู้สนใจเข้าชมห้อง หรือบ้านแทนให้ด้วย

แต่การใช้บริการนายหน้าช่วยปล่อยเช่า ก็ต้องเสียค่านายหน้าด้วย โดยทั่วไปจะได้รับค่าตอบแทนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1 งวด หรืออัตราค่าเช่า 1 เดือน ต่อสัญญาเช่า 1 ปี ซึ่งก่อนจะใช้บริการควรเจรจา และทำสัญญาให้ชัดเจนทั้งเรื่องระยะเวลา รายละเอียดการให้บริการ และค่านายหน้า

     ถือเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับนักลงทุนมือใหม่ที่อยากปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ในช่วงที่การแข่งขันสูง เพราะผู้ให้เช่ารายอื่นๆ เองต่างก็มีวิธีดึงดูดผู้เช่า ชูจุดขายที่ทั้งเหมือนและแตกต่าง เพื่อสร้างผลตอบแทนจากการเช่าให้ได้มากที่สุดครับ