ซื้อบ้านต้องยื่นกู้กลัวไม่ผ่าน เหตุผลใดทำให้กู้ไม่ผ่าน

ก่อนที่จะเข้าเรื่องกันเพื่อนๆรู้ไหมครับว่าสิ่งที่สำคัญที่สุดในการขอสินเชื่อบ้านคืออะไร สุขภาพทางการเงินที่ดีของครอบครัวของเราไงครับ การที่เรามีรายได้ที่มั่นคง มีหลักฐานที่มาของรายได้ที่ชัดเจน และมีความสามารถในการชำระหนี้ให้กับธนาคารตลอดอายุสัญญา เพียงเท่านี้ก็สามารถเป็นเจ้าของบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม หรือคอนโดได้สมใจ ดูเหมือนง่ายๆนะครับ แต่ก็ต้องเหนื่อยทำงานเก็บเงินกันอีกยาวนานเลยครับ เค้าถึงบอกว่าบ้านเป็นของขวัญชิ้นที่ดีที่สุดสำหรับทุกคนในครอบครัว

หลายคนกู้ซื้อบ้านไม่ผ่าน เพราะอะไร

1. มีหนี้สินมากเกินไป

ซึ่งหนี้สินเหล่านี้เป็นชื่อของผู้กู้ทั้งหมด เช่นเงินกู้ หนี้บัตรเครติด ค่างวดผ่อนรถยนต์ เป็นต้น หากเพื่อนมีรายได้ต่ำกว่า 30,000 บาท ไม่ควรเป็นหนี้มากกว่า 40% ของรายได้ สำหรับรายได้ 30,000 บาท ถึง 70,000 บาท ไม่ควรเป็นหนี้มากกว่า 50% ของรายได้ และสุดท้ายหากเพื่อนๆมีรายได้ 70,000 บาทขึ้นไป ไม่ควรเป็นหนี้มากกว่า 60% ของรายได้ครับ หากเพื่อนๆเป็นหนี้มากกว่า ตามอัตราส่วนของรายได้ข้างต้น การที่จะส่งค่างวดสำหรับบ้านที่จะซื้อนั้นคงจะเป็นไปได้ยากครับ


2. เลือกซื้อบ้านราคาสูงกว่ารายได้

หลายคนอยากซื้อบ้านมีคุณภาพ ตามความต้องการของคนในครอบครัว บนทำเลที่ถูกใจ แต่รายได้ของครอบครัวไม่เอื้ออำนวย เปอร์เซ็นต์ที่ธนาคารจะปล่อยกู้ก็คงน้อยนิดครับ คิดง่ายๆ ก่อนตัดสินใจจะกู้ซื้อบ้าน ส่วนใหญ่แล้วหากเพื่อนๆ กู้เงินซื้อบ้าน 1 ล้านบาท จะต้องส่งค่างวดเดือนละประมาณเดือนละ 7,000 บาท เพื่อนๆ ก็ลองคำนวณดูว่าราคาบ้านที่เราสนใจจะซื้อนั้น หากบวกลบคูณหารแล้วไม่สามารถจ่ายไหว ก็ให้อดใจรอคอยเก็บเงินต่อไปครับ หรือลดมาตราฐานบ้านในฝันของเราลงมาอีกสักนิด หรือมองหาบ้านมือสองที่สามารถตอบโจยท์การใช้งานของทุกคนในบ้านได้ และเราสามารถผ่อนได้แบบสบายๆ ทุกเดือน ไม่เครียด จะดีกว่า

3. ที่มาของรายได้ไม่ชัดเจน

เรื่องนี้เยอะครับ เป็นเหตุผลที่ทำให้หลายคนถูกธนาคารปฎิเสธการปล่อยกู้ ส่วนใหญ่พนักงานบริษัท ข้าราชการ ไม่ค่อยมีปัญหาครับ เพราะมีเงินเดือนที่แน่นอน มีหลักฐานแสดงที่มาของรายได้ที่ชัดเจนเช่น สลิปเงินเดือนและเงินเข้าบัญชีธนาคาร (Statement เดินบัญชี) สามารถตรวจสอบได้ง่าย แต่สำหรับเพื่อนๆ บางคนที่ทำอาชีพอิสระ ค้าขาย หากไม่มีการจัดระเบียบที่มาของรายได้ให้ชัดเจน เช่น ไม่ได้จดทะเบียนการค้า ไม่ทำบิล ไม่ได้ทำบัญชี และไม่ได้ทำ Statement เดินบัญชีเงินฝากทุกเดือน หากเป็นเช่นนี้การที่จะขอสินเชื่อซื้อบ้านกับธนาคารไหนคงจะยากมากครับ เพราะธนาคารไม่สามารถตรวจสอบหลักฐานที่มาของรายได้ต่อเดือนของเพื่อนๆ ได้เลยครับ

4. ติดลบทางด้านการเงิน

ก่อนอื่นมาทำความเข้าใจกันก่อนครับว่าเครดิตบูโร (Credit Bureau) คืออะไร เครดิตบูโรทำหน้าที่เป็นศูนย์กลางในการรวบรวมประวัติการชำระสินเชื่อเงินกู้และชำระหนี้บัตรเครดิตของเพื่อนๆ จากสถาบันการเงิน

เมื่อเราต้องการจะขอสินเชื่อซื้อบ้าน ทางธนาคารจะขอให้เพื่อนๆ ยินยอมให้ทางธนาคารตรวจสอบข้อมูลการชำระสินเชื่อและการชำระหนี้บัตรเครดิตที่ผ่านมา เพื่อใช้ในการประกอบการพิจารณาอนุมัติสินเชื่อซื้อบ้านต่อไปครับ นี่เป็นตัวอย่างหนังสือให้ความยินยอมในการเปิดเผยข้อมูล (จากธนาคารไทยพาณิชย์)

ปัญหาอยู่ที่ว่าหากเพื่อนๆ เคยมีประวัติชำระสินเชื่อจากอดีตที่ผ่านมาล่าช้า ไม่ตรงเวลา หรือยังชำระไม่หมด เรียกสั้นๆว่า ”ติดแบล็กลิสเครดิตบูโร” แต่ในความเป็นจริงแล้วเครดิตบูโรไม่ได้มีหน้าที่หรือสิทธิ์ในการให้แบล็กลิสผู้ขอสินเชื่อนะครับ ไม่มีสิทธิ์ที่จะบอกกับธนาคารว่าไม่ให้อนุมัติสินเชื่อให้กับเรา เครดิตบูโรทำหน้าที่รวบรวมประวัติการชำระสินเชื่อเท่านั้นเองจากที่กล่าวไว้ข้างต้น ดั้งนั้นติดเครดิตบูโรเป็นคำที่ใช้แทนการชำระหนี้ไม่ตรงเวลาครับ

หากเพื่อนมีประวัติการชำระสินเชื่อที่ไม่ตรงเวลา ข้อมูลเครดิตบูโรที่แสดงการชำระล่าช้าจะส่งผลทำให้ธนาคารไม่เชื่อมั่นต่อเราและจะอนุมัติสินเชื่อยากขึ้นครับ หากเพื่อนๆ ติดเครติดบูโรอยู่ แนะนำให้รีบหาทางชำระปิดบัญชีหนี้สินให้เรียบร้อยครับ หากชำระหนี้หมดแล้วข้อมูลประวัติการชำระหนี้ล่าช้าของเพื่อนๆ จะคงอยู่ต่อไปในระบบอีก 3 ปี แต่ก็ไม่ต้องกังวลครับ เนื่องจากบางธนาคารจะพิจารณาว่าหากช่วงระยะเวลาย้อนหลัง 1 ปี หรือ 6 เดือน ถ้าเราไม่ได้ติดเครติดบูโรและชำระหนี้ทั้งหมดแล้วก็จะรับพิจารณาสินเชื่อของเราครับ ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ต้องขึ้นกับเงื่อนไงของทางแต่ละธนาคารด้วยครับ

การกู้ซื้อบ้าน

ในการกู้ซื้อบ้านโครงการใหม่ ส่วนใหญ่แล้วหากเราตัดสินใจที่จะจองบ้าน ทางโครงการจะทำหน้าที่อำนวยความสะดวกเรื่องการยื่นกู้ให้กับเพื่อนๆ ครับ แล้วเราจะยื่นกู้ซื้อบ้านธนาคารไหนดี แนะนำให้ยื่นกู้หลายๆ ธนาคารครับ ควรเลือกธนาคารของรัฐและธนาคารพาณิชย์ขนาดใหญ่ก่อนครับ ยกตัวอย่างเช่น สินเชื่อบ้านธนาคารอาคารสงเคราะห์ สินเชื่อบ้านธนาคารออมสิน สินเชื่อบ้านกรุงไทย สินเชื่อบ้านกสิกรไทย และสินเชื่อบ้านไทยพาณิชย์ เป็นต้น

เนื่องจากแต่ละธนาคารจะอนุมัติสินเชื่อในวงเงินไม่เท่ากัน อีกทั้งการจัดโปรแกรมเกี่ยวกับการชำระอัตราดอกเบี้ยของแต่ละธนาคารก็แตกต่างกันออกไปด้วย
 

เงื่อนไขการกู้ซื้อบ้าน

ธนาคารส่วนใหญ่มีเงื่อนไขในการปล่อยกู้ที่แตกต่างกันไป บางธนาคารกำหนดไว้ว่า หากเพื่อนๆ ต้องการจะขอสินเชื่อบ้านต้องมีอายุการทำงานเกินกว่า 6 เดือนขึ้นไป หรือธนาคารบางแห่งอาจกำหนดอายุงานขั้นต่ำของผู้กู้ไว้ถึง 2 ปี ดังนั้นเงินเดือนเยอะอย่างเดียวคงไม่พอ ระยะเวลาในการทำงานก็มีผลครับ เพราะแต่ละธนาคารต้องการลูกค้าที่มีความมั่นคงในหน้าที่การงานครับ

หลายคนถามว่ารายได้ต่อเดือนอยู่ที่ 12,000 บาทกู้ซื้อบ้านได้ไหม อันนี้ก็ขึ้นอยู่กับว่าธนาคารที่เราขอกู้นั้นกำหนดรายได้ขั้นต่ำของผู้กู้หรือไม่ แต่ส่วนใหญ่แล้วจะกำหนดรายได้ขั้นต่ำไว้ที่ 15,000 บาทต่อเดือน จึงจะสามารถทำเรื่องกู้ได้ครับ

ในการขอกู้ซื้อบ้านนั้นสามารถผ่อนชำระหนี้ได้สูงสุด 30 ปี อีกทั้งอายุของผู้กู้ หรือ ผู้กู้ร่วม เมื่อรวมกับระยะเวลาในการผ่อนชำระหนี้แล้วจะต้องไม่เกิน 65 ปี หรือไม่เกินเกษียณอายุตามที่กฎหมายกำหนด

หากเพื่อนๆ มีเงินเดือนน้อยนิด เมื่อคำนวณวงเงินสินเชื่อแล้วไม่เพียงพอที่จะซื้อบ้านหลังที่ต้องการได้ เพื่อนๆสามารถหาผู้กู้ร่วมได้สูงสุดถึง 3 คน รวมตัวผู้กู้หลักด้วยเป็น 4 คน ผู้กู้ร่วมต้องมีความสัมพันธ์กับผู้กู้หลัก ดังนี้ เป็นสามีภรรยากัน เป็นพี่น้องท้องเดียวกัน หรือกู้ร่วมกับคุณพ่อคุณแม่ เป็นต้นครับ

จะเห็นว่าเงื่อนไขค่อนข้างเยอะเลยนะครับ กว่าคนหนึ่งคนจะสามารถซื้อบ้านอยู่ได้สักหลัง สู้ๆครับ

เอกสารกู้ซื้อบ้าน

สำหรับเพื่อนที่มีความพร้อมด้านสุขภาพการเงินอยู่แล้ว เรามาดูกันครับว่าเอกสารกู้ซื้อบ้านสำหรับยื่นให้ธนาคารพิจารณามีอะไรบ้าง หากเราสามารถเตรียมเอกสารในการยื่นกู้ได้ครบถ้วน ระยะเวลาในการพิจารณาก็จะรวดเร็วยิ่งขึ้นครับ

เอกสารส่วนตัว

1. สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน / สำเนาบัตรข้าราชการ / รัฐวิสาหกิจ (ทั้งผู้ขอกู้และคู่สมรส / ผู้กู้ร่วม)
2. สำเนาทะเบียนบ้านทุกหน้า
3. (ถ้ามี) ใบเปลี่ยนชื่อ – ชื่อสกุล
4. เอกสารเกี่ยวกับสถานะภาพ
   4.1 กรณีจดทะเบียนสมรส ใช้สำเนาทะเบียนสมรส
   4.2 กรณีสมรสไม่จดทะเบียน ใช้หนังสือยืนยันสถานภาพสมรส / สำเนาทะเบียนบ้าน / สูติบัตรของบุตร
   4.3 กรณีหม้าย ใช้ใบสำคัญการหย่า / ใบแจ้งความเลิกร้างกับคู่สมรส / ใบมรณะ
5. หนังสือให้ความยินยอมตรวจเครดิตบูโร
6. กรณีเป็นชาวต่างชาติ
   6.1 สำเนาหนังสือเดินทาง (Passport)
   6.1 สำเนาใบต่างด้าว
   6.1 สำเนาใบอนุญาติทำงาน (Work Permit) / เอกสารแสดงตนต่อสำนักตรวจคนเข้าเมือง

เอกสารทางการเงิน เอกสารรับรองรายได้

1. สำหรับผู้ที่มีรายได้ประจำ เช่นพนักงานบริษัท พนักงานรัฐวิสาหกิจ หรือรับราชการ 
    1.1 สลิปเงินเดือนล่าสุดหรืออายุไม่เกิน 3 เดือน / หนังสือรับรองเงินเดือนอายุไม่เกิน 3 เดือน
    1.2 เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) อย่างน้อย 3 เดือนย้อนหลัง

2. เจ้าของกิจการ กรณีเป็นบุคคลธรรมดา
    2.1 ใช้สำเนาทะเบียนการค้า / ทะเบียนพาณิชย์ และรูปถ่ายกิจการ
    2.2 เอกสารแสดงการเดินบัญชี (Statement) อย่างน้อย 6 เดือนย้อนหลังในนามกิจการหรือในนามส่วนบุคคล
    2.3 ถ้าหากรายได้ไม่ปรากฎใน Statement ให้แนบเอกสารสนับสนุนรายได้เพิ่มเติม เช่น Cash Flow พร้อมเอกสารแสดงแหล่งที่มาของรายได้

3. เอกสารหลักทรัพย์
    3.1 สำเนาโฉนดที่ดินหรือหนังสือแสดงกรรมสิทธิ์
    3.2 แบบสำรวจหลักทรัพย์และภาพถ่ายหลักประกัน
    3.3 สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
    3.4 สำเนาหลักฐานการผ่อนชำระเงินดาวน์หรือเงินมัดจำ

เพื่อนๆ สามารถสอบถามเพิ่มเติมเกี่ยวกับเอกสารในการยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารที่เพื่อนๆสนใจหรือหาข้อมูลเพิ่มเติมจาก Links เอกสารกู้ซื้อบ้านของแต่ละธนาคารด้านล่างครับ

เอกสารกู้ซื้อบ้านธนาคารทหารไทย
https://www.tmbbank.com/personal/homeloan/pdf/check_document.pdf
 

เอกสารกู้ซื้อบ้านธนาคารกสิกรไทย
http://www.kasikornbank.com/TH/Personal/Loans/KHomeLoan/Documents/KHomeLoan_28052013.pdf
 

เอกสารกู้ซื้อบ้านธนาคารกรุงศรีอยุธยา
http://www.krungsri.com/th/consumer-detail.aspx?did=76&tid=3&sub=true
 

เอกสารกู้ซื้อบ้านธนาคารไทยพาณิชย์
http://www.scb.co.th/th/personal-banking/loans/home-loan/housing-loans
 

เอกสารกู้ซื้อบ้านธนาคารธนชาติ
http://www.thanachartbank.co.th/tbankcmsfrontend/downloaddownload.aspx?detailid=169&lang=th&groupid=3&id=3