ไขข้อข้องใจ ปม "ภาษีที่ดินฯ" รับปีใหม่ บังคับใช้ 1 ม.ค.63 นี้

สรุป "ภาษีที่ดินฯ" ต้อนรับปีใหม่ เริ่มใช้จริง-เก็บจริง ดีเดย์ 1 ม.ค.63 นี้

          ใกล้จะใช้งานจริงแล้วกับ พ.ร.บ.ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ. 2562 ที่จะมีผลบังคับใช้ 13 มีนาคม 2562 และให้เริ่มจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ตั้งแต่วันที่ 1 มกราคม 2563 บุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคลที่เป็นเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ผู้ครอบครองหรือทำประโยชน์ รวมทั้งผู้มีหน้าที่ชำระภาษีแทน ต้องยื่นเสียภาษีตามที่กฎหมายกำหนด รวมถึงมีการเพิ่มอำนาจ อปท. ในการจัดเก็บอีกด้วย

คลิกดูมาตรการดูแลผลกระทบ ภาษีที่ดินฯ ใหม่

 💸 ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง   

          เหลืออีกเดือนเศษๆ ก็จะถึงวันขึ้นปีใหม่ 1 มกราคม 2563 ซึ่งประเทศไทยจะมีการเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างใหม่ แทนกฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน พ.ศ. 2475 และภาษีบารุงท้องที่ พ.ศ. 2508 ที่ใช้กันมายาวนานกว่า 80 ปี เพื่อให้สอดคล้องกับสถานการณ์ปัจจุบัน ที่มีการกระจายอานาจไปสู่ท้องถิ่น และช่วยลดความเหลื่อมล้ำในสังคมไทย

          ก่อนหน้านี้ หลายฝ่ายไม่ว่าจะเป็นประชาชน นิติบุคคลทั่วประเทศไทย ต่างมีความวิตกกังวลต่อสาระของกฎหมายฉบับดังกล่าวพอสมควร เพราะว่าต้องเสียภาษีตาม "มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์" ซึ่งคิดตามราคาประเมินราชการ อีกทั้งยังเป็นภาษีที่หลีกเลี่ยงไม่ได้ ที่ดินทุกแปลงที่อยู่ในประเทศต้องเสียภาษีตัวนี้ แต่ก็อาจจะมีที่ดินของบางหน่วยงานที่ได้รับการยกเว้น หรือว่ามีที่ดินที่ได้รับการลดหย่อนไม่ได้เสียภาษีนี้แบบเต็มเม็ดเต็มหน่วย

          แต่เมื่อมีการประกาศพระราชบัญญัติภาษีที่ดินสิ่งปลูกสร้างออกมาจริงๆ เมื่อวันที่ 12 มีนาคม 2562 จากนั้นก็มีการประกาศกฎกระทรวง ประกาศกระทรวงการคลัง ระเบียบกระทรวงมหาดไทย รวมไปถึงประกาศกระทรวงมหาดไทยต่างๆ ตามมา ในเรื่องของข้อยกเว้นและการลดหย่อนสำหรับที่ดินในหลายๆ ประเภท ซึ่งมีส่วนให้แรงกดดันหรือความกังวลเกี่ยวกับภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างของประชาชนทั่วไปนั้นลดลงแบบชัดเจน เนื่องจากประชาชนทั่วไปที่มีบ้านอยู่อาศัยของตนเอง (บ้านหลังหลัก) ที่มีมูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทนั้นไม่ต้องเสียภาษีนี้ ยกเว้นถ้าเป็นบ้านหลังอื่น ไม่เกิน 50 ล้านบาท คิดอัตราที่ 0.02% จนไปถึง 100 ล้านบาทขึ้นไป คิดที่ 0.1%

          เกษตรกรที่มีที่ดินเพื่อการเกษตร มูลค่าต่ำกว่า 50 ล้านบาทก็ไม่ต้องเสียภาษีที่ดิน แต่ส่วนที่เกินจะคิดตามอัตราที่มีประกาศไว้ เช่น มูลค่าที่ดินเพื่อการเกษตร 70 ล้านบาท 50 ล้านบาทแรกไม่ต้องเสียภาษี แต่ส่วนที่เกิน 20 ล้านบาท จะอยู่ในอัตรา 0.01% เป็นตัวเลขที่ไม่มาก และไม่สร้างภาระให้แก่ภาคการเกษตรหรือเจ้าของที่ดิน

          เท่ากับว่าประชาชนส่วนใหญ่ของประเทศ "ไม่ต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง" มีเพียงบริษัทขนาดใหญ่หรือเจ้าของกิจการขนาดใหญ่ที่มีโครงการเพื่อการพาณิชยกรรม รวมไปถึงคนที่มีที่ดินที่ไม่ได้ทำประโยชน์ (หรือที่ดินรกร้าง) ที่อาจจะต้องกังวลในเรื่องภาษีนี้

 

คลิกดูอัตราภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 63

          ส่วนที่ดินรกร้างว่างเปล่าที่ไม่มีการทำประโยชน์นั้น มีอัตราการจัดเก็บภาษีที่เป็นแบบขั้นบันได โดยในปีที่ 1-3 เสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าตามอัตราที่ระบุไว้ ซึ่งผันแปรกับมูลค่าที่ดิน แต่ถ้าผ่านไป 3 ปีแล้ว ยังไม่มีการพัฒนาบนที่ดินหรือมีกิจกรรมใดๆ ที่มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงกรรมสิทธิ์ที่ดิน เจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่สูงขึ้น 0.3% จากอัตราภาษีที่เสียอยู่แล้ว

          ภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง จึงเปรียบเสมือนตัวเร่งให้เกิดการเปลี่ยนแปลงบนที่ดินได้ในระดับหนึ่ง แต่อาจจะไม่มากนัก เพราะเจ้าของที่ดินอาจจะยอมจ่ายภาษีนี้ไปก่อนในช่วงแรกๆ เพราะต้องการรอให้ราคาที่ดินของตนเองปรับเพิ่มขึ้น เนื่องจากรอเส้นทางรถไฟฟ้า โครงการขนาดใหญ่ของรัฐบาลและเอกชน เป็นต้น เพราะสุดท้ายเมื่อพวกเขาประกาศขายที่ดินออกไปก็รวมรายจ่ายทั้งหมดเข้าไปในราคาที่ดินที่ประกาศขายแน่นอน ที่ดินอีกประเภทที่อาจจะได้รับผลกระทบในส่วนนี้คือ ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรมขนาดใหญ่ที่อาจจะต้องเสียภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างในอัตราที่มากกว่าภาษีโรงเรือน ที่พวกเขาเคยเสียอยู่แต่ในช่วงแรกๆ ก็ยังคงมีข้อยกเว้นอยู่เช่นกัน

          ทั้งนี้ การประกาศใช้กฎหมายดังกล่าว ยังจะช่วยให้ท้องถิ่นสามารถจัดเก็บภาษีได้เพิ่มมากขึ้น จากปัจจุบันได้เพียง 11% ที่เหลือเป็นงบประมาณที่รัฐบาลจัดสรรลงไปให้ ซึ่งตามข้อมูลของสำนักงานเศรษฐกิจการคลัง (สศค.) ระบุว่า ที่ดิน 36 ล้านแปลง ที่มีโฉนด มีตัวเลขที่จัดเก็บได้เฉลี่ย 900 ล้านบาทต่อปี นี่เป็นสภาพปัญหาและผลลัพธ์ที่สะท้อนการจัดเก็บภาษีจากภาษีโรงเรือน ส่วนภาษีโรงเรือนของผู้ประกอบการทั่วประเทศ รวมเขตการค้าต่างๆ แล้ว ต่อปีมีรายได้เข้ารัฐ 29,000 ล้านบาท รวมทั้ง 2 ประเภท ยังไม่ถึง 30,000 ล้านบาท

          "คำถาม รายได้จะพอเป็นค่าใช้จ่ายการบำรุงท้องถิ่นหรือไม่ อันนี้คือข้อบกพร่องของระบบภาษี ขณะเดียวกัน ยังมีข้อลดหย่อนอีกจำนวนมาก แต่ด้วยความเจริญ ก็ทำให้มีคนที่ได้ประโยชน์ ก็ยังได้ประโยชน์ แต่เราไม่ปรับให้สอดคล้องต่อสภาวะเศรษฐกิจเลย เช่น ลาดพร้าว รังสิต บางกะปิ มีความเจริญไปมาก ดังนั้น การจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจะเก็บบนฐานมูลค่าของทรัพย์สิน กระตุ้นการใช้ประโยชน์บนที่ดิน ลดเรื่องการใช้ดุลพินิจให้มากที่สุด ทำให้ท้องถิ่นมีรายได้เพียงพอต่อการใช้จ่ายในอนาคต" นายชุมพล สุวรรษกิจบริหาร ผู้เชี่ยวชาญเฉพาะด้านนโยบายภาษี สำนักนโยบายภาษี สศค.กล่าว

 

 ⁉️ แจงไขข้อข้องใจ เสียภาษีที่ดินฯ   

          นายชุมพล กล่าวว่า ในการจัดเก็บภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น จะเก็บบน 2 สิ่ง คือ ที่ดิน และสิ่งปลูกสร้าง (อาคาร โรงเรือน ตึก ห้องชุด แพ ที่มนุษย์ใช้อยู่อาศัยหรือหาประโยชน์) ส่วนที่เป็นมูลค่าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้างนั้น ทางกรมธนารักษ์ กระทรวงการคลังจะเป็นผู้ประกาศในราคาประเมินทุนทรัพย์ เพื่อปิดช่องว่างการใช้ดุลพินิจ ซึ่ง 36 ล้านแปลงมีการประเมินทุนทรัพย์ที่เป็นแบบมาตรฐานที่กรมธนารักษ์กำหนดให้ เช่น บ้านไม้ บ้านปูน มีการจำแนกนิยามในการเสียภาษี มีการกำหนดราคากลางไว้ มีการถอดแบบในการก่อสร้างไว้เป็นค่าเฉลี่ยต่อตารางเมตร (ตร.ม.) จะได้มูลค่าของทรัพย์สินของเรา ส่วนห้องชุดก็ใช้ราคาประเมินของห้องชุด เป็นต้น

          สำหรับผู้เสียภาษีนั้น ในทางกฎหมายระบุไว้ คนที่เป็นเจ้าของที่ดิน เจ้าของสิ่งปลูกสร้าง และเจ้าของที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง และหากใครมีชื่ออยู่ในโฉนดที่ดินหลังวันที่ 1 มกราคม 2563 นั่นคือผู้เสียภาษี หรือหากที่ดินไม่สามารถหาเจ้าของได้ ทางกฎหมายให้ดูว่า ที่ดินแปลงนั้นอยู่บนที่ดินของใครก็เป็นผู้เสียภาษี ทั้งนี้ หากใครเป็นเจ้าของสิ่งใดก็เป็นผู้มีหน้าที่ชำระภาษี เช่น นิติบุคคลเช่าที่ดิน ทางเจ้าของที่ดินจะต้องเสียภาษี ส่วนนิติบุคคลก็รับในส่วนของสิ่งปลูกสร้าง ในกรณีที่ใครบุกรุกหรือครอบครองทรัพย์ของรัฐนั้นก็ต้องเสียภาษีเช่นกัน แต่จะไม่สามารถให้เกิดสิทธิในที่ดินแปลงที่บุกรุกได้เลย เพราะเป็นการครอบครองโดยไม่ได้รับอนุญาต

          ทั้งนี้ ในเรื่องของที่อยู่อาศัยนั้น ทางกระทรวงการคลังและกระทรวงมหาดไทย จะต้องไปหารือว่าอะไรคือที่อยู่อาศัย แต่ในหลักแล้วที่อยู่อาศัยหมายถึง บ้านหลังหลัก จะได้การยกเว้นมูลค่าบนฐานภาษีไว้ 50 ล้านบาท พิสูจน์จากมีชื่อในโฉนด มีชื่อในทะเบียนบ้านในวันที่ 1 มกราคม 2562 และมีการใช้สิทธิในบ้าน จะได้รับการยกเว้นตามกฎหมาย (ไม่ใช่มูลค่าบ้านที่ประชาชนซื้อมาแต่เป็นมูลค่าทรัพย์สิน) ส่วนที่เกินกว่านี้จะถูกไปคำนวณภาษี และบ้านหลังอื่นซึ่งอาจจะไว้ตากอากาศ หรือปล่อยเช่า เป็นการสะสม หรือเป็นการสร้างความมั่งคั่งก็ต้องเสียภาษี

          หรือในกรณีที่ไม่สามารถมีบ้านได้ แต่ต้องไปเช่าที่ดินกรมธนารักษ์ หรือของเอกชนมาเพื่ออยู่อาศัยนั้น ก็ต้องเสียภาษีบนสิ่งปลูกสร้าง แต่ในกฎหมายได้ให้ยกเว้นมูลค่าที่ไม่เกิน 10 ล้านบาท แต่หากมีการสร้างบ้านเกินกว่า 1,400 ตร.ม. จะเป็นพื้นที่เกินกว่าราคา 10 ล้านบาท (ราคาประเมินทุนทรัพย์ต่อ ตร.ม. 7,500-7,800 บาท หาร 10 ล้านบาท จะต้องสร้างที่อยู่อาศัยกว่า 1,400 ตร.ม.) ผู้เช่าถึงจะเสียภาษี อย่างไรก็ตาม บ้านและที่ดินที่มีมูลค่าเกิน 10 ล้านบาทในเมืองมีประมาณ 10,000 หลังคาเรือน เนื่องจากบ้านเหล่านี้อยู่ในแหล่งที่มีความเจริญสูง ตัวบ้านอาจจะไม่ใหญ่ แต่อยู่ในพื้นที่ที่ราคาประเมินสูง เช่น ราคาประเมินวาละ 1 ล้านบาท เป็นต้น ก็จะได้รับสิทธิ์ เช่นกัน

          นอกจากนี้ รัฐยังมีมาตรการดูแลผลกระทบให้แก่ประชาชน ซึ่งจะมีครอบคลุมทั้งที่อยู่อาศัย ทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างพัฒนาโครงการพักอาศัยและนิคมอุตฯ ลดหย่อน 3 ปี ตั้งแต่ยื่นขออนุญาต ส่วนที่ดินและสิ่งปลูกสร้างที่สร้างเสร็จและยังไม่ขายก่อนกำหนดบังคับใช้ก่อน 13 มีนาคม 2562 ตามกฎหมายอาคารชุด ตามกฎหมายนิคมฯ ตามกฎหมายจัดสรรให้ลดหย่อนได้ 90% ไม่เกิน 2 ปี (63-64) นับจากวันที่กฎหมายยังไม่บังคับใช้ หรือทรัพย์สินที่เป็นทรัพย์สินรอการขาย (NPA) ของสถาบันการเงิน ลดหย่อน 5 ปีนับตั้งแต่วันที่ได้กรรมสิทธิ์ ส่วนทรัพย์สินส่วนกลาง ที่ดินสาธารณูปโภคในแปลงจัดสรร ในนิคมอุตฯ จะได้รับการผ่อนปรน เนื่องจากมีกฎหมายรองรับอยู่แล้ว

 

🎑 เพาะปลูกแค่ไหนได้สิทธิแค่นั้น 

          นายชุมพล อธิบายว่า ในส่วนของการบริหารที่ดินของตนเองไม่ว่าจะเป็นพื้นที่รกร้าง หรือพื้นที่เกษตรกรรมนั้น ทางกระทรวงได้มีการเอาคำนิยมการลงทะเบียนเกษตรกรมาประกอบในการกำหนดเรื่องการดูแลและการจัดเก็บภาษี ทั้งนี้ หากแปลงที่เพาะปลูกมีพื้นที่อื่นๆ เช่น บ่อน้ำ ที่ดินอื่นๆ ก็ให้คิดเป็นพื้นที่ต่อเนื่องได้ ความหมายคือ หากทำเกษตรกรรมแค่ไหน ก็ได้สิทธิเท่านั้น เช่น สมมติมี 1 ไร่ แต่ปลูกแค่ 20 ตารางวา ก็ได้สิทธิแค่ 20 ตารางวา และหากเราจะปลูกมะม่วง (ไม่ยืนต้น) 20 ต้นต่อไร่ ถ้าปลูกเว้นระยะเต็มพื้นที่ ก็เข้าข่าย แต่ถ้าปลุกมะม่วงกระจุกตัว ก็ได้แค่พื้นที่ปลูกเท่านั้น

          "ที่ดินรกร้างหรือเกษตรกรรม ถ้าเราให้ทำประโยชน์ในเชิงเกษตรกรรมนั้น ก็ให้ถือว่าเป็นที่ดินเกษตรกรรม ซึ่งถ้าเป็นบุคคลธรรมดา ก็ได้ยกเว้น 50 ล้านบาทแรก เราดูจากการสภาพการใช้จริง แต่การจะขับไล่เกษตรกรนั้น ต้องตามรอบเก็บเกี่ยว"

          นายอธิป พีชานนท์ ประธานคณะกรรมการสมาคมการค้ากลุ่มอสังหาริมทรัพย์ออกแบบและก่อสร้าง สภาหอการค้าแห่งประเทศไทย กล่าวว่า สำหรับในกรณีที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก ก็ควรพิจารณาว่าจะให้ทายาทคนไหน โดยเลือกทรัพย์ที่มีราคาสูงสุด แต่ถ้าบุตรยังไม่บรรลุนิติภาวะและมีชื่อในโฉนดนั้น ก็ถือว่ามีสิทธิในบ้านหลังหลัก

 

🏙 ทำมิกซ์ยูส ก็คิดภาษีแต่ละรูปแบบ 

          นายชุมพล กล่าวว่า ปัจจุบันการทำประโยชน์บนที่ดินมีความหลากหลาย (มิกซ์ยูส) เช่น มีที่ดิน 20 ไร่ มีทั้งที่อยู่อาศัย ซึ่งเป็นบ้านหลังหลัก และมีพื้นที่อื่นๆ ทำสวน ก็ให้คิดเป็นพื้นที่ต่อเนื่่อง ไม่ใช่ปล่อยเป็นพื้นที่รกร้าง หรือถ้ามีการทำกิจการบนแปลงเดียวกัน ทั้งที่อยู่อาศัย ร้านค้า เกษตรกรรม ก็ต้องดูว่าเข้าเงื่อนไขอะไรบ้าง

 

🏡 อสังหาฯ หาช่อง พัฒนา 'บ้านหลังใหญ่' รับยกเว้นภาษี 

          แหล่งข่าวในวงการอสังหาริมทรัพย์ กล่าวว่า การจะบอกว่าไม่มีผลกระทบเลยก็คงไม่ใช่ทั้งหมด แต่มีแนวโน้มต่อผลกระทบกับตลาดอสังหาริมทรัพย์ และตลาดที่อยู่อาศัยในอนาคตได้ เช่น กลุ่มที่มีทรัพย์สินจำนวนมาก โดยเฉพาะเจ้าของที่มีทรัพย์สินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างจำนวนมาก จะพยายามลดภาระด้านภาษี โดยลดจำนวนปริมาณการถือครองลง หรือการจำหน่ายทรัพย์สินเหล่านี้ออกไป ซึ่งแน่นอนการขายทรัพย์สินที่อยู่อาศัย ก็จะทำให้ตลาดบ้านมือสองมีขนาดใหญ่มากขึ้น เป็นทางเลือกใหัแก่ประชาชนในบางกลุ่มที่กำลังมองหา เนื่องจากราคาบ้านใหม่มีราคาแพงขึ้นอย่างมาก ขณะที่ผู้ประกอบการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ จะเริ่มตอบโจทย์การอยู่อาศัยในครอบครัวขนาดใหญ่ พัฒนาบ้านหลังขนาดใหญ่ออกสู่ตลาด เพื่อให้สอดคล้องต่อการยกเว้นภาษี "บ้านหลังหลัก" และแม้จะเป็นตลาดเฉพาะกลุ่ม แต่ก็เป็นภาพที่จะเห็นมากขึ้น

 

📊  เบาใจ ราคาประเมินทุนทรัพย์รอบใหม่ใช้ปี 64   

          น.ส.วิลาวัลย์ วีระกุล รองอธิบดีกรมธนารักษ์ กล่าวว่า ราคาประเมินที่ดินที่ใช้ในปัจจุบัน เป็นรอบบัญชี 2559-2562 ซึ่งในวันที่ 22 พฤศจิกายนนี้ ทางกรมฯ จะมีการประกาศใช้ พ.ร.บ.ประเมินมูลค่าทรัพย์สินเพื่อประโยชน์แห่งรัฐ แต่กระบวนการของการประเมินกฎหมายใหม่ไม่ได้เป็นไปตามกฎหมายเดิม ซึ่งอยู่ในระหว่างการออกกฎหมายลูก ทำให้ต้องเลื่อนประกาศออกไปใช้ในปี 2564 แต่เมื่อกฎหมายใหม่บังคับใช้แล้ว จังหวัดต่างๆ สามารถกำหนดราคาประเมินได้ผ่านการประเมินราคาด้วยคอมพิวเตอร์ ซึ่งจะเป็นมาตรฐานเดียวกัน ทำให้ลดระยะเวลาได้เร็วขึ้น แต่สามารถใช้ระบบบัญชีเดิมไปได้ก่อน 1 ปี อนึ่ง ราคาประเมินฉบับใหม่ได้มีการปรับขึ้นโดยเฉลี่ยทั่วประเทศ 7-8%

          อย่างไรก็ตาม ประชาชนสามารถตรวจสอบทรัพย์สินได้ที่สำนักงานเขตตามที่สำนักเขตติดประกาศไว้ได้ โดยประชาชนสามารถมาติดต่อเริ่มจ่ายภาษีได้ตั้งแต่วันที่ 1 ม.ค. 2563 เป็นต้นไป ซึ่งไม่ต้องกังวลใจว่าจ่ายภาษีมากขึ้นกว่าเดิม เพราะรัฐบาลยกเว้นให้อยู่แล้วหากที่ดินหรือสิ่งปลูกสร้างที่พักอาศัยเป็นหลังแรก มีมูลค่าไม่เกิน 50 ล้านบาท  แต่หากประชาชนมีความสงสัยหรือไม่เข้าใจเรื่องเกี่ยวกับการคิดอัตราภาษีใหม่ สามารถสอบถามเกี่ยวกับการเสียภาษีพระราชบัญญัติภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง พ.ศ.2562 ได้ที่สำนักงานเขตทั้ง 50 เขต