ขายดาวน์ ขายใบจอง ยิ่งขายได้เร็วยิ่งมีกำไร

หลายๆท่านอาจจะเคยได้ยินเพื่อนฝูงหรือญาติพี่น้องขายดาวน์คอนโดได้กำไรกันเยอะๆ จนรู้สึกอิจฉา ว่าขายดาวน์คืออะไร เขาขายได้กำไรกันอย่างไร ลงทุนเยอะไหม และถ้าขายไม่ได้จะเป็นอย่างไร และถ้าต้องการจะซื้อจะดีไหม ในบทความนี้จะแนะนำให้ท่านรู้จักกับการซื้อ-ขายดาวน์อย่างละเอียด และรู้ถึงความเสี่ยงที่จะต้องได้รับและข้อดีข้อเสีย

ก่อนที่จะรู้จักกับการขายดาวน์ จะขอกล่าวถึงขั้นตอนการซื้อขายคอนโดหรือบ้านเมื่อท่านต้องไปซื้อกับทางโครงการ เริ่มจากความต้องการของเราที่ต้องการซื้อที่อยู่อาศัยเพื่ออยู่เองหรือเพื่อลงทุนขายต่อ ปล่อยเช่า ราคาซื้อขายที่จะได้ต่ำสุดคือราคา Pre-Sale หรือราคาตอนเปิดตัวใหม่ๆ

เจ้าของโครงการจะกระหน่ำทั้งลดและแถมเพื่อให้ได้ยอดจองและยอดทำสัญญาเยอะที่สุดเท่าที่จะทำได้ หลายครั้งมีปรากฏการณ์ไปเข้าคิวกันตั้งแต่เช้าเพื่อให้ได้คิวแรกหรือจ้างบุคคลอื่นมาเข้าคิวเพื่อให้ได้สิทธิ์ในการจองหลายๆห้อง

 

เมื่อจองห้องที่ต้องการได้แล้วก็ต้องวางเงินจองมากน้อยขึ้นอยู่กับราคาที่ซื้อขายและเงื่อนไขที่เจ้าของโครงการกำหนด อาจจะจองตั้งแต่หลักหลายพันถึงหลักหลายหมื่น ยิ่งเงินจองน้อยก็ยิ่งทำให้ตัดสินใจจองง่าย แต่ก็ทำให้ตัดสินใจยกเลิกการจองได้ง่ายเหมือนกัน หลายๆโครงการไม่อยากให้มีการยกเลิกจองเยอะก็จำเป็นต้องขอเก็บการวางเงินจองสูงๆ เพื่อเป็นการคัดเลือกลูกค้าที่ต้องการซื้ออยู่อาศัยจริงๆ ซึ่งกลุ่มนี้เป็นความต้องการจริง (Real Demand) ไม่ใช่พวกนักลงทุนหรือเก็งกำไร

เมื่อวางเงินจองแล้วทางโครงการก็จะเรียกมาทำสัญญาจะซื้อจะขายกับทางโครงการโดยมีระยะเวลาประมาณ 2-4 สัปดาห์ และในวันที่มาเซ็นต์สัญญาจะซื้อจะขายก็จะต้องจ่ายเงินทำสัญญาอีก ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นเงินจำนวนมากกว่าตอนจอง เช่น 5%-10% ของราคาซื้อขาย

 

หลังจากจ่ายเงินทำสัญญาเสร็จแล้วท่านก็จะได้สัญญาจะซื้อจะขายมาเก็บไว้ 1ชุด ต่อจากนั้นก็จะเป็นหน้าที่ของท่านที่จะต้องผ่อนดาวน์หรือจ่ายเงินค่างวดตามที่กำหนดในสัญญาจะซื้อจะขาย จนกว่าจะครบกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งจะเป็นช่วงเวลาที่สร้างอาคารหรือบ้านเสร็จ ซึ่งการโอนกรรมสิทธิ์ต้องไปทำที่กรมที่ดินต่อหน้าพนักงาน เพื่อทำสัญญาซื้อขายและลงชื่อผู้ถือกรรมสิทธิ์ไว้ในโฉนด ซึ่งจะทำให้มีกรรมสิทธิ์ในการครอบครอบและใช้ประโยชน์จากห้องชุดในคอนโดหรือบ้านได้อย่างสมบูรณ์ ขอสรุปขั้นตอนการซื้อขายกับโครงการตามรูปด้านล่าง ขอสรุปขั้นตอนการซื้อขายกับโครงการตามรูปด้านบน

 

ระยะเวลาในการผ่อนดาวน์ขึ้นอยู่แต่ละโครงการส่วนใหญ่จะให้ครอบคลุมระยะเวลาในการขอใบอนุญาตและการก่อสร้าง พูดง่ายๆคือผ่อนดาวน์ครบห้องก็พร้อมที่จะโอนได้เลย หรือบางโครงการสร้างเสร็จแล้วค่อยขายอาจไม่มีระยะเวลาผ่อนดาวน์เลยหรือว่าสั้นมากต้องโอนกรรมสิทธิ์ โดยเฉพาะโครงการแนวราบ (Low Rise) เช่น บ้านเดี่ยว ทาวน์เฮ้าส์ ใช้เวลาก่อสร้างไม่นาน ต่างจากคอนโดที่ต้องใช้เวลาในการก่อสร้างนานเช่นถ้าเป็นตึกสูง 8 ชั้นใช้เวลาในการก่อสร้างประมาณ 1 ปี ถ้าหากเป็นตึกสูงหลายสิบชั้นอาจจะต้องใช้เวลา 18 – 30 เดือนหรือมากกว่าหากเป็นโครงการใหญ่มีหลายร้อยยูนิต ยิ่งมีช่วงเวลาในการผ่อนดาวน์นานก็มีระยะเวลาในการขายดาวน์นานเช่นกัน การซื้อขายดาวน์ก็คือการซื้อขายห้องหรือยูนิตที่อยู่ในช่วงผ่อนดาวน์และยังไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์จากเจ้าของโครงการไปยังผู้ซื้อ

ช่วงเวลาที่มีการขายดาวน์มากๆมี 2 ช่วง

1. ช่วงขายใบจอง
ช่วงแรกที่มีการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ จะมีคนที่ผิดหวังจากการจองเยอะ จองไม่ทัน คนเหล่านี้ถ้าอยากได้จริงๆก็จะยอมจ่ายส่วนต่างให้กับผู้ซื้อรายแรกเช่น อาจถูกบวกเพิ่มอีก 50,000 – 100,000 บาท ที่บวกเพิ่มนี่เองคือกำไรที่ผู้ขายต่อได้รับ บางคนอาจจะลงทุน 50,000 ใช้เวลาไม่ถึง 1 สัปดาห์ก็อาจสามารถขายได้กำไร 50,000 หรือมากกว่า ขึ้นอยู่กับความร้อนแรงของแต่ละโครงการหรือความต้องการซื้อว่ามีมากน้อยเท่าไร บางคนใช้บัตรเครดิตรูดไป ยังไม่ทันจ่ายค่าบัตรเครดิตก็ขายได้กำไรแทบไม่ต้องใช้เงินลงทุนเลย จึงมีผู้สนใจลงทุนขายดาวน์กันเยอะ ถ้าขายต่อได้ก่อนที่จะถึงกำหนดทำสัญญากับเจ้าของโครงการก็มักจะเรียกว่าขายใบจอง

แต่ในปัจจุบันอาจจะไม่ได้ขายง่ายเหมือนช่วงก่อนปี 2553 เพราะโครงการที่เปิดใหม่มีน้อยโครงการที่จะมีคนจองครบ 100% ภายในระยะเวลาอันสั้น แต่มีโครงการเปิดตัวใหม่เกิดขึ้นทุกสัปดาห์ ทำให้ Supply มีมากขึ้นเรื่อยๆการลงทุนก็มีความเสี่ยงสูงขึ้น บางครั้งการขายดาวน์ก็ไม่ได้มีวัตถุประสงค์ในการหวังกำไรอย่างเดียว อาจจะมีความจำเป็นอย่างอื่น เช่น ย้ายที่ทำงานทำให้ต้องไปหาที่อยู่ใหม่หรือไม่สามารถขอสินเชื่อได้ หากถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ที่จะบุไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายแล้วไม่สามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้ หรือขาดจ่ายเงินดาวน์หลายงวด ทางโครงการจะออกจดหมายเตือนหากเลยกำหนดนาน ทางโครงการมีสิทธิที่จะออกจดหมายยึด ในที่นี้คือยึดเงินทั้งหมดที่ผู้ซื้อจ่ายไปแล้วนำยูนิตนั้นออกมาขายใหม่ให้กับผู้ซื้อคนใหม่

2. ช่วงขายดาวน์

จะให้กำไรดีสุดคือต้องขายให้ได้เร็วสุด เนื่องจากยิ่งเวลาผ่านไปนั่นหมายถึงต้องใช้เงินลงทุนเพิ่มขึ้นทุกๆเดือนเนื่องจากเราต้องจ่ายค่างวดไปเรื่อยๆ และคนที่จะมาซื้อต่อก็ต้องมีเงินก้อนมาจ่ายให้คนขายเป็นจำนวนเงินเท่ากับเงินที่คนขายจ่ายไปทั้งหมดบวกด้วยกำไร และอาจมีค่านายหน้าอีกซึ่งเป็นเงินจำนวนมากซึ่งก็จะทำให้มีคนที่สามารถซื้อได้น้อยลง หลายคนคิดว่าจะรอขายตอนตึกเสร็จจะขายได้ราคาดีสุด ซึ่งถ้าหากว่าผลงานออกมาดี ก็จะทำให้ขายได้ราคา เพราะถ้าซื้อก่อนโครงการเสร็จก็จะไม่รู้ว่าผลงานออกมาจะดีไหม แต่ถ้าหากมีคนคิดเหมือนกันเยอะๆจะทำให้มีคนจำนวนมากรอขายตอนตึกเสร็จ อาจทำให้หลายครั้งต้องสู้กันด้วยราคาเพื่อให้ขายได้และไม่ต้องการโอนกรรมสิทธิ์ ปัจจัยเสี่ยงอื่นๆเช่น ชั้น ทิศ ขนาดห้องก็เป็นปัจจัยว่าจะขายได้ช้าหรือเร็วเช่นกัน มีหลายโครงการที่ป้องกันนักลงทุนมาเก็งกำไรก็จะเรียกเก็บเงินจอง เงินทำสัญญาและเงินผ่อนดาวน์สูงๆ ซึ่งจะทำให้นักลงทุนต้องใช้เงินลงทุนสูงและมีความเสี่ยงสูงมากขึ้น


การขายดาวน์ถ้าจะเรียกให้เป็นทางการก็จะเรียกว่าการขายโอนสิทธิ ซึ่งเป็นสิทธิในการครอบครองกรรมสิทธิ์ยูนิตหรือห้องที่เราได้ทำสัญญาจะซื้อจะขายไว้กับเจ้าของโครงการ เมื่อมีการขายดาวน์หรือขายโอนสิทธิเกิดขึ้น ทางเจ้าของโครงการจะออกเอกสารโอนสิทธิเพื่อรับรองว่าสิทธิในการครอบครองได้เปลี่ยนจากบุคคลหนึ่งไปอีกบุคคลหนึ่ง โดยยึดเงื่อนไขต่างๆในสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิมที่ผู้ซื้อคนแรกได้ทำไว้ แต่ก็มีบางเจ้าของโครงการยกเลิกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับเดิม และออกสัญญาจะซื้อจะขายฉบับใหม่ที่เป็นชื่อผู้ซื้อรายใหม่ ตรงนี้ผู้ซื้อรายใหม่ต้องดูให้ดีว่าเงื่อนไขต่างๆยังเหมือนเดิมไหม เช่นเรื่องของแถม ส่วนลด การชดเชยหากสร้างเสร็จหลังกำหนด ควรจะได้อย่างน้อยเหมือนเดิม ผู้ซื้อใหม่ต้องศึกษารายละเอียดของสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจนด้วยเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง


หลายคนไม่อยากซื้อดาวน์เพราะรู้ว่าต้องโดนบวกกำไรจากผู้ซื้อรายแรก จึงไม่อยากซื้อต่อ อยากซื้อกับโครงการโดยตรง แต่ในความเป็นจริงการซื้อดาวน์ก็มีข้อดีหลายประการเช่น ซื้อเมื่อเห็นการก่อสร้างแล้วจะได้มั่นใจว่าโครงการไม่ล้ม หรือซื้อตอนสร้างเสร็จก็จะได้ดูห้องจริง วิวจริง ซึ่งจะทำให้เราสามารถเลือกห้องที่ชอบจริงๆได้และได้ดูคุณภาพในการก่อสร้างว่าดีเพียงใด สภาพแวดล้อมของโครงการ ณ วันที่ตึกเสร็จเป็นอย่างไร แต่ถ้าโครงการมีห้องที่ยังขายไม่ได้มาเสนอขายก็ไม่ได้หมายความว่าจะซื้อได้ในราคาที่เปิดตัว ทางโครงการจะขายที่ราคาตลาด ณ เวลานั้นๆ ซึ่งบางครั้งอาจจะสูงหรือต่ำกว่าราคาที่ขายดาวน์ก็ได้ ถ้ามีคนที่ขายดาวน์เดือดร้อนเรื่องการเงินหรือกำลังจะถูกยึดก็อาจปล่อยขายเท่าทุนหรือขาดทุนก็มี ซึ่งอาจจำเป็นต้องใช้บริการนายหน้าที่มีความเชี่ยวชาญโครงการนั้นๆเป็นผู้นำเสนอยูนิตในลักษณะนี้ให้ผู้ซื้อทราบ สรุปก็คือถ้าเลือกได้ยูนิตหรือห้องที่ชอบแล้วจะต้องซื้อดาวน์ก็คุ้มเพราะถ้าเป็นการซื้ออยู่อาศัยเราจะต้องอยู่อาศัยไปอีกนาน