รู้ไว้ก่อนกู้ซื้อคอนโดมือสอง รวมถึงปัจจัยการให้วงเงิน

เงื่อนไข และปัจจัยที่ควรรู้ ก่อนทำการกู้ซื้อคอนโดมือสอง

          สำหรับการกู้ซื้อคอนโดมือสอง ผู้กู้ต้องทำความเข้าใจก่อนว่า การกู้ซื้อนั้นจะมีความแตกต่างจากการกู้ซื้อคอนโดใหม่ โดยเฉพาะวงเงินกู้คอนโดมือสองที่ธนาคารมักจะอนุมัติต่ำกว่าวงเงินกู้คอนโดใหม่ แต่ก็ไม่ได้เป็นแบบนั้นเสมอ หากผู้กู้ทำความเข้าใจ และศึกษาเงื่อนไข รวมทั้งปัจจัยต่างๆ โอกาสที่ผู้กู้จะกู้ซื้อคอนโดได้วงเงินสูงก็มีโอกาศเป็นไปได้ครับ

เงื่อนไขการกู้ซื้อคอนโดมือสองที่ควรทราบข้อกำหนดทางกฎหมาย

          เนื่องจากธนาคารแห่งประเทศไทยได้กำหนดหลักเกณฑ์การกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย (LTV) ให้เข้มงวดขึ้น โดยมีผลบังคับใช้ตั้งแต่วันที่ 1 เมษายน 2562 ที่ผ่านมา จึงส่งผลวงเงินกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเปลี่ยนแปลงไปจากแต่ก่อน ดังนี้

• กรณีที่อยู่อาศัยหลังแรก ธนาคารสามารถอนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 100%
• กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรก 3 ปีขึ้นไป อนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 90%
• กรณีที่อยู่อาศัยหลังที่สอง และผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยหลังแรกยังไม่ถึง 3 ปี อนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุด 80%

          โดยข้อกำหนดข้างต้นจะใช้เฉพาะที่อยู่อาศัยที่มีราคาไม่เกิน 10 ล้านบาท ส่วนที่อยู่อาศัยราคาเกินกว่า 10 ล้านบาท ธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ได้สูงสุดเพียง 70-80% และข้อกำหนด LTV ยังบังคับใช้กับสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัยทุกประเภท ซึ่งรวมถึงสินเชื่อคอนโดมือสองด้วย

          และวงเงินกู้สูงสุดที่อนุมัติได้ คือ วงเงินสูงสุดของสินเชื่อที่อยู่อาศัย สินเชื่อตกแต่งบ้าน และสินเชื่ออื่นๆ ที่เกี่ยวข้องรวมกัน แต่ไม่รวมสินเชื่อเพื่อจ่ายเบี้ยประกันชีวิตผู้กู้ (MRTA) และประกันวินาศภัย

 

ขั้นตอนการกู้คอนโดที่แตกต่างกัน

          ขั้นตอนกู้ซื้อคอนโดมือสองนั้นแตกต่างจากคอนโดใหม่ โดยผู้กู้สามารถผ่อนดาวน์คอนโดใหม่ได้ในระหว่างการก่อสร้าง แต่คอนโดมือสองจะไม่มีการผ่อนดาวน์ และแม้ว่าจะเป็นคอนโดหลังแรกที่ได้รับวงเงินกู้สูงสุด 100% ตามหลักเกณฑ์ของ LTV แต่ธนาคารมักก็จะปล่อยวงเงินกู้คอนโดให้เพียง 80-90% เท่านั้น ผู้กู้จึงต้องจัดเตรียมเงินก้อนให้พร้อมก่อนตัดสินใจซื้อ ทั้งยังต้องมีขั้นตอนดำเนินการระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายมากขึ้นอีกด้วย

 

ปัจจัยการให้วงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสอง

   สภาพคอนโด 

          สภาพในปัจจุบันของคอนโด คือปัจจัยสำคัญที่ธนาคารใช้ในการประเมินราคาและเคาะวงเงินกู้คอนโดนั้นๆ โดยธนาคารจะพิจารณาทั้งสภาพภายในห้องและสภาพโดยรวมของอาคาร ยิ่งคอนโดมีสภาพทรุดโทรมเท่าไร ก็ยิ่งถูกหักค่าเสื่อมมากเท่านั้น ส่งผลให้วงเงินที่ผู้กู้จะได้รับนั้นยิ่งน้อยลง

 

   ทำเลของคอนโด 

          ทำเลที่ตั้งของคอนโดเป็นอีกหนึ่งปัจจัยที่ใช้กำหนดราคาประเมิน โดยคอนโดทำเลดีนั้นมีโอกาสซื้อขายได้ง่ายและมีมูลค่าสูงขึ้นในอนาคต ธนาคารก็ย่อมมั่นใจมากกว่าคอนโดในทำเลห่างไกลความสะดวกสบายที่ขายยากและมูลค่าไม่กระเตื้องขึ้น ทำเลดีหรือไม่ดีจึงส่งผลกับวงเงินกู้ด้วยเหมือนกัน

 

   การเงินของผู้กู้ 

          ก่อนกู้ซื้อคอนโดมือสอง ผู้กู้ต้องเตรียมตัวเองให้พร้อมเช่นเดียวกับการกู้ซื้อคอนโดใหม่ ไม่ว่าจะเป็นเงินดาวน์ เงินออม การเดินบัญชี และการปลอดจากภาระหนี้สิน เพราะวงเงินกู้ย่อมสัมพันธ์กับศักยภาพในการผ่อนของผู้กู้ ยิ่งผู้กู้มีรายได้น้อย รายจ่ายเยอะ เงินเก็บไม่มี และมีความสามารถในการผ่อนต่อเดือนไม่มาก วงเงินกู้ก็ยิ่งน้อย หรืออาจกู้คอนโดมือสองไม่ได้เลย

 

วิธีการกู้ซื้อคอนโดมือสองให้ได้วงเงินสูงเลือกคอนโดสภาพดี

          แน่นอนว่าใครๆ ก็อยากได้คอนโดที่สวยงามและมีสภาพดี เพราะนั่นหมายถึงการเข้าอยู่ได้โดยไม่จำเป็นต้องปรับปรุงอะไรมาก และคอนโดที่มีสภาพดีย่อมได้รับการประเมินราคาสูงกว่าคอนโดที่เสื่อมโทรม ยิ่งถ้าเป็นคอนโดที่ตั้งอยู่ในทำเลดี ราคาประเมินก็ยิ่งสูง แต่ราคาขายก็มักจะสูงตามไปด้วย ดังนั้นผู้กู้ต้องมีความใจเย็นในการเลือกซื้อคอนโดมือสอง แล้วเลือกซื้อคอนโดที่ดีในราคาถูกใจจริงๆ เท่านั้น

 

   มีการปรับปรุงก่อนซื้อขาย 

          หากผู้กู้ตัดสินใจซื้อคอนโดโทรมๆ ที่ขายในราคาถูกจนปฏิเสธไม่ลง ก็ขอให้เจรจาต่อรองให้เจ้าของห้องทำการปรับปรุงห้องให้อยู่ในสภาพที่ดีที่สุด ก่อนธนาคารจะเข้าประเมินราคา เพราะการรีโนเวทคอนโดเก่าให้ดูน่าอยู่ก่อนการซื้อขายกันนั้น นอกจากจะช่วยลดภาระและเวลาในการตกแต่งก่อนเข้าอยู่อาศัยแล้ว ยังมีโอกาสได้รับวงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสองสูงกว่าการยื่นกู้ตามสภาพเดิมอีกด้วย

 

   เคลียร์ตัวเองให้เรียบร้อย 

          การเตรียมตัวเองให้พร้อมกู้คอนโด คืออีกหนึ่งวิธีกู้ซื้อคอนโดมือสองให้ได้วงเงินสูง โดยเฉพาะการปิดหนี้บัตรเครดิตและสินเชื่อก่อนหน้านี้ทั้งหมด เพราะหนี้สินเป็นปัจจัยสำคัญที่ทำให้ธนาคารประเมินศักยภาพในการผ่อนต่ำกว่าที่ควรจะเป็น นอกจากนี้ การเดินบัญชีให้สวย พร้อมเก็บออมเงินเป็นประจำทุกเดือนให้เสมือนกับการซ้อมผ่อนคอนโด ก็จะช่วยให้ธนาคารพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้ซื้อคอนโดมือสองได้สูงและง่ายกว่าเดิม

          หากเรารู้และเข้าใจถึงเงื่อนไข และปัจจัยต่างๆ ของการกู้คอนโด โอกาศที่เราจะขอวงเงินได้สูงขึ้นก็ย่อมมีมากตาม แต่ใช่ว่าเราจะศึกษาเพียง เงื่อนไข และปัจจัยของสัญญา เรายังต้องพิจารณาตัวเราเอง รวมถึงการเตรียมพร้อมให้ดีที่สุดก่อนการยื่นกู้จริงๆ ครับ