วางแผนบ้านหลังแรกควรพิจารณา และเตรียมพร้อมอะไรบ้าง

ที่อยู่อาศัยนั้น เป็นหนึ่งในปัจจัยหลักของมนุษย์เรา ยิ่งการจะมีบ้านสักหลังเป็นของตัวเอง ถือเป็นสิ่งที่คนส่วนใหญ่ปราถนาที่จะครอบครอง แต่การจะซื้อบ้านสักหลังนั้น ไม่ใช่เรื่องที่จะตัดสินใจได้ง่ายๆ เนื่องจากมูลค่าบ้านนั้นไม่ใช่น้อยๆ เลย เราจำเป็นต้องพิจารณาจากหลายๆ เรื่อง เพื่อประกอบการตัดสินในการเลือกซื้อบ้าน ให้คุ้มค่ากับชีวิตและเม็ดเงินของเรา

วันนี้เราจะพามาดูว่า เราควรจะพิจารณาอะไรบ้าง ก่อนตัดสินใจซื้อบ้าน รวมถึงการเตรียมตัวให้พร้อมก่อนที่จะเลือกซื้อบ้านสักหลัง

 

สิ่งที่ควรพิจารณาก่อนการเลือกซื้อบ้าน

1. สำรวจฐานะทางการเงินของตัวเอง

ถ้าเรามีเงินสดมากพอจะซื้อบ้านเงินสดก็สามารถซื้อตรงได้เลย แถมดีเสียอีกไม่เป็นภาระหนี้ในระยะยาว ไม่ต้องเสียดอกเบี้ย แต่น้อยคนที่จะมีเงินพอซื้อบ้านด้วยเงินสด ดังนั้นการขอสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยจึงเป็นทางออกในการจะได้มาซึ่งบ้านสักหลัง ดังนั้นผู้ที่อยากจะมีบ้านเป็นของตัวเองจะต้องยอมที่จะเป็นหนี้ระยะยาว เราจึงต้องมีความพร้อมในการชำระหนี้ทุกๆ เดือน เป็นเวลา 20 ปี ควรมีรายได้ที่มั่นคงและมากพอ

2. ทำเลที่ตั้ง

ตอนนี้บ้านในเมืองแพงมากกว่าชานเมืองค่อนข้างมาก บางคนที่คำนึงเรื่องทำเลเป็นหลักอาจจะเลือกอสังหาริมทรัพย์เป็นคอนโดมีเนียมที่มีความสะดวกสบายมากกว่า ส่วนถ้าใครอยากได้บ้านแต่อยู่ในทำเลใจกลางเมือง อาจจะต้องยอมจ่ายเงินที่มากกว่า หรือยอมซื้อเป็นบ้านมืองสองไป แต่ทั้งนี้ก็ต้องพิจารณาวิถีชีวิตประจำวันมากที่สุด ว่าสะดวกแบบไหน และเลือกให้เหมาะกับเรามากที่สุด

3. จำนวนสมาชิกในครอบครัว

จำนวนสมาชิกในครอบครัว มีผลต่อขนาดและแบบบ้านที่จะเลือก ถ้าอยู่คนเดียวหรือสองคน ข้อจำกัดอาจจะน้อย ไม่จำเป็นจะต้องซื้อบ้านหลังใหญ่มาก หรืออยู่คอนโดก็สะดวกสบายดี แต่ถ้าอยู่เป็นครอบครัว การอยู่คอนโดหรือทาวน์เฮาส์หลังเล็กๆ อาจจะไม่เหมาะนัก ก็ต้องดูเป็นบ้านที่ใหญ่ขึ้นเพื่อให้สมาชิกในครอบครัวสามารถอาศัยอยู่ร่วมกันได้อย่างไม่แออัดเกินไป

4. ค่าใช้จ่ายเพิ่มเติมอื่นๆ

หลังจากการซื้อบ้าน เราย่อมมีค่าใช้จ่ายหลายๆ อย่าง ตามมาอีกหลังจากนั้น เช่น ค่าซ่อมแซมต่อเติม ค่าตกแต่งต่างๆ ก่อนจะซื้อบ้านวางแผนให้ดี ทางที่ดีควรตั้งงบในการตกแต่งซ่อมแซมภายในไว้ต่างหาก และกันเงินสำรองไว้

การเตรียมพร้อมสำหรับการกู้ซื้อบ้าน

อย่างที่กล่าวมา คนส่วนใหญ่ได้ไม่ได้มีกำลังทรัพย์ในการซื้อบ้านด้วยเงินสด ที่จะไม่เป็นภาระหนี้ระยะยาวของเราในอนาคต ดังนั้นการขอสินเชื่อจึงเป็นหนทางที่หลายคนเลือก แต่เราควรจะเตรียมตัวอย่างไรกันบ้าง ให้พร้อมสำหรับการกู้เงินนั้น ตามมาดูกันเลย

1. เดินบัญชีให้สวย

ที่กล่าวว่า เดินบัญชีให้ "สวย" นั้น จริงๆ หมายถึง การสร้างความน่าเชื่อถือจากรายการเดินบัญชีหรือ Statement เพราะสิ่งนี้เป็นสิ่งที่สถาบันการเงินจะขอดู เพื่อพิจารณาว่า พฤติกรรมการใช้เงินของเราเป็นอย่างไร ใช้เงินมาก-น้อยแค่ไหน มีเงินเข้าประจำไหม เดี๋ยวถอนเงินหมดรวดเดียวหรือเปล่า หรือมีเงินเก็บแค่ไหน เพราะหากมองในมุมของผู้ปล่อยกู้ เขาก็ต้องอยากแน่ใจว่าที่คนที่กู้เงินเราไปจะสามารถคืนเงินได้

*ทั้งนี้ สถาบันการเงินจะขอดูรายการเดินบัญชีของผู้ยื่นกู้ย้อนหลังถึง 6 เดือน นั่นหมายความว่า เราต้องเดินบัญชีให้สวยก่อนกู้เงินตลอด 6 เดือน

วิธีเดินบัญชีสำหรับกู้เงิน

• มีรายได้เข้าบัญชีเป็นประจำ

          ข้อแรก สำหรับเหล่ามนุษย์เงินเดือนอาจไม่มีปัญหา เพราะมีรายได้เข้าต่อเดือนแน่นอนตามวันที่ที่ระบุชัดเจน นั่นจะช่วยยืนยันกับสถาบันการเงินว่าเรามีที่มาของรายได้จริงๆ และมีรายได้อย่างสม่ำเสมอ แต่สำหรับเจ้าของกิจการ ค้าขาย หรือรับจ้างทั่วไป ที่ไม่มีบริษัทจ่ายเงินเดือนให้ ก็จะต้องนำเงินไปฝากไว้เพื่อเดินบัญชีด้วยตัวเอง โดยที่กำหนดจำนวนเงินขั้นต่ำในการฝากเงิน เช่น 15,000 บาท ต่อเดือน และกำหนดวันฝากเงินที่แน่นอน เช่น ทุกวันที่ 1 ของเดือน

• โอนเงินหรือถอนเงินน้อยกว่ารายรับ 

          แน่นอนว่า ถ้าเราถอนเงินมากกว่าที่เราฝาก เงินในบัญชีของเราก็จะค่อยๆ ลดลงไปๆ แต่ที่ตั้งใจจะบอก คือ ต่อให้เราไม่ได้ผลาญเงินมากกว่ารายรับ แต่เราก็ควรมีเงินเหลือในแต่ละเดือนที่คงที่หรือมากขึ้น เพราะหากบางเดือนเราถอนเงิน (ผู้ปล่อยกู้มองว่าเป็นรายจ่าย) มากกว่าจำนวนเงินที่ฝากเข้ามา สถาบันการเงินเค้าก็จะมองว่า เราอาจมีพฤติกรรมการใช้เงินตามใจ ไม่เก็บออม ขาดการวางแผน และไม่มีความสามารถที่จะรับผิดชอบหนี้ได้

• วางแผนการกดเงิน

          วิธีที่จะทำให้รายการเดินบัญชีของเราสวยที่สุดนั้นมาจากรายได้และรายจ่ายที่เป็นระบบ หมายความว่า คุณควรมีแผนการใช้จ่ายที่แน่นอนกับตัวเอง เริ่มตั้งแต่กำหนดรายได้เข้าบัญชี และการถอนเงินมาใช้ เราแนะนำว่า ให้คุณวางแผนกดเงินเพียงเดือนละ 2-3 ครั้ง ในจำนวนเท่าเดิม หรือใกล้เคียงกัน และทำอย่างนั้นในทุกๆ เดือน คุณจะได้รายการเดินบัญชีในแต่ละเดือนเท่ากัน เช่น รายได้ 15,000 บาท กดเงิน 3 ครั้ง/เดือน ครั้งละ 4,000 บาท จะเห็นว่า เหลือเงินติดบัญชีอีก 3,000 บาท

หากทำตามวิธีเดินบัญชีทั้ง 3 ข้อข้างต้น รับรองเลยว่า บัญชีของเราก็จะน่าเชื่อถือแบบที่สถาบันการเงินปฏิเสธไม่ได้

2. ตรวจสอบคุณสมบัติและประวัติเครดิตให้แน่ใจ

การขอกู้เงินกับแต่ละสถาบันการเงิน แน่นอนว่า ผู้ปล่อยกู้ก็จะมีเกณฑ์ในการเลือกอนุมัติเงินกู้ของเขาอยู่ ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับประเภทสินเชื่อด้วย

นอกจากนี้ ก็ยังมีอีกสิ่งที่สถาบันการเงินจะตรวจสอบเรา หากข้อนี้ไม่ผ่าน โอกาสได้เงินก็แทบจะไม่มี สิ่งนั้นคือ “เครดิตบูโร” หรือประวัติเครดิตของเราที่บริษัทข้อมูลเครดิต (National Credit Bureau) รวบรวมจากสถาบันการเงินหลายๆ แห่ง และเมื่อเราไปขอกู้เงินกับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เขาก็จะขอข้อมูลตรงนี้ของเรามาพิจารณา ดังนั้น ใครที่ติดค้างชำระหนี้จากที่อื่นอยู่ โอกาสได้รับการอนุมัติเงินกู้ก็จะลดลง (ขั้นตอนการตรวจสอบเครดิตทางการเงินจาก บริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด)

ดังนั้น เมื่อจะขอกู้เงินก้อนใหม่ ก็ควรสะสางภาระหนี้สินเดิมก่อน โดยเฉพาะหนี้ก้อนเล็กก้อนน้อยที่อาจจะมีเยอะเกินไป

3. ประเมินความสามารถในการผ่อนก่อน

หลังจากที่ตรวจสอบคุณสมบัติ ดูแล้วว่าเราผ่านเกณฑ์ และตรวจสอบแน่ใจแล้วว่าประวัติเครดิตของเราไม่แย่ ไม่มีหนี้สินมากเกินไป ทีนี้ ก่อนจะขอกู้เงิน เราต้องรู้จักประเมิน “ความสามารถในการชำระหนี้สิน” ของเราก่อน ซึ่งโดยทั่วไป สถาบันการเงินจะไม่ให้เราเป็นหนี้เกิน 40% ของรายได้ต่อเดือน ซึ่งหมายถึงหนี้สินทั้งหมดนะครับ ไม่ใช่แค่หนี้ใหม่

ยกตัวอย่างเช่น  (รายได้ต่อเดือน 20,000 บาท - รายการผ่อนชำระอื่นๆ 4,000) x 40% = 6,400 บาท

ยอดชำระต่อเดือนของนายเงิน คือ 6,400 บาท และสถาบันการเงินจะให้วงเงินสินเชื่อที่เมื่อคิดมาแล้วภาระผ่อนของนายเงินจะต้องไม่เกิน 6,400 บาท (ทั้งนี้ เกณฑ์การพิจารณาวงเงินขึ้นอยู่กับแต่ละสถาบันและประเภทสินเชื่อ เช่น สินเชื่อบ้าน สินเชื่อรถ ฯลฯ ที่อาจได้วงเงินเพิ่มจากมูลค่าสินทรัพย์ที่นำมาค้ำ)

4. จะกู้เงินอย่าลืมดูประวัติผู้ให้กู้

มาถึงขั้นนี้ ความตั้งใจที่จะกู้เงินให้ผ่านฉลุยก็ใกล้ความจริงแล้ว แต่เราอยากเบรกคุณไว้ก่อนในข้อนี้ เพราะอยากให้คุณได้ลองศึกษา ลองพิจารณาสถาบันที่จะกู้ดูก่อนว่าสถาบันเหล่านั้น มีความน่าเชื่อถือแค่ไหน เป็นใคร เพื่อที่ลดความเสี่ยงที่อาจถูกเอาเปรียบ

สิ่งที่คุณควรตรวจสอบในเบื้องต้น คือ
สถาบันการเงินนั้นมีใบรับรองหรือไม่
สถาบันการเงินเป็นใคร อยู่ในสังกัดของธนาคารหรือเป็นธุรกิจเดี่ยว (Stand alone)
ประสบการณ์ของผู้ที่เคยขอกู้

ทั้งนี้ คุณอาจลองสอบถามจากผู้ที่เคยขอกู้เงินจากสถาบันการเงินมาก่อน ว่าสถาบันนั้นๆ อนุมัติให้ยาก-ง่ายแค่ไหน ใช้เวลานานหรือเปล่า

5. เตรียมเอกสารให้พร้อมขอกู้เงิน

มาถึงขั้นตอนสุดท้าย คือ ขั้นตอนที่คุณได้ธนาคารหรือสถาบันการเงินที่ไม่ใช่ธนาคารที่อยากจะเข้าไปขอกู้เงินแล้ว ทีนี้ก็เข้าไปศึกษากันดูว่า สถาบันการเงินเขาต้องการเอกสารอะไรบ้าง หากเราเตรียมเอกสารไปครบถ้วน ก็จะได้ไม่ต้องเสียเวลากลับไปรวบรวมเอกสารใหม่อีกครั้ง ช่วยลดเวลาในการขอกู้เงินลงไปอีก (รวมเอกสารยื่นกู้ซื้อบ้านของแต่ละธนาคาร)

• เอกสารที่สถาบันการเงินต้องการโดยทั่วๆ ไป ก็มีดังนี้
  • เอกสารส่วนบุคคล
  • บัตรประชาชน
  • ทะเบียนบ้าน
• เอกสารการเงิน/แสดงรายได้
  • สำเนาสมุดบัญชีย้อนหลัง 6 เดือน
  • สลิปเงินเดือน (สำหรับพนักงานเงินเดือน)
  • เอกสารการประกอบกิจการ/บริษัท
  • เอกสารประกอบ (อื่นๆ) ที่สถาบันการเงินขอ
• เอกสารหลักทรัพย์
  • เช่น เอกสารยืนยันกรรมสิทธิ์อาคาร/ที่ดิน หรือเล่มทะเบียนรถ ตามแต่ประเภทหลักทรัพย์

ขั้นตอนการเริ่มต้นซื้อบ้าน

เมื่อคิดพิจารณาสิ่งต่างๆ จนได้บ้านที่เราพึงพอใจแล้ว ก็มาถึงขั้นตอนที่จะซื้อบ้าน จะมีขั้นตอนอะไรบ้าง เราควรต้องทำอะไร ตามมาดูกันเลย

1. เลือกโครงการและบ้านหลังที่ชอบ

เรื่องนี้ส่วนใหญ่ไม่ค่อยมีปัญหา เพราะความชอบและความอยากได้อยู่เหนือสิ่งอื่นใด หลายคนซื้อบ้านโดยไม่คำนึงถึงทำเลและที่ตั้งเลย เอาเป็นว่าตัวบ้านอยู่ในงบประมาณที่พอจ่ายไหว ทำเลที่ตั้งอยู่ในเส้นทางการใช้ชีวิตประจำวัน

2. จองและผ่อนดาวน์

เงินจอง คือ หากเราถูกใจทำเลบ้านหลังไหนก็ต้องจ่ายเงินเพื่อจองบ้านไว้ก่อน เป็นการรักษาสิทธิ์เพื่อไม่ให้คนอื่นซื้อบ้านตัดหน้าเรา เงินดาวน์ คือ เวลาซื้อบ้านจะต้องมีเงินก้อนใหญ่ๆ สักก้อนก่อนเพื่อวางเป็นเงินดาวน์ก่อน

3. ทำเรื่องกู้

การยื่นเรื่องขอกู้เงินกับทางธนาคารสำหรับผู้ที่มีรายได้สูง เครดิตบูโร และเลือกบ้านราคาเหมาะสมกับความสามารถที่จะผ่อนไหว ก็ไม่จำเป็นต้องกังวลถึงเรื่องการกู้ตรงนี้เลย

4. ดูงานก่อสร้างและตรวจรับบ้าน

หากไม่ได้ซื้อบ้านกับโครงการที่สร้างเสร็จพร้อมขาย หลังจากจองและวางเงินดาวน์แล้ว อย่าลืมเข้าไปเช็ครายละเอียดต่างๆ ในบ้าน เพื่อที่จะได้บ้านที่มีคุณภาพ

ปัญหาสารพันที่จะทำให้กู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน

1. มีบัตรเครดิตหลายใบ เพราะสิ่งเหล่านี้จะส่งผลให้กำลังซื้อบ้านลดลง เนื่องจากธนาคารจะนำวงเงินจากบัตรเครดิตทุกใบมาคิดรวมเป็นภาระหนี้สินด้วย

2. ผ่อนสินค้าผ่านบัตรเครดิตต่างๆ ถ้าบัตรเครดิตถูกใช้ในการผ่อนสินค้า ควรรีบผ่อนให้หมดแล้วปิดทันที

3. ติดผ่อนรถยนต์คันแรก ส่วนใหญ่แล้วปัญหาของการกู้ไม่ผ่านคือ ผู้กู้มีภาระผ่อนรถยนต์คันแรกอยู่ ดังนั้นก่อนยื่นกู้ควร Pre-approve กับสถาบันการเงิน ว่าเรายังมีความสามารถในการชำหระหนี้ได้อีกหรือเปล่า

4. ปัญหาการค้ำประกัน การค้ำประกันจะถูกธนาคารนำมาคิดเป็นภาระหนี้ด้วย ทำให้ความสามารถในการกู้ลดลง

5. การไม่ออมเงิน การออมเงินเป็นการสร้างเครดิตที่ดีให้กับตัวเอง เพื่อที่ทางธนาคารจะมั่นใจได้ว่าเรามีวินัยทางการเงิน

6. ปัญหาของผู้กู้ร่วม ถ้าคิดจะหาผู้กู้ร่วมควรจะหาผู้กู้ร่วมที่มีเครดิตดีๆ มีอาชีพมั่นคง เช่น ข้าราชการ , พนักงานรัฐวิสาหกิจ , แพทย์ , อัยการ ทำให้เรามีโอกาสได้รับสินเชื่อได้ง่ายมากขึ้น (เรื่องควรรู้สัญญากู้ร่วม)

7. การเลือกซื้อที่อยู่อาศัยไม่เหมาะกับกำลังซื้อ ซึ่งการเลือกซื้อบ้านเราควรจะดูด้วยว่า มีความสามารถในการชำระหนี้ได้แค่ไหน ไม่ใช่ซื้อบ้านตามความอยากได้ เพราะถ้าผ่อนไม่ไหวจะเป็นปัญหาตามมา

8. ระยะเวลาผ่อน ควรเลือกระยะเวลาในการผ่อนบ้านให้นานๆ ไว้ก่อน เช่น 25-30 ปี เพื่อไม่กระทบกับรายได้มากนัก แต่ถ้ามีรายได้เพิ่มขึ้นมีกำลังจ่ายเพิ่มขึ้น เราก็สามารถนำมาโปะได้

9. ความไม่พร้อมในการซื้อบ้าน เพราะการซื้อบ้านจะทำให้เราเป็นหนี้ในระยะยาวมากกว่า 20 ปีขึ้นไป ถ้าคิดจะซื้อบ้านแล้วก็ต้องมั่นใจในกำลังผ่อนของตัวเองว่าไหวหรือไม่?

 

เห็นได้ว่าการจะซื้อบ้านสักหลังนั้น มีปัจจัยหลายอย่างมากมาย ทั้งพิจารณาบ้านที่จะเลือกซื้อว่าเหมาะกับเราไหม? คุ้มค่าที่จะซื้อรึเปล่า? รวมทั้งความพร้อมทางด้านการเงิน หลังจากซื้อบ้านแล้ว มีความพร้อมที่รับภาระต่างๆ ได้แค่ไหน? เราควรคิดให้รอบคอบก่อนตัดสินใจ ถ้ายังไม่พร้อม ก็ควรจะรอเวลาที่เราพร้อมจริงๆ และมั่นใจว่าสามารถจัดการกับภาระทุกอย่างได้