รีไฟแนนซ์บ้าน อย่าเชื่อ! ข้อมูลจากธนาคารทั้งหมด ต้องคำนวณให้ดีเพื่อให้มีเงินเหลือ

รีไฟแนนซ์บ้านคืออะไร ?

รีไฟแนนซ์บ้าน มีที่มาเริ่มต้นจากการที่เรากู้ยืมเงินกับธนาคารเพื่อซื้อทรัพย์สินในที่นี้คือบ้านและ เรามีสัญญาผูกพันกับธนาคารว่าต้องผ่อนชำระหนี้ดังกล่าวให้หมดภายในกี่ปี โดยสัญญาดังกล่าวมีหลักทรัพย์กรณีนี้คือบ้านเป็นหลักทรัพย์ค้ำประกันๆแต่ละธนาคารก็จะมีอัตราดอกเบี้ยให้กับลูกค้าในตอนเริ่มต้นขอใช้บริการซึ่งส่วนใหญ่ จะล่อใจให้ลูกค้าเข้ามาใช้บริการสินเชื่อบ้าน ด้วยอัตราดอกเบี้ยต่ำ ๆในปี ที่ 1-3 โดยหลังจากนั้นก็จะเป็นดอกเบี้ยแบบลอยตัว หรือ MLR- แล้วแต่กรณี เนื่องจากธนาคารมีต้นทุน ไม่สามารถจะให้อัตราดอกเบี้ยต่ำ ไปตลอดอายุสัญญาได้

ดังนั้นเมื่อสิ้นระยะของดอกเบี้ยโปรโมชั่น และเข้าสู่ดอกเบี้ยในอัตราปกติ จะทำให้เราต้องมีภาระผ่อนชำระสูงขึ้นบางครั้งสูงขึ้น 1-2% (เช่นวงเงินกู้ 3 ล้านบาท 2% ต่อปีก็คือ 60,000 บาท หรือคิดเป็นภาระผ่อนชำระเพิ่มขึ้นถึง 5,000 บาท/เดือน) เป็นภาระของผู้ผ่อนชำระ หนทางที่จะแก้ปัญหานี้คือ ย้ายธนาคารไปสู่ธนาคารที่มีดอกเบี้ยต่ำ เหมือนน้ำที่ไหลจากที่สูงสู่ที่ต่ำ ดอกเบี้ยต่ำอยู่ไหนก็จะไหลกันไปทางนั้น การย้ายวงเงินผ่อนชำระนี้เองเรียกว่าการ รี ("ทำซ้ำ")ไฟแนนซ์("การเงิน") คือการรีไฟแนนซ์ (Refinance) นั่นเอง 

นอกจากการสินเชื่อบ้านแบบย้ายธนาคาร (รีไฟแนนซ์) แล้วยังมีสินเชื่อบ้านสำหรับคนมีบ้านแบบใดอีกบ้าง สินเชื่อที่เกี่ยวกับบ้านมีสองลักษณะคือสินเชื่อสำหรับผู้ที่มีบ้านแล้ว และสินเชื่อสำหรับคนที่ยังไม่มีบ้าน 

ซึ่งประกอบด้วยสินเชื่อดังต่อไปนี้คือ 

 1. กรณีต้องการซื้อบ้านใหม่ 
     - สินเชื่อสำหรับซื้อบ้านใหม่ (จากโครงการหรือไม่ใช่โครงการแต่ต้องเป็นบ้านสร้างใหม่) 
     - สินเชื่อสำหรับปลูกสร้างบ้านบนที่ดินเปล่า

 2. กรณีต้องการซื้อบ้านมือสอง
     - สินเชื่ือสำหรับซื้อบ้านมือสอง
     - สินเชื่ือสำหรับซื้อบ้านมือสองพร้อมก่อสร้างหรือตกแต่้งเพิ่มเติม

3. กรณีมีบ้านอยู่แล้ว(ยังมีภาระผ่อนชำระ)
     - รีไฟแนนซ์บ้านหลังเดิม(ย้่ายธนาคารไม่มีกู้เพิ่ม)
     - รีไฟแนนซ์บ้านหลังเดิมพร้อมกู้เพิ่ม(ย้่ายธนาคารมีกู้เพิ่ม)
     - กู้เพิ่มจากธนาคารเดิมเพื่ออุปโภคบริโภค(ไม่ย้ายธนาคาร)

 4. กรณีมีบ้านอยู่แล้ว(ปลอดภาระผ่อนชำระ)
     - บ้านปลอดภาระแล้วนำไปค้ำประกันเงินกู้(รีไฟแนนซ์)เพื่อการอุปโภคบริโภค ( Cash To Home )

 

จุดประสงค์ในการรีไฟแนนซ์บ้าน

จุดประสงค์ในการรีไฟแนนซ์บ้านเป็นไปในสามลักษณะคือ

1. กรณียังผ่อนชำระรีไฟแนนซ์บ้านเืพื่อให้มีภาระผ่อนชำระน้อยลง (ไม่กู้เพิ่ม) หลังจากที่ครบ วาระดอกเบี้ยโปรโมชั่น อาจจะ 1 หรือ 3 ปี แล้วแต่โปรโมชั่นที่คุณรับมาจากธนาคาร เพราะหลังจากนั้นอัตราดอกเบี้ยมักเป็นไปในลักษณะลอยตัว (MLR) หรือ ลอยตัวแล้วมีส่วนลด คือ MLR- ซึง MLR แต่ละธนาคารก็จะไม่เ่ท่ากัน ผู้ที่ต้องการจะรีไฟแนนซ์ก็ต้องมาตรวจสอบดูส่วนต่าง ระหว่างการใช้ดอกเบี้ยอยู่กับธนาคารเดิม กับ ค่าใช้จ่ายหลังจากรีไฟแนนซ์ไปยังธนาคารใหม่ว่ามีส่วนลดให้มากพอที่จะทำเรื่องไฟแนนซ์ไปหรือไม่ซึ่งทุกปี แต่ละธนาคารก็จะแ้ข่งขันกันออกโปรโมชั่นดอกเบี้ย ดึงลูกค้ากันเอง เราก็ต้องมาคอยตรวจสอบว่าที่ไหนดี่ที่สุด เทียบกับที่เราใช้อยู่ บวกลบ แล้วมีกำไรคุ้มค่าก็ดำเนินการย้ายไปได้เลย 

2. กรณียังผ่อนชำระรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อนำส่วนต่างออกมาใช้จ่าย(กู้เพิ่มจากวงเงินเดิม) แบบที่สอง อาจจะทำให้ภาระผ่อนชำระในส่วนของบ้านเพิ่มขึ้น แต่ก็เป็นแนวทางในการหาเงินทุนหมุนเวียน ในกิจการของคุณ หรือ ่ถ้ากรณีคุณนำส่วนต่างที่ได้จากการรีไฟแนนซ์บ้านไปชำระหนี้ในส่วนอื่น เช่น ไปปิดบัตรเครดิตซึี่งอัตราดอกเบี้ยกว่า 25-28% เทียบกับดอกเบี้ยบ้านทถูกกว่า ก็เป็นแนวทางที่น่าสนใจ (แต่คงไม่มีวิธีใดดีไปกว่าไม่เป็นหนี้บัตรเครดิต(ซึ่งดอกเบี้ยแพงที่สุดในระบบ)เลย ) 

3. คือกรณีบ้านไม่มีภาระแ้ล้ว รีไฟแนนซ์บ้านวิธีนี้จะได้ต้นทุนถูกที่สุด ประมาณ 4-5% แตกต่างจากกรณีเรามีภาระผ่อนชำระอยู่แล้วขอกู้เพิ่ม ส่วนกู้เพิ่มมักถูกคิดอัตราดอกเบี้ยอุปโภคบริโภค ซึ่งอยู่ประมาณ 12-15%

ขั้นตอนการรีไฟแนนซ์บ้าน

จะเริ่มต้นอย่างไร

1. กรณียังผ่อนชำระต้องการรีไฟแนนซ์บ้านเืพื่อให้มีภาระผ่อนชำระน้อยลง (ไม่กู้เพิ่ม)
กรณีนี้ท่านเพียงตรวจสอบกับธนาคารว่าที่ใดให้ อัตราดอกเบี้ยต่ำที่สุด ในเงื่อนไขที่ดีที่สุด ก็ยื่นเอกสารกับธนาคารนั้นได้เลย 

2. กรณียังผ่อนชำระรีไฟแนนซ์บ้านเพื่อนำส่วนต่างออกมาใช้จ่าย(กู้เพิ่มจากวงเงินเดิม)

กรณีนี้ท่านมีภาระต้องดำเนินการอย่างน้อยสองประการคือ

1. ตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยและ เงื่อนไขที่ดีที่สุด จากธนาคาร 
2. ยื่นเอกสารกับธนาคารเป้าหมายอย่างน้อย 3 แห่งขึ้นไปหรือมากกว่า
3. เลื่อกเอาธนาคารที่ให้วงเงินสูงที่สุด

ทำไมต้องยื่นหลายธนาคาร

สมมติว่าธนาคารที่ท่านยื่น ให้เงื่อนไขว่าให้กู้ยืมได้ ไม่เกิน 110%ของราคาประเมิน ปัญหาคือ แต่ละธนาคารมีการประเมินราคาหลักทรัพย์แตกต่างกันเนื่องจากใช้บริษัทประเมินราคาคนละบริษัท ดังนั้น ราคาตั้งตั้นที่จะใช้คิดก็แตกต่างกัน (จากประสบการณ์ผู้เขียนเคยยื่นพร้อมกันประมาณ 5 ธนาคาร ผลลัพท์คือ ราคาประเมินธนาคารที่สูงที่สุดกับต่ำที่สุดแตกต่้างกันเกือบ 20%) นั่นจึงเป็นเหตุผลว่าทำไมต้องยื่นหลายๆ ที่ พร้อม ๆ กัน
 

เกี่ยวกับบริษัทประเมินราคาบ้าน ใครเป็นผู้ประเมินราคาทรัพย์สินของท่าน

คำตอบคือบางธนาคารใช้ บริษัทประเมินราคาทรัพย์สินที่ได้รับความเห็นชอบจาก กลต (สำนักงานคณะกรรมการกำกับหลักทรัพย์และตลาดหลักทรัพย์) บางธนาคารใช้บริษัทประเมินราคาซึ่งเป็นบริษัทลูกของธนาคาร
 

รีไฟแนนซ์จะได้วงเงินเท่าไร

ท่านจะทราบต่อเมื่อบริษัทประเมินราคาได้ทำการประเมินราคาทรัพย์สินของท่านแล้วโดยทั่วไปใช้เวลาประมาณ 7-15 วันนับแต่วันที่ท่านยื่น ขอรีไฟแนนซ์

"ค่าใช้จ่ายในการประเมินราคาทรัพย์สินประมาณ 2,500 บาท แล้วแต่ๆ ละธนาคาร"

เอกสารในการยื่นรีไฟแนนซ์บ้าน

1. สำเนาบัตรประชาชน/รัฐวิสาหกิจ/ข้าราชการพร้อมฉบับจริง
2. สำเนาทะเบียนบ้าน ทุกหน้า ทุกคนพร้อมฉบับจริง
3. สำเนาทะเบียนสมรส/ใบหย่า/ในมรณะบัตร/ใบแจ้งความแยกกันอยู่ พร้อมฉบับจริง
4. สำเนาบัตรประชาชนและสำเนาทะเบียนบ้านของคู่สมรสพร้อมฉบับจริง
5. สำเนาใบเปลี่ยนชื่อ-นามสกุล(ถ้ามี)พร้อมฉบับจริง
6. ใบรับรองเงินเดือน (ฉบับจริง) หรือ หนังสือผ่านสิทธิสวัสดิการข้อตกลง (ฉบับจริง)
7. สลิปเงินเดือนหรือหลักฐานการรับรองเงินเดือนปัจจุบัน 3 เดือน ย้อนหลัง(ฉบับจริง )
8. สำเนาบัญชีเงินฝากแสดงรายการย้อนหลัง 6 เดือน หลักฐานแสดงฐานะการเงินอื่น ๆ พร้อมฉบับจริง หรือ Statement พร้อมรับรอง
9. สำเนาทะเบียนการค้า/ทะเบียนบริษัท/ห้างหุ้นส่วนฯ(ภงต.90, 91, ทวิ 50, หนังสือหักภาษี ณ ที่จ่าย) *กรณีประกอบธุรกิจ
10. หลักฐานการเสียภาษีเงินได้พร้อมใบเสร็จตัวจริงจากกรมสรรพากร ย้อนหลัง 6 เดือน *กรณีประกอบธุรกิจ
11. รูปถ่ายกิจการ จำนวน 3-4 รูป *กรณีประกอบธุรกิจ
12. สำเนาในประกอบวิชาชีพ, ในอนุญาตประกอบการ *กรณีประกอบอาชีพส่วนตัว
13. ใบเสร็จการผ่อนชำระย้อนหลัง 24 เดือน(กรณีไถ่ถอน)
14.  สำเนาโฉนดที่ดิน/นส.3ก/หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด/อช.2(2ชุด) พร้อมรับรองจาก สนง.ที่ดิน

ปัญหาเกี่ยวกับการยื่นกู้ และ ตัวผู้ยื่นกู้

ถาม : สมมติผ่อนชำระประมาณเดือนละ 10,000 บาทผุ้กู้ต้องมีรายได้อย่างน้อยเท่าไร
ตอบ : มือหักภาระผ่อนชำระทุกอย่างแล้ว ผู้กู้ควรจะมีเงินเหลืออย่างน้อย 30% ของยอดผ่อนชำระ

ถาม : รายได้คนเดียวไม่พอกู้ ทำอย่างไร
ตอบ : กู้ร่วมได้ครับ พ่อ แม่ พี่น้อง สามีภรรยา ครับ( หากเป็นกรณีซื้อรถกู้ร่วมได้เฉพาะ พ่อแม่ สามีภรรยา )

ประกันประเภทต่างๆที่ขายควบคู่กับสินเชื่อบ้าน

1. อัคคีภัย เป็นความคุ้มครองพื้นฐานของลูกค้าสินเชื่อบ้าน
2. คุ้มครองวงเงินกู้ คือประกันชีวิตที่คุ้มครองลูกค้าธนาคารกรณีเสียชีวิต หรือ ทุพพลภาพ บริษัทประกันจะเป็นผู้ปลดภาระหนี้นั้นๆ
3. คุ้มครองการชดเชยรายได้ เป็นความคุ้มครองเพิ่มเติมชดเชยรายได้ให้แก่ผู้กู้กรณีไม่เสียชีวิตแต่ต้องหยุดทำงาน
4. คุ้มครองการว่างงาน คุ้มครองทั้งกรณีว่างงานและเสียชีวิต

 

ยอดผ่อนชำระต่อเดือน และ ต้องมีรายได้เท่าไรจึงจะกู้ได้

วิธีคิดค่าผ่อนชำระต่อเดือน

สมมติว่า บ้านราคา 1,000,000 บาท ผ่อนชำระ 30 ปี ดอกเบี้ย 6.5% / ปี
1. คิดดอกเบี้ยต่อเดือน = 1,000,000 x 6.5%=65,000 บาท / ปี หรือ เท่ากับ 65,000 / 12 = 5,416 บาท / เดือน
2. คิดเงินต้นต่อเดือน = 1,000,000/30 ปี = 33,333 / ปี หรือ 33,333 / 12 =2,777 / เดือน
3. รวมอัตราผ่อนชำระต่อเดือน = 5,416+2,777= 8,193 / เดือน
4. ผู้กู้ต้องมีเงินเหลืออย่างน้อย 30% หลังจากผ่อนชำระบ้านดังนั้นต้องมีรายได้อย่างน้อย = (8,193 x 30%= 2,457)+8,193= 10,650 บาท

คิดง่าย ๆก็ประมาณ 100 เท่าของรายได้ต่อเดือน ครับผม นั่นคือ เงินเดือน10,000 บาท กู้ซื้อบ้านราคา 1,000,000 บาทได้ครับ 

ประโยชน์ของการรีไฟแนน์บ้าน

1. ทำให้เราได้ดอกเบี้ยที่ถูกลงนั่นลง ภาระผ่อนชำระน้อยลง
2. กรณีที่รีไฟแนนซ์บ้านเพื่อต้องการเงินส่วนต่าง สามารถนำเงินส่วนต่างไปหมุนเวียนใช้จ่ายหรือหมุนเวียนในธุรกิจ
3. ในภาวะดอกเบี้ยสูง สามารถรีไฟแนนซ์ไปแบบดอกเบี้ยคงที่ตลอดอายุสัญญาป้องกันความเสี่ยงเรื่องอัตราดอกเบี้ยที่ควบคุมไม่ได้

ข้อควรระวังในการรีไฟแนนซ์บ้าน

1. ควรคำนวนค่าใช้จ่ายทั้งหมดในการรีไฟแนนซ์ให้ดี ฉะนั้นการรีไฟแนนซ์อาจจะไม่คุ้มค่า
2. MLR แต่ละธนาคารไม่เท่ากัน การเปรียบเทียบดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่นเช่น MLR-1 ของแต่ละธนาคารจึงไม่เท่ากัน
3. บางธนาคารท่านสามารถต่อรองดอกเบี้ยหลังหมดโปรโมชั่นได้ นั่นคือท่านอาจจะไม่จำเป็นต้องรีไฟแนนซ์ก็ได้
4. ค่าใช้จ่ายในการรีไฟแนนซ์บางธนาคาร มีโปรโมชั่นเช่น ฟรีจดจำนอง ( แต่จะรวมอยู่ในดอกเบี้ย ) เหมาะสำหรับท่านที่ไม่สะดวกเตรียมค่าจดจำนอง(1%)ในวันที่ต้องโอนกรรมสิทธิ์
5. ประกันภัยประกันชีวิตประเภทต่างๆที่ธนาคารขายคู่กับสินเชื่อเป็นเรื่องที่สามารถต่อรองได้ควรเลือกที่เหมาะสมกับท่าน
6. การรีไฟแนนซ์การระยะดอกเบียโปรโมชั่นปกติจะประมาณ 3%แต่บางธนาคารสูงถึง 5% ท่านต้องตรวจสอบให้ถี่ถ้วนการเลือกใช้

 

สรุปวิธีการที่รีไฟแนนซ์เงินเหลือ

1. ตรวจสอบต้นทุนการรีไฟแนนซ์เช่น ค่าปรับกรณีการรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด (3%) ค่าจำนอง หรือ ค่า ประกันภัยประกันชีวิต
2. ตรวจสอบดอกเบี้ยโปรโมชั่นที่จะย้ายไปใช้บริการว่า อยู่ในอัตราที่ดีที่สุดในระบบหรือไม่
3. ตวจสอบธนาคารดังกล่าวสามารถยื่นกู้ได้เกินกว่า หนี้เดิมหรือไม่ ถ้าได้ๆ มากแค่ไหน อัตราดอกเบี้ยส่วนที่เกินจากหนี้เดิมอยู่อัตราเท่าใด
4. เมื่อทราบต้นทุนแล้ว ก็มาถึงการประเมินราคาสินทรัพย์(บ้าน) ยื่นกู้กับธนาคารที่ ใช้บริการประเมินราคาที่ให้ราคาประเมินทรัพย์สินของท่านอย่างยุติธรรมบางธนาคารใช้บริษัทประเมินของตนเองบางธนาคารใช้ประเมินนอก
5. ทราบต้นทุน ทราบ ราคาประเมิน ทราบเงื่อนไขการยื่นกู้เกินหนี้เดิมแล้ว สิ่งสุดท้ายคือ ความสามารถในการผ่้อนชำระของท่าน รายได้ของท่านต้องเพียงพอที่จะชำระค่าสินเชื่อ ทั้งหมดที่ท่านประสงค์ที่จะยื่นกู้ ทั้งหมดนี้ คือ ส่วนที่ต้องคำนึง ถึง และตรวจสอบอย่างถี่่ถ้วนก่อนการยื่นกู้ก็จะทำให้ท่านได้เงื่อนไขที่ดี และ ได้อัตราดอกเบี้ยเหมาะสม พร้อมกับ วงเงินส่วนเกินทีนำมาหมุนเวียนได้ต่อไป
 

คำแนะนำ

สิ่งสำคัญของการทีี่เราต้องมีภาระหนี้สินในระยะยาวคืออัตราดอกเบี้ย ถ้าดอกเบี้ยของท่านไม่ได้เป็นแบบคงที่ตลอดอายุสัญญาท่านควรจะคอยตรวจสอบอัตราดอกเบี้ยในท้องตลาดอย่างสม่ำเสมอ และควรติดตามแนวโน้มในระยะ 2-3 ปี ว่าอัตราดอกเบี้ยจะเป็นอย่างไร หากมีแนวโน้มสูงขึ้นมากๆ การรีไฟแนนซ์ถึงแม้ต้องมีอัตราค่าปรับในการรีไฟแนนซ์ก่อนกำหนด บางครั้งก็คุ้มค่า