เจาะลึกอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง 2563 และวิธีการคำนวณภาษี

อัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ของที่ดินแต่ละประเภท และวิธีการคำนวณภาษี

          ตั้งแต่ต้นปีนี้ พระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างปี 2562 (พ.ร.บ. ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง) ประกาศในราชกิจจานุเบกษาให้เริ่มบังคับใช้เป็นกฎหมายเมื่อวันที่ 13 มีนาคม 2562 และกำหนดว่า จะเริ่มจัดเก็บภาษีตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 เป็นต้นไป โดยจะมาแทนที่การจัดเก็บภาษีบำรุงท้องที่และภาษีโรงเรือนและที่ดิน ซึ่งจะถูกยกเลิกไป

          วันนี้เราจะมาเจาลึกถึงอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง โดยจะเก็บภาษีตามมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่ถือครอง และอัตราภาษีขึ้นอยู่กับการใช้ประโยชน์ที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตามประเภทต่างๆ 

ที่ดินแต่ละประเภท เสียภาษีเท่าไหร่ ?

          อัตราการเก็บภาษีที่ดินใหม่ จะแบ่งออกเป็น 4 ประเภท ตามลักษณะการใช้ประโยชน์ ได้แก่ เกษตรกรรม, ที่อยู่อาศัย, อื่น ๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม) และที่ดินรกร้างว่างเปล่า โดยคิดอัตราภาษีเป็นรูปแบบขั้นบันไดเพิ่มขึ้นตามมูลค่าราคาประเมิน ดังนี้ 

 

 🌾  เกษตรกรรม   🌾 

 เพดานภาษีสูงสุด 0.15% 

  สำหรับการใช้ที่ดินเพื่อทำนา ทำไร่ ทำสวน เลี้ยงสัตว์ เลี้ยงสัตว์น้ำ และกิจการอื่นตามที่ประกาศกำหนด

          ทั้งนี้ คำว่าที่ดินเพื่อการเกษตรจะต้องปลูกต้นไม้ตามที่กระทรวงเกษตรและสหกรณ์กำหนดด้วย เช่น หากปลูกกล้วยต้องไม่ต่ำกว่า 200 ต้น/ไร่ ถ้าปลูกน้อยกว่าที่กำหนดไว้จะคิดภาษีที่ดินที่เหลือ อย่างไรก็ตาม หลักเกณฑ์และรายละเอียดต่าง ๆ จะได้รับทราบในเร็ว ๆ นี้

 อัตราภาษีที่กำหนด

• มูลค่า 0-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.01% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 100 บาท)
• มูลค่าเกิน 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
• มูลค่าเกิน 100-500 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
• มูลค่า เกิน 500-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.07% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 700 บาท)
• มูลค่า 1,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

* กรณีเป็นบุคคลธรรมดาที่ทำการเกษตร ไม่ต้องเสียภาษีใน 3 ปีแรกที่กฎหมายบังคับใช้
* ปีที่ 4 เป็นต้นไป ได้รับยกเว้น 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น

ดังนั้นเมื่อหักค่ายกเว้นแล้วจะได้อัตราภาษีที่ดินเพื่อการเกษตรสำหรับบุคคลธรรมดาดังนี้

 อัตราภาษีปี 2563-2565

• บุคคลธรรมดาที่ทำการเกษตร ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน

 อัตราภาษีปี 2566 เป็นต้นไป

• บุคคลธรรมดาที่ทำการเกษตร มีที่ดินมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ได้รับการยกเว้นภาษี
• กรณีที่ดินมีมูลค่าเกิน 50 ล้านบาท เก็บภาษีส่วนเกิน สูงสุดไม่เกิน 0.15%

     เท่ากับว่า หากเรา (บุคคลธรรมดา) มีที่ดินทำการเกษตรที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท ก็ไม่ต้องเสียภาษี แต่หากเป็นนิติบุคคลยังต้องเสียภาษี ไม่ได้รับการยกเว้นใดๆ

 

 🏡  ที่พักอาศัย   🏡 

 เพดานภาษีสูงสุด 0.3% 

  กรณีบ้านหลังหลัก โดยบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน (บ้าน + ที่ดิน)

 อัตราภาษีที่กำหนดไว้

• มูลค่าไม่ถึง 25 ล้านบาท  อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
• มูลค่าเกิน 25-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
• มูลค่า 50 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

* กรณีบ้านหลังหลักที่เป็นเจ้าของบ้านและเจ้าของที่ดิน (เจ้าของบ้านอาศัยอยู่เอง) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 50 ล้านบาทแรก เท่ากับว่า หากเราเป็นมีบ้านพร้อมที่ดินที่มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษี

ดังนั้นเมื่อหักค่ายกเว้นแล้วจะต้องเสียภาษีดังนี้

 อัตราภาษีปี 2563-2564

• มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท ไม่ต้องเสียภาษี
• มูลค่ามากกว่า 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%  
• มูลค่ามากกว่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
• มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10%

 

  กรณีบ้านหลังหลัก โดยบุคคลธรรมดาเป็นเจ้าของเฉพาะสิ่งปลูกสร้าง และมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้าน

 อัตราภาษีที่กำหนดไว้

• มูลค่าไม่ถึง 40 ล้านบาท  อัตราภาษี 0.02% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 200 บาท)
• มูลค่าเกิน 40-65 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
• มูลค่าเกิน 65-90 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
• มูลค่า 90 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

* กรณีเป็นเจ้าของเฉพาะบ้านอย่างเดียว (บ้านเจ้าของอยู่เองบนที่ดินเช่า) และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะได้รับการยกเว้นภาษี 10 ล้านบาทแรก แสดงว่า ถ้าเรามีบ้านปลูกสร้างอยู่บนที่ดินเช่า มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน จะไม่ต้องเสียภาษี

ดังนั้นเมื่อหักค่ายกเว้นแล้วจะต้องเสียภาษีดังนี้

 อัตราภาษีปี 2563-2564

• มูลค่าไม่เกิน 10 ล้านบาท ได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษี
• มูลค่ามากกว่า 10-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02%
• มูลค่ามากกว่า 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03%
• มูลค่ามากกว่า 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05%
• มูลค่ามากกว่า 100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.1%

 

  กรณีบ้านหลังอื่น ๆ เช่น บ้านหลังที่ 2 ขึ้นไป

 อัตราภาษีปี 2563-2564

• มูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.02% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 200 บาท)
• มูลค่าเกิน 50-75 ล้านบาท อัตราภาษี 0.03% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 300 บาท)
• มูลค่าเกิน 75-100 ล้านบาท อัตราภาษี 0.05% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 500 บาท)
• มูลค่า 100 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.10% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 1,000 บาท)

 

 🏭  กลุ่มอื่นๆ (พาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม)   🏭 

 เพดานภาษีสูงสุด 1.2% 

          หมายถึงที่ดินอื่น ๆ ที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์เพื่อการเกษตรและการอยู่อาศัย เช่น เป็นที่ดินเพื่อเชิงพาณิชย์ รวมถึงการปล่อยบ้านเช่า ห้องเช่า คอนโดเช่า ฯลฯ ดังนั้น หากเรานำบ้านไปให้เช่า ถือว่าเข้าข่ายที่ดินเพื่อการพาณิชย์ 

 อัตราภาษีปี 2563-2564

• มูลค่า 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 3,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 4,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 5,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 6,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.7% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 7,000 บาท)

 

 🏞  ที่ดินรกร้างว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์   🏞 

 เพดานภาษีสูงสุด 1.2% 
แต่จะเพิ่มเพดานเป็น 3% เมื่อปล่อยรกร้างว่างเปล่า ติดต่อกัน 3 ปี

หมายถึงที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่ไม่ได้ทำประโยชน์ตามควร หรือถูกปล่อยทิ้งไว้ว่างเปล่า

• มูลค่าเกิน 0-50 ล้านบาท อัตราภาษี 0.3%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 3,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 50-200 ล้านบาท อัตราภาษี 0.4%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 4,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 200-1,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.5%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 5,000 บาท)
• มูลค่าเกิน 1,000-5,000 ล้านบาท อัตราภาษี 0.6%  (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 6,000 บาท)
• มูลค่า 5,000 ล้านบาทขึ้นไป อัตราภาษี 0.7% (เท่ากับต้องเสียภาษี ล้านละ 7,000 บาท)

     นอกจากนี้ หากปล่อยรกร้าง เป็นเวลา 3 ปีติดต่อกัน จะถูกเก็บภาษีเพิ่มอีก 0.3% ในปีที่ 4 และถูกเก็บเพิ่มขึ้น 0.3% ทุก ๆ 3 ปี หากยังไม่ได้มีการนำมาทำประโยชน์ แต่สูงสุดไม่เกิน 3%

วิธีคำนวณภาษีที่ดิน

การคิดภาษีที่ดินแต่ละประเภทจะใช้มูลค่าทรัพย์สินที่ประเมินจากกรมธนารักษ์ โดยจะมีการปรับตามรอบบัญชีประเมินราคาทุก 4 ปี ซึ่งแยกวิธีคำนวณภาษีที่ต้องจ่ายออกเป็น ดังนี้ 

• ที่ดินไม่มีสิ่งปลูกสร้าง  
  • ภาระภาษี = มูลค่าที่ดิน x อัตราภาษี  
  • โดยมูลค่าที่ดิน = ราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน (ต่อ ตร.ว.) x ขนาดพื้นที่ดิน
     
• มีทั้งที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง  
  • ภาระภาษี = (มูลค่าที่ดิน + มูลค่าสิ่งปลูกสร้าง) x อัตราภาษี
  • โดยมูลค่าสิ่งปลูกสร้าง = (ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือนสิ่งปลูกสร้าง (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่สิ่งปลูกสร้าง) - ค่าเสื่อมราคา
     
• ห้องชุด
  • ภาระภาษี = มูลค่าห้องชุด x อัตราภาษี
  • โดยมูลค่าห้องชุด = ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด (ต่อ ตร.ม.) x ขนาดพื้นที่ห้องชุด (ตร.ม.)

(หมายเหตุ : กรมธนารักษ์จะเป็นผู้กำหนดราคาประเมินทุนทรัพย์ที่ดิน ราคาประเมินทุนทรัพย์โรงเรือน สิ่งปลูกสร้าง ราคาประเมินทุนทรัพย์ห้องชุด และอัตราค่าเสื่อมราคา)

 

สามารถสรุปอัตราภาษีที่ต้องจ่ายของที่ดินแต่ละประเภทออกมาเป็นตารางได้ ดังนี้

🌾 เกษตรกรรม

  กรณีบุคคลธรรมดา

• ปี 2563-2565 หากมีที่ดินเพื่อทำการเกษตร จะได้รับการยกเว้น ไม่ต้องเสียภาษีใด ๆ 
• ปี 2566 เป็นต้นไป จะได้รับยกเว้นภาษีเฉพาะที่ดิน 50 ล้านบาทแรก/เขตองค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หลังจากนั้นอาจเก็บภาษีตามขั้นบันได หรือตามอัตราภาษีสูงสุด แต่ต้องไม่เกิน 0.15%

 

🏡 ที่พักอาศัย

  กรณีทรัพย์สินมีมูลค่าไม่ถึง 50 ล้านบาทจะได้รับการยกเว้นภาษีไปเลย แต่หากมีส่วนเกิน ให้นำส่วนเกินมาคิดภาษี เช่น

• นายบี มีบ้านพร้อมที่ดินมูลค่า 75 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ส่วน 50 ล้านบาทแรกได้ยกเว้นภาษี ส่วนที่เหลืออีก 25 ล้านบาท นำมาคำนวณภาษี 0.03% เท่ากับต้องเสียภาษี 7,500 บาท

 

  กรณีมีบ้านบนที่ดินเช่า หรือปลูกสร้างบนที่ดินคนอื่น จะได้รับการยกเว้นภาษีเฉพาะ 10 ล้านบาทแรก หากมีส่วนเกินก็ให้นำมาคำนวณ เช่น

• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 10 ล้านบาทพอดี และมีชื่อในทะเบียนบ้าน เท่ากับไม่ต้องเสียภาษี
• มีบ้านบนที่ดินเช่า มูลค่า 30 ล้านบาท และมีชื่อในทะเบียนบ้าน ดังนั้น 10 ล้านบาทแรกได้รับการยกเว้น ส่วนที่เหลือ 20 ล้านบาท จะนำมาคิดภาษีที่ 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 4,000 บาท

 

  กรณีมีบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป จะถือเป็นบ้านหลังอื่น ๆ ซึ่งใช้อัตราภาษีตามตารางนี้ และไม่มีการยกเว้นภาษี ดังนั้น หากเรามีบ้านหลังที่ 2 3 4 5 มูลค่า 10 ล้านบาท ก็จะต้องคิดภาษี 0.02% เท่ากับต้องเสียภาษี 2,000 บาท

 

🏭 อื่นๆ (พาณิชยกรรม อุตสาหกรรม)

  กรณีซื้อบ้านไว้เพื่อปล่อยเช่า จะต้องคิดภาษีในหมวดนี้ด้วยเช่นกัน ซึ่งจะต้องจ่ายภาษีสูงกว่าบ้านและที่ดินเพื่อการอยู่อาศัย

          เช่น หากซื้อบ้านราคา 3 ล้านเพื่อปล่อยเช่า เราต้องจ่ายภาษี 0.3% ต่อปี คือ 9,000 บาท แต่หากเป็นบ้านเพื่อการอยู่อาศัย ถ้ามีชื่อในทะเบียนบ้านจะไม่ต้องเสียภาษีเลย หรือกรณีเป็นบ้านหลังที่ 2 เป็นต้นไป ก็จะเสียภาษี 0.02% หรือ 600 บาท/ปี

 

🏞 ที่ดินที่ทิ้งไว้ว่างเปล่าไม่ได้ทำประโยชน์

  อย่างไรก็ดี เพื่อเป็นการบรรเทาภาระภาษี ใน 3 ปีแรกของของเรียกเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ หากผู้เสียภาษีมีภาระที่ต้องจ่ายสูงกว่าที่เคยจ่ายภาษีโรงเรือนและที่ดิน หรือภาษีบำรุงท้องที่ ให้ผู้เสียภาษีชำระภาษีตามจำนวนประเมินในปีก่อนหน้าที่กฎหมายนี้บังคับใช้ แล้วเหลือภาระภาษีเท่าไร ให้ชำระส่วนที่เหลือ ดังนี้

• ปีที่ 1 จ่าย 25% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
• ปีที่ 2 จ่าย 50% ของจำนวนภาษีที่เหลือ
• ปีที่ 3 จ่าย 75% ของจำนวนภาษีที่เหลือ

 

สรุปอัตราภาษีที่และสิ่งปลูกสร้าง

คลิกดูอัตราภาษีและสิ่งปลูกสร้าง

          ทั้งนี้ อัตราการเก็บภาษีตามมูลค่าแบบขั้นบันไดดังกล่าว จะบังคับใช้ใน 2 ปีแรก (2563-2564) ส่วนปีต่อไปจะพิจารณาเก็บตามอัตราเพดานสูงสุดอีกที ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ถือเป็นเรื่องสำคัญที่เราควรรู้ และศึกษาข้อมูลให้ดี จะช่วยให้เราสามารถวางแผน เพื่อจัดการกับภาษีในอนาคตได้ดีขึ้น