เศรษฐกิจแบบนี้ หากกู้แบงค์คงผ่านยาก ลองมาใช้ "สูตร 5+1" ยื่นกู้ซื้อบ้านเพิ่มโอกาศให้ผ่านกันดีกว่า

เศรษฐกิจไม่ดีทีไร กู้เงินซื้อบ้านช่างยากเย็นเสียนี่กระไร

แต่ในวิกฤตก็มักจะมีโอกาสเสมอ เมื่อเร็วๆ นี้ มีปรากฏการณ์สมาคมสินเชื่อที่อยู่อาศัย เชิญผู้บริหารสถาบันการเงินรายใหญ่ 3 แบงก์ มี ธ.ไทยพาณิชย์ ธ.กสิกรไทย ธ.กรุงเทพ รับบทติวเตอร์สอนเทคนิค "กู้ซื้อบ้านยังไงให้ผ่าน" กิจกรรมแบบนี้ ถ้าเศรษฐกิจไม่เดี้ยงแทบไม่มีโอกาสได้เห็นกันง่ายๆ

ตัวการคือยอดปฏิเสธสินเชื่อในกลุ่มสินเชื่อบ้านราคาต่ำกว่า1.5ล้านบาทสูงถึง 40-45% ส่วนสินเชื่อกลุ่มบ้านราคาสูงเกิน 1.5 ล้านบาทขึ้นไปอยู่ที่ 20-25% เรื่องของเรื่องเป็นเพราะมีสารพัดปัจจัยลบ ปัจจัยหลักๆก็คือ

   1. ตัวแรกคือหนี้สินรถคันแรกที่ยังตามหลอกหลอนจนถึงสิ้นปี 2559

   2. ตัวต่อมาคือหนี้ครัวเรือน สถิติทั้งประเทศสูงปรี๊ดถึง 81.50% 

สาเหตุที่ปัจจัยลบ 2 ตัวนี้สำคัญเพราะเวลาพิจารณาปล่อยสินเชื่อบ้าน นายแบงก์ทั้งหลายมีหลักเกณฑ์ตายตัวข้อหนึ่งคือรายได้ผู้กู้ 100% คำนวณแล้วหนี้ทุกตัวที่มี (รวมค่าใช้จ่ายในชีวิตประจำวัน) จะต้องเป็นภาระจ่ายหนี้ไม่เกิน 50-80% ของรายได้ 

ตัวอย่างเช่น รายได้ 100 บาท จ่ายหนี้รถคันแรก 30 บาท หนี้ครัวเรือน (บัตรเครดิต บัตรกดเงินสด ฯลฯ) 30 บาท ค่าใช้จ่ายกินอยู่ประจำวันอีก 35 บาท แสดงว่ามีค่าใช้จ่ายหรือมีภาระหนี้จ่ายออกเดือนละ 95 บาท แบบนี้ไปขอกู้เงินจากแบงก์น่าจะหมดสิทธิ เหตุผลเพราะ "ความสามารถในการชำระหนี้" มีต่ำหรือมีน้อยมาก ถ้าปล่อยกู้จะมีโอกาสเสี่ยงเป็นหนี้เสียหรือ NPL ในอนาคตนั่นเอง

อย่าถามนะคะว่า NPL ย่อมาจากอะไร เพราะคนไทยผ่านวิกฤตเศรษฐกิจมาแล้วหลายรอบตั้งแต่ปี 2540 ที่เรียกว่าวิกฤตต้มยำกุ้งจนถึงปัจจุบัน คำว่า NPL (Non Performing Loan) แปลตรงตัวคือหนี้ไม่ก่อให้เกิดรายได้ หรือหนี้ที่ไม่ยอมจ่าย ก็เลยกลายเป็นหนี้เสีย ซึ่งโอกาสเกิดก็ง่ายเสียด้วย ถ้าเบี้ยวจ่ายค่างวด 3 เดือน ทางแบงก์ชาติ (ธนาคารแห่งประเทศไทย) บอกว่าเป็นหนี้เสียทันที

สูตรเด็ดเคล็ดลับกู้เงินซื้อบ้านทำยังไงให้แบงก์อนุมัติ ขมวดปมได้ว่า "5+1" โดยเลข 5 มาจากเทคนิค 5 ข้อในการยื่นขอสินเชื่อ กับเลข 1 สำหรับกลุ่มผู้ประกอบการเอสเอ็มอีหรือ "ผู้ประกอบอาชีพอิสระ" ไม่มีคำนิยามตายตัว แต่ให้นึกง่ายๆ ก็พ่อค้าแม่ค้าตามตลาดนัดเปิดท้ายขายของ หรือคนที่ทำอาชีพอิสระ แต่ไม่ใช่พนักงานบริษัท รายได้อาจจะมากกว่ามนุษย์เงินเดือนด้วยซ้ำ แต่มีจุดอ่อนตรงที่ไม่มีหลักฐานการมีรายได้ประจำ

สูตรข้อที่ 1

คนที่ยังไม่เคยกู้ให้ทดลองฝึกสร้าง "วินัยการผ่อน" วิธีการให้จำลองสถานการณ์ สมมุติมีงวดผ่อนเดือนละ 7,000 บาท ให้ทดลองกันเงินจำนวนนี้ไว้ทุกเดือน ห้ามแตะต้องเด็ดขาด ถ้าสามารถทำได้สม่ำเสมอก็แสดงว่าวินัยดีมาก สะท้อนถึงความสามารถในการชำระหนี้มีสูงมากเช่นกัน 

เทคนิคนี้น่าสนใจ เพราะต้องเห็นใจแบงก์ด้วยเหมือนกัน อย่าลืมว่าสินเชื่อซื้อบ้านผ่อนยาว 25-30 ปี วินัยการผ่อนจึงเป็นหัวใจสำคัญอย่างยิ่งยวด

สูตรข้อที่ 2

"เดินบัญชี" สิ่งที่สถาบันการเงินต้องการคือหลักฐานการมีรายได้สม่ำเสมอ ฉะนั้น ถ้าไม่มีสลิปเงินเดือนมาโชว์ ก็ต้องใช้วิธีการเดินบัญชี วิธีการคือนำเงินฝากเข้าบัญชีแบงก์ใดแบงก์หนึ่ง อย่างต่อเนื่องไม่น้อยกว่า 6-12 เดือน โดยสิ่งพึงระวังสำหรับการเดินบัญชีคือจะต้องมีความสม่ำเสมอ

สูตรข้อที่ 3

"ยอดเงินคงเหลือติดบัญชี" ข้อนี้แม้แต่มนุษย์เงินเดือนก็ต้องพึงระวัง เพราะนายแบงก์จะดูว่ามีเงินเหลือติดบัญชีเท่าไหร่ จำนวนควรจะต้องสอดคล้องกับภาระหนี้ที่ขอกู้ คำแนะนำคือ เวลายื่นกู้ ถ้าหากพบว่ามีเงินเหลือติดในบัญชีต่ำแต่ตัวเองไม่ได้มีหนี้สินอะไร ควรแจกแจงรายละเอียดกับแบงก์ว่ารายได้ที่ไม่ได้อยู่ในบัญชีอาจเป็นเพราะนำไปลงทุนอื่นๆ เช่น ซื้อทองคำ หุ้น ซื้อกองทุนรวม เป็นต้น
 

"คนขี้สงสัยอาจจะถามว่า จำนวนเงินติดบัญชีเท่าไหร่ดีล่ะ คำตอบกว้างๆ ให้ยึดหลักเหมือนเงินดาวน์ เช่น ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 2 ล้าน เงินดาวน์ 10% เท่ากับ 2 แสนบาท เท่ากับต้องขอกู้ 90% หรือ 1.8 ล้านบาท ดังนั้น วงเงินติดบัญชีควรมี 2 แสนขึ้นไป หรือมี 10-15% ของราคาซื้อขายอสังหาริมทรัพย์นั้นๆ"

สูตรข้อที่ 4

"เครดิตทางการเงิน" ประวัติการใช้สินเชื่อทุกชนิดจะถูกส่งมาไว้ถังกลางที่เครดิตบูโร เวลาเรายื่นขอกู้แบงก์จะตรวจสอบย้อนหลัง 3 ปีเต็ม คำนวณแล้วหนี้เดิมที่มีอยู่ ถ้าจะเพิ่มหนี้บ้านเข้าไปอีกภาระการผ่อนเกิน 80% ของรายได้หรือเปล่า ถ้าเกินก็หมดสิทธิ โดยตรวจสอบควบคู่กับประวัติการผิดนัดชำระหนี้ ข้อแนะนำคือไม่ควรจ่ายช้าเกิน 30 วัน (อย่าให้ทบงวดนั่นเอง) กรณีที่เคยมีประวัติผิดนัดชำระหนี้ให้ชี้แจงสาเหตุผิดนัด ที่สำคัญต้องแนบหลักฐานว่าได้ตามไปจ่ายเรียบร้อยแล้ว



สูตรข้อที่ 5

"หลักทรัพย์ค้ำประกัน" ตัวนี้แบงก์ก็ให้ความสำคัญ เพราะเขาจะมองเผื่อว่ากรณีเป็นหนี้เสียแล้วยึดทรัพย์มาขายทอดตลาด จะต้องซื้อง่ายขายคล่องพอสมควร ข้อแนะนำคือพึงระวัง 2 ข้อ ถ้าใช้ที่ดินค้ำประกันจะต้องไม่เป็นที่ตาบอด กับทำเลที่ตั้งไม่ควรอยู่ในแหล่งเสื่อมโทรม

 

สุดท้ายอีก 1 เทคนิคสำหรับ "ผู้ประกอบอาชีพอิสระ" 
กลุ่มนี้โดนหางเลขไปด้วย เพราะทำมาค้าขายรับเงินสดเน้นๆ ทุกวันแต่ไม่มีหลักฐานรายได้ประจำ ปัญหาอยู่ที่เงินสดคล่องมือทำให้รสนิยมสูง มักเลือกซื้ออสังหาฯ ราคาแพง ล่าสุด ยอดปฏิเสธสินเชื่อสูงเกือบเท่าตัว จาก 19% เพิ่มเป็น 34% นายแบงก์ก็เลยออกอาการ

แหยงๆ ที่จะปล่อยกู้ ข้อแนะนำคือสามารถใช้ "หนังสือชำระภาษีประจำปี" เป็นหลักฐานแสดงรายได้แทน บางแห่งรับฟังข้อมูลยอดขาย ต้นทุน กำไรต่อวันก็มี

อ่านจบแล้วขอให้กู้ซื้อบ้านผ่านทุกราย โอมเพี้ยง!