ซื้อคอนโด ต้องเพิ่มดาวน์เท่าตัว บิ๊กอสังหาฯแก้ทางลูกค้ากู้ไม่ผ่าน

ผู้สื่อข่าว "ประชาชาติธุรกิจ" รายงานว่า ตลาดคอนโดมิเนียมที่มีปัจจัยลบรอบด้านอยู่แล้วกำลังเผชิญมรสุมระลอกใหม่ จากที่สถาบันการเงินเพิ่มความเข้มงวดในการอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัยให้กับลูกค้าที่ยื่นขอสินเชื่อซื้อคอนโดฯ เพื่อควบคุมไม่ให้เกิดหนี้เสียหรือหนี้ที่ไม่ก่อให้เกิดรายได้ (เอ็นพีแอล) เพิ่มขึ้น จากความเสี่ยงด้านการเมืองและเศรษฐกิจที่มีเพิ่มขึ้น ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ต้องปรับเพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์ที่เรียกจากลูกค้าที่ซื้อคอนโดฯ ขณะที่ลูกค้าก็ต้องจ่ายเงินดาวน์มากขึ้นกว่าเดิม ส่งผลกระทบทำให้ตลาดคอนโดฯ ซึ่งปัจจุบันมีการแข่งขันกันรุนแรง และหลายทำเลปริมาณซัพพลายเริ่มล้นตลาดชะลอตัวเพิ่มขึ้นอีก เนื่องจากลูกค้าจำนวนมากยังมีรายได้ค่อนข้างจำกัด ไม่สามารถแบกรับภาระเงินดาวน์ที่ต้องจ่ายเพิ่มขึ้นได้

หนี้เสียครัวเรือนสัญญาณเตือนภัย

จากการสำรวจพบว่าขณะนี้ผู้ประกอบการอสังหาฯเกือบทุกรายได้ปรับสัดส่วนเงินดาวน์ห้องชุดในโครงการคอนโดฯเพิ่มขึ้นแล้ว โดยทยอยปรับตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาถึงปัจจุบัน จากเดิมบางบริษัทกำหนดสัดส่วนเงินดาวน์ไม่ถึง 10% ของราคาห้องชุด ปรับเพิ่มเป็น 10-30% เพื่อลดความเสี่ยงลูกค้ากู้สถาบันการเงินไม่ผ่าน เนื่องจากสัดส่วนการไม่ได้รับอนุมัติสินเชื่อมีเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ หลังธนาคารเข้มงวดการปล่อยเงินกู้พื่อควบคุมหนี้เสีย ประกอบกับลูกค้าบางรายมีภาระหนี้สินเพิ่มขึ้นจากการซื้อรถคันแรก และหนี้บัตรเครดิต ทำให้ธนาคารปฏิเสธปล่อยกู้หรือปล่อยกู้ไม่เต็มวงเงินที่ต้องการ เช่น เดิมลูกค้ามีภาระผ่อนดาวน์เพียง 10% และต้องการกู้ธนาคารส่วนที่เหลืออีก 90% แต่ได้รับอนุมัติเพียง 85%

ผู้สื่อข่าวรายงานว่า สาเหตุที่ธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อมากขึ้น เนื่องจากมีสัญญาณเตือนจากภาระหนี้สินต่อครัวเรือนเพิ่มขึ้นใกล้จะแตะ 80% ของผลิตภัณฑ์มวลรวมในประเทศ (จีพีดี) ขณะเดียวกัน เพื่อป้องกันความหละหลวม อย่างบางธนาคารก่อนหน้านี้ให้ผู้จัดการสาขามีอำนาจอนุมัติสินเชื่อทั้งหมดเอง แต่พบว่าผู้กู้บางรายมีรายได้ต่อเดือนต่ำกว่าเกณฑ์เพียงแค่ 1-2 พันบาท ก็ยังได้รับอนุมัติสินเชื่อ จึงปรับเงื่อนไขหลักเกณฑ์การอนุมัติสินเชื่อโดยให้ส่งเข้าส่วนกลางทั้งหมด และใช้ระบบ "Loan Factoring" หรือคอมพิวเตอร์คำนวณ หากรายได้ต่อเดือนขาดไปเพียงเล็กน้อย ก็จะกู้ไม่ผ่านทันที

ส่วนที่คุมเข้มการอนุมัติสินเชื่อซื้อคอนโดฯ ก่อนที่อยู่อาศัยแนวราบอย่างบ้านเดี่ยวและทาวน์เฮาส์ เป็นเพราะมองว่ามีความเสี่ยงมากกว่า ส่งผลกระทบผู้ซื้อคอนโดฯโดยตรง เพราะจะต้องมีเงินสำรองเตรียมไว้ผ่อนดาวน์เพิ่มขึ้น 

บิ๊กแบรนด์พลิกแผนรับ

ทำให้กลุ่มผู้ประกอบการอสังหาฯ โดยเฉพาะบริษัทที่จดทะเบียนในตลาดหลักทรัพย์แห่งประเทศไทยประกาศปรับขึ้นเงินดาวน์โครงการคอนโดฯ อาทิ บมจ.พฤกษา เรียลเอสเตท ปรับเพิ่มเงินดาวน์จาก 5-12% เป็น 10-12% กรณีซื้อคอนโดฯ ราคา 1 ล้านบาท เท่ากับผู้ซื้อต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 5 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.แสนสิริ ปรับจาก 5% เป็น 12-30% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เริ่มต้นจาก 5 หมื่นบาท เพิ่มเป็น 1.2 แสน-3 แสนบาท 

บมจ.แอล.พี.เอ็น.ดีเวลลอปเมนท์ ปรับจาก 8-15% เป็น 10-15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องมีเงินดาวน์เริ่มต้นเพิ่มขึ้นจาก 8 หมื่นบาท เป็น 1 แสนบาท บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค ปรับจาก 10% เป็น 15% กรณีซื้อคอนโดฯ 1 ล้านบาท ต้องดาวน์เพิ่มขึ้นจาก 1 แสนบาท เป็น 1.5 แสนบาท บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ หรือ "คิวเฮ้าส์" ปรับจาก 10% เป็น 15% เป็นต้น

อย่างไรก็ตาม แม้สัดส่วนเงินดาวน์จะเพิ่มขึ้น แต่เป็นที่น่าสังเกตว่า บางบริษัทใช้กลยุทธ์เก็บดาวน์ "งวดบอลลูน" โดยให้ลูกค้าโปะเงินดาวน์เฉพาะงวด เช่น ให้โปะดาวน์ 3-5 งวด ขณะที่การผ่อนดาวน์งวดแรก ๆ ยังเรียกเก็บเท่าเดิม ทำให้ลูกค้ารู้สึกว่าไม่ได้มีภาระเพิ่มขึ้นมากนัก 

คิวเฮ้าส์ สกรีนลูกค้าล่วงหน้า

นางสุวรรณา พุทธประสาท รองกรรมการผู้จัดการ บมจ.ควอลิตี้เฮ้าส์ เปิดเผย "ประชาชาติธุรกิจ" ว่า บริษัทได้ปรับขึ้นเงินดาวน์คอนโดฯ ทุกโครงการตั้งแต่เดือนมกราคม 2557 ที่ผ่านมา โดยลูกค้าต้องจ่ายดาวน์เพิ่มจากเดิม 10% เป็น 15% เพื่อสกรีนว่าเป็นกลุ่มผู้ซื้อจริงที่มีเงินออมอยู่พอสมควร เพื่อลดความเสี่ยงกู้ไม่ผ่าน 

ขณะเดียวกัน ได้ปรับนโยบายการรับจองคอนโดฯ โดยประสานงานสถาบันการเงินทำพรีแอปพรูฟหรือตรวจสอบสถานะทางการเงินเพื่อคัดกรองลูกค้าก่อนรับจอง จากเดิมมีสัดส่วนลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านประมาณ 10% ปัจจุบันลูกค้ากลุ่มนี้จะถูกสกรีนออกตั้งแต่ขั้นตอนตรวจสอบสถานะทางการเงิน และเมื่อถึงขั้นตอนขอสินเชื่อส่วนใหญ่จะกู้ผ่านทั้งหมด ส่วนลูกค้าเก่าที่วางเงินดาวน์ 10% หากกู้ไม่ผ่าน บริษัทจะช่วยแก้ปัญหา ได้แก่ 1) แนะนำให้หาผู้กู้ร่วม 2) เปลี่ยนยูนิตที่มีราคาถูกลง 

"ตอนนี้แบงก์เข้มงวดการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้นมาก ยกตัวอย่างเกณฑ์การคำนวณความสามารถผ่อนเงินงวด เดิมผ่อนเงินงวดเดือนละ 7 พันบาท จะต้องมีรายได้ต่อเดือน 3 เท่า หรือ 2.1 หมื่นบาท แต่ปัจจุบันบางธนาคารปรับเกณฑ์รายได้ต่อเดือนเป็น 4 เท่า หรือต้องมีรายได้ต่อเดือน 2.8 หมื่นบาท" นางสุวรรณากล่าว

หนี้ผ่อนรถ-บัตรเครดิตที่กู้ไม่ผ่าน

แหล่งข่าวจาก บมจ.พร็อพเพอร์ตี้ เพอร์เฟค เปิดเผยว่า ตั้งแต่ปลายปีที่ผ่านมาพบว่าอัตราลูกค้าคอนโดฯ กู้ไม่ผ่านเพิ่มขึ้นจาก 5-6% เป็น 10% ปัจจุบันยังทรงตัว ในจำนวนนี้ส่วนใหญ่เป็นลูกค้าที่กู้ซื้อบ้าน-คอนโดฯ ราคาไม่เกิน 4 ล้านบาท เพราะมีภาระหนี้สินอื่นๆ เช่น บัตรเครดิต ค่าผ่อนรถ ฯลฯ 

ตั้งแต่ต้นปี 2557 สำหรับลูกค้าใหม่ บริษัทได้เรียกเก็บเงินดาวน์คอนโดฯ ที่ยังก่อสร้างไม่เสร็จเพิ่มขึ้นจากเดิม 10% เป็น 15% น่าจะช่วยลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่านได้ เพราะสาเหตุหลักเกิดจากลูกค้ามีหนี้อื่น ๆ ที่ต้องผ่อนชำระรายเดือน เมื่อนำไปหักลบกับรายได้ต่อเดือนจึงไม่สามารถกู้แบงก์ได้ถึง 90% ตามที่ต้องการ ส่วนบ้านจัดสรรยังคงเงินดาวน์ไว้ที่ 7-8% เพราะมีระยะเวลาผ่อนดาวน์สั้นกว่าคอนโดฯ 

เช่นเดียวกับที่นายวันจักร์ บุรณศิริ ประธานผู้บริหารฝ่ายปฏิบัติการ บมจ.แสนสิริ ระบุว่า ในส่วนของแสนสิริได้เพิ่มสัดส่วนเงินดาวน์คอนโดฯ จากเดิมหากเป็นคอนโดฯ ราคายูนิตละกว่า 1 ล้านบาท จะเก็บดาวน์เริ่มต้น 5% ก็ปรับเป็นเริ่มต้นที่ 12% ลดความเสี่ยงลูกค้ากู้ไม่ผ่าน เนื่องจากเห็นสัญญาณธนาคารเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อเพิ่มขึ้น 

กู้ซื้อบ้าน-ทาวน์เฮาส์เจอหางเลข

ด้านนายสุทธิรักษ์ เสถียรภาพอยุทธ์ กรรมการผู้จัดการ บมจ.ธนาสิริ กรุ๊ป เปิดเผยว่า เริ่มเห็นสัญญาณลูกค้ากู้ไม่ผ่านมีสัดส่วนเพิ่มขึ้นตั้งแต่ปีที่ผ่านมา โดยเฉพาะลูกค้าโครงการบ้านจัดสรรในต่างจังหวัด อย่างจังหวัดสกลนคร ซึ่งบริษัทเข้าไปพัฒนาโครงการสิริวิลเลจ สกลนคร-แอร์พอร์ต เป็นบ้านเดี่ยว-บ้านแฝดชั้นเดียว จำนวน 34 ยูนิต ราคาเริ่มต้นยูนิตละ 1.79 ล้านบาท สัดส่วนกู้ไม่ผ่านสูงถึง 40% 

ส่วนในจังหวัดภูเก็ต มีโครงการอยู่ระหว่างเปิดขาย คือไพร์มเพลส เนรมิต-อนุสาวรีย์ 2 เป็นทาวน์โฮม 72 ยูนิต ราคาเฉลี่ยยูนิตละ 2.7 ล้านบาท และสิริวิลเลจ ภูเก็ต-อนุสาวรีย์ เป็นบ้านเดี่ยว บ้านแฝด และอาคารพาณิชย์ 72 ยูนิต ราคายูนิตละ 2.79-5.65 ล้านบาท ทั้ง 2 โครงการมีสัดส่วนกู้ไม่ผ่านเฉลี่ย 30% 

สำหรับลูกค้ากู้ไม่ผ่านส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่ทำธุรกิจส่วนตัวหรืออาชีพอิสระ ปัญหาเกิดจากไม่ได้ฝากเงินเข้าบัญชีสม่ำเสมอ ทำให้ไม่สามารถแสดงที่มาของรายได้ บริษัทจึงแก้ปัญหาด้วยการประสานงานธนาคารส่งเจ้าหน้าที่เข้าไปดูสถานที่ประกอบกิจการของลูกค้า เพื่อการันตีว่ามีแหล่งที่มาของรายได้จริง

ชี้กลุ่มดาวน์ต่ำไม่นิยมออมเงิน

ผู้สื่อข่าวรายงานเพิ่มเติมว่า ก่อนหน้านี้ นายอนันต์ อัศวโภคิน ประธานคณะกรรมการและประธานกรรมการบริหาร บมจ.แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์ ได้ชี้ถึงแนวโน้มตลาดอสังหาฯ ปี 2557 โดยแนะนำให้

ผู้ประกอบการระมัดระวังเรื่องอัตราหนี้เสีย ซึ่งเกิดจากลูกค้ากู้ไม่ผ่านจะสูงขึ้น เพราะธนาคารจะเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อ ที่น่าเป็นห่วงคือโครงการที่เก็บเงินดาวน์ต่ำ 5-10% ถือเป็นกลุ่มเสี่ยง มีโอกาสสูงที่ธนาคารจะปฏิเสธไม่ปล่อยกู้โดยเฉพาะกลุ่มอาชีพอิสระ เพราะคนที่ซื้อโครงการที่ให้วางเงินดาวน์ต่ำ ส่วนใหญ่เป็นกลุ่มที่มีนิสัยไมเก็บออมเงิน และมีแนวโน้มสูงที่ปัญหาการเงินและสภาพคล่องจะเป็นเรื่องใหญ่ของผู้ประกอบการอสังหาฯ ทำให้การโอนกรรมสิทธิ์ยากขึ้น จากที่ธนาคารพิจารณาสินเชื่อเข้มงวด