วิธีการขอ "สินเชื่อ ต่อเติม-ตกแต่งบ้าน" บริการสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีบ้านเป็นของตัวเอง

1. คุณสมบัติผู้กู้ และ หลักฐาน

บุคคลทั่วไป ที่มีเครดิต ในสายตาของธนาคารที่ให้กู้ คือ ผู้มีรายได้อย่างสม่ำเสมอ จะต้องมีหลักฐาน ยืนยันว่าท่านมีรายได้สม่ำเสมอ มั่นคง สามารถใช้หนี้ คืนได้ ตามระยะเวลากู้ ไม่เป็นหนี้เสีย มีอายยุ 20 ปี ขึ้นไป สามารถทำนิติกรรมได้ด้วยตนเอง อายุสูงสุด แล้วแต่ธนาคาร

 

2. หลักฐานส่วนตัวท่าน

• บัตร ประจำตัวประชาชน
• สำเนาทะเบียนบ้าน
• Bank Statement หรือ บัญชี ธนาคาร
• ใบรับรอง เงินเดือนต้องตรงและสอดคล้องกับ Bank Statement
• หลักฐานเกี่ยวกับ การกู้ เช่น สำเนาสัญญา จะซื้อจะขาย สำเนาโฉนด แผนที่ทรัพย์สิน
• อื่นๆ เช่น ใบเปลี่ยนชื่อ เปลี่ยน นามสกุล ใบทะเบียนสมรส ใบหย่า
• หลักฐานการประกอบการกู้ อื่นๆ 

   กรณีเป็นกิจการส่วนตัว หรือบริษัทต้องมีอากสารเพิ่มเติมดังนี้

• ใบจดทะเบียน บริษัท
• หลักฐานการเสียภาษี
• บัญชีกระแสรายวัน
• รูปถ่ายของกิจการ
• บัญชีรายชื่อลูกค้า
• ผู้อ้างอิง
• ใบส่งของ
• หลักทรัพย์ อื่นๆ รถยนต์ บ้าน ที่ดิน เพื่อที่จะให้ธนาคาร ท่านมั่นใจ ในเครดิต ของท่านเอง

ในกรณีสมรส ธนาคารมักจะให้เป็นผู้กู้ร่วม แม้จะยังไม่จดทะเบียน หลักเกณฑ์การพิจารณาวงเงิน ให้กู้ได้เท่าไหร่

สินเชื่อแบบวงเงินกู้ระยะยาว

จะเหมือนกับการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัย แต่มีระยะเวลาการ กู้สั้นกว่า ส่วนใหญ่กำหนดระยะเวลาประมาณ 5-15 ปี (ระยะเวลากู้ขึ้นอยู่กับประเภทของหลัก ประกันด้วย)

 วงเงินให้กู้

• กรณีลูกค้าใหม่หรือรีไฟแนนซ์ (ที่กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยด้วย) ธนาคารจะ ให้วงเงินกู้เพิ่มจากวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัย ประมาณ 5-50%

• กรณีลูกหนี้เดิมของธนาคารที่ผ่อน ชำระเงินกู้กับธนาคารไป 2-3 ปีขึ้นไป (แล้วแต่ธนาคารกำหนด) สามารถขอกู้เพิ่มได้อีก 10-25% ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ หรือให้เท่ากับวงเงินที่ผ่อนชำระไปแล้ว แต่ธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนด วงเงินกู้ที่ขอกู้เพิ่มว่าเมื่อรวมกับยอดหนี้เดิมแล้วต้องไม่เกิน 80-100% ของราคาประเมิน 

 การคิดอัตราดอกเบี้ย ธนาคารจะคิดดอกเบี้ยบวกเงินต้นแล้วกำหนดให้ลูกค้าผ่อนชำระ หนี้เป็นรายเดือนเท่ากันทุกเดือน โดยจะมีทั้งแบบอัตราดอกเบี้ยคงที่ 1-5 ปี ในระยะแรก หลัง จากนั้นก็จะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอิงกับ MLR (อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายย่อยชั้นดี) ของ ธนาคาร หรือ MLR บวก-ลบ 

 ข้อจำกัด ธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดวัตถุประสงค์ในการกู้ เช่น เฉพาะเพื่อซื้อเฟอร์เจอร์ ตกแต่ง ต่อเติม หรือซ่อมแซมบ้าน เท่านั้น แต่มี ข้อดี คือ อัตราดอกเบี้ยจะถูกกว่าสินเชื่อแบบวงเงินกู้เบิกเกินบัญชี (O/D) และระยะเวลาในการก่อนชำระ เงินกู้นานกว่า ทำให้ภาระในการชำระเงินงวด/เดือนของผู้กู้ไม่หนักจนเกินไป 

สินเชื่อแบบวงเงินกู้เบิกเกินบัญชี (O/D)

จะเหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการสำรองไว้ใช้ใน ยามฉุกเฉิน หรือใช้เป็นเงินทุนหมุนเวียนส่วนตัว ส่วนใหญ่ธนาคารจะไม่กำหนดวัตถุประสงค์ใน การกู้ ไม่จำกัดเฉพาะเจาะจงว่าจะนำเงินไปใช้จ่ายอะไร และไม่ต้องมีหลักทรัพย์ค้ำประกัน เช่น ซื้อสิ่งอำนวยความสะดวกที่จำเป็นในชีวิตประจำ ซื้อรถยนต์ เครื่องตกแต่งบ้าน เพื่อการท่อง เที่ยว หรือ เพื่อการลงทุนต่างๆ เป็นต้น 

 วงเงินให้กู้ กรณีขอกู้เฉพาะวงเงิน O/D วงเงินกู้จะอยู่ที่ประมาณ 5-50% ของราคา ประเมินหลักทรัพย์ที่นำมาค้ำประกัน

• กรณีที่ผู้กู้มีบัญชีเงินกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคารอยู่แล้ว และต้องการกู้วงเงิน O/D ธนาคารจะกำหนดวงเงินกู้เมื่อรวมกับวงเงินสินเชื่อที่อยู่อาศัยแล้วต้อง ไม่เกิน 90-120% ของราคาประเมินหลักประกัน โดยวงเงินที่ได้จะขึ้นอยู่กับประเภทของหลัก ประกันที่ผู้กู้นำมาเป็นค้ำประกันด้วย

• กรณีไม่มีหลักทรัพย์ค้ำประกันวงเงินกู้จะต่ำกว่าเพราะ อนุมัติวงเงินมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับรายได้ และความสามารถในการผ่อนชำระเงินกู้ของผู้กู้ ซึ่ง ธนาคารส่วนใหญ่จะกำหนดวงเงินขั้นต่ำและวงเงินสูงสุดเฉลี่ยแล้วไม่เกิน 6-10 ของรายได้/เดือน 

 การคิดอัตราดอกเบี้ย ธนาคารส่วนใหญ่จะคิดอัตราดอกเบี้ยลอยตัวอิงกับ MLR (อัตรา ดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับลูกค้าชั้นดี) หรือ MOR (อัตราดอกเบี้ยเงินกู้เบิกเกินบัญชี) บางธนาคารอาจ จะคิด MLR,MOR บวก หรือ ลบ อีก 1% หรือ 2 % (แต่ละธนาคารแตกต่างกัน) โดยธนาคารจะ คิดดอกเบี้ยเฉพาะจากยอดเงินที่มีการเบิกใช้จริงเท่านั้น 

 ข้อจำกัด ธนาคารส่วนใหญ่จะพิจารณาอนุมัติเงินกู้เพิ่มเติม จากวงเงินสินเชื่อปกติ ก็ต่อเมื่อผู้กู้มีประวัติการผ่อนชำระที่ดีมาระยะหนึ่ง และวงเงินกู้ที่ได้ก็จะ ขึ้นอยู่กับความสามารถในการผ่อนชำระเงินงวดของผู้กู้ด้วย ส่วนข้อดี คือ บางครั้งผู้กู้ ไม่ต้องใช้หลักทรัพย์หรือบุคคลค้ำประกัน โดยธนาคารจะพิจารณาจากรายได้เป็นหลัก และ กำหนดวงเงินกู้ขั้นต่ำและสูงสุด ส่วนใหญ่ไม่เกิน 6-10 เท่าของรายได้/เดือน 

2. เราต้องมีศักยภาพมากเกินพอที่จะกู้หรือผ่อนอสังหาฯนั้นๆ

อันนี้ตรงตัวครับ … เราจำต้องมีศักยภาพในการกู้เหลือๆ หรือ อย่างน้อยๆต้องครอบคลุมกับค่าผ่อนต่อเดือน … คิดง่ายๆ ธนาคารมักจะให้กู้ได้ไม่เกิน 40% ของเงินเดือน(หรือไม่เกิน กี่% ต่อรายได้หลังหักค่าให้จ่าย เท่าไหร่ก็ว่ากันไป) แต่ที่สำคัญคือเงิน รายได้ของเราต้องมากกว่ามูลค่ายอดที่เราจะกู้

สมมติ เราเงินเดือน 20,000 บาท กู้ได้เต็มที่ชำระได้ที่ 40% คือ 8,000 บาท กู้เต็มที่ได้ที่ 1.2 ล้านผ่อน 30 ปี แต่เราไปซื้อบ้านที่ราคา 2 ล้านแต่ราคาประเมินมากถึง 3 ล้าน ในกรณีแบบนี้ก็ทำไม่ได้หรือไม่เกิดผล ไม่ได้ส่วนต่างเพิ่มแถมยังต้องจ่ายเงินส่วนต่างให้ธนาคารอีกด้วย ยังไงก็ไม่ได้ส่วนต่างเพราะธนาคารก็จะให้เรากู้แค้ 1.2 ล้านตามศักยภาพที่เราสามารถจ่ายได้จริง

เอาล่ะ ผมอธิบายหลักการไปแล้วที่นี้มาลองดูสถานการณ์จริงกันบ้าง ขอเล่าในแบบสีขาวๆเล่นในเกมนะครับ เรื่องแบบสีเทาๆก็พอรู้บ้างแต่ขออนุญาตล่ะไว้เดี๋ยวของจะเข้าตัว 5555+

 

 สถานการณ์ที่ 1 เกิดขึ้นกับเพื่อนผมคนหนึ่ง

เขาเป็นพี่ชายคนโตในครอบครัวที่แตกแยก แต่คุณแม่ใจเด็ดเดี่ยวและแรงใจเป็นเลิศ(กราบรำลึกถึงคุณแม่เพื่อนครับ ไอดอลคุณแม่ตัวอย่าง) ได้พยายามดันและส่งเสียลูกให้ได้เล่าเรียนทุกคน … ด้วยลูกที่หลายคนทำให้ตอนเพื่อนผมเรียนจบออกมานั้น รับปริญญาพร้อมกับหนี้เดิม ภาระของครอบครัว และ หน้าที่ที่ต้องส่งน้องเล่าเรียน

เขาจบออกทำงานได้เงินเดือนไม่กี่บาท(แต่ก็พอที่จะกู้คอนโดนี้) ณ เวลานั้นแน่นอนว่าเงินไม่มีและหมุนไม่ทัน … เขาเลือกที่จะกู้คอนโดเก่าๆสภาพเกือบร้าง(ราคาขายจริงไม่กี่แสนบาทแต่ราคา ประเมินเกือบล้าน) … ซื้อโดยที่ไม่ได้อยู่อาศัยด้วย ปล่อยให้เช่ามองในแง่ความคุ้มค่าแทบไม่มี ซื้อจริงหลักแสน(กู้จริงเกือบล้าน) แต่รับค่าเช่า 1-2,000 บาท คนเช่าก็มีบ้างไม่มีบ้าง ยอมเป็นหนี้ก้อนโตเพื่อหวังที่จะ “ได้เงินส่วนต่าง” มาเสริมสภาพคล่องให้แก่ครอบครัว

ปัจจุบันเพื่อนผมคนนี้ส่งน้องเรียนจนจบทุกคนแล้ว แต่คอนโดที่ซื้อนั้นก็ผ่อนอยู่โชคดีหน่อยที่สภาพแวดล้อมรอบๆคอนโดเจริญขึ้น บ้าง ได้ราคาขึ้นมาอีกนิดหน่อย อัตราการเช่าดีขึ้น

 

 สถานการณ์ที่ 2 เป็นเรื่องราวของผมเอง

ผมต้องการจะย้ายที่ทำงานเดิมไปที่ใหม่ เพราะ เจ้าของตึกที่ผมเช่าอยู่ทำอย่างไรก็ไม่ยอมขายตึกให้ผม แต่ค่าเช่ายังคงขึ้นทุก 2 ปี และ มันเริ่มมากเกินกว่าที่ผมจะรับได้ ผมจึงเริ่มมองหาอาคารพาณิชย์ในบริเวณที่สนใจ

ผมไปเจอตึกหนึ่งสภาพโครงการโดยรวมดูไม่ดีพลุกพล่านแต่ก็ไม่ย่ำแย่เกิน ไป(และธุรกิจที่ผมทำไม่จำเป็นต้องใช้หน้าร้าน) ผมไปเจออาคารพาณิชย์ 2 คูหาประกาศขายด่วน

ราคาประกาศขายอยู่ 2.4 ล้าน หรือ ตึกล่ะ 1.2 ล้านบาท ในขณะที่ราคาตลาดหรือราคาตึกอื่นในบริเวณใกล้เคียงที่ซื้อขายจริง(ตามประกาศ ขาย) ของตึกอื่นอยู่ที่ราคา 1.6 ล้าน++ บาทต่อคูหา แสดงว่าตึกหลังนี่ถูกกว่าหลังอื่นมาก ที่ผมจึงเข้าไปสอบถามและขอดูภายใน  สภาพภายในก็ย่ำแย่ สภาพถูกทิ้งมาหลายปี ผนังมีราขึ้นโดยรอบ มีร่องรอยของน้ำซึมตามขอบหน้าต่างและประตูรวมถึงเพดาน(เป็นดาดฟ้า) แต่ปัญหาเหล่านี้เป็นปัญหาภายนอกที่สามารถแกไขได้ แต่ในเรื่องของโครงสร้างยังดีอยู่ไม่มีปัญหาแต่ประการใด ค่าซ่อมบำรุงชุดใหญ่แบบยกเครื่องทั้งภายในภายนอกไม่เกิน 200,000 บาทแน่นอน (ก็ไม่เกินจริงๆเพราะทำแล้ว)

กรณีนี้อาจจะมองได้หลายปัจจัยที่ราคาขายต่ำกว่าราคาประเมิน เจ้าของก็อยากขายจริงๆ เพราะ ขายมานานแล้วก็ไม่มีใครสนใจอาจจะด้วยเรื่องของสภาพภายในที่ย่ำแย่ทรุดโทรม อีกทั้งโดยรวมของโครงการนี้ก็ไม่พลุกพล่านมาก จริงๆคือเงียบเลยล่ะ แต่ก็ไม่ถึงกับร้าง

ผมจึงทำเรื่องกู้ธนาคาร สถานะการเงินของบริษัทที่ผมใช้กู้ซื้อนั้นสถานะการเงินนั้นดีเพียงพอสำหรับ การกู้อสังหานี้ได้ … ในท้ายที่สุดธนาคารให้กู้ที่ 2.8 ล้านบาท (จริงๆธนาคารเสนอให้มากกว่านี้แต่ผมเอาเท่านี้พอ) ในกรณีนี้ผมแทบไม่ได้ใช้เงินสดของตัวเองเลย เลยซื้อจริง 2.4 ล้าน ผู้ขายออกค่าใช้จ่ายที่ดินให้หมด (ยกเว้นค่าจดจำนอง) แต่ธนาคารให้ 2.8 ล้าน ผมซ่อมบำรุงไป 2 แสน เงินเหลืออีก 2 แสนไปทำอย่างอื่นต่อ

 สรุป

การกู้เงินเกินกว่าราคาที่ซื้อขายนั้นทำได้จริง แต่อาจจะยากหน่อยเพราะต้องมีหลายๆปัจจัยมารองรับตามที่กล่าวมาทั้งหมด ข้อดีคือมีเงินสดมาใช้เพิ่ม ในขณะที่ดอกเบี้ยไม่สูงมากนัก แต่อย่างไรก็ตามการกู้เงินได้มากนั้นก็เป็นดาบสองคม ยิ่งได้เงินมามากก็ยิ่งเป็นหนี้มาก ภาระผ่อนต่อเดือนก็ยิ่งมากตาม ถ้าเราบริหารจัดการเงินที่ได้มาไม่ดีพอภาระนี้ก็อาจจะกลับมาทำร้ายเราในท้าย ที่สุด