รู้ก่อนทำสัญญา "สัญญาเช่าบ้าน"

การทำนิติกรรมที่เกี่ยวข้องกับอสังหาริมทรัพย์ นอกจากการซื้อขายและการจำนองแล้ว ยังมีนิติกรรมหนึ่งซึ่งเรียกว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ เป็นนิติกรรมสัญญาอย่างหนึ่งที่นิยมทำกันเป็นอย่างมาก โดยเฉพาะคนต่างจังหวัดที่ต้องเข้ามาทำงานในเมือง หรือบุคคลที่ต้องการลงทุนเปิดธุรกิจอะไรสักอย่าง ที่ต้องใช้ที่ทางและทำเลเป็นตัวช่วย สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์จึงเป็นทางเลือกสำหรับคนที่ไม่มีเงินก้อนและไม่ต้องการอยู่เป็นหลักแหล่งถาวร

 

สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์คืออะไร

สัญญาเช่าเป็นสัญญาต่างตอบแทนและไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจึงมีสิทธิเพียงได้ใช้หรือได้รับประโยชน์ในทรัพย์สินในเวลาหนึ่งตามสัญญาเท่านั้น สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์กฎหมายให้ทำสัญญาเช่ากันนานที่สุดถึง 30 ปี จะทำเกิน 30 ปีไม่ได้ แต่สามารถต่อสัญญาได้คราวละไม่เกิน 30 ปี แม้จะทำสัญญาเช่ากันนานเท่าอายุของผู้เช่าหรือผู้ให้เช่าก็สามารถทำได้แต่ไม่ว่าจะทำสัญญาต่อกันนานเพียงใด กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่เช่าก็ไม่โอนไปยังผู้เช่า ยังคงเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่าอยู่เสมอ

การเช่าอสังหาริมทรัพย์ทำเพื่อจุดประสงค์หลายอย่าง เช่น เช่าบ้าน เช่าอพาร์ทเมนท์ เช่าคอนโดเพื่ออยู่อาศัย หรือ เช่าตึกแถว เช่าที่ดินเพื่อทำการค้าขาย เป็นต้น

*การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้นกฎหมายได้กำหนดแบบของสัญญาหรือกฎหมายบังคับให้ต้องทำตามแบบที่กฎหมายกำหนด การเช่าอสังหาริมทรัพย์จึงจะมีผลสามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้

เกณฑ์การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ตามแบบของกฎหมายแบ่งเป็น 2 ช่วง คือ

1. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่เกิน 3 ปี
การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเวลาไม่เกิน 3 ปีนั้น กฎหมายกำหนดว่าต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือและลงลายมือชื่อผู้รับผิดเป็นสำคัญ หมายถึง การทำสัญญาเช่าต่อกันแล้วลงลายมือชื่อทั้งฝ่ายผู้เช่าและผู้ให้เช่า หากไม่ทำสัญญาเป็นหนังสือก็ไม่สามารถฟ้องร้องบังคับคดีต่อกันได้

2. สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์เกินกว่า 3 ปีขึ้นไป
การทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ระยะเกินกว่า 3 ปีขึ้นไป กฎหมายกำหนดให้ทำสัญญากันเป็นหนังสือ ลงลายมือชื่อผู้รับผิด และต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ด้วย เนื่องจากการทำสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์ที่เกินกว่า 3 ปีนั้นจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดิน หากทำเป็นหนังสือเพียงอย่างเดียว ไม่ไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้า ผลคือจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีกันได้เพียง3ปีเท่านั้น

มีหลายคนที่ทำสัญญาเช่าต่อกันทีละหลายฉบับพร้อมกัน ฉบับละไม่เกิน 3 ปี เพื่อหลีกเลี่ยงการไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่ ผลคือสัญญาเช่าที่ทำต่อกันหลายฉบับนั้นสามารถบังคับใช้ได้เพียงฉบับเดียวซึ่งก็คือแค่ 3 ปี ฉบับอื่นไม่มีผลทางกฎหมาย แต่หากทำสัญญาต่อกันทีละ 3 ปี เมื่ออีกฉบับใกล้หมดระยะเวลาก็ทำสัญญาเช่าต่อกันอีก 3 ปีเป็นคราวๆไป อย่างนี้สามารถทำได้ ไม่ถือเป็นการเลี่ยงกฎหมาย

แต่หากสัญญาเช่าได้หมดระยะเวลาตามสัญญาแล้วทั้งสองฝ่ายยังนิ่งเฉย จะถือว่าเป็นสัญญาที่ไม่กำหนดระยะเวลามีผลตามกฎหมายจนกว่าฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งจะบอกเลิกสัญญา ผลคือฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งสามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีโดยบอกกล่าวล่วงหน้าก่อนระยะเวลาหนึ่งส่วนใหญ่แล้วจะบอกกล่าวล่วงหน้าประมาน 30 วัน

เมื่อเกิดนิติกรรมต่อกัน คู่สัญญาจึงมีหน้าที่และความรับผิดซึ่งกันและกันตลอดระยะเวลาที่ยังทำสัญญากันอยู่

หน้าที่ของผู้ให้เช่า

ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของทรัพย์สินที่เช่า จึงต้องส่งมอบทรัพย์สินที่เช่านั้นตามสัญญาโดยทรัพย์สินนั้นต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์ตามสัญญา เช่น เช่าอพาร์ทเมนท์เพื่ออยู่อาศัย ผู้ให้เช่าต้องส่งมอบห้องพักที่สะอาด พร้อมเข้าอยู่ให้แก่ผู้เช่า รวมถึงผู้ให้เช่ายังมีหน้าที่ดูแล บำรุง รักษา ซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่าเพื่อให้ผู้เช่าสามารถใช้ประโยชน์ได้ตามที่ตกลงกัน เว้นแต่เป็นการบำรุงรักษาซ่อมแซมที่เกิดจากผู้เช่าหรือตามประเพณีแล้วผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ซ่อมแซมดูแลเอง

 

หน้าที่ของผู้เช่า

ผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์ที่เช่าโดยแลกกับการจ่ายค่าเช่า ดังนั้นผู้เช่าจึงมีหน้าที่จ่ายค่าเช่าให้ตรงตามที่ตกลงกัน และต้องใช้ประโยชน์จากทรัพย์ตามแบบวัตถุประสงค์ รวมถึงใช้ตามที่วิญญูชนใช้กัน เช่น เช่าคอนโดเพื่อพักอาศัย ผู้เช่าต้องอาศัยอยู่แบบพักอาศัยเท่านั้น จะเปิดเป็นร้านค้าหรือประกอบธุรกิจต่อเติมอื่นๆโดยที่ผู้ให้เช่าไม่อนุญาตไม่ได้

หน้าที่สำคัญของคู่สัญญาทั้งสองฝ่าย คือ ต้องปฎิบัติตามสัญญาที่ตกลงกันในตอนที่ทำสัญญาอย่างตรงไปตรงมา เพื่อป้องกันปัญหาที่นำไปสู่การฟ้องร้องบังคับคดีกันภายหลังได้

องค์ประกอบสำคัญในสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

เมื่อรู้จักกับลักษณะของสัญญาเช่ากันแล้ว รายละเอียดภายในตัวสัญญาเช่าก็มีความสำคัญที่ควรรู้เอาไว้ ข้อสำคัญก่อนจะเซ็นสัญญาคือต้องอ่านและทำความเข้าใจสัญญาให้ละเอียดถี่ถ้วนเพื่อป้องกันการถูกเอาเปรียบได้ในภายหลัง

• รายละเอียดของผู้เช่าและผู้ให้เช่า  เป็นรายละเอียดของคู่สัญญาว่า ชื่ออะไร บ้านเลขที่เท่าไหร่ อายุ และเป็นฝ่ายใดในสัญญา
• รายละเอียดของทรัพย์สินที่เช่า กล่าวถึงรายละเอียดของทรัพย์เช่น บ้านเลขที่ ตำแหน่งที่อยู่ เพื่อป้องกันการเข้าใจที่คลาดเคลื่อนกัน
• ระยะเวลาการเช่า ระบุให้ชัดเจนว่าตกลงเช่าอสังหาริมทรัพย์ต่อกันกี่ปี หากเกิน 3 ปีต้องไปจดทะเบียนต่อเจ้าหน้าที่
• ค่าตอบแทนและวิธีการชำระ ระบุรายละเอียดของค่าตอบแทนการเช่าเป็นจำนวนที่แน่นอน และวิธีการชำระค่าเช่าให้ชัดเจน เช่น ค่ามัดจำจำนวนเท่าใด จะคืนเมื่อใด จะยึดเมื่อใด การชำระค่าเช่าให้ชำระโดยการโอนเงิน หรือเงินสด ภายในวันที่เท่าใด หากชำระล่าช้าจะมีค่าปรับหรือไม่อย่างไร เพื่อความเข้าใจที่ถูกต้องตรงกัน
• ความรับผิดของผู้เช่า เนื่องจากผู้เช่าคือผู้เข้ามาทำประโยชน์ในทรัพย์สิน ดังนั้น ระหว่างการทำประโยชน์ต่างๆอาจเกิดความเสียหาย สูญหายต่อทรัพย์ได้ จึงต้องระบุให้ละเอียดในสัญญาว่าค่าเสียหายในกรณีเช่นนี้จะคิดอย่างไร
• ความรับผิดของคู่สัญญากรณีผิดสัญญา ในกรณีที่ฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งผิดสัญญา อีกฝ่ายจะสามารถฟ้องร้องบังคับคดีได้ ดังนั้น การระบุข้อรับผิดในความเสียหายหากผิดสัญญาจะทำให้การฟ้องร้องบังคับคดีทำได้ง่ายมากขึ้น
• รายการทรัพย์สินที่ให้เช่า ไม่ใช่รายละเอียดของทรัพย์ที่เช่า แต่เป็นทรัพย์อุปกรณ์ต่างๆที่ติดมากับทรัพย์ที่เช่าเช่นกรณีเช่าคอนโด ส่วนใหญ่จะมีเฟอร์นิเจอร์ไว้ให้ การทำรายการทรัพย์สินภายในห้องพักคอนโดเป็นการป้องกันทั้งสองฝ่าย กล่าวคือ ป้องกันผู้ให้เช่ากรณีทรัพย์สินสูญหาย หรือ ป้องกันผู้เช่ากรณีโดนคิดเงินค่าสิ่งของทั้งที่ไม่มีอยู่ในห้องตั้งแต่แรก

 

ตัวอย่างหนังสือสัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์

 

การเช่าอสังหาริมทรัพย์แม้ไม่ใช่เงินจำนวนมาก เหมือนการซื้อขายแต่ก็สามารถทำให้เกิดความเสียหายได้เช่นกัน หากไม่รู้จักลักษณะของสัญญาดีพอ อีกสิ่งที่ทำให้เกิดปัญหาขึ้นคือผู้เช่ามักไม่อ่านสัญญาเช่าก่อนตัดสินใจทำสัญญา การรู้จักสัญญาและการอ่านสัญญาให้เข้าใจจึงเป็นสิ่งสำคัญ ที่ไม่ทำให้โดนเอาเปรียบจากผู้ให้เช่าหัวหมอและป้องกันความเสียหายที่อาจเกิดขึ้นได้อีกด้วย