เลือกอยู่ บ้าน หรือ คอนโด ควรเลือกอยู่แบบไหนที่เหมาะสมกว่ากัน?

การซื้อที่อยู่อาศัยนั้นเป็นการลงทุนครั้งใหญ่ในชีวิต เพราะเราไม่ได้ซื้อกันบ่อย

    “ มีคำถามบ่อยๆ ว่า ซื้อบ้าน หรือ คอนโด แบบไหนที่เหมาะสมกว่ากัน ”

         คำถามนี้ไม่มีคำตอบที่แน่นอน เพราะเงื่อนไขของแต่ละคนไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับฐานะการเงิน รายได้ สถานภาพสังคม ที่ทำงาน โสดหรือแต่งงาน เพศ อายุ ทัศนคติ และอีกหลายอย่าง ซึ่งอาจแตกต่างกันไป ตามจังหวะของชีวิต เช่น ช่วงหนุ่มสาวหรือเพิ่งแต่งงาน การอยู่คอนโดอาจจะเหมาะสม แต่เมื่อมีลูกก็อาจจะอยากไปอยู่บ้านเดี่ยว และเมื่อลูกโตเข้าโรงเรียน หลายครอบครัวกลับต้องมาซื้อคอนโดอีกรอบ

         เราจะมาคุยเรื่องข้อดีข้อเสียของการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียม เทียบกับบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์ กันนะครับ

 ความสะดวกสบายในการเดินทาง  

         แน่นอนว่า ในจำนวนเงินเท่าๆกัน ถ้าเลือกคอนโดมิเนียม จะได้ทำเลที่การคมนาคมสะดวกกว่าบ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์ ทำให้ประหยัดเวลาในการเดินทาง ได้มีเวลาเหลืออยู่กับครอบครัวมากขึ้น การอยู่คอนโดที่ใกล้ระบบขนส่งสาธารณะเช่นรถไฟฟ้า ทำให้ความจำเป็นในการใช้รถยนต์ส่วนตัวน้อยลง จึงประหยัดค่าใช้จ่ายค่าน้ำมัน ค่า บำรุงรักษา ค่าที่จอดรถ ฯลฯ ไปได้เยอะ และยังช่วยลดโลกร้อนอีกด้วยนะครับ In-trend ไปเลย

         บ้านเดี่ยวสมัยนี้อยู่ไกลมากๆ จนไม่น่าเชื่อว่าจะสร้างกันได้ไกลขนาดนั้น ครอบครัวที่ทำงานในใจกลางเมืองแต่บ้านอยู่ชานเมืองนั้นต้องเสียเวลาอยู่ในรถอย่างน้อยๆวันนึงไม่ต่ำกว่า 4-5 ชม. ซึ่งก่อให้เกิดความเครียดทั้งร่างกายและจิตใจ กลับมาบ้านก็เหนื่อยจนหมดแรง อุตส่าห์จัดสวนไว้อย่างสวยงามก็ไม่ได้ชื่นชมนอกจากวันหยุด (แต่ต้องพาลูกออกไปเรียนพิเศษอีก) บ้านที่อยู่ไกลมากๆ สมาชิกที่ไม่มีรถต้องรีบกลับให้เร็วเพราะถ้ากลับดึกอยู่กันลึกในซอยเปลี่ยว นั้นสุ่มเสี่ยงต่อการถูกแท็กซี่จี้ปล้น เทียบกับการอยู่คอนโด จะปาร์ตี้จนเมาปลิ้นแค่ไหนก็กลับมาห้องได้ง่าย เพื่อนๆยินดีขับรถมาส่ง แต่ถ้าบ้านอยู่ลำลูกกา คลองสิบหก แบบนี้มีแต่คนเกี่ยงกันครับ ^^’

 บรรยากาศการอยู่อาศัย  

         ประเด็นนี้บ้านเดี่ยวจะได้เปรียบคอนโด การอยู่ห่างจากใจกลางเมืองอันวุ่นวายทำให้บรรยากาศการอยู่อาศัยเงียบสงบ ไม่มีเสียงอึกทึกพลุกพล่านจากถนนและเสียงการจราจร อากาศบริสุทธิ์ปราศจากควันพิษ ตื่นเช้ามามีเสียงนกร้องจิ๊บๆ ในขณะที่คอนโดมีแต่เสียงจราจรเป่านกหวีดปริ๊ดๆ อยู่บ้านชานเมืองยังได้สูดกลิ่นหอมของพื้นหญ้า กลิ่นดิน กลิ่นต้นไม้ใบไม้ กลิ่นฝนตกใหม่หอมๆ แต่อยู่คอนโดได้แต่กลิ่นท่อไอเสียและท่อระบายน้ำ อยู่บ้านเดี่ยวได้วิ่งรอบทะเลสาบรอบหมู่บ้าน อยู่คอนโดได้แต่วิ่งอยู่บนสายพาน ขืนลงมาวิ่งข้างล่างมีหวังโดนรถทับตายพอดี ดังนั้นเรื่องคุณภาพชีวิตนี้บ้านเดี่ยวชนะคอนโดครับ

 สิ่งอำนวยความสะดวก  

         หลักการของคอนโดมิเนี่ยมนั้นคือการ”แชร์” Facilities อันได้แก่ สระว่ายน้ำ สวนพักผ่อน ห้องออกกำลังกาย ห้องซาวน่า สตีม และอื่นๆ ซึ่งต้นทุนสูงและมีค่าใช้จ่ายในการ maintenance ที่สูงเช่นกัน แต่ของเหล่านี้เราไม่ได้ใช้งานบ่อยนัก การลงทุนซื้อมาไว้เล่นในบ้านคนเดียวจึงเป็นภาระที่หนักและสิ้นเปลือง ถึงแม้ว่า ในหมู่บ้านจัดสรรสมัยใหม่จะมี facilities เหล่านี้ในสโมสรหมู่บ้าน แต่เมื่อเทียบกันแล้ว คอนโดมักจะมี facilites เหล่านี้มากกว่า ใช้งานสะดวกกว่า แค่กดลิฟท์ก็ลงมาว่ายน้ำได้ไม่ต้องขี่จักรยานจากท้ายหมู่บ้าน ค่าใช้จ่ายเฉลี่ยก็ถูกกว่าเพราะจำนวนห้องที่มากกว่านั่นเอง ดังนั้นคอนโดจึงได้เปรียบบ้านเดี่ยวในข้อนี้ครับ

 ความปลอดภัยในชีวิตและทรัพย์สิน  

         เทียบกันแล้ว คอนโดมิเนียมมีสถิติการถูกโจรกรรมน้อยกว่าบ้านเดี่ยวมาก โดยเฉพาะคอนโดระดับ B, A ขึ้นไป ซึ่งมีทั้งยามรักษาความปลอดภัยเดินตรวจตรา 24 ชั่วโมง มีกล้องวงจรปิดคอยบันทึกการเข้าออกทั้งใน lobby และในลิฟท์ การเข้าออกอาคารต้องแลกบัตรและใช้ Key card ทำให้ยากต่อการบุกรุก

         อยู่คอนโดออกจากห้องแค่ปิดประตูก็จบ แต่บ้านเดี่ยวหรือทาวเฮ้าส์นั้นออกจากบ้านทีเป็นเรื่องใหญ่ ต้องไล่ปิดล๊อกประตูทุกบาน หน้าต่างต้องติดเหล็กดัดทั้งหมด ถ้าไม่ติดเหล็กดัดก็ต้องติดสัญญาณกันขโมยให้สิ้นเปลืองอีก จะทิ้งบ้านไปไหนไกลๆทีก็ต้องกังวล วิ่งไปฝากบ้านไว้กับตำรวจ บางคนแค่ไปทำงานกลับมาเจอบ้านโล่ง ไอ้โจรห้าร้อยเข้ามากวาดทรัพย์สินไปเกลี้ยง แม้แต่คอมเพรสเซ่อร์แอร์มันยังถอดเอาไปได้ และที่แย่กว่านั้น นอกจากเอาของไปแล้วบางทีไอ้โจรยังทำร้ายหรือข่มขืนเจ้าทรัพย์อีก ตามที่เห็นในข่าวอยู่ประจำ 

 

 ภัยจากแผ่นดินไหว  

         หลายคนกลัวการอยู่คอนโดมิเนียมด้วยเหตุผลนี้ แต่เชื่อหรือไม่ว่า ตึกสูงๆกลับปลอดภัยต่อแผ่นดินไหวมากกว่าตึกเตี้ย ยิ่งสูงยิ่งปลอดภัยครับ เหตุผลคือ การออกแบบอาคารสูงนั้น วิศวกรจะต้องคำนวณฐานรากและโครงสร้างอาคารให้แข็งแรงต้านทานแรงลมไว้อยู่แล้ว ซึ่งทำให้สามารถต้านแรงจากแผ่นดินไหวได้ด้วย เพราะแรงจากแผ่นดินไหวเป็นแรงชนิดเดียวกัน คือ กระทำต่ออาคารทางด้านข้าง

         ลองนึกภาพว่าเอาขวดเป๊บซี่ตั้งบนกล่องพิซซ่าแล้วเลื่อนกล่องไปมา ขวดจะโอนเอน ถ้าเลื่อนกล่องแรงๆขวดก็ล้ม นั่นละครับลักษณะการกระทำของแผ่นดินไหว หากเปรียบเทียบกับเอาเทียนปักบนเค้กวันเกิดแล้วลองเลื่อนถาดเค้กไปมาบ้าง เทียนที่ปักอยู่ในเค้กย่อมจะล้มยากใช่ไหมครับ เปรียบเสมือนอาคารสูงที่มีฐานรากเสาเข็มยาวจนถึงชั้นหินแข็ง ทำให้ต้านทานแรงจากแผ่นดินไหวและแรงลมได้

         หากดูรายงานข่าวแผ่นดินไหวในต่างประเทศ จะพบว่า อาคารที่พังถล่มมักจะเป็นตึกเตี้ยๆ สูงไม่กี่ชั้น แทบไม่เคยเห็นข่าวอาคาร 20-30 ชั้นถล่มด้วยเหตุแผ่นดินไหวเลย

         ปัจจุบันความกลัวภัยแผ่นดินไหวในประเทศไทยมีมากขึ้น ทางการได้ออกกฏใหม่ให้พื้นที่จังหวัดที่มีความเสี่ยงต่อแผ่นดินไหวเช่นภาคเหนือและภาคตะวันตก ต้องออกแบบอาคารให้ต้านทานแผ่นดินไหวได้ในระดับหนึ่ง

ในความคิดเห็นของผม การอยู่คอนโดมิเนียมนั้น ภัยจากแผ่นดินไหวไม่น่ากลัวเท่า “อัคคีภัย” ครับ

 

 ภัยจากอัคคีภัย  

         คอนโดมิเนียมนั้นเป็นความพยายามที่จะ”ฝืน”ธรรมชาติในการอยู่อาศัยให้ได้จำนวนมากในพื้นที่จำกัด ดังนั้นหากเกิดไฟไหม้ขึ้นย่อมทำความเสียหายให้กับชีวิตและทรัพย์สินในนั้นได้มากกว่าบ้านเดี่ยว ซึ่งนับเป็นข้อด้อยอย่างหนึ่งของคอนโดมิเนียม จะเห็นว่า อาคารสูงทุกแห่งจึงต้องออกแบบให้มีระบบป้องกันอัคคีภัย มีการซ้อมหนีไฟอยู่เป็นประจำทุกปี

         อาคารสูงนั้น ยิ่งสูงมากเท่าไรยิ่งต้องมีระบบป้องกันอัคคีภัยที่สูงขึ้นตาม กฏหมายประเทศไทยกำหนดว่า อาคารที่สูงเกิน 23 เมตร หรือราวๆ 8 ชั้น ขึ้นไป ถือว่าเป็น “อาคารสูง” ซึ่งต้องจัดให้มีระบบป้องกันตัวเองจากเพลิงไหม้ เหตุผลก็คือบันไดของรถดับเพลิงยื่นไปได้สูงไม่เกิน 8 ชั้นนั่นเองครับ (ที่ยื่นไม่ได้มากกว่านี้เพราะเหตุผลด้านความปลอดภัยของนักดับเพลิง และถ้าบันไดยาวมากรถดับเพลิงเลี้ยวไม่พอครับ)

         เริ่มตั้งแต่การติดตั้งสัญญาณแจ้งเตือนเช่น Smoke detector หรือ Heat detector ที่เห็นเป็นก้อนกลมๆแปะอยู่ตามเพดานนั่นละครับ หากตรวจจับควันไฟหรือความร้อนได้ มันจะส่งสัญญาณไปที่ห้องช่างประจำตึก เพื่อรีบมาดับเพลิงเสียก่อนจะลุกลาม หากเพลิงรุนแรงถึงระดับหนึ่ง หัว Sprinkler บนเพดานจะแตกออกเพื่อฉีดน้ำลงมาดับไฟ และถ้ามันยังลุกลามต่อไปอีก คราวนี้ก็เป็นหน้าที่นักผจญเพลิงที่จะขึ้นมาทางลิฟท์ดับเพลิง เพื่อทำการดับไฟด้วยวิธีของผู้ชำนาญ ในขณะที่ผู้อาศัยจะอพยพลงทางบันไดหนีไฟซึ่งมีระบบอัดอากาศภายในเพื่อมิให้ควันไฟจากภายนอกเข้ามาข้างในปล่องบันไดได้ หรือขึ้นไปบนดาดฟ้าเพื่อรอเฮลิคอปเตอร์มาช่วยเหลือ ฯลฯ

         การป้องกันอัคคีภัยนั้นเป็นเรื่องสำคัญมากในการอยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมและทุกๆอาคารสูง ดังนั้นในการซ้อมหนีไฟประจำปี ผู้ที่อยู่อาศัยทุกคนควรเข้าร่วมนะครับ เพราะไม่ได้แค่วิ่งเล่นขำขำ แต่เจ้าหน้าที่จะมาสาธิตการใช้งานเครื่องมือดับเพลิง อธิบายหลักการต่างๆ ตลอดจนเทคนิคต่างๆ เพื่อฝึกซ้อมไม่ให้ประมาท และให้มีสติเวลาเกิดเหตุการณ์จริง ซึ่งมันจะรุนแรงกว่าการซ้อมหลายร้อยเท่า

         ประเด็นเรื่องอัคคีภัยในอาคารเราจะมาคุยกันใน blog หลังๆ เพราะมีรายละเอียดเยอะมากกกก และมันไม่เหมือนที่เห็นในหนังฮอลีวู๊ดเลยแม้แต่น้อยครับ

         อาคารที่สร้างมานานแล้ว ก่อนกฏหมายอาคารสูงบังคับใช้ในปี 2535 นั้น กฏระเบียบเกี่ยวกับการป้องกันอัคคีภัยจะไม่เข้มข้นเท่าตึกที่สร้างใหม่ ดังนั้นการเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเก่า ต้องระวังเรื่องนี้ด้วย เพราะตึกเก่านั้นมักจะไม่ลงทุนอุปกรณ์ป้องกันอัคคีภัยอย่างสปริงเกอร์ ถ้าเลือกได้ ควรเลือกห้องใกล้ๆบันไดหนีไฟไว้ก็จะดีกว่า อย่างน้อยก็อุ่นใจกว่า มีอะไรปุ๊บปุ๊บจะได้เผ่นลงบันไดได้ทันที

 

 การบำรุงรักษา  

         อาคารทุกชนิดย่อมมีการเสื่อม (Depreciate) สำหรับคอนโดมิเนียมนั้น อุปกรณ์ต่างๆมีมากกว่าบ้านเดี่ยว ตั้งแต่ ลิฟท์ ปั๊มน้ำ เครื่องปั่นไฟสำรอง (Generator) บ่อบำบัดน้ำเสีย หม้อแปลงไฟฟ้า และอื่นๆอีกมากมาย ซึ่งอุปกรณ์เหล่านี้ต้องการการบำรุงรักษาเพื่อให้อยู่ในสภาพดี แต่ค่าใช้จ่ายเหล่านี้เป็นการแชร์กันของเจ้าของร่วม ดังนั้น หากจำนวนยูนิตของห้องพักมีมากพอสมควร เมื่อหารเฉลี่ยออกมาเจ้าของแต่ละคนจึงจ่ายไม่มากนัก กลับกัน คอนโดที่มีจำนวนยูนิตน้อยๆ จำนวนชั้นไม่สูงมาก ค่า maintenance เหล่านี้จะแพงมากเมื่อคิดเฉลี่ยต่อคน และจะแพงมากขึ้นไปอีกเมื่ออาคารนี้มีอายุมากขึ้น เราจึงเห็นคอนโดขนาดเล็กจำนวนมากทรุดโทรม ขาดการบำรุงรักษา ด้วยเหตุว่า ค่าส่วนกลางถูก เก็บเพิ่มไม่ได้เจ้าของร่วมไม่ยอมจ่าย แต่ในคอนโดขนาดใหญ่หลายร้อยยูนิต อาคารกลับคงสภาพดีอยู่ ดังนั้นการเลือกคอนโดมิเนียมจึงต้องคำนึงถึงค่า maintenance เหล่านี้ ว่ามี economic of scale พอหรือไม่ด้วยครับ

         สำหรับบ้านเดี่ยวนั้น ค่าบำรุงรักษาไม่มากเท่าคอนโด แต่ก็ต้องมีการดูแลเช่นกัน มิฉะนั้นจะโทรม เช่น ดูแลสวน ทาสีใหม่เป็นครั้งคราว อุดซ่อมแซมรอยแตกร้าว น้ำรั่ว และดูแลเรื่องปลวก ถึงแม้ว่าค่าบำรุงรักษาบ้านจะไม่มากนัก แต่ที่มากกว่า คือ การดูแลทำความสะอาด เพราะบ้านมีพื้นที่ใหญ่กว่า จำนวนหน้าต่างมากกว่า จึงสัมผัสฝุ่นมากกว่า และมีพื้นที่ส่วนสัญจร (Circulation area) มากกว่าคอนโด เช่น โถง บันได ซึ่งเป็นภาระในการดูแลรักษาความสะอาด วันหยุดทีนึง ต้องกวาดบ้านเช็ดบ้าน ล้างมุ้งลวด ดูดฝุ่นหยากไย่ ตัดหญ้าสนาม แต่งกิ่งต้นไม้ รดน้ำพรวนดินใส่ปุ๋ยจิปาถะ หลายๆบ้านจึงต้องจ้างแม่บ้านทำความสะอาด สิ้นเปลืองค่าใช้จ่ายเข้าไปอีก หากอยู่คอนโดจะมีค่าใช้จ่ายตรงนี้น้อยกว่าครับ

 

 ด้านสังคม  

         ข้อเสียอย่างหนึ่งของการอยู่บ้านเดี่ยวและทาวน์เฮ้าส์คือ “เพื่อนบ้าน”
การอยู่บ้านนั้น “เพื่อนบ้าน”เป็นสิ่งที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ในขณะที่คุณไม่จำเป็นต้องยุ่งเกี่ยวกับ “เพื่อนคอนโด” ข้างห้องในคอนโดของคุณเลย