วิธีลด อัตราย้ายออก ที่คนทำบ้านเช่าควรรู้ เป็นแนวทางเบื้องต้น

     อัตราย้ายออก หรือสัดส่วนผู้เช่าย้ายออก เป็นหนึ่งตัวปัญหาลดความสามารถในการทำกำไรของผู้เป็นเจ้าของบ้านเช่า อาจดูเป็นผลกระทบเล็กน้อยต่อรายได้รวมในเดือนนั้น ๆ แต่หากนับรวมเป็นรายปีแล้ว หากมีห้องว่างเฉลี่ยเพิ่มขึ้นเพียง 2-3 ห้องทุกเดือน ก็เริ่มเห็นภาพว่าเราคงจะอยู่นิ่งไม่ได้ แม้ว่าความจริงจะไม่มีทางแก้ปัญหานี้ไปได้อย่างหมดจด แต่อย่างน้อย เราก็ควรมีวิธีการลดความเสี่ยงเหล่านี้ไว้บ้าง แนวทางลด อัตราย้ายออก ที่คนทำบ้านเช่าควรรู้ เป็นแนวทางเบื้องต้น เพื่อผลประโยชน์ต่อการทำธุรกิจบ้านเช่า อย่างการเลือกผู้เช่าอย่างชาญฉลาด และ การรักษาผู้เช่าปัจจุบัน รายละเอียดดังนี้

การเลือกผู้เช่าอย่างชาญฉลาด

1. ทำการตลาดอย่างเพียงพอและสมบูรณ์แบบ

ยิ่งทำการตลาดได้มีประสิทธิภาพมากเท่าไหร่ คุณภาพของผู้เช่าก็มากขึ้นเท่านั้น การทำการตลาดทั้งเชิงรุกและเชิงรับ ย่อมมีประสิทธิภาพมากกว่าเพียงทางใดทางหนึ่ง การตลาดเชิงรับ เช่น การจ้างเจ้าหน้าที่คุณภาพมาดูแลลูกค้า walk in การตลาดเชิงรุก เช่น การปิดป้ายประกาศ การลงสื่อโฆษณา พยายามทำการตลาดที่คิดว่าจะไปถึงกลุ่มเป้าหมายให้มากที่สุด เช่น แจกใบปลิวหน้าสถานศึกษา การทำงานร่วมกับนายหน้ามืออาชีพ เป็นต้น

2. รู้จักการพูดคุยด้วยคำถามเก็บข้อมูล

ลักษณะการเช่าบ้านเป็นไปได้ทั้งรูปแบบการเช่าระยะสั้นและการเช่าระยะยาว คำถามที่ควรพูดคุย เช่น คุณจะย้ายเข้าเมื่อไหร่? หากเขาบอกว่าภายใน3 วันนี้ แสดงว่ามีความเร่งด่วนมาก เป็นไปได้ไหมว่าเขาไม่ได้มีการวางแผนชีวิตไว้ล่วงหน้าเลย ปกติแล้วคนเรามักใช้ระยะเวลา 1-2 สัปดาห์ในการสำรวจที่อยู่ใหม่ ทำไมคุณจึงย้ายที่พักใหม่? หากสาเหตุดูไม่เข้าท่าก็อาจจะส่อแววเป็นผู้เช่าที่มีแนวโน้มมไม่ดีก็เป็นได้ คุณจะอยู่นานเท่าไหร่? หากลักษณะบ้านเช่าของคุณเป็นระยะยาว ก็ไม่ควรจะมาปล่อยเช่าลูกค้าขาจรรายเดือนซึ่งไม่สอดคล้องกับลักษณะกิจการของคุณ

3. คัดกรองลูกค้าที่น่าเชื่อถือ

เพื่อขับเคลื่อนธุรกิจบ้านเช่าของคุณให้อยู่รอดปลอดภัย คุณต้องเช็คข้อมูลลูกค้าให้รอบคอบที่สุดเสียก่อน สิ่งที่ดูเสี่ยงในการทำบ้านเช่าก็คือ ปัญหาลูกบ้านไม่จ่ายค่าเช่า ปัญหาลูกบ้านหนี ปัญหาบ้านเช่าเสียหาย เป็นต้น เพื่อความปลอดภัยจึง ควรเก็บค่าเช่าล่วงหน้าอย่างน้อย 3 เดือนเป็นอย่างต่ำ เพื่อสำรองเผื่อเหลือเผื่อขาดในส่วนนี้ได้

4. เป็นธรรมทุกฝ่าย

คงไม่มีใครต้องการเสียเปรียบใครตลอดเวลา ดังนั้น เงื่อนไขภายใต้ข้อสัญญาเช่าบ้าน จึงควรให้ความเป็นธรรมทั้งฝ่ายลูกบ้านและผู้เป็นเจ้าของบ้าน และให้เวลาให้การทำความเข้าใจรายละเอียดเงื่อนไขสัญญาเสียก่อนจะตกลงเซ็นทุกครั้ง

 

การรักษาผู้เช่าปัจจุบัน

1. บ้านมีคุณภาพพร้อมอยู่

อาจกล่าวได้ว่า มันคือความคับข้องใจที่ใหญ่ที่สุด ระหว่างผู้เช่าและผู้เป็นเจ้าของบ้านที่ต้องพบเจอ ฝั่งผู้เป็นเจ้าของบ้านคงไม่อยากเสียงบประมาณในการปรับปรุงซ่อมแซมทุกครั้งที่มีการย้ายออก ฝั่งผู้เช่าก็คงไม่อยากจะอยู่อาศัยในบ้านเช่าที่จ่ายไปแต่ไม่พร้อมใช้งาน ทางออกเดียวคือ การสื่อความหมายให้ตรงกันอย่างสมเหตุสมผลเกี่ยวกับสภาพบ้านเช่าที่เปิดบริการ ทำความเข้าใจให้ตรงกันตั้งแต่แรก อย่าปกปิดกันและกัน เพื่อลดข้ออ้างและปัญหาเรื่องสภาพบ้านภายหลัง

2. มีบริการปรับปรุงซ่อมแซม

การปรับปรุงซ่อมแซมเป็นหน้าที่ของผู้เป็นเจ้าของบ้านที่ต้องเข้ามาดูแลแก้ไข หากเป็นกรณีร้ายแรงก็ควรทำการแก้ไขทันที หากไม่ใช่กรณีร้ายแรง อาจจะรอแก้ไขไปตามรอบระยะเวลาการปรับปรุงที่กำหนดก็ได้ และ ควรมีเจ้าหน้าที่เดินไปดูสถานที่นั้นเพื่อรับทราบปัญหา และสร้างความมั่นใจให้กับลูกค้า แต่ทั้งนี้ก็ไม่ควรปล่อยทิ้งไว้นานเกิน3-7วัน เพื่อรักษาความสัมพันธ์ที่ดีต่อลูกบ้าน รวมทั้งการดูแลความเรียบร้อยเมื่อช่างเข้ามาซ่อมแซมเสร็จ สิ่งสกปรกที่เกิดขึ้นก็ควรทำความสะอาดให้เรียบร้อย เพื่อแสดงถึงความใส่ใจที่คุณมีต่อลูกบ้าน

3. รักษาความสัมพันธ์กับผู้เช่า

ในส่วนนี้ไม่ได้หมายความถึงเป็นการเพื่อนที่ดีของลูกบ้านที่จะคอยรับฟังปัญหาเรื่องงงานเรื่องส่วนตัว แต่เป็น การให้ความสำคัญในความกังวลเรื่องบ้านเช่าที่ลูกบ้านกล่าวถึงบ่อย ๆ เช่น โทรศัพท์สอบถามความคิดเห็นถึงเนื้องานการซ่อมแซม เพื่อตรวจสอบว่าลูกบ้านพอใจกับบริการที่ได้รับ เป็นต้น กรณีมีลูกน้องดูแลงานส่วนนี้ คุณควรเน้นย้ำความสำคัญในการใส่ใจลูกค้าเหล่านี้สม่ำเสมอ

4. สร้างความประทับใจแก่ลุกบ้าน

กรณีเป็นลูกบ้านเก่าแก่ที่พักอาศัยกันมายาวนาน และเป็นลูกค้าที่น่ารักเสมอมา คงไม่มากเกินไป หากคุณจะสร้างความประทับใจให้เขาในเทศกาลสำคัญ เพื่อสร้างบรรยากาศที่ดีในธุรกิจบ้านเช่าของคุณ ไม่แน่ว่าการกระทำที่ไม่ได้หวังผลตอบแทนเช่นนี้ อาจเป็นตัวช่วยเพิ่มผลประโยชน์ทางธุรกิจที่คุณอาจคาดไม่ถึงก็เป็นได้