ให้เช่าคอนโด ควรอ่าน 10 ข้อควรรู้ก่อนให้เช่า

ทุกวันนี้ บางคนอาจจะเอาคอนโดที่มีอยู่มาปล่อยให้เช่าเพราะไม่ได้อยู่ หรือเพื่อเป็นรายได้พิเศษ (ทำเลยอดฮิตก็เช่น คอนโดติดรถไฟฟ้า) แต่ถ้าบังเอิญเราดันโชคร้ายเจอคนเช่าที่ไม่ดี ไม่รักษาของ หรือชอบเบี้ยวค่าเช่า เราจะหลบเลี่ยง หรือแก้ปัญหาพวกนี้ยังไง คำแนะนำ 10 ข้อเหล่านี้อาจช่วยท่านได้ และน่าจะเป็นประโยชน์ให้เราปล่อยเช่าคอนโดได้อย่างราบรื่นไร้ซึ่งปัญหาค่ะ

1.     ควรเซ็น "สัญญาเช่า" กัน

บางคนปล่อยคอนโดให้เพื่อน หรือคนรู้จักเช่าแบบตกลงกันปากเปล่า ไม่ทำสัญญากัน ตามกฎหมายไทยได้กำหนดไว้ว่า การเช่าอสังหาริมทรัพย์ (ซึ่งรวมคอนโดด้วย) ถ้าไม่มีหลักฐานเป็นลายลักษณ์อักษร ลงลายมือชื่อฝ่ายที่ต้องรับผิดเป็นสำคัญ จะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีไม่ได้ ดังนั้นเพื่อความปลอดภัยในอนาคตสำหรับผู้ให้เช่า ควรจะทำสัญญาเช่าลงนามกันทั้งสองฝ่ายให้เรียบร้อย เผื่อทะเลาะกัน ต้องขึ้นโรงขึ้นศาลจะได้ใช้บังคับกันได้ (ตัวอย่างสัญญาเช่า สามารถหาได้จากเว็บไซต์อื่นๆ ทั่วไป เช่น Thai Franchise Center แต่ขอแนะนำให้ปรึกษาทนายความให้ดีก่อนนำไปใช้ทุกครั้งนะคะ) และในการเซ็นสัญญา ควรขอสำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน หรือพาสปอร์ต (ในกรณีคนต่างชาติ) ไว้เป็นหลักฐานด้วย และถ้าปล่อยเช่าเกิน 3 ปี เราต้องจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดินด้วยนะคะ ไม่งั้นเราจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ไม่เกิน 3 ปีเท่านั้น (สมมติว่าเราไม่จดทะเบียน และมีปัญหากับผู้เช่าในปีที่ 4 เราจะฟ้องร้องไม่ได้นะคะ) 

2.     หาคนเช่าวิธีไหนดี?

ทุกวันนี้ มีวิธีการหลากหลายในการหาผู้เช่า หลักๆ แล้วมี 3 แบบ คือ

• ประกาศด้วยตัวเองในเว็บไซต์ต่างๆ ที่ไม่เสียเงิน หรือปากต่อปากกับคนรู้จัก
• ผ่านพวก Property Agent นายหน้า หรือเว็บไซต์อสังหาริมทรัพย์ ที่เราต้องเสียเงินค่าคอมมิชชั่นให้เขา 
• ให้นิติบุคคลของคอนโดช่วยหาให้

แน่นอนว่าวิธีแรกดีที่สุดเพราะเราได้เลือก ได้เจอคนเช่าเอง และไม่ต้องเสียค่าคอมมิชชั่น วิธีที่สองเหมาะสำหรับคนที่ไม่ค่อยมีเวลา หรืออยากหาคนเช่าต่างชาติ แต่เราก็ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นให้คนที่หาให้เรา (โดยทั่วไปแล้วก็ประมาณค่าเช่า 1 เดือน) และเราควรคุยกับเขาให้ชัดเจนว่าจะช่วยบริการอะไรให้บ้าง เช่น พาลูกค้าไปดูห้องด้วย หรือผู้เช่าปัญหาเยอะก็ช่วยคุย ช่วยจัดการให้ด้วย ส่วนวิธีที่สามก็เป็นอีกวิธีหนึ่งที่สะดวก แต่มีข้อควรระวังในบางเรื่อง เช่น เราควรตกลงกับนิติฯ ให้ชัดเจนว่า ขอบเขตที่จะให้นิติฯ ทำให้นั้นมากแค่ไหน เช่น หาคนเช่าให้อย่างเดียว (ในกรณีนี้ก็ต้องตกลงกันชัดเจนว่า ต้องเสียค่าคอมมิชชั่นเท่าไร และเมื่อใด) หรือในบางครั้งนิติฯ อาจจะเสนอบริการอย่างอื่นเพิ่มเติมให้ด้วย (โดยเฉพาะกรณีคนให้เช่าไม่อยู่เมืองไทย) เช่น ซ่อมแซมสิ่งต่างๆ ให้ ซึ่งก็ต้องชัดเจนว่าจะคิดค่าบริการหรือไม่ เท่าไร หรือนิติฯ บางรายอาจเสนอที่จะเก็บค่าเช่าให้ด้วย ในทางปฏิบัติ ถ้าคนเช่าโอนค่าเช่าโดยตรงให้เราได้ ก็ไม่จำเป็นต้องใช้บริการนี้ 

 

3.     ทำลิสต์รายการ และถ่ายรูปของในห้องไว้

ในทางปฏิบัติ เราอาจไม่ได้ให้เช่าแค่ตัวห้องคอนโดอย่างเดียว แต่มีรายการอื่นเพิ่มเติมด้วย เช่น โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆ ที่จำเป็นสำหรับคนเช่า เช่น กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เป็นต้น เรื่องเหล่านี้ พอเวลาผ่านไปเราอาจจำไม่ได้ ดังนั้น เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาของหาย หรือได้ของคืนไม่ครบ ขอแนะนำให้ระบุรายการเหล่านี้ไว้ให้ชัดเจน โดยสามารถทำเป็นรายการขึ้นมาแล้วแนบท้ายเข้าไปกับตัวสัญญา รวมทั้งถ่ายรูปห้องคอนโดก่อนปล่อยเช่าไว้ให้มากที่สุดเพื่อจะได้มีไว้ตรวจสอบในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังปล่อยเช่าแล้วแตกต่างกันแค่ไหน 

 

4.     ของเสียหายใครรับผิดชอบ?

ปัญหานี้ในบางครั้งเมื่อเกิดขึ้นก็อาจทำให้คนเช่ากับคนให้เช่าทะเลาะกันได้ วิธีหลีกเลี่ยงปัญหาก็คือ กำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบอะไร และสาเหตุของการเสียหายเกิดจากใคร และถ่ายรูปสภาพห้องกันก่อนให้เรียบร้อย เช่น ถ้าห้องมีรอยร้าว คนเช่าก็ควรถ่ายรูปแจ้งคนให้เช่าก่อนเลยว่าเป็นสิ่งที่มีอยู่แล้วก่อนเช่า แต่ถ้าไม่ได้ตกลงกันชัดเจนในสัญญา ตามกฎหมายแล้ว ผู้ให้เช่าต้องเป็นคนจัดการซ่อมแซมทุกอย่างที่จำเป็นต่อการอยู่อาศัย ยกตัวอย่างเช่น ท่อน้ำอุดตันจนใช้ห้องน้ำไม่ได้ หรือแอร์เสียงดังตลอดเวลา ในขณะที่ผู้เช่าก็ต้องรักษาทรัพย์สินที่เช่าเสมือนรักษาทรัพย์สินของตัวเอง และต้องบำรุงรักษา รวมไปถึงซ่อมแซมเล็กน้อยด้วย เช่น ผู้เช่าทำมุ้งลวดขาดเอง หรือเปิดแอร์ทั้งวันทั้งคืนจนแอร์สกปรกและต้องล่างบ่อย เป็นต้น

5.     "เงินประกันการเช่า" สำคัญมากสำหรับคนให้เช่า!!

เป็นปกติของการเช่าที่ผู้ให้เช่ามักเรียกเก็บ "เงินประกันสัญญา" หรือ "เงินประกันการเช่า" จากคนเช่า (หรือบางทีก็เป็นในรูป "มัดจำ" คือจ่ายกันก่อนเริ่มเช่าเพื่อเป็นประกันว่าจะเช่าจริง) ซึ่งเงินนี้จะจ่ายล่วงหน้าให้ผู้ให้เช่าเก็บไว้ ส่วนใหญ่จะเท่ากับค่าเช่า 2-3 เดือนแล้วแต่เจรจา เมื่อหมดสัญญาเช่า โดยหลักแล้ว คนให้เช่าต้องคืนเต็มจำนวนโดยไม่มีดอกเบี้ยให้คนเช่า และคนให้เช่าจะหัก หรือริบเงินส่วนนี้ได้ถ้าคนเช่าผิดสัญญา ไม่ทำตามที่เขียนกันในสัญญาเช่า หรือเรื่องอื่นใดที่ระบุกันชัดเจนในสัญญาเช่าว่าให้หัก หรือริบได้ โดยเรื่องหลักๆ ที่ผู้ให้เช่าควรกำหนดไว้ในสัญญาว่าสามารถหัก หรือริบเงินประกันสัญญา หรือเงินมัดจำได้ คือ

• คนเช่าไม่ปฏิบัติตามสัญญาเช่า
• คนเช่าค้างค่าเช่า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ
• คนเช่าไม่อยู่ให้ครบตามระยะเวลาเช่า 
• คนเช่าค้างค่าสาธารณูปโภค 
• คนเช่าทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ลืมปิดก๊อกน้ำ จนน้ำล้น ทำให้เกิดความเสียหายกับคอนโดห้องอื่น เป็นต้น

 

6.    ระบุ "เบี้ยปรับ" จัดการกับพวกชอบเบี้ยว

ปกติค่าเช่า มักจะจ่ายกันเป็นรายเดือน และควรกำหนดวันถึงกำหนดชำระกันให้ชัดเจน ถ้าผู้เช่าไม่ยอมจ่ายค่าเช่า หรือจ่ายช้าเป็นประจำ เราควรเขียนในสัญญาให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ (ในทางปฏิบัติอาจอะลุ่มอล่วยไม่เก็บก็ได้ แต่อย่างน้อยควรระบุให้สิทธิกับผู้ให้เช่าไว้ก่อน) จำนวนเบี้ยปรับมีความหลากหลายแล้วแต่จะตกลงกัน เช่น อาจคิดเป็นรายวัน วันละ 500 บาท หรือเป็นรายปี ร้อยละ 15 ต่อปี เป็นต้น การคิดเป็นรายวันเป็นวิธีที่ง่ายที่สุด นับจำนวนวันแล้วคูณตรงๆ เลย ไม่ต้องคำนวณเป็นรายปีให้มีเศษวุ่นวาย และถ้าคนเช่าบางคนยืดเยื้อไม่ยอมจ่ายไปเป็นเวลานาน เช่น 1-3 เดือน ก็ควรเขียนลงไปในสัญญาเลยว่าเรามีสิทธิบอกเลิกสัญญาได้ (ถ้าบอกเลิกสัญญาแล้วคนเช่าไม่ยอมออก ทำอย่างไรต่อ จะกล่าวถึงต่อไปในข้อ 9 ค่ะ) 

7.     เช่ากันนานแค่ไหน และต่ออายุยังไง?

ระยะเวลาในการเช่านั้นมีหลากหลาย แล้วแต่จะตกลงกัน เช่น ตั้งแต่ 1 ปี 2 ปี หรือระยะสั้นแค่ 6 เดือน เป็นต้น นอกจากนี้ ในสัญญาเช่าควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า ในการต่ออายุสัญญาเช่าจะทำกันอย่างไร วิธีการต่ออายุสัญญาเช่าสามารถทำได้หลายวิธี ตัวอย่างเช่น

• ต่อสัญญาแบบอัตโนมัติ ถ้าไม่มีใครทักท้วงตอนหมดสัญญาเช่า หรือ 1 เดือนก่อนหมดสัญญา ไม่มีใครแจ้งเลิก ก็ให้ระยะเวลาเช่าต่อออกไปทันที ภายใต้จำนวนค่าเช่าเท่าเดิม หรือจำนวนค่าเช่าใหม่ และระยะเวลาให้เช่าเท่าเดิม
• เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าเป็นการยกเลิกการเช่าในทันที ถ้าอยากต่อสัญญาให้ทำสัญญาใหม่ ไม่มีการต่อแบบอัตโนมัติ 

นอกจากนี้ ควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน เขาควรแจ้งเราล่วงหน้ากี่เดือน (เพื่อให้เรามีเวลาเตรียมหาคนเช่าใหม่ได้) และเราจะหักเงินประกันคนเช่าที่เลิกสัญญากลางคันหรือไม่ แต่ถ้าบังเอิญไม่ได้พูดในสัญญาเช่าว่าจะเช่ากันนานเท่าไหร่ แบบ "เช่าไปเรื่อยๆ" กฎหมายระบุไว้ว่า หากฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งอยากเลิกเช่า ให้แจ้งอีกฝ่ายทราบล่วงหน้าหนึ่งรอบจ่ายค่าเช่า คือ ถ้าจ่ายค่าเช่ารายเดือน ก็บอกเลิกได้โดยการแจ้งอีกฝ่ายหนึ่งเดือนล่วงหน้า 

ตัวอย่างหนังสือรับรองการหักภาษีเงินได้ ณ ที่จ่าย (ประเภทค่าเช่า)

 

8.     ตกลงกันให้ชัดเจนว่า "ใคร" ต้องจ่าย "อะไร" ระหว่างเช่า

เรื่องพวกนี้ควรกำหนดกันให้ชัดเจนในสัญญาเช่า โดยปกติ ค่าน้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีควรให้ผู้เช่ารับผิดชอบ ส่วนค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) ขึ้นอยู่กับการเจรจา แต่ส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะรับผิดชอบ โดยอาจคิดคำนวณแฝงไว้ในค่าเช่าเข้าไปแล้วก็ได้ การจ่ายค่าน้ำ และค่าไฟในทางปฏิบัติก็ทำได้ 2 รูปแบบคือ

• คนเช่ารับผิดชอบไปจ่ายกับการไฟฟ้า หรือนิติฯ เองโดยตรง แล้วส่งใบเสร็จการชำระเงินให้ผู้ให้เช่า
• คนเช่าจ่ายค่าน้ำค่าไฟให้ผู้ให้เช่าโดยการโอนเงินภายในระยะเวลา 5-10 วันนับจากวันได้รับใบแจ้งหนี้จากผู้ให้เช่า

 

9.     หมดสัญญาเช่า แต่ผู้เช่าไม่ยอมออก ล็อคประตูไม่ให้เข้าห้องเลยได้ไหม?

โดยปกติ ถ้าสัญญาเช่าหมดแล้ว หรือเมื่อคนเช่าทำผิดสัญญาแล้วเราบอกเลิกสัญญาเช่าแล้ว ผู้เช่าควรย้ายออกแต่โดยดี แต่ถ้าเกิดไม่ยอมย้ายออก ("ไม่มี ไม่จ่าย ไม่ออก จะทำไม!!?") ตามหลักกฎหมายไทยนั้น เราจะเข้าไปเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อคประตูไม่ให้คนเช่าเข้าห้องเลยยังไม่ได้ คนเช่าสามารถแจ้งตำรวจ หรือฟ้องกลับเรา ที่เป็นคนให้เช่าในฐานะ "บุกรุก" ได้ โดยถือว่าเป็นความผิดทางอาญา (การบุกรุกห้องตัวเองนี้ฟังดูตลกแต่ดันเป็นเรื่องจริงตามกฎหมายไทยเรา) วิธีแก้ตามหลักคำพิพากษาศาลฎีกาไทยเราก็คือ เราต้องระบุ "สิทธิ" ตรงนี้ของผู้ให้เช่าให้ชัดเจนในสัญญาเลยว่า ถ้าเกิดกรณีเช่นนี้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิเปลี่ยนกุญแจ ล็อคประตู กลับเข้าครอบครองสถานที่ และ/หรือตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยทั้งหมดนี้ไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก ถ้าเราเขียนสัญญาให้สิทธิผู้ให้เช่าชัดเจนไว้แบบนี้ เราก็สามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อคประตูได้เลยโดยไม่ต้องห่วงว่าจะโดนคนเช่าเล่นงานกลับในความผิดฐานบุกรุก 

 

10.    ค่าเช่าต้องเสียภาษีอะไรบ้าง?

ถ้าว่ากันตามหลักเกณฑ์ที่ถูกต้อง ภาษีที่ต้องจ่ายจริงๆ ก็มีอยู่ 3 ประเภท แต่จะเสียครบทุกประเภทหรือไม่นั่น ขึ้นอยู่กับประเภทของคนเช่า และคนให้เช่าว่าเป็นบุคคลประเภทใด และตกลงกันอย่างไรเป็นรายกรณีไป

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย กรณีผู้ให้เช่าเป็นบุคคลธรรมดา มีผู้เช่าเป็นบริษัท หรือนิติบุคคล โดยปกติบริษัท และนิติบุคคลเหล่านี้ จะต้องหักภาษี ณ ที่จ่ายเป็นจำนวนร้อยละ 5 ของจำนวนค่าเช่าแต่ละครั้งที่จ่ายให้เราในฐานะผู้ให้เช่า แล้วผู้เช่าจะส่ง "หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย" ให้เราในฐานะผู้ให้เช่าเพื่อเก็บไว้เป็นหลักฐาน
• อากรแสตมป์ติดบนตัวสัญญาเช่า จำนวนเท่ากับอัตราค่าเช่า 1,000 บาท ต่ออาการแสตมป์ 1 บาท เช่น สัญญาเช่า 1 ปี ค่าเช่าทั้งหมด 200,000 บาท อากรแสตมป์จะเท่ากับ 200 บาท 
• ภาษีโรงเรือนและที่ดิน จะเสียในอัตรา 12.5% ของค่าเช่าทั้งปี คิดง่ายๆ จะเท่ากับค่าเช่า 1 เดือนครึ่ง โดยเสียเป็นรายปี จ่ายที่สำนักงานเขตที่คอนโดตั้งอยู่