หลุมพลางที่น่ากลัวสำหรับนักเก็งกำไรคอนโด มือใหม่

หลายๆครั้งที่เราเห็นเจ้าของโครงการชูเรื่องการผ่อนดาวน์น้อยๆ เป็นกลยุทธ์หลักในการโฆษณา เช่น ผ่อนเพียงเดือนละ 3,000 บาท ซึ่งทำให้น่าสนใจในการซื้อ ถ้าเป็นพนักงานบริษัทเงินเดือนหมื่นกว่าบาทก็น่าจะผ่อนได้เป็นภาระทางการเงินไม่มาก สำหรับคนที่ไม่เคยซื้อหรือไม่เคยศึกษาการซื้อคอนโดเลยอาจเข้าใจว่าผ่อนเพียง 3,000 บาทไปตลอด ซึ่งเป็นความเข้าใจที่ผิด เนื่องจากการผ่อนดาวน์มีระยะเวลาจำกัดสั้นๆขึ้นอยู่ระยะเวลาการก่อสร้างตั้งแต่ 12 – 36 เดือนหรืองวดเท่านั้น

หลังจากผ่อนดาวน์คอนโดเสร็จก็ต้องโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งหากไม่มีเงินก้อนก็จำเป็นต้องขอสินเชื่อหรือกู้จากธนาคาร เมื่อกู้เงินจากธนาคารมาจ่ายให้กับเจ้าของโครงการ เราก็ต้องทำสัญญาจดจำนองกับธนาคาร กรรมสิทธิ์เป็นของธนาคารที่เราจดจำนองไว้ เราจะเป็นเพียงผู้ครอบครองมีสิทธิ์ใช้ประโยชน์ได้ แต่ไม่สามารถขายต่อได้เนื่องจากติดจำนองกับธนาคาร และเรายังมีภาระผูกมัดระยะยาวที่จะต้องผ่อนจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ยกับธนาคารจนกว่าเงินต้นที่กู้กับธนาคารจะหมด ซึ่งอาจกินระยะเวลาตั้งแต่ 20 – 30 ปีตามระยะเวลาในสัญญาเงินกู้ที่ทำไว้กับธนาคาร โดยเฉลี่ยแล้วหากกู้หนึ่งล้านบาทและกู้ประมาณ 20ปีจะต้องผ่อนชำระกับธนาคารประมาณ 8,000 บาทต่อเดือน 

การผ่อนกับธนาคารมีข้อแตกต่างจากการผ่อนดาวน์กับโครงการคือผ่อนกับโครงการไม่มีดอกเบี้ย ผิดนัดชำระบ้างก็ไม่เป็นไร แต่การผ่อนชำระเงินกู้กับธนาคารต้องเสียดอกเบี้ย จ่ายเลยกำหนดนัดชำระก็จะต้องเสียค่าปรับ ยิ่งถ้าเป็นการผ่อนกับธนาคารปีแรกๆเงินที่จ่ายให้ธนาคารไปเป็นการจ่ายดอกเบี้ยเกินกว่าครึ่ง ถ้าเป็นการผ่อนเงินกู้ซื้อคอนโดครั้งแรกก็ต้องทำใจเพราะเราไม่มีเงินก้อน แต่หากมีเงินก้อนก็นำไปชำระเพิ่มได้ทำให้เงินต้นลดลงมากขึ้นได้

และยังไม่โอกาสในการ Re-finance เมื่อกู้ครบ 3 ปี เพื่อหาแหล่งเงินกู้อื่นๆที่มีอัตราดอกเบี้ยถูกกว่า ดังนั้นการวางแผนซื้อคอนโดต้องเข้าใจการบวนการผ่อนชำระซึ่งจะเป็นการผูกมัดกับผู้ซื้อในระยะยาว

สำหรับการผ่อนดาวน์นั้น ถือว่าเป็นการบริหารกระแสเงินสดของเจ้าของโครงการ ยิ่งมีคนผ่อนดาวน์เยอะ จำนวนเงินผ่อนมาก จ่ายเงินตรงเวลาก็จะทำให้การแสเงินสดในการบริหารโครงการยิ่งดี โดยขั้นตอนในการซื้อคอนโดจะเริ่มจากวางเงินจอง จ่ายเงินทำ สัญญาจะซื้อจะขาย  ผ่อนดาวน์และโอนกรรมสิทธิ์กับกรมที่ดินเป็นขั้นตอนสุดท้าย จำนวนเงินจองรวมกับเงินทำสัญญาจะซื้อจะขายและเงินดาวน์ทั้งหมดจะเป็นประมาณ 15 – 30% ของราคาที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งขึ้นอยู่กับเจ้าของโครงการว่าจะกำหนดในการจัดเก็บเงินในส่วนนี้เท่าไร ส่วนที่เหลือก็จะเป็นงวดที่ต้องจ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์

ดังนั้นถ้าหากเจ้าของโครงการต้องการเก็บเงินในส่วนนี้มาก (เงินจอง+เงินทำสัญญา+เงินดาวน์ทั้งหมด) ก็จะทำให้ต้องเก็บเงินดาวน์จากผู้ซื้อสูง ซึ่งก็จะเป็นภาระของผู้ซื้อแต่จะเป็นผลดีกับเจ้าของโครงการที่มีเงินสดในการบริหารโครงการต่อไป และยังเป็นการป้องกันกลุ่มนักลงทุนได้บางส่วน แต่ก็อาจทำให้ขายได้ยากกว่าเช่นกัน 

 

ดังนั้นจึงมีเทคนิคที่นำมาใช้ในการโฆษณามากมายในการกระตุ้นการขายและเก็บเงินจากผู้ซื้อเช่น โฆษณาว่าผ่อนดาวน์เพียง 3,000 บาทต่อเดือน แต่ในความเป็นจริงต้องผ่อนทั้งหมด 24 งวด เงื่อนไขผ่อน 3,000 บาทมีเพียง 10 งวด งวดที่เหลือต้องผ่อนงวดละ 7,000 บาท หรือบางโครงการให้ผ่อนงวดละ 3,000 บาทแต่จะมีการจ่ายงวดพิเศษอีก 4 งวดๆละ 10,000 บาท " ซึ่งมักจะเป็นช่วงต้นปีและกลางปีหรือแล้วแต่ที่เจ้าของโครงการกำหนด "

 

อีกโฆษณาที่เห็นบ่อยคือ ฟรีเงินทำสัญญา 

ซึ่งอันนี้ก็ดีกับผู้ซื้อที่ไม่ต้องหาเงินก้อนมาจ่ายตอนทำสัญญา แต่ก็อาจทำให้เงินผ่อนดาวน์มีจำนวนสูงขึ้นในแต่ละงวด สรุปก็คือไม่ได้ฟรีเงินทำสัญญาเพียงแต่ไม่ต้องจ่ายเงินทำสัญญาแล้วนำมาบวกเพิ่มในจำนวนเงินที่ต้องผ่อนดาวน์ บางโครงการเหลือช่วงเวลาผ่อนดาวน์สั้นๆก็อาจจะโฆษณาว่าฟรีเงินดาวน์ แต่จริงๆไม่ฟรีเพราะยอดที่เหลือก็จะถูกรวมในงวดโอนกรรมสิทธิ์อยู่ดี และถ้าต้องการให้ผู้ซื้อมีวินัยในการผ่อนชำระตรงตามกำหนดบางโครงการก็อาจให้ฟรีเงินดาวน์งวดสุดท้ายหรือส่วนลด ณ วันโอนกรรมสิทธิ์เพิ่มในส่วนนี้ถือว่าเป็นส่วนที่ผู้ซื้อได้เพิ่ม หลายๆโครงการอาจให้มีโปรแกรมชำระเงินดาวน์ผ่านทางบัตรเครดิตได้เพื่อให้ได้เงินดาวน์ตรงตามที่กำหนดโดยยอมเสียค่าธรรมเนียมในการชำระบัตรเครดิตประมาณ 1.5% - 2.00% ทางผู้ซื้อยังได้คะแนนสะสมบัตรเครดิตอีกด้วย แต่ถ้าไม่ได้ไปจ่ายค่าบัตรเครดิตตรงตามกำหนดอาจต้องเสียค่าปรับและดอกเบี้ยแทนให้กับธนาคารเจ้าของบัตรเรียกว่าเป็นการเปลี่ยนเจ้าของหนี้จากเจ้าของโครงการมาเป็นธนาคารเจ้าของบัตร
 

     สำหรับตัวอย่างการโฆษณาและเงื่อนไขการผ่อนดาวน์ที่กล่าวมาข้างต้นเป็นเพียงส่วนนึงที่พบได้ในการซื้อคอนโดในปัจจุบัน แต่ไม่ว่าทางเจ้าของโครงการจะสรรหาการโฆษณาและเทคนิคในการการจ่ายเงินดาวน์มาแบบใดก็ตาม ขอให้ผู้ที่สนใจจะซื้อคอนโดโครงการนั้นๆ ศึกษาเงื่อนไขและรายละเอียดอย่างชัดเจนซึ่งสามารถสอบถามเพิ่มเติมได้จากพนักงานขาย หากเป็นครั้งแรกที่จะซื้ออธิบายแล้วยังไม่เข้าใจก็ต้องให้พนักงานขายอธิบายให้อีกครั้งจนเข้าใจ

อย่าตกลงจ่ายเงินจองก่อนที่จะเข้าใจเงื่อนไขในทุกๆเรื่อง เนื่องจากการจ่ายเงินจองแล้วมักไม่ได้คืน หากเปลี่ยนใจภายหลัง เมื่อทราบรายละเอียดในการชำระเงินจอง เงินทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์แล้วให้นำมาประเมินกับสถานะทางการเงินของเราว่าจะผ่อนได้จนจบไหม รายได้ประจำและเงินสะสมที่มีอยู่เพียงพอไหม บางคนผ่อนดาวน์ได้ครบแต่มีคุณสมบัติไม่พอในการขอสินเชื่อจากธนาคารหรือวงเงินที่ได้จากการขอสินเชื่อไม่พอก็จะทำไม่มีเงินมาโอนกรรมสิทธิ์ ต้องวางแผนล่วงหน้าว่าจะหาเงินมาจากไหน บางคนเคยผ่อนดาวน์น้อยๆ 3,000 บาทต่อเดือน พอกู้แล้วต้องผ่อนกับธนาคารเดือนละ 8,000 – 10,000 บาท ก็อาจจะทำให้วิถีชีวิตในการใช้จ่ายต้องลำบากขึ้น

เมื่อผ่อนดาวน์ไม่ไหวหรือไม่มีเงินมาโอนกรรมสิทธิ์เมื่อถึงกำหนดหรือเลยกำหนดมานานจะเกิดอะไรขึ้น เป็นคำถามที่บางคนตอนซื้อไม่เคยถาม แต่พอมีอาการไม่ไหวขึ้นมาก็จะเป็นปัญหาที่ทำให้ปวดหัวและเครียดได้มากถึงมากที่สุด คำตอบก็คือ เจ้าของโครงการก็จะยึดเงินที่เราจ่ายไปทั้งหมด และนำห้องหรือยูนิตที่เราจองไว้มาขายใหม่ เพราะเราทำผิดเงื่อนไขที่ระบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายซึ่งเราได้ลงนามยอมรับไว้ชัดเจน

ทางออกก็พอมีเมื่อเกิดปัญหาเช่นต้องเข้าสู่กระบวนขายดาวน์และพยายาม ขายให้ได้ก่อนที่จะถูกยึดซึ่งอาจได้กำไรหรือขาดทุนแล้วแต่สถาณการณ์ หรือโอนสิทธิให้กับญาติพี่น้องที่สามารถจ่ายได้ กู้ได้ บางครั้งหากวงเงินไม่พออาจจำเป็นต้องขอกู้ร่วมกับบุคคลอื่น การซื้อคอนโดหากซื้อเพื่ออยู่อาศัยอาจเป็นการซื้อครั้งแรกและครั้งเดียวในชีวิต ก็ต้องมีการวางแผนและศึกษารายละเอียดให้ดีก่อนตัดสินใจซื้อ จะได้ไม่เดือดร้อนในภายหลัง หากวางแผนดีนอกจากจะได้ที่อยู่ที่ถูกใจแล้วการซื้อคอนโดก็เป็นการลงทุนที่ดีในระยะยาว