ต่างกันอย่างไร? ระหว่างการจำนอง กับการขายฝาก รู้ไว้ก่อนทำสัญญา

การเป็นเจ้าของบ้านสักหลัง ถือเป็นความฝันของหลายๆ คน ได้มีบ้านเป็นของเราเอง ให้ความสุขและเป็นที่พักผ่อนกายและใจของเรา แต่นอกจากจะเป็นที่พักสำหรับเราแล้ว ก็ยังสามารถนำมาแปรเปลี่ยนเป็นเงิน ในช่วงจังหวะชีวิตที่เราเกิดมีปัญหาทางการเงิน

ซึ่งวันนี้ เราจะมาพูดถึงเรื่องของการจำนอง และการฝากขาย 2 วิธีที่สามารถนำอสังหาริมทรัพย์ต่างๆ ของเรา มาแปรเปลี่ยนเป็นเงิน ซึ่งก็จริงๆ ก็คือการกู้ยืมเงินระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้อีกรูปแบบหนึ่ง โดยมีอสังหาริมทรัพย์เป็นหลักประกัน

 

การจำนองคืออะไร?

จำนอง คือการที่บุคคลหนึ่งเรียกว่า “ผู้จำนอง” นำอสังหาริมทรัพย์ของตนที่จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย เช่น ที่ดินหรือทรัพย์ที่กฎหมายอนุญาตให้จำนองได้ ไปจดทะเบียนไว้กับบุคคลอีกคนหนึ่งเรียกว่า "ผู้รับจำนอง" เพื่อเป็นหลักประกันในการชำระหนี้ ทั้งนี้ผู้จำนองไม่ต้องส่งมอบที่ดินหรือทรัพย์สินดังกล่าวนั้นให้แก่ผู้รับจำนอง

ยกตัวอย่างเช่น : นาย A ได้กู้เงินจากนาย B เป็นจำนวนเงิน 1 ล้านบาท โดยนาย A ได้นำที่ดินจำนวนหนึ่งแปลง ไปจดทะเบียนจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อเป็นการประกันชำระหนี้เงินกู้จำนวน 1 ล้านบาท ที่นาย A ได้กู้ไปจากนาย B โดยที่นาย A ไม่ต้องส่งมอบที่ดินของตนให้แก่นาย B และนาย A ยังคงมีสิทธิ์ครอบครองและใช้สอยที่ดินของตนเองได้ตามปกติ

 

การขายฝากคืออะไร?

ขายฝาก คือการทำสัญญาเงินกู้ ที่กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินจะถูกโอนไปยังผู้รับฝาก (ผู้ให้กู้) ในทันที นับตั้งแต่วันที่ทำสัญญา แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นผู้ขายฝาก (ผู้กู้) จะได้ทรัพย์สินคืนก็ต่อเมื่อมาชำระหนี้หรือไถ่ถอน ตามระยะเวลาที่กำหนด และเมื่อถึงกำหนดเวลาในการชำระหนี้แล้ว ผู้ขายฝากไม่มาชำระทรัพย์สินที่ขายฝากไว้ก็จะตกเป็นของผู้รับฝากในทันที

ยกตัวอย่างเช่น : นายบีนำบ้านพร้อมที่ดินไปทำสัญญาฝากขายกับนายเค โดยกำหนดระยะเวลาในการทำสัญญา 2 ปี ซึ่งถ้าหากภายในระยะเวลา 2 ปี นายดีมาชำระหรือไถ่ถอนบ้านคืน นายเคต้องทำการขายให้โดยไม่มีข้อยกเว้น แต่ถ้าหาคนระยะเวลา 2 ปีไปแล้วบ้านและที่ดินนี้จะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนายเคโดยสมบูรณ์

ความแตกต่างระหว่างจำนองกับขายฝาก

จุดมุ่งหมายในการทำสัญญา

จำนองและขายฝากมีจุดมุ่งหมายที่เหมือนกันคือ เพื่อเป็นสัญญาที่ใช้ในการกู้เงินระหว่างเจ้าหนี้และลูกหนี้ โดยมีอสังหาริมทรัพย์หรือเป็นหลักประกัน

ลักษณะสัญญา

จำนอง : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่จำนองไม่โอนไปยังผู้รับจำนอง จึงไม่ต้องมีการส่งมอบทรัพย์ให้แก่ผู้รับจำนองและยังสามารถทำประโยชน์ในทรัพย์ได้อยู่

ขายฝาก : กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินที่ฝากขายจะถูกโอนไปยังผู้รับฝาก ดังนั้นจึงต้องส่งมอบทรัพย์สินให้แก่ผู้รับ ฝากและไม่สามารถใช้ประโยชน์ในทรัพย์ได้อีก

สถานที่ทำสัญญา

การทำสัญญาจำนองและขายฝาก ต้องทำต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น

ค่าจดทะเบียน

จำนอง : การจดทะเบียนเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 1 จากวงเงินจำนองสูงสุดไม่เกิน 200,000 บาท

ขายฝาก : จะต้องจดทะเบียนเสียค่าธรรมเนียมร้อยละ 2 จากราคาประเมินทุนทรัพย์ และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายและอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนดไว้

ในกรณีทำผิดสัญญา

จำนอง : หากครบสัญญาแล้วผู้จำนองสามารถชำระดอกเบี้ยเพื่อต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับจำนองแล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ซึ่งในระหว่างที่โดนฟ้องบังคับจำนองคดีนั้นๆ จะไม่สามารถนำทรัพย์มาขายได้แล้ว

ขายฝาก : ผู้ขายฝากต้องมาไถ่ถอนทรัพย์สินในเวลาที่กำหนดตามสัญญา หากไม่มีเงินมาไถ่ถอนตามระยะเวลาที่กำหนด และเลยกำหนดเวลาตามกฎหมาย สามารถขยายเวลาฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าไรก็ได้ แต่รวมกันต้องไม่เกิน 10 ปี แต่ถ้าหากไม่มีการไถ่ถอนหรือขยายกำหนดระยะเวลา เมื่อครบกำหนดระยะเวลาตามสัญญาทรัพย์นั้นจะตกเป็นของผู้รับฝากทันที

วงเงินในการอนุมัติ

จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินประมาณร้อยละ 10 – 30 ของราคาประเมิน

ขายฝาก : ส่วนใหญ่จะได้เงินประมาณ 40 – 70% ของราคาประเมิน

ดอกเบี้ย

ในส่วนของอัตราดอกเบี้ยกฎหมายกำหนดทั้งการจำนองและการขายฝากต้องไม่เกินร้อยละ 15% ต่อปี

 

อย่างที่กล่าวมาทั้งการจำนอง และการขายฝาก ทั้ง 2 แบบ ก็คือก่ีกู้ยืมเงินอีกรูปแบบหนึ่ง ที่มีหลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่เรานำไปจำนอง หรือขายฝากไว้ ซึ่งไม่ว่าเราจะกู้ยืมเงินในรูปแบบไหน จะจำนอง หรือขายฝาก หรือจะเป็นการกู้ยืมในรูปแบบอื่นๆ เราควรศึกษารายละเอียดที่อยู่ในสัญญา ไม่ว่าจะเรื่อง วงเงิน, ดอกเบี้ย หรือระยะเวลาต่างๆ เพื่อให้เข้าใจตรงกันได้ทุกฝ่าย ป้องกันการเกิดปัญหาที่ตจะตามมาในอนาคต