สาระควรรู้ "สัญญาจะซื้อ-จะขาย" อสังหาริมทรัพย์

ไม่ว่าจะซื้อบ้าน คอนโด หรืออสังหาฯ อะไรก็ตาม การทำ "สัญญาซื้อขาย" ถือเป็นเรื่องสำคัญ สัญญาซื้อขายทรัพย์สิน คือ การที่ผู้ขายส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้ซื้อ โดยที่ผู้ซื้อต้องชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขาย ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้น กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะโอนไปยังผู้ซื้อได้ก็ต่อเมื่อทั้งสองฝ่ายได้ทำตามแบบที่กฎหมายกำหนดนั่นก็คือ ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ กระบวนการนี้เป็นลักษณะของการซื้อขายเสร็จเด็ดขาด

แต่ในการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นตามกฎหมายได้มีบัญญัติไว้อีกหนึ่งสัญญาที่น่าสนใจคือ สัญญาจะซื้อจะขาย

 

สัญญาจะซื้อจะขายคือ ?

สัญญาจะซื้อจะขาย หรือ คำมั่นในการซื้อขาย คือ สัญญาซื้อขายซึ่งคู่สัญญาตกลงทำกันไว้ในวันทำสัญญาโดยตกลงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์หรือทำการซื้อขายตามแบบของกฎหมายอีกครั้งในอนาคต การทำสัญญาจะซื้อจะขายจึงเป็นสัญญาที่ไม่มีผลให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อ ข้อสำคัญคือ เจตนาในการทำสัญญา คู่สัญญาต้องมีเจตนาที่จะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า หากไม่มีเจตนาดังกล่าวนี้แล้วสัญญาที่ทำกันจะกลายเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาด และเมื่อเป็นสัญญาซื้อขายเสร็จเด็ดขาดที่กฎหมายต้องการแบบที่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ การมีเพียงสัญญาเป็นหนังสือจึงทำให้สัญญาซื้อขายนี้เป็นโมฆะ ไม่ทำให้กรรมสิทธิ์โอนไปยังผู้ซื้อแม้ผู้ซื้อจะชำระราคาถูกต้องครบถ้วนแล้วก็ตาม

การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในปัจจุบันซึ่งเป็นยุคที่ราคาสูงนั้น หลังจากเจอบ้านที่ถูกใจและตกลงราคา วันที่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์กับผู้ขายแล้ว ผู้ซื้อบางคนต้องการที่จะไปทำเรื่องกับธนาคารก่อน ดังนี้ กฎหมายจึงได้บัญญัติสัญญาจะซื้อจะขายขึ้นมาเพื่อป้องกันสิทธิของผู้จะซื้อและผู้จะขาย

 

จุดประสงค์ของสัญญาจะซื้อจะขาย

สัญญาจะซื้อจะขายคือ การให้คำมั่นแก่กันว่าจะทำการซื้อขายโอนกรรมสิทธิ์กันในอนาคตเป็นการแน่นอน กฎหมายบัญญัติขึ้น เพื่อเป็นการป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดแก่คู่สัญญาในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา เช่น เพื่อป้องกันไม่ให้ผู้จะขายนำทรัพย์สินตามสัญญาไปขายให้แก่บุคคลอื่น เพื่อป้องกันผู้ซื้อไม่ชำระราคาทรัพย์สินให้แก่ผู้ขายและไม่ยอมรับโอน อันอาจทำให้ผู้ขายเสียโอกาสในการขายให้แก่ผู้อื่น เป็นต้น

สัญญาจะซื้อจะขายเป็นสัญญาที่กฎหมายไม่ได้กำหนดแบบเอาไว้ เพียงแค่คู่สัญญาตกลงโดยถูกต้องตรงกันว่าจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหน้าก็มีผลเกิดเป็นสัญญาจะซื้อจะขายแล้ว ซึ่งเจตนาดังกล่าวเป็นเจตนาสำคัญในการทำสัญญาจะซื้อจะขาย ทั้งนี้ ควรมีรายละเอียดในการซื้อขายภายในสัญญาด้วย

รายละเอียดในสัญญาจะซื้อจะขาย

1. คู่สัญญา
รายละเอียดของคู่สัญญาเป็นรายละเอียดของผู้ซื้อและผู้ขาย เช่น ชื่อ ที่อยู่ เลขบัตรประชาชน ซึ่งผู้ทำสัญญาอาจเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลก็ได้ เป็นการบอกว่าใครเป็นผู้ซื้อและใครเป็นผู้ขาย

2. อสังหาริมทรัพย์ที่ตกลงซื้อขายกัน
รายละเอียดของทรัพย์สินที่ตกลงกันว่าจะซื้อขายและโอนกรรมสิทธิ์แก่กัน ในการบอกรายละเอียดของทรัพย์นั้นจำเป็นต้องบอกอย่างเฉพาะเจาะจงว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใด เช่น เลขที่โฉนด เลขที่ดิน บ้านเลขที่ เนื้อที่กี่ตารางวา เป็นต้น

3. ราคาที่ตกลงกันและวิธีการชำระราคา
รายละเอียดของราคาทรัพย์ว่าจำนวนเท่าไร ควรบอกทั้งเป็นตัวเลขและตัวอักษรเพื่อความถูกต้องรวมถึงควรระบุไว้ด้วยว่าจะชำระราคากันโดยวิธีใด อย่างไร เช่น ชำระโดยแคชเชียร์เช็ค ครึ่งหนึ่งในวันทำสัญญา อีกครึ่งหนึ่งจะชำระในวันที่โอนกรรมสิทธิ์ ที่ที่ดิน เป็นต้น

4. กำหนดเวลาการไปโอน
ในสัญญาต้องมีการระบุว่าคู่สัญญาจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์กันในภายหน้า ดังนั้น จึงอาจกำหนดวันที่ที่แน่นอน หรือ กำหนดเป็นระยะเวลาก็ได้ เช่น ทั้งสองฝ่ายตกลงกันจะไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ภายใน 3 เดือนนับแต่วันที่ทำสัญญา เป็นต้น ทั้งนี้ ไม่มีกฎหมายระบุระยะเวลาที่ต้องไปทำการโอน แล้วแต่ตามที่คู่สัญญาจะตกลงกัน

5. ค่าธรรมเนียมการโอนและภาษี
การโอนกรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะมีค่าธรรมเนียมการโอนที่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าใครเป็นผู้มีหน้าที่จ่าย คู่สัญญาสามารถตกลงกันได้ว่าฝ่ายใดจะจ่ายเท่าใด อาจจะแบ่งชำระกันคนละครึ่งก็ได้

6. เงื่อนไขและข้อตกลงอื่นๆ
คู่สัญญาอาจมีเงื่อนไขหรือข้อตกลงในการซื้อขายกันเพิ่มเติมก็ได้ เช่น หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งปฏิบัติหน้าที่ล่าช้าเกินกว่าที่ตกลงกัน อาจตกลงกันในเรื่องของดอกเบี้ยหรือค่าเสียหายเพิ่มเติมในสัญญาฉบับนี้ได้

7. ความรับผิดหากผิดสัญญา
ความรับผิดของฝ่ายที่ผิดสัญญา ข้อนี้อาจใส่เข้ามาในสัญญาหรือไม่ก็ได้เนื่องจากมีกฎหมายคุ้มครองอยู่แล้ว แต่หากเพื่อเพิ่มความมั่นใจในการทำสัญญาจะใส่ความรับผิดของผู้ที่ผิดสัญญาก็ได้ เช่น หากผิดสัญญายินยอมให้อีกฝ่ายฟ้องร้องบังคับตามกฎหมาย เป็นต้น

8. ลงลายมือชื่อ
ในสัญญาจะซื้อจะขายต้องลงลายชื่อของคู่สัญญาเป็นสำคัญเพื่อเป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีกัน ซึ่งจำเป็นต้องมีลายมือชื่อของผู้ที่ต้องรับผิด รวมถึงมีลงลายมือชื่อพยานในการทำสัญญาอีกสองคน ทั้งนี้การลงลายมือชื่อนั้นต้องใช้มือในการเขียนเท่านั้น จะใช้ตราประทับหรือพิมพ์ไม่ได้

นอกจากรายละเอียดต่างๆที่ปรากฎในสัญญาแล้ว เนื่องจากอสังหาริมทรัพย์เป็นทรัพย์ที่ต้องมีการจดทะเบียนในการทำนิติกรรมจึงทำให้มีเอกสารต่างๆเยอะแยะมากมาย การมีเอกสารแนบท้ายสัญญาเพื่อชี้เฉพาะในทรัพย์สินหรือรายละเอียดต่างๆในสัญญาก็จะทำให้สัญญานั้นสมบูรณ์มากขึ้น

เอกสารแนบท้ายสัญญา

โดยหลักแล้วจะเป็นรายละเอียดต่างๆ ที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการซื้อขายกัน เช่น

• โฉนดที่ดิน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• แผนผังโครงการ
• แบบบ้าน
• รายการวัสดุอุปกรณ์ที่ใช้สร้างบ้าน
   

(ตัวอย่างหนังสือสัญญาจะซื้อ - จะขาย)

เมื่อทำสัญญาจะซื้อจะขายกันเรียบร้อยแล้ว คู่สัญญามีหน้าที่ต้องปฏิบัติตามสัญญา หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งไม่ทำตามสัญญา ถือว่าฝ่ายนั้นผิดสัญญา

ผลของการผิดสัญญาจะซื้อจะขาย

กรณีที่ผู้ซื้อผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ซื้อไม่ทำราคาให้ถูกต้องครบถ้วน ผู้ขายมีสิทธิบอกเลิกสัญญาและริบเงินมัดจำที่ผู้ซื้อได้ชำระไว้ หรือ ผู้ขายจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ซื้อปฏิบัติตามสัญญาก็ได้

กรณีที่ผู้ขายผิดสัญญา อาจเกิดจากการที่ผู้ขายไม่ยอมไปทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่ผู้ซื้อตามวันเวลาที่ตกลงกัน ผู้ซื้อมีสิทธิบอกเลิกสัญญา ให้ผู้ขายคืนเงินมัดจำทั้งหมดให้แก่ผู้ซื้อรวมถึงชำระค่าเสียหายให้แก่ผู้ซื้อ หรือ ผู้ซื้อจะดำเนินการฟ้องร้องบังคับคดีให้ผู้ขายปฏิบัติตามสัญญาก็ได้

การฟ้องร้องบังคับคดี

การฟ้องร้องบังคับคดีกันตามสัญญาจะซื้อจะขาย กฎหมายกำหนดให้ต้องมีหลักฐานในการฟ้องร้องอย่างใดอย่างหนึ่ง คือ

หลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับผิด
หลักฐานเป็นหนังสือเช่นว่านี้ก็คือสัญญาจะซื้อจะขายที่คู่สัญญาได้ทำต่อกันไว้ หรืออาจเป็นเอกสารอื่นที่คู่สัญญาใช้ในการสื่อสารโต้ตอบกันโดยมีเนื้อความถึงการจะซื้อจะขายในอสังหาริมทรัพย์และมีการแสดงเจตนาว่าจะทำการโอนกรรมสิทธิ์ให้แก่กันในภายภาคหน้า อาจมาในรูปแบบของจดหมายก็ได้ ขอแค่มีเนื้อความว่าจะซื้อขายกัน จะโอนกรรมสิทธิ์กัน และมีการลงลายมือชื่อของผู้รับผิด ก็สามารถใช้เป็นหลักฐานในการฟ้องร้องบังคับคดีได้

วางประจำ หรือ เงินมัดจำ
ผู้ซื้อได้วางเงินมัดจำไว้เพื่อเป็นประกันว่าจะซื้ออสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายในภายหน้า ต้องวางมัดจำ ในวันที่ทำสัญญาเท่านั้น หากวางเงินหลังจากวันที่ทำสัญญาจะไม่เรียกว่าเงินมัดจำ แต่อาจเป็นการชำระหนี้บางส่วนได้ กฎหมายไม่บังคับว่าต้องวางมัดจำเท่าใด ตามแต่ที่คู่สัญญาจะตกลงกัน เสื่อมีการวางเงินมัดจำแก่กันแล้ว หลักฐานการวางเงินก็สามารถใช้เป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้

การชำระหนี้บางส่วน
คือการที่ผู้ซื้อชำระราคาบางส่วนให้แก่ผู้ขาย อาจตกลงกันว่าจะชำระกันเป็นงวดๆ รวมถึงชำระราคาทั้งหมดก็ถือเป็นการชำระหนี้บางส่วน หลักฐานการชำระเงินนั้นสามารถนำมาเป็นหลักฐานการฟ้องร้องบังคับคดีได้

 

 

สัญญาจะซื้อจะขายถือเป็นสัญญาที่สำคัญในการทำนิติกรรมซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ศาลฎีกาได้ตัดสินให้สัญญาจะซื้อจะขายเป็นส่วนหนึ่งของสัญญาซื้อขายด้วย รายละเอียดที่ตกลงกันไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายจึงสามารถบังคับใช้ได้ในการทำสัญญาซื้อขายกันในวันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนั้น การทำสัญญาจะซื้อจะขายนอกจากเป็นการทำเพื่อป้องกันอีกฝ่ายผิดสัญญาแล้ว ยังมีผลผูกพันคู่สัญญาไปจนตลอดจนกว่าจะทำการซื้อขายการเสร็จสิ้น