การเคหะฯงัดที่ดิน 6 พันไร่ ผุดบ้านราคาต่ำกว่าล้าน เจาะตลาดล่าง

      หลังการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เข้าไปมีบทบาทในการพัฒนาโครงการ "บ้านเอื้ออาทร" ครบระยะเวลาดำเนินการ 10 ปี ตั้งแต่ปี 2546-2557 จำนวน 280,000 ยูนิต การดำเนินโครงการดังกล่าวมาพร้อมกับการวิพากษ์วิจารณ์เรื่องการพัวพันทุจริต และความล่าช้าในการก่อสร้าง ส่งผลกระทบต่อภาพลักษณ์การเคหะฯ ซึ่งจากนี้ไปต้องเร่งฟื้นภาพลักษณ์องค์กรกลับมา

         นายกฤษดา รักษากุล ผู้ว่าการการเคหะแห่งชาติ (กคช.) เปิดเผยว่า ผลการดำเนินงานของการเคหะฯที่ผ่านมาตลอดระยะเวลา 41 ปี (2516-2557) มีการพัฒนาโครงการที่พักอาศัยทั้งสิ้น (จนถึงเดือนก.พ.) จำนวน 706,592 ยูนิต ในจำนวนนี้แบ่งเป็นการพัฒนาโครงการบ้านเอื้ออาทร 273,407 ยูนิต โครงการการเคหะชุมชน 141,657 ยูนิต โครงการปรับปรุงชุมชนแออัด 233,964 ยูนิต
 

โดยยังเหลือการก่อสร้างโครงการบ้านเอื้ออาทร อีกประมาณ 10,000 ยูนิต จากเป้าหมายทั้งหมด 280,000 ยูนิต งัดที่ดิน 6 พันไร่ผุดบ้านต่ำล้าน 

นายกฤษดา ได้กล่าวว่า หลังจากปิดตัวโครงการบ้านเอื้ออาทร ทางการเคหะฯ ยังมีที่ดิน (แลนด์แบงก์) ที่ซื้อเก็บไว้ในธนาคาร รอการพัฒนาโครงการอีกประมาณ 5-6 พันไร่ ทำเลอยู่ในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด สามารถนำไปพัฒนาสร้างที่พักอาศัยให้กลุ่มคนมีรายได้ระดับกลางลงมาถึงน้อย ในระดับราคาต่ำกว่าล้าน หรือ 1 ล้านบาทต้นๆ ซึ่งเป็นตลาดที่ผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ภาคเอกชนเข้าไม่ถึง เป็นทางเลือกให้กับผู้มีรายได้น้อยที่ต้องการที่อยู่อาศัย

ทั้งนี้ที่ดินที่จะนำมาพัฒนาในอนาคตมีทั้งที่ดินในทำเลที่มีศักยภาพในตัวเมืองและนอกตัวเมือง โดยเฉพาะที่ดินทำเลที่เป็นยุทธศาสตร์การพัฒนาประเทศในอนาคต ตามแนวทางการพัฒนาเส้นทางเชื่อมโยงทางเศรษฐกิจรองรับการรวมตัวของประชาคมเศรษฐกิจอาเซียน (AEC) ในปลายปี 2558 ซึ่งมีแนวโน้มกระจายตัวไปยังหัวเมืองสำคัญตามระเบียงเศรษฐกิจตะวันออกมาทางตะวันตก และจากเหนือจรดใต้ อาทิ เชียงราย เชียงใหม่ พิษณุโลก และนครราชสีมา รวมถึงกรุงเทพฯ

 

ผู้ว่าการเคหะแห่งชาติ ยังกล่าวถึงรายละเอียดการพัฒนาโครงการในอนาคตว่า คือ การผลักดันโครงการพัฒนาที่อยู่อาศัยชุดที่ 1 (แพ็คเกจ1) ระหว่างปี 2557-2560 จำนวน 96 โครงการ รวม 49,769 ยูนิต โดยคัดทำเลดีที่มีศักยภาพมาตอบสนองความต้องการที่อยู่อาศัย ซึ่งขณะนี้ได้ผ่านความเห็นชอบจากคณะกรรมการเคหะแห่งชาติ (บอร์ดการเคหะฯ) และได้เสนอเรื่องให้กับสำนักงานคณะกรรมการพัฒนาการเศรษฐกิจและสังคมแห่งชาติ(สศช.) มาตั้งแต่เดือน ตุลาคม 2556
 

พิษการเมืองแช่แข็ง38โครงการ

โดยแผนจะพัฒนาโครงการชุดที่ 1 ในปี 2557 มีจำนวน 38 โครงการ รวม 16,146 ยูนิต ซึ่งอยู่ระหว่างรอความเห็นชอบจากคณะรัฐมนตรี (ครม.) ชุดใหม่ เนื่องจากเป็นสุญญากาศทางการเมืองโครงการดังกล่าวจึงต้องชะลอออกไปก่อนเพื่อรอรัฐบาลชุดใหม่

ทั้งนี้ ตามแผนหลังจากปิดโครงการบ้านเอื้ออาทร การเคหะฯ จะเดินหน้าพัฒนาโครงการต่อไปในแพ็คเก็จใหม่ทันที พร้อมกับปรับรูปแบบและเงื่อนไขการดำเนินการเล็กน้อย อาทิ ราคาขายที่อยู่อาศัย จะไม่ขายราคาเดียวที่ 3.9 แสนบาทต่อหลังเหมือนโครงการบ้านเอื้ออาทร ที่ส่งผลให้บางพื้นที่ขาดทุนบางพื้นที่กำไร แต่เงื่อนไขการพัฒนารูปแบบใหม่จะกำหนดราคาเป็นการประเมินราคาตามต้นทุนการก่อสร้าง และราคาที่ดินตามจริง บวกค่าดำเนินงาน

“มีการปรับราคาสูงขึ้นกว่าบ้านเอื้ออาทรเล็กน้อย แต่ยังถือว่าต่ำกว่าราคาในตลาด โดยเน้นการคิดต้นทุนราคา และการก่อสร้างให้สอดคล้องกับความเป็นจริงของแต่ละพื้นที่เป็นหลัก” เขากล่าว

นอกจากนี้ การเคหะฯ ยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการตามแนวรถไฟฟ้า โดยร่วมมมือกับการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย (รฟม.) เพื่อเข้าไปพัฒนาโครงการคอนโดมิเนียม ตามแนวรถไฟฟ้า จำนวน 40,000 ยูนิต ในเบื้องต้นวางพื้นที่ไว้ คือ ตามแนวรถไฟฟ้าสายสีเขียวแบริ่ง-สมุทรปราการ บริเวณศูนย์ซ่อมบำรุงและอาคารจอดรถ (บางปิ้ง) และโครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วง บางใหญ่-บางซื่อ บริเวณศูนย์ซ่อมบำรุงและอาคารจอดรถ (บางไผ่) อยู่ระหว่างศึกษารายละเอียด 2-3 รูปแบบ


ดึงเอกชนร่วมทุนพัฒนาโครงการ

ขณะเดียวกัน การเคหะฯ ยังปรับบทบาทการดำเนินโครงการ พัฒนาพื้นที่ให้มีมูลค่าเพิ่ม และมีสาธารณูปโภคให้ครบครันในพื้นที่โครงการที่อยู่อาศัยด้วยการเปิดกว้างให้ภาคธุรกิจเอกชนเข้ามาร่วมทุน (Joint venture) เช่าพื้นที่ หรือพัฒนาโครงการร่วมกันในรูปแบบอื่น เช่น ศูนย์การค้า โรงพยาบาล โรงเรียน และร้านสะดวกซื้อ โดยการเคหะฯ มีองค์ความรู้ด้านการพัฒนาที่อยู่อาศัย และชุมชนที่สั่งสมมากกว่า 40 ปี ประกอบกับการเตรียมพร้อมยกระดับบุคลากรในองค์กรให้ก้าวไปสู่องค์กรที่มีสมรรถนะสูง (HPO-High Performance Organization)


พัฒนาแบบบ้าน-สร้างเสร็จตามเวลา

นอกจากนี้ ยังมีการพัฒนารูปแบบบ้านใหม่จากเดิมที่มีถูกวิจารณ์มากให้มีทั้งรูปแบบ เพื่อให้ตรงกับความต้องการของตลาด รวมถึงช่วยลดต้นทุนการก่อสร้าง ด้วยการพัฒนานวัตกรรมรูปแบบการก่อสร้างบ้าน

อย่างไรก็ตาม ต้องยอมรับว่าภาพลักษณ์การเคหะฯในสายตาของประชาชนที่ผ่านมาไม่ดีนัก เนื่องจากหลายโครงการมีรูปทรงเก่าแก่ และเป็นแหล่งเสื่อมโทรม เช่น แฟลตห้วยขวาง และดินแดง ขณะเดียวกันการพัฒนาโครงการบ้านเอื้ออาทร ยังพัวพันกับข่าวการทุจริตคอร์รัปชัน สร้างไม่เสร็จตามกำหนดเวลา ดังนั้นทางการเคหะฯ จึงวางแผนที่จะยกระดับภาพลักษณ์ขององค์กรใหม่ พัฒนาแหล่งเสื่อมโทรมให้มีมูลค่าขึ้นมา รวมถึงการสร้างความน่าเชื่อถือด้วยการสร้างก่อสร้างให้เสร็จตามกำหนดเวลา

ขณะเดียวกัน องค์กรจะต้องมีความเป็นมืออาชีพมากขึ้น ด้วยการบริหารจัดการให้มีฐานะทางการเงินที่แข็งแกร่งมีผลกำไรเติบโตต่อเนื่องและยั่งยืน แตกต่างจากอดีตที่ผลประกอบการของการเคหะขึ้นๆ ลงๆ ไม่สม่ำเสมอ ขึ้นอยู่กับการจำนวนยูนิตที่ส่งมอบโครงการ

ทั้งนี้ เมื่อปลายปี 2556 พบว่า การเคหะฯมีภาระหนี้สะสมอยู่ที่กว่า 4 หมื่นล้านบาท โดยไม่มีรายได้เข้ามาตั้งแต่ปี 2549 ขณะที่ต้องรับภาระเงินกู้จากการดำเนินการตามโครงการของรัฐบาล เช่น โครงการบ้านเอื้ออาทรทำให้ภาระหนี้สะสมเพิ่มขึ้น