รู้หรือยัง? ดอกเบี้ยบ้านในฝันยิ่งรู้ทันยิ่งสบาย

ขอขึ้นต้นด้วยบทเพลงยุคเก่าแต่แฝงไปด้วยความหมายดีๆ นะครับ ใคร ๆ ก็มีความฝันที่จะมีบ้าน เป็นวิมานไว้เป็นที่พักพิงให้สุขใจกันทุกคนใช่ไหมครับ แต่ในสมัยนี้การมีบ้านสักหลังสำหรับมนุษย์เงินเดือนเดินดินกินข้าวแกงธรรมดา ดูจะเป็นเรื่องที่แทบจะไกลเกินฝันเลยนะครับ เพราะราคาของบ้านที่นับวันราคาก็ยิ่งพุ่งสูง สวนทางกับรายได้ที่ไม่ค่อยจะขยับขึ้นเลย การกู้สินเชื่อเพื่อซื้อบ้านดูจะเป็นทางออกของการที่จะมีบ้านหลังน้อยในฝันของมนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ นะครับ

แต่เมื่อเราขอสินเชื่อเพื่อซื้อบ้านไปแล้ว ก็คงต้องมารับมือกับดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่เมื่อคำนวณเป็นตัวเงินมาแล้ว เมื่อเราผ่อนจนหมด ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านเผลอ ๆ อาจจะเท่ากับหรือมากกว่าราคาของตัวบ้านเลยนะครับ เช่น ราคาบ้าน 3 ล้านบาท เมื่อผ่อนจนหมด ดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านอาจจะพุ่งสูงมากกว่า 3 ล้านได้เลยนะครับ เมื่อเห็นดอกเบี้ยสินเชื่อบ้านที่แสนโหดแล้ว ผมจึงอยากแนะนำให้เพื่อน ๆ รู้ทันดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน รู้จักการวางแผนบริหารหนี้บ้าน รู้ทันการเติบโตของดอกเบี้ยบ้าน เพื่อบริหารสภาพคล่องของครอบครัวให้ชีวิตดี๊ดีนะครับ

ก่อนอื่นผมจะอธิบายให้เพื่อนรู้ ๆ ว่า อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านนั้นมีกี่ประเภทนะครับ เหมือนสุภาษิตที่ว่า “รู้เขารู้เรา รบร้อยครั้งชนะร้อยครั้ง” การที่เราจะรู้ทันดอกเบี้ยสินเชื่อบ้าน ก็ต้องรู้รายละเอียดของอัตราดอกเบี้ยให้เข้าใจครับ

 

โดยอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้าน นั้นมีหลายแบบแตกต่างกัน ดังนี้

 

1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed rate loan)

ซึ่งเงินกู้แบบนี้ยังแบ่งได้อีกหลายประเภท คือ อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี และจากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ไปวัดดวงกันตอนท้ายว่าลอยตัวแล้วจะดอกสูงหรือต่ำกันเลยทีเดียวอัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ขณะที่เรากู้ ซึ่งจะไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน เพราะฉะนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอดอัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกต่อจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ผมจะขออธิบายง่าย ๆ ก็คือ เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 2 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% เป็นต้น แต่หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

 

 

2. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating rate loan)

เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว คือ อัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ เวลาปัจจุบัน ตามประกาศนั้น และจะใช้ไประยะเวลาหนึ่ง และต่อมาภายหลัง อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้

 

 
3. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)

หมายถึง เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้นาน 25-30 ปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ

 

เมื่อเพื่อน ๆ ได้ทำความเข้าใจแล้วว่าอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมีกี่ประเภท รายละเอียดเป็นอย่างไร ผมก็จะขอแนะนำวิธีการ เพื่อรับมือกับดอกเบี้ยบ้าน ให้ครอบครัวไม่ต้องปวดหัวกับหนี้ก้อนโต และยังมีเงินเหลือไปทำสิ่งต่าง ๆ ตามฝันได้อีกนะครับ

โดยผมขอยกตัวอย่างเป็นแนวทางดังนี้ครับ

 

1.ลำดับแรกเลยที่ผมเน้นในการจะก่อหนี้ซื้อบ้านก็คือ

ให้ประเมินกำลังตัวเองในการซื้อบ้านครับ โดยการประเมินง่าย ๆ ก็คือ คำนวณดูว่าค่าใช้จ่ายในการผ่อนบ้านที่เหมาะสมของเรานั้นไม่ควรเกิน 30% ของรายได้ แต่ถ้าเพื่อน ๆ ไม่มีภาระหนี้สินอื่น ๆ ก็สามารถเพิ่มเป็น 50% ได้ เพราะถ้าเราประเมินตัวเองผิดไปสร้างหนี้บ้านไว้สูงเกินไปเราจะไม่มีกำลังในการผ่อนบ้าน และเมื่อขาดผ่อนส่งหนี้ ก็ยิ่งจะทำให้หนี้พอกพูน จนอาจโดนยึดบ้านได้เลยนะครับ

 

2.รีไฟแนนซ์บ้าน เพื่อให้ได้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าเดิม

ซึ่งสามารถลดเงินต้นได้เร็วขึ้น หรือได้เงินส่วนต่างเพื่อนำไปใช้จ่ายได้คล่องตัวขึ้น โดยทั่วไปเมื่อเราผ่อนบ้านจนครบดอกเบี้ยโปรโมชั่น เช่น อาจจะ 1 หรือ 3 ปี แล้วแต่โปรโมชั่น หลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยมักเป็นไปในลักษณะลอยตัว (MLR) ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะไม่เท่ากัน เพื่อน ๆ ที่ต้องการจะรีไฟแนนซ์ก็ควรต้องมาตรวจสอบดูส่วนต่าง ระหว่างการใช้ดอกเบี้ยอยู่กับธนาคารเดิม กับค่าใช้จ่ายหลังจากรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่ามีส่วนลดให้มากพอคุ้มค่าที่จะทำเรื่องรีไฟแนนซ์ไปหรือไม่นะครับ ถ้าคำนวณแล้วคุ้มที่จะรีไฟแนนซ์ ก็ตัดสินใจรีไฟแนนซ์ไปเลยครับ จะได้ดอกเบี้ยใหม่ที่ถูกใจเรา และเหลือเงินไปทำอย่างอื่นได้อีก

 

3.ดำเนินตามเทคนิค ผ่อนบ้านให้หมดโดยไว ซึ่งมีวิธีการต่าง ๆ เช่น

ชำระเกินทุกงวด โดยการผ่อนชำระเพิ่มเป็นจำนวนเท่า ๆ กันในแต่ละเดือน วิธีนี้เป็นวิธีที่ได้ผลดีมากเลยนะครับ เพราะปกติแล้วหากเพื่อน ๆ เป็นมนุษย์เงินเดือนย่อมได้เงินเดือนสูงขึ้นทุกปี จึงอาจมีกำลังในการผ่อนบ้านได้มากขึ้น เช่น ถ้าเพื่อน ๆ ซื้อบ้านราคา 3.6 ล้านบาท และผ่อนบ้านเดือนละ 20,000 บาท เป็นเวลา 30 ปี ให้ลองส่งเพิ่มอีกเดือนละ 10% หรือ 2,000 บาท เมื่อรวมแล้วเดือน ๆ หนึ่งเพื่อน ๆ จะต้องส่งบ้านเดือนละ 22,000 บาท วิธีนี้จะทำให้เพื่อน ๆ ผ่อนหมดภายใน 24 ปี เท่ากับผ่อนเร็วขึ้นถึง 6 ปี และดอกเบี้ยลดลงถึง 9 แสนบาทเลยทีเดียวนะครับ

โปะเพิ่มปีละครั้งด้วยเงินก้อน โดยจะโปะเวลาไหน ช่วงใดของปีก็ได้ เช่น เมื่อเพื่อน ๆ ได้รับเงินก้อน เช่น เงินโบนัส ก็ให้รีบนำมาโปะหนี้บ้านทันทีเลยครับ อย่านำโบนัสไปใช้จ่ายฟุ่มเฟือยนะครับ การโปะบ้านนั้นก็เพื่อให้ยอดหนี้ลดลง ตัวอย่างเช่น กู้ซื้อบ้าน 3.6 ล้านบาท ถ้าผ่อน 30 ปี จะจ่ายดอกเบี้ยทั้งหมด 3.6 ล้านบาท ถ้าสมมติปีนี้เพื่อน ๆ ได้โบนัสแล้วนำมาโปะบ้าน 1 แสนบาท เมื่อคำนวณแล้วดอกเบี้ยที่ประหยัดจะลดลงเกือบ 2 แสนบาทเลยนะครับ แล้วถ้าเพื่อน ๆ มีวินัยพยายามโปะบ้านทุกปี จะประหยัดดอกเบี้ยได้มหาศาลแน่นอนครับ

     จากแนวทางการวางแผนบริหารหนี้บ้านที่ผมยกตัวอย่างมา เพื่อน ๆ สามารถนำไปประยุกต์ให้เข้ากับไลฟ์สไตล์ของแต่ละครอบครัวได้ครับ โดยเพื่อน ๆ สามารถยืดหยุ่นวิธีการได้เพื่อให้เหมาะสมกับตัวเราและครอบครัวเราที่สุด ซึ่งจะทำให้เพื่อน ๆ มีอิสรภาพทางการเงินที่มากขึ้น มีเงินเหลือทำให้ครอบครัวมีความสุขไม่ต้องรัดเข็มขัดการใช้จ่ายเพื่อผ่อนบ้านจนหน้ามืดอีกต่อไปนะครับ

ขอขอบคุณเพจดีๆจาก By Krungsri Guru