ควรรู้! "โฉนดครุฑแดง" คืออะไร เมื่อจะซื้อ-ขายที่ดิน

     โฉนดครุฑแดง หรือ โฉนดที่ดิน ครุฑแดง เป็นชื่อเรียกง่ายๆ แทนเอกสารสิทธิ์ ที่ใช้แสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน ในความเข้าใจโดยทั่วไปแล้ว โฉนดครุฑแดง เป็นเอกสารแสดงสิทธิ์ที่มีความถูกต้อง และชัดเจนมากที่สุด บ่งบอกความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้ชัดเจน แต่ในเชิง กฎหมาย โฉนดครุฑแดง เป็นเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์บนที่ดิน ที่สามารถซื้อขายได้ โอนได้ อย่างถูกต้อง

     โดยการโอนสิทธิ์นั้นจะได้รับการรับรองอย่างเป็นทาง การจากสำนักงานที่ดิน ในพื้นที่เขตรับผิดชอบนั้นๆ เราซึ่งเป็นประชาชน หากต้องการ ซื้อขายที่ดินให้ปลอดภัย ควรจะซื้อขายที่ดินโฉนดครุฑแดง เพราะมั่นใจได้ว่า หลัง การซื้อขายแล้ว สามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้ถูกต้องตามกฎหมายอย่างแน่นอน

 

      โฉนดครุฑแดง คือ อะไร   

     โฉนดครุฑแดง คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดิน โฉนดที่ดิน (น.ส.4) สังเกตง่ายๆคือ จะมีสัญลักษณ์เป็นรูป “ครุฑแดง” บนหัวโฉนด และด้านล่างเป็นตัวอักษรสีดำตัวใหญ่เขียนว่า “โฉนดที่ดิน” โดยโฉนดครุฑแดงนี้จะเป็นเอกสารสิทธิ์ที่ประชาชนส่วนใหญ่ครอบครอง ซื้อขายกัน คำว่า โฉนดที่ดิน,โฉนดครุฑแดง หรือ น.ส.4 จึงมีความหมายเดียวกัน

     ตามมาตรา 1 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ได้นิยามความหมายของ โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 คือ หนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ หากผู้ใดมีชื่อในหนังสือ สำคัญนี้ แสดงว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์ บุคคลผู้นั้นสามารถใช้ความเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นยันแก่บุคคลทั่วไปได้ นอกจากนี้ ผู้มีชื่อในโฉนดที่ดินยังสามารถนำโฉนดที่ดินไปทำนิติกรรมใดๆ ก็ได้ เว้นแต่กรณีที่กฎหมายที่ดินบางมาตราห้ามไว้โดยเฉพาะ เช่น ตามมาตรา 31 และมาตรา 58 ทวิวรรคห้าแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 ว่าด้วยเรื่องการรับรองการทำประโยชน์ที่ดินอันสืบเนื่องมาจากใบจอง เป็นต้น

     สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ในที่ดินที่มีโฉนดครุฑแดงนั้น จะต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนเป็นลายลักษณ์อักษรต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ตามที่บัญญัติไว้ในมาตรา 4 ทวิแห่งประมวลกฎหมายที่ดิน พ.ศ. 2497 เท่านั้น ซึ่งบัญญัติไว้ดังนี้ “นับตั้งแต่วันที่ประกาศของคณะปฏิวัติฉบับนี้ใช้บังคับ การโอนกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองในที่ดินซึ่งมีโฉนดหรือหนังสือรับรองการทำประโยชน์ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่

     นอกจากนี้ มาตรา 456 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ยังได้บัญญัติไว้ว่า “การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ถ้ามิได้ทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ไซร้ ท่านว่า เป็นโมฆะ…..” แม้โฉนดที่ดินจะเป็นหนังสือสำคัญแสดงกรรมสิทธิ์ในที่ดินก็ตาม แต่ตราบใดที่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินยังไม่ได้รับแจกโฉนดที่ดินจากทางราชการมาไว้ในครอบครอง ก็ยังถือไม่ได้ว่าราษฎรผู้นั้นมีกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้น ถึงแม้ว่าเจ้าพนักงานที่ดินจะออกใบไต่สวนให้แล้ว แต่ใบไต่สวนหาใช่หลักฐานแสดงกรรมสิทธิ์ที่ดินแต่อย่างใดไม่

     กล่าวโดยสรุปคือ ผู้ใดมีชื่ออยู่บนโฉนดครุฑแดง แสดงว่าผู้นั้นเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์บนที่ดินผืนนั้นอย่างสมบูรณ์ ถูกต้องตามกฎหมายทุกประการ โดยการโอนเปลี่ยนสิทธิ์ซื้อขายโฉนดที่ดินนั้น ต้องไปทำหนังสือต่อหน้าพนักงานเจ้าหน้าที่ของรัฐ ณ สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่เท่านั้น มิฉะนั้นจะถือเป็นโมฆะทันที

      โฉนดที่ดิน มีกี่แบบ   

     โฉนดที่ดินครุฑแดง (นส.4) ตามประมวลกฎหมายที่ดิน แบ่งออกเป็น 6 ประเภท จะเรียก น.ส.4 เหมือนกัน ต่างกันที่ตัวอักษรต่อท้ายด้านหลังเท่านั้น ได้แก่

• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ก
• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ข
• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ค
• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 ง
• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4
• โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ

     โฉนดที่ดิน 5 ประเภทแรก ได้แก่ น.ส. 4 ก , น.ส. 4 ข , น.ส. 4 ค ,น.ส. 4 ง และ น.ส. 4 เป็นโฉนดที่ดินที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวงในปีต่างๆ ซึ่งต่อมากฎกระทรวงฉบับเหล่านั้น ได้ถูกยกเลิกไปแล้วดังนั้นปัจจุบันจึงไม่มีการออกโฉนดที่ดินทั้ง 5 ประเภทนี้ ให้แก่ประชาชนอีก แต่ถ้าประชาชนผู้ใดยังมีโฉนดเหล่านี้อยู่ในครอบครอง ก็ยังสามารถใช้โอน ซื้อขายได้ตามปกติ

     ส่วนโฉนดที่ดินที่ยังใช้ออกให้ในปัจจุบัน ได้แก่ โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4จ ซึ่งเป็นโฉนดที่ดินแบบล่าสุด ที่ออกโดยอาศัยกฎกระทรวงฉบับที่ 43 (พ.ศ.2537) โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4 จ.นี้ เป็นโฉนดที่ดินแบบหลังสุดที่ทางราชการออกให้แก่ประชาชนครอบครองและทำประโยชน์ในที่ดินนั้นได้ ดังนั้น ในปัจจุบันนี้โฉนดที่ดินแบบ น.ส. 4จ เป็นโฉนดที่ดินประเภทเดียวเท่านั้นที่ราชการออกให้กับประชาชน

 

      ครุฑแดง สปก (ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01)  ครุฑแดงเหมือนกัน แต่ซื้อขายไม่ได้   

     ปัจจุบันมีที่ดินประเภทหนึ่งลักษณะหน้าตาเอกสารสิทธิ์ มีความคล้ายคลึงกับโฉนดที่ดิน นั่นก็คือ มีสัญลักษณ์ครุฑแดงด้านบนหัวเอกสารเหมือนกัน แตกต่างกันตรงด้านล่างครุฑแดง จะเขียนว่า “หนังสืออนุญาตให้เข้าทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” ตรงบริเวณหัวมุมบนขวา จะเขียนว่า ส.ป.ก 4-01 และประทับตรา “ฉบับผู้ถือ” เท่านั้น

     ที่ดิน ส.ป.ก. 4-01 ปัจจุบันมีมากกว่า 35 ล้านไร่ทั่วประเทศไทย โดยที่ดินประเภทนี้เป็นเพียง “หนังสืออนุญาตให้ใช้ทำประโยชน์ในเขตปฏิรูปที่ดิน” เพื่อช่วยให้เกษตรกรมีที่ดินทำกินเท่านั้น ผู้ได้รับสิทธิ์ไม่สามารถซื้อขาย หรือโอนเปลี่ยนสิทธิ์กันเองได้สิทธิ์นี้อาจตกทอดให้กับทายาท แต่ไม่สามารถทำพินัย หรือยกให้กับบุคลอื่นได้

      การครอบครองปรปักษ์ โฉนดที่ดินครุฑแดง อย่าเสียรู้!! ถูกแย่งสิทธิ์ครอบครอง  

     ข้อพิพาทที่พบเห็นกันบ่อยเกี่ยวกับเรื่องโฉนดที่ดิน, โฉนดครุฑแดง หรือ น.ส. 4 นั่นก็คือ การถูกญาติพี่น้อง หรือบุคคลอื่นแย่งสิทธิ์การครอบครองไป โดยใช้ลักษณะการครอบครองปรปักษ์ในที่ดินตามเงื่อนไขของกฎหมายมาตรา 1382 เรื่องไม่คาดคิดที่ชีวิตจริงทำให้เจ้าของกรรมสิทธิ์ได้ปวดหัวเป็นประจำ

     กล่าวคือ ตามกฎหมายว่าไว้ว่า หากมีบุคคลภายนอกเข้าครอบครองที่ดินโดยสงบ เปิดเผย และเจตนาเป็นเจ้าของ ติดต่อกันเป็นระยะเวลา 10 ปี บุคคลดังกล่าวก็ย่อมสามารถยื่นคำร้องขอต่อศาลให้มีคำสั่งว่าที่ดินแปลงนั้นเป็นของตนด้วยการครอบครองปรปักษ์ได้ และหากศาลเห็นว่าถูกต้องเป็นไปตามข้อกฎหมายการครอบครองปรปักษ์ บุคคลนั้นสามารถไปแจ้งพนักงานเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน เพื่อจดทะเบียนกรรมสิทธิ์และออกโฉนดใบแทนขึ้นใหม่มาใช้ได้เลย โดยโฉนดใบเดิมที่อยู่ที่เจ้าของที่ดินจะเป็นอันโมฆะ ใช้ไม่ได้ทันที

     หากเจ้าของที่ดินไม่ได้เข้าไปดูแลที่ดินเลย ก็อาจเสี่ยงต่อการถูกครอบครองปรปักษ์ได้ ดังนั้นต้องใส่เรื่องนี้เป็นพิเศษ วิธีที่จะช่วยป้องกันการถูกครอบครองปรปักษ์ สามารถทำได้หลายวิธี เช่น

• ควรมีการทำรังวัดทุกๆ 4 ปีเพื่อแสดงเขต ป้องการการรุกล้ำจากที่ดินข้างเคียง
• กรณีมีผู้เช่า ต้องทำสัญญาเช่ากำหนดระยะเวลาเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน
• กรณีที่ดินอยู่ห่างไกล ควรมีการตรวจเช็คที่ดินทุกๆปี อาจเข้าไปทำประโยชน์ ปลูกต้นไม้ หรือแสดงตัวที่สำนักงานที่ดินว่าเรายังมาดูแลอยู่

 

      ครุฑเขียวเปลี่ยนเป็นครุฑแดง (น.ส.3ก เปลี่ยนเป็น โฉนดที่ดิน)   

     น.ส.3ก. เป็นเอกสารสิทธิ์ที่มีตราสัญลักษณ์ ครุฑเขียว ด้านบนหัวโฉนด เป็นเอกสารสิทธิ์ที่ค่อนข้างมีความน่าเชื่อถือรองจากโฉนดที่ดินครุฑแดง (น.ส.4) เป็นเอกสารที่รับรองการทำประโยชน์ที่มีการกำหนดระวางที่ดินและรูปถ่ายทางอากาศไว้อย่างชัดเจน

     ที่ดิน น.ส.3 ก สามารถซื้อขายโอนเปลี่ยนสิทธิ์การครอบครองกันได้ และสามารถจดจำนองได้ตามปกติ ณ ที่สำนักงานที่ดินในพื้นที่ โดยไม่ต้องรอประกาศ 30 วัน และได้รับการรับรองจากพนักงานเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเช่นเดียวกับโฉนด

     แต่ถึงจะสามารถทำนิติกรรมได้ใกล้เคียงกับโฉนดครุฑแดงมากแค่ไหน แต่ น.ส.3 ก. ก็ยังไม่ใช่โฉนดที่ดินจริง ๆ เจ้าของมีเพียงสิทธิ์ครอบครอง แต่ยังไม่ได้รับกรรมสิทธิ์ในที่ดินนั้นๆทำให้มูลค่าการซื้อขาย

     ที่ดินประเภท น.ส.3 ก. จะมีราคาต่ำกว่าโฉนดที่ดินอยู่มาก ทั้งนี้เอกสารสิทธิ์ประเภท น.ส.3 ก นี้ ปัจจุบันราชการได้อนุญาตให้ผู้ครอบครองสามารถยื่นเรื่องขอเปลี่ยนเอกสารสิทธิ์เป็น โฉนดครุฑแดง (น.ส.4) ได้ โดยไม่ต้องรังวัดปักเขตใหม่ โดยเจ้าหน้าที่จะอ้างอิงจากแผนที่ระวางที่ได้จัดทำไว้ ประกอบกับข้อมูลบน น.ส.3 ก. หลังจาก น.ส.3 ก. ได้ถูกเปลี่ยนเป็นโฉนดเรียบร้อยแล้ว ทางเจ้าหน้าจะเรียกเจ้าของ/ทายาทให้เข้าไปรับโฉนดต่อไป

      น ส 3 ก และ โฉนด ต่างกันอย่างไร   

• น.ส.3ก. เป็นสิทธิ์ครอบครองที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ ส่วน โฉนดที่ดิน หรือ น.ส.4 เป็นกรรมสิทธิ์ ซึ่งกรรมสิทธิ์จะดีกว่าสิทธิ์ครอบครองที่ดิน
   
• น.ส.3ก. จะมีตราครุฑสีเขียว ส่วน โฉนดที่ดิน จะมีตราครุฑสีแดง
   
• ทั้ง น.ส.3ก. และโฉนดที่ดิน สามารถ ซื้อ ขาย โอน ได้ทั้งคู่ แต่โดบปกติแล้ว โฉนดที่ดินจะมีมูลค่าสูงว่าในทำเลใกล้เคียงกัน

 

      โฉนดครุฑแดง น.ส.4จ. VS โฉนดหลังแดง   

     ถึงแม้การซื้อขายโฉนดครุฑแดงจะดูสดใส ถูกต้องตรงตามกฎหมายไปทุกอย่าง แต่ก็ยังมีข้อควรระวังพิเศษ ที่ผู้ซื้อผู้ขายจำเป็นต้องตรวจสอบโฉนดก่อนทุกครั้งก่อนโอนกรรมสิทธิ์ เพราะยังมีโฉนดครุฑแดงอีกลักษณะหนึ่ง ที่ถึงแม้เป็นโฉนดที่ดินจริงๆ (น.ส.4 จ) ก็ยังไม่สามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ได้เลยทันที นั้นคือ โฉนดหลังแดง นั่นก็คือ ซื้อขายจ่ายเงินกันแล้วแต่ยังไม่สามารถเปลี่ยนชื่อหลังหลังโฉนดกันได้นั่นเอง

     โฉนดที่ดินประเภทนี้ เรียกว่า “โฉนดหลังแดง” โฉนดหลังแดงคือโฉนดที่ดินครุฑแดง (น.ส.4 จ) ที่ด้านหลังมีอักษรสีแดง เขียนระบุไว้ชัดเจน ว่า “ห้ามโอนภายใน XX ปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ เดือน ปี” และมีเจ้าพนักงานสำนักงานที่ดินเซ็นชื่อกำกับรับรองไว้ตรงข้อความนี้

     ตัวอย่างเช่น “ห้ามโอนภายในสิบปี ตามมาตรา 58 ทวิ แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563” ความหมาย คือ ที่ดินผืนนี้ห้ามมีการเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ผู้ถือครองภายในระยะเวลา 10 ปี นับตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป นั่นก็คือ สามารถโอนเปลี่ยนกรรมสิทธิ์เปลี่ยนชื่อหลังโฉนดกันได้อีกที 1 มกราคม 2573 นั่นเอง

     โฉนดหลังแดงมักเป็นโฉนดที่ดิน ที่ออกมาจากใบจอง (น.ส.2) โดย ตามประมวลกฎหมายที่ดินมาตรา 31 ได้เขียนห้ามไว้ในเรื่องการโอน คือหลังจากประชาชนคนใดที่ทางราชการเปลี่ยนจากใบจองที่ดินเป็นออกโฉนดที่ดินให้แล้ว ต้องห้ามโอนกรรมสิทธิ์ภายในระยะเวลา 5 ปี หรือ 10 ปี แล้วแต่ว่าได้ใบจองมาเมื่อไร เช่นถ้าได้ใบจองหลังจากปี 2515 จะห้ามโอนใน 10 ปี

     โฉนดหลังแดงนี้ จะไม่สามารถซื้อขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ ได้จนกว่าจะพ้นระยะเวลาห้ามโอนตามกำหนดที่สลักไว้ด้านหลังเท่านั้น โดยปกติจะเริ่มนับตั้งแต่วันออกโฉนดเป็นหลัก ถึงแม้ไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์กันได้ แต่เจ้าของโฉนด สามารถนำโฉนดผืนนี้ไปค้ำประกันหนี้เงินกู้ หรือจำนองต่อได้

      วิธีการซื้อขายโฉนดครุฑแดง(หลังแดง) ที่มีกำหนดเวลาห้ามโอน   

     วิธีการซื้อขายโฉนดครุฑแดง(หลังแดง) ที่มีกำหนดเวลาห้ามโอนปัจจุบัน มีกลุ่มคนบางกลุ่ม ที่ใช้ช่องว่างทางกฎหมาย ซื้อขายโฉนดที่ดินหลังแดงกันก่อนครบกำหนดเวลา โดยทำสัญญาซื้อขายกับเจ้าของกรรมสิทธ์เดิมไว้ แล้วเข้าไปทำประโยชน์หรือครอบครองไว้ก่อน รอให้พ้นเวลา 5 ปี 10 ปีตามกำหนดหลังโฉนด แล้วค่อยไปทำเรื่องขอโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินในเขตพื้นที่ที่นั้นๆ การทำสัญญาในลักษณะนี้ มักนิยมทำกันในลักษณะการจำนองไว้ก่อน แล้วซื้อขายภายหลัง แต่ต้องไปจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินเท่านั้น เพื่อให้มีผลตามกฎหมาย

     ยกตัวอย่าง นาย A รับซื้อที่ดินโฉนดหลังแดง ที่มีคำสั่งห้ามโอนเป็นระยะเวลา 10 ปี จากนาย B นาย A จึงพานาย B ไปทำสัญญาจำนองต่อหน้าเจ้าหน้าที่ที่สำนักงานที่ดิน และให้นาย A ทำหนังสือที่ใช้สำหรับการโอนกรรมสิทธิ์ไว้ให้ 2 ฉบับ ได้แก่

     ฉบับที่ 1 คือ สัญญาซื้อขาย โดยให้นาย B เจ้าของกรรมสิทธิ์เดิมเซ็นชื่อกำกับให้ชัดเจน ว่าได้รับเงินครบถ้วนตามสัญญาซื้อขายแล้ว พร้อมแนบหลักฐานแสดงการรับเงินไว้ให้ครบถ้วน

     ฉบับที่ 2 คือ หนังสือมอบอำนาจโอนฉบับกรมที่ดิน (ทด.21) ให้นาย B เจ้าของกรรมสิทธิ์ เซ็นหนังสือมอบอำนาจไว้ พร้อมแนบเอกสารสำคัญที่ต้องใช้ในการโอนทิ้งไว้ให้ เช่น หนังสือยินยอมคู่สมรส สำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน ทะเบียนสมรส เก็บไว้จนกว่าจะครบ 10 ปี ถึงค่อยไปโอน

     ถึงแม้วิธีการซื้อขายโฉนดที่ดิน ลักษณะโฉนดหลังแดงนี้จะมีความยุ่งยาก ซับซ้อน หลายขั้นตอน แต่ปัจจุบันก็มีผู้ที่กระทำให้เห็นกันอยู่เป็นประจำ การซื้อขายโฉนดหลังแดงก่อนพ้นระยะเวลาต้องห้าม สามารถใช้ช่องว่างทางกฎหมายทำได้ก็จริง แต่ก็มีโอกาสเกิดความผิดพลาดขึ้นได้ในอนาคต

     หากเงื่อนไขในสัญญาต่างๆทำไว้ไม่รัดกุม แม้กระทั่งเหตุการณ์ที่ไม่คาดคิด กรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้ขาย คู่สัญญาฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งเสียชีวิตไปก่อนที่จะครบกำหนดการโอนกรรมสิทธิ์ ยิ่งเพิ่มความยุ่งยากในการสืบทอดทายาทมาจัดการต่อ ดังนั้นหากใครจะเลือกซื้อขายโฉนดที่ดินครุฑแดง ที่มีหลังแดงนี้ ต้องเพิ่มความรอบคอบ ระมัดระวังเป็นกรณีพิเศษเลยค่ะ ทางมาดามโฮม แนะนำว่าทุกขั้นตอนควรไปขอคำปรึกษาเจ้าหน้าที่ของสำนักงานที่ดิน ให้เตรียมเอกสารได้อย่างถูกต้อง และเข้าใจตรงกันทั้งสองฝ่าย