"อนันต์ อัศวโภคิน" ซีอีโอ แลนด์แอนด์เฮ้าส์ แนะเคล็ดลับฝ่าด่านการเมือง-เศรษฐกิจ

ล่าสุดเขาปรากฏตัวในงานสัมมนาวิเคราะห์สถานการณ์ตลาดที่อยู่อาศัยภาคตะวันออกปี 2557 ที่โรงแรมอมารี พัทยา จัดโดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์ (ธอส.) โดย "อนันต์" ได้ฉายภาพเศรษฐกิจและเผยเคล็ดลับการบริหารอสังหาฯ เพื่อฝ่าปัญหาการเมืองและเศรษฐกิจตามแบบฉบับพี่ใหญ่สอนน้อง

"อนันต์" เปิดฉากเล่าว่า เมื่อเร็ว ๆ นี้ธนาคารแห่งประเทศไทยลดอัตราดอกเบี้ยนโยบาย 1 สลึง แต่มองว่าลดช้าไปควรจะลดตั้งแต่ 6 เดือนที่แล้ว เพราะเศรษฐกิจชะลอแล้วต้องใช้เวลาฟื้นตัวนาน และมีผลกระทบเป็นลูกโซ่ เมื่อผู้ประกอบการลดสต๊อก โรงงานก็ต้องลดการผลิต ผู้ผลิตวัตถุดิบก็ได้รับผลกระทบ เวลาจะเริ่มต้นใหม่ เศรษฐกิจฟื้นจะเกิดภาวะ "เงินเฟ้อ" ทุกรอบ 

สำหรับประเทศไทยมีคนมองว่า ถ้าการเมืองนิ่ง...เศรษฐกิจจะดีขึ้น แต่คิดว่าเศรษฐกิจคงไม่นิ่ง ! ไม่ว่าจะมีการเลือกตั้งหรือมีนายกฯคนกลาง 

"อนันต์" เล่าว่า อสังหาฯเป็นธุรกิจที่กำไรเยอะ แต่อย่ารีบร้อนเร่งสร้าง เร่งขาย เพราะทำไปแล้วเริ่มรู้ว่าคุมคอสต์ไม่อยู่ น่าแปลกว่าธุรกิจนี้ผู้บริหาร 90% ไม่รู้ต้นทุนที่แท้จริง รู้แค่บรรทัดสุดท้ายได้กำไรเท่าไหร่

สำหรับปีนี้ "อนันต์" มองว่าเป็นปี "พักยก หยุดหายใจ" เดือนธันวาคม-กุมภาพันธ์ที่ผ่านมาไม่ดี แต่เดือนมีนาคมดีขึ้น 

ด้านการบริหารอสังหาฯของค่ายแลนด์ฯ ใช้กลยุทธ์ "สร้างเสร็จก่อนขาย" ข้อดีคือ 1) ใช้เงินหมุนเวียนน้อยลง ไม่ต้องมีบ้านตัวอย่าง ไม่มีคนงานเดินในไซต์ ไม่มีปัญหาแก้ภายหลัง เพราะลูกค้าซื้อบ้านจริง และ 2) รู้ต้นทุนแท้จริงก่อนขาย แต่ความเสี่ยงคือไม่รู้ว่าลูกค้าจะชอบบ้านที่สร้างเสร็จหรือไม่ ซึ่งจริง ๆ ทุกคนทำอสังหาฯหลายปี ควรวิเคราะห์ออกว่าลูกค้าต้องการบ้านแบบไหน

สำหรับช่วง "พักยก" ผู้ประกอบการควรกลับมาดูแลการบริหารงานภายในองค์กร อันดับแรกดูโปรดักชั่นต่อคน กำไรต่อคน อย่ารับคนโดยไม่จำเป็น โดยปีที่ผ่านมาแลนด์ฯกำไร 6 พันล้านบาท มีพนักงาน 700 คน เท่ากับกำไรเฉลี่ยต่อคนเกือบ 10 ล้านบาท ปีนี้แลนด์ฯประมาณการจะโอนบ้าน 5-6 พันหลัง ในจำนวนนี้เป็นคอนโดฯ 1 พันหน่วย ทั้งบริษัทใช้พนักงาน 700 คน จากวิกฤตฟองสบู่มีพนักงาน 600 คน เพิ่มขึ้นแค่ 14% เพราะระบบตรวจสอบเป็นออนไลน์หมดแล้ว

ถ้าอยากเป็นดีเวลอปเปอร์มีสูตร "ติดกระดุมเม็ดแรกให้ถูก" ขออนุญาตต่าง ๆ ให้เรียบร้อยก่อน ถ้าสิ่งแวดล้อมไม่ผ่านก็ไม่ต้องรีบร้อน อย่าห่วงช้าแล้วจะขายไม่ได้

สำหรับแลนด์ฯบอกว่า คอนโดฯต้องผ่านสิ่งแวดล้อมก่อน ได้ผู้รับเหมาก่อสร้างก่อนถึงเปิดขาย ถึงติดกระดุมเม็ดแรกช้ากว่า แต่เมื่อติดถูกก็จะไปไว

ธุรกิจอสังหาฯเรื่องไพรซิ่งสำคัญที่สุด บังเอิญให้คอมมิสชั่นเซลส์ เซลส์ก็ต้องรีบขาย จึงไม่ควรให้คอมมิสชั่นกับเซลส์เพราะเซลส์จะเร่งปิดการขายอย่างเดียว ถ้าให้ควรให้เป็นกรุ๊ป โฟร์แมนคุมงานต้องได้ด้วย เพราะจริง ๆ อสังหาฯขึ้นกับโลเกชั่น คุณภาพบ้าน ไม่ได้ขึ้นอยู่กับเซลส์ 

วิธีคิดการขายคือให้ขายยูนิตสุดท้ายได้ตอนตึกสร้างเสร็จพอดี แต่สำหรับแลนด์ฯจะขาย 60% ระหว่างสร้าง เมื่อตึกเสร็จขายอีก 40% เพราะตอนนี้ต้นทุนดอกเบี้ยต่ำ จะกำหนดจำนวนยูนิตที่จะให้เซลส์ชั้นไหนถึงชั้นไหน จำไว้ว่าการปรับราคาบ้านเป็นศัตรูกับเซลส์ แต่ในทางธุรกิจการปรับราคาขายแค่ 5% มีผลให้กำไรสุทธิเพิ่มขึ้น 0.30 เท่า 

เรื่องนี้เป็นบทเรียนจากโฮมโปร แรก ๆ โฮมโปรมีกำไรหลังหักภาษีแค่ 1.5% จากยอดขายพันล้านบาท กำไร 20 ล้านบาท แต่ต้องใช้เงินลงทุนสาขาละ 250 ล้านบาท เท่ากับ 12 ปีจึงมีเงินเปิดสาขาใหม่ได้ ก็คิดทบทวนถ้าปรับราคาสินค้าขึ้น 2% กำไรสุทธิจะขึ้นมา 0.50 เท่า จาก 1.5% เป็น 2.25% 

เรื่องเซอร์วิสอาฟเตอร์เซล (บริการหลังการขาย) เป็นเรื่องที่ผู้ประกอบการขาดความใส่ใจมาตลอด ส่วนใหญ่มักให้ผู้บริหารในไซต์ดูแล เมื่อ 3 ปีก่อนบริษัทเซอร์เวย์พบว่าเป็นเรื่องสำคัญที่สุดที่จะดูแลปากต่อปาก แลนด์ฯจึงเคลียร์ระบบใหม่ 

บริษัทจะตั้งเงินสำรองอาฟเตอร์เซลเมื่อโอนบ้านให้ลูกค้าประมาณ 0.4% หรือประมาณ 2 หมื่นบาทต่อบ้านราคา 5 ล้านบาท นอกจากนี้ ตั้งสำรองงบฯน้ำท่วม ข้อดีคือถึงเวลาต้องใช้ก็ได้เลย 

สำหรับปีนี้เป็นปีพักยกสิ่งที่ควรทำ คือ 1.คิวซีหรือควบคุณภาพโปรดักต์ 2.คิวซีงานเซอร์วิสลูกค้า และ 3.คิวซีเรื่องเวลาส่งมอบ ส่วนการทำงบประมาณอย่าเริ่มจากปีนี้จะเติบโตกี่เปอร์เซ็นต์ จะเป๋ทันที ควรตั้งงบประมาณจากข้อผิดพลาดปีที่ผ่านมา เช่น โปรดักต์ เซอร์วิส ระยะเวลาส่งมอบ จะแก้ไขอย่างไร ต้องเปลี่ยนระบบงานซ้ำซ้อนหรือไม่ โดยแลนด์ฯมียอดรับรู้รายได้เติบโตต่อปี 5-10% เท่านั้นก็พอเพราะโอเวอร์เฮดต่ำ