12 ปัญหาคอนโด ถ้าอยู่แล้วต้องพบเจอแน่นอน อยากจะอยู่คอนโดควรต้องรู้ไว้สักนิด

          ปัญหาบางอย่างอาจไม่สามารถตรวจเช็กได้ล่วงหน้า ต้องเข้าไปอยู่ถึงจะรู้ แต่อย่างน้อยก็คงดีกว่าหากได้รู้ก่อน หากคิดจะอยู่คอนโดต้องทำใจไว้ล่วงหน้าเพราะอาจเจอ 1 ใน 12 ปัญหานี้ 

          การซื้อคอนโดบางคนอาจจะดูแค่เรื่องความสะดวกสบาย เช่น ติดรถไฟฟ้า ใกล้แหล่งช้อปปิ้ง ฟังก์ชั่นเยอะดี หรือโปรโมชั่นแจ่ม ความไม่รอบคอบแบบนี้นี่แหละที่อาจทำให้คุณนั่งน้ำตาตกภายหลัง เพราะสารพัดปัญหาที่คุณไม่เคยเช็กมาก่อนตอนซื้อคอนโดหรือไม่สามารถเช็กได้จนกว่าจะ โดยเฉพาะ 12 ปัญหาน่าปวดเศียรเวียนเกล้าที่คนอยู่คอนโดมักจะเจอกันเป็นประจำ
 

12 ปัญหา “คอนโด” ที่มักพบเจอ (Terrabkk)

          คอนโดมิเนียม (Condominium) ถือเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทหนึ่ง ซึ่งมีการแชร์พื้นที่ส่วนกลางให้ใช้ร่วมกันและมีผู้คนอยู่อาศัยใช้ชีวิตอยู่ร่วมกันเป็นจำนวนมาก โดยต่างคนต่างก็มีลักษณะพื้นฐานของการใช้ชีวิตที่แตกต่างกัน ไม่ว่าจะเป็นการดูแลรักษาทรัพย์สิน ความสะอาด ความมีวินัย กฎกติกา มรายาท จึงส่งผลให้คอนโดมักจะมีปัญหาร้องเรียนมากกว่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ แน่นอนว่าการอยู่อาศัยกับผู้คนเป็นจำนวนมาก ๆ ต้องมีปัญหามีการกระทบกระทั่งกันบ้างเป็นเรื่องปกติทั้งเพื่อนบ้านที่อยู่ห้องข้าง รวมถึงการละเมิดกฎต่าง ๆ ของการใช้อาคาร โดยไม่ว่าจะเป็นคอนโดมิเนียมมือหนึ่งหรือคอนโดมิเนียมมือสอง ต่างก็จะมีปัญหาคล้าย ๆ กัน TerraBKK จึงได้รวบรวมประเด็นปัญหาที่เรามักจะพบเจออยู่เป็นประจำ มีดังต่อไปนี้

1. ปัญหาที่จอดรถไม่เพียงพอ 

          ปัจจัยหนึ่งที่สำคัญในการเลือกซื้อคอนโด ไม่ว่าจะเป็นคอนโดมือหนึ่งหรือมือสองคือจำนวนที่จอดรถ โดยเฉพาะโครงการใหม่มักจะมีปัญหาที่จอดรถไม่พอกับจำนวนรถที่ลูกบ้านมี ทำให้เกิดปัญหาแย่งที่จอดรถอยู่เป็นประจำ สำหรับที่จอดรถของโครงการใหม่เทียบกับโครงการมีสองเมื่อหลายปีก่อน ต้องบอกเลยว่าโครงการมือสองอาจจะมีที่จอดรถมากกว่าโครงการสมัยนี้ที่พยายามลดจำนวนที่จอดรถลงเพื่อให้สามารถขายห้องได้มากขึ้น อีกทั้งโครงการสมัยนี้โดยเฉพาะโครงการที่คอนโดติดกับสถานีรถไฟฟ้า ปริมาณที่จอดรถจะมีไม่มากนัก เพราะผู้ประกอบการจะคิดว่าคนอยู่คอนโดติดรถไฟฟ้าไม่มีความจำเป็นที่จะต้องใช้รถ ถ้าหากโครงการคำนวณที่จอดรถผิดก็จะทำให้เกิดปัญหาแย่งที่รถตามมา โดยมาตรฐานแล้วตามกฎหมายจำนวนที่จอดรถต้องมีอย่างน้อย 1 คันต่อพื้นที่ 120 ตารางเมตร ดังนั้นก่อนการตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมิเนียมเราควรตรวจเช็กจำนวนที่จอดรถก่อนว่า มีเหมาะสมกับจำนวนห้องหรือไม่เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นตามมาในภายหลัง

 

2. ปัญหาเพื่อนบ้าน 

          จากปริมาณคนที่อยู่อาศัยในคอนโดมิเนียมเป็นจำนวนมาก ผู้อยู่อาศัยอาจจะได้รับการรบกวนจากห้องในบริเวณรอบ ๆ เรา ไม่ว่าจะเป็นการส่งเสียงดังโหวกเหวกโวยวายในเวลากลางดึก กวาดขยะออกมาบริเวณทางเดิน ไม่เก็บรองเท้าให้เป็นที่เป็นทางแบบนี้เป็นต้น ทำให้คนที่รับไม่ได้กับปัญหาที่เกี่ยวกับเพื่อนบ้านในลักษณะนี้อาจจะมีการกระทบกระทั่งเกิดขึ้นบ้าง การแก้ไขอาจจะส่งเรื่องให้ทางนิติบุคคล ซึ่งเป็นคนกลางช่วยเราในการแก้ไขปัญหาดังกล่าว 

3. น้ำรั่วน้ำซึม 

          ปัญหาใหญ่ของทั้งคอนโดใหม่และคอนโดเก่า ปัญหานี้มีทั้งปัญหาที่รั่วซึมจากภายนอกจากตอนฝนตกกับรั่วซึมภายในจากงานระบบ ปัญหารั่วซึมจากงานระบบมักจะพบในคอนโดที่มีอายุอาคารค่อนข้างมากเนื่องจากงานระบบที่ติดตั้งไว้เป็นเวลาหลายปีนั้น วัสดุจะเริ่มมีการเสื่อมสภาพตามอายุการใช้งานตามข้อต่อต่างๆเริ่มชำรุดเสียหายทำให้เกิดการรั่่วซึมขึ้น ส่วนคอนโดใหม่ ๆ มักจะไม่ค่อยมีปัญหาตรงนี้ส่วนใหญ่จะพบเจอปัญหารั่วซึ่มจากน้ำฝนที่ซึมเข้ามาภายในอาคารมากกว่าซึ่งเกิดจากคุณภาพในการก่อสร้างที่ำไม่ดีทำให้มีน้ำซึมเข้ามาตามรอยต่อของตัวอาคาร สำหรับปัญหานำรั่วซึ่มวิธีแก้ปัญหา คือ ติดต่อนิติบุคคลให้ทราบเพื่อให้นิติบคคุลติดต่อช่าง เข้ามาดูว่าสาเหตุเกิดจากอะไร แล้วจะต้องแก้ไขปัญหาต่อไป

 

4. ปัญหาลิฟท์ช้า 

          ปัญหาลิฟท์เป็นปัญหาที่เกิดตั้งแต่การเลือกซื้อโครงการ สาเหตุที่ลิฟท์ช้ามาจากปริมาณลิฟท์ไม่เพียงพอกับจำนวนผู้อยู่อาศัย โดยปกติแล้วสัดส่วนที่นิยมใช้ในการดูว่าลิฟท์เพียงพอกับจำนวนผู้อยู่อาศัยหรือไม่หาได้จาก จำนวนลิฟต์ : จำนวนห้อง เท่ากับ 1 : 100 หมายถึงลิฟท์ 1 ตัวควรจะรองรับห้องไม่เกิน 100 ห้อง ถ้าเกินกว่านี้อาจจะทำให้เจอปัญหาลิฟท์ช้าได้ 

 

5. หนี้ค่าส่วนกลางค้างชำระ 

          ค่าส่วนกลาง เป็นค่าใช้จ่ายที่ลูกบ้านจะต้องจ่ายให้แก่นิติบุคคลเป็นประจำทุกปี ถ้าลูกบ้านไม่จ่ายค่าส่วนกลางตรงนี้จะกลายเป็นหนี้ที่ลูกบ้านจะต้องชำระคืน เพื่อนำค่าส่วนกลางไปจ่ายค่าจ้างพนักกงานประจำคอนโดที่คอยดูแล ทำความสะอาด รักษาความปลอดภัย และค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวกับการดูแลทรัพย์สินส่วนกลาง สำหรับคนที่ต้องการขายคอนโดแล้วมีหนี้ค่าส่วนกลางที่ค้างชำระอยู่กับนิติบุคคลอยู่ก็ไม่สามารถทำการขายได้ โดยต้องรอการอนุมัติจากนิติบุคคลก่อนถึงจะสามารถขายให้แก่บุคคลอื่นได้

 

6. ไม่มีลูกบ้านเข้าร่วมการประชุมจำปี 

          ปัญหานี้ถือเป็นปัญหาที่น่าปวดหัวที่สุดอันหนึ่ง โดยปกติแล้วการที่คอนโดจะปรับเปลี่ยนหรือปรับปรุงอาคารประจำปี จะต้องมีการประชุมของลูกบ้านว่าเราจะมีแผนที่จะพัฒนาปรับปรุงอะไรบ้างประจำปี สำหรับการตัดสินใจว่าจะทำอะไรหรือไม่ทำอะไรนั้น ต้องขึ้นอยู่กับทางเจ้าของร่วมผู้ซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันในตัวสินทรัพย์ส่วนกลาง แต่พอถึงคราวประชุมกลับมีองค์ประชุมไม่ครบตามที่กฎหมายกำหนด ทำให้เรื่องต่าง ๆ ที่จะต้องดำเนินการไม่สามารถดำเนินต่อไปได้ ปัญหาตรงนี้จึงต้องอาศัยความร่วมมือของเจ้าของร่วมให้ช่วยกันเข้ามาประชุม เพื่อรับฟังปัญหาและแก้ไขปัญหาต่าง ๆ ให้คอนโดของเราเป็นคอนโดน่าอยู่ 

7. สัญญาณโทรศัพท์ติด ๆ ดับ ๆ 

          หลาย ๆ คนอาจจะเคยเจอปัญหานี้ ในบางจุดของอาคารอาจจะมีปัญหาเรื่องของสัญญาณโทรศัพท์เนื่องจากผู้พัฒนาโครงการไม่ได้ติดตั้งตัวขยายสัญญาณมาให้ ทำให้ห้องที่อยู่ในชั้นสูง ๆ หรือมีจุดอับสัญญาณอาจจะไม่สามารถโทรเข้าโทรออกได้ ถ้าหากเจอปัญหานี้อาจจะต้องพูดคุยกับนิติบุคคลให้ช่วยติดต่อไปค่ายจำหน่ายสัญญาณมือถือให้มาติดตั้งเครื่องขยายสัญญาณ (การติดตั้งอาจจะมีค่าใช้จ่าย)

 

8. ผู้รับเหมาหมกเม็ด 

          ปัญหานี้เป็นปัญหาที่ผู้ซื้อโครงการไม่สามารถรับรู้ได้ถ้าสังเกตุด้วยตาเปล่า ปัญหาจะค่อยๆเผยขึ้นในตอนหลังหลังจากที่ได้ซื้อโครงการไป เช่น ปัญหาผนังร้าว อาคารทรุด พื้นทรุด เป็นต้น ทางแก้อาจจะต้องเลือกโครงการที่จ้างผู้รับเหมาที่เชื่อถือได้มีประวัติการทำงานที่ไม่มีการฉ้อโกงมาก่อน ก็จะช่วยลดปัญหาเหล่านี้ได้ในระดับหนึ่ง 

 

9. นิติบุคคลไร้ประสิทธิภาพ 

          นิติบุคคลฯ เปรียบได้กับ “หน้าตาของโครงการ” เราจะสามารถเปรียบเทียบได้ระหว่างโครงการที่บริหารดีกับบริหารแย่ได้อย่างชัดเจน อสังหาริมทรัพย์ที่มีนิติบุคคลฯ มืออาชีพ มีประสบการณ์ในการทำงาน และจัดการโครงการให้ดูใหม่อยู่เสมอ ก็จะทำให้โครงการนั้นดูสะอาด ดูใหม่ และมีสภาพที่น่าอยู่อาศัยไปตลอด ส่วนโครงการที่มีนิติบุคคลฯ บริหารไม่ดี ไม่ใส่ใจโครงการ ก็จะดูเสื่อมสภาพเร็ว มูลค่าต่ำกว่าที่ควรจะเป็น ดังนั้นเราควรที่จะใส่ใจกับนิติบุคคลให้มากก่อนที่คอนโดที่เราอยู่อาศัยจะเสื่อมค่าไปเมื่อตกอยู่ในมือของนิติบุคคลที่ไร้ประสิทธิภาพ 

 

10. ปัญหากลิ่นบุหรี่ 

          มาถึงปัญหาในเชิงของสุขภาพกายและสุขภาพจิตของผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดกันบ้าง โดยเฉพาะคอนโดที่มีผู้พักอาศัยเป็นชาวจีน ฮ่องกง เกาหลี หรือญี่ปุ่น คนเหล่านี้จะมีนิสัยคือสูบบุหรี่จัดอยู่แล้ว กลิ่นบุหรี่ที่ผู้พักอาศัยสูบในห้องอาจจะลอยขึ้นมาตามท่อระบายน้ำ หรือตามช่องลมที่จะพัดเข้าสู่ห้องอื่น ๆ ที่อยู่ในอาคาร โดยควันบุหรี่จะสร้างความรำคาญอย่างมากแก่ผู้ที่ไม่สูบบุหรี่ทั้งกลิ่นที่เหม็น สุขภาพของผู้พักอาศัยที่จะแย่ลง ซึ่งจะส่งผลในระยะยาว ปัญหาตรงนี้เราอาจจะต้องแจ้งไปยังนิติบุคคลให้นิติบุคคลทราบ เพื่อที่จะควบคุมหรือเตือนผู้พักอาศัยให้ไม่สูบบุหรี่รบกวนผู้อื่นหรือสูบในที่ที่ทางอาคารจัดไว้ให้ 

11. ไม่มีการรักษาความปลอดภัยอย่างเคร่งครัด 

          เรื่องของความปลอดภัยก็เป็นอีกประเด็นหนึ่งที่เป็นปัญหา ความรัดกุมของรปภ. บางครั้งอาจจะดูแลได้ไม่ทั่วถึงหรือไม่เข้มงวดเพียงพอทำให้มีบุคคลภายนอกเข้าไปในอาคารได้โดยที่ไม่รู้ตัว เช่น มีคนแปลกหน้าเดินตามทั้งที่ไม่มีคีย์การ์ดขึ้นลิฟต์โดยไม่รู้ตัว สิ่งเหล่านี้แสดงให้เห็นถึงความไม่ปลอดภัยของลูกบ้านที่อยู่อาศัย จนบางครั้งเรามักจะได้เห็นตามสื่อต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นโจรหรือผู้ร้ายที่อาจจะทำในสิ่งที่ผิดกฎหมายในช่วงที่ผู้รักษาความปลอดภัยไม่ระมัดระวัง 

 

12. บุคคลภายนอกแอบใช้พื้นที่ส่วนกลาง 

          บุคคลภายนอกไม่ว่าจะเป็นเพื่อนของลูกบ้านหรือบุคคลที่ไม่ได้เป็นเจ้าของอาคาร บุคคลเหล่านี้จะเข้ามาใช้พื้นที่ส่วนกลางโดยไม่ได้รับอนุญาต ไม่ว่าจะเป็นสวนส่วนกลาง สระว่ายน้ำ ฟิตเนส เกินความเหมาะสมที่จะรองรับได้ บางครั้งไปเบียดเบียนสิทธิ์ที่ลูกบ้านควรจะได้รับด้วย ซึ่งค่าใช้จ่ายเหล่านี้ที่เกิดขึ้นก็คือค่าส่วนกลางที่เจ้าของร่วมต้องจ่ายให้แก่นิติบุคคล สำหรับนำไปปรับปรุงสิ่งที่ชำรุดเสียหายหรือดูแลรักษาให้ดูดีอยู่เสมอ