บ.เอเจนซี่ฯฟันธง อสังหาปี′57 บ้าน-คอนโดฯ เปิดใหม่ไม่เกิน 1 แสนหน่วย โตติดลบ 25-30%

ทิศทางการลงทุนจะเป็นอย่างไร ภาครัฐและภาคเอกชนควรปรับตัวอย่างไร ดร.โสภณ พรโชคชัย ประธานกรรมการบริหาร ศูนย์ข้อมูลวิจัยและประเมินค่าอสังหาริมทรัพย์ไทย บจก. เอเจนซี่ ฟอร์ เรียลเอสเตท แอฟแฟร์ส ได้จัดทำผลสรุปล่าสุด มานำเสนอดังนี้

1.ทั่วกรุงเทพมหานครและปริมณฑล เมื่อปี พ.ศ.2556 ทั้งปีมีโครงการเปิดตัวใหม่ถึง 475 โครงการ รวม 131,645 หน่วย รวมมูลค่า 385,447 ล้านบาท เฉลี่ยแล้วโครงการหนึ่งมีขนาด 277 หน่วย มูลค่า 881 ล้านบาท นับว่าเป็นโครงการขนาดใหญ่พอสมควร

2.ทั้งจำนวนหน่วยและมูลค่าการพัฒนาในปี พ.ศ.2556 เพิ่มขึ้นกว่าปี 2555 ถึง 29% ทั้งนี้เป็นเพราะเศรษฐกิจของประเทศเติบโตด้วยดี ยกเว้นในช่วง 1-2 เดือนล่าสุดที่มีปัญหาการชะงักงันทางเมือง ทำให้ยอดเปิดตัวโครงการชลอลงอย่างเห็นได้ชัดโดยเฉพาะในเดือนธันวาคม 2556

3.ราคาขายต่อหน่วย ณ ปี พ.ศ.2556 อยู่ที่ 2.928 ล้านบาท ซึ่งใกล้เคียงกันมากตลอด 3 ปีที่ผ่านมา (2554-2556) การนี้แสดงให้เห็นว่า ตลาดเน้นการพัฒนาในระดับปานกลาง สินค้าระดับราคาเกิน 3 ล้านบาท มีโอกาสขายได้น้อย ส่วนสินค้าที่มีราคาต่ำกว่า 3 ล้านบาท สามารถซื้อไว้ลงทุนและใช้สอยได้ดี ราคาวัสดุก่อสร้างไม่ได้มีผลต่อการเปลี่ยนแปลงราคาที่อยู่อาศัยแต่อย่างใดเลย

4.ในจำนวนและมูลค่าที่เปิดตัวในปีพ.ศ. 2556 บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท เพียงรายเดียว ครองอันดับเปิดตัวโครงการมากที่สุดถึง 51 โครงการ จำนวน 21,541 หน่วย รวมมูลค่าถึง 43,145 ล้านบาท  อาจกล่าวได้ว่าบริษัทนี้มีสัดส่วนหน่วยขายหมดในตลาดถึง 16.4% หรือหนึ่งในหกของทั้งตลาด และหากในกรณีมูลค่าก็ประมาณ 11.2% หรือหนึ่งในเก้าของทั้งตลาดนี่เอง

5.ในจำนวนหน่วยขายที่เปิดใหม่ในปี พ.ศ.2556 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ครองส่วนแบ่งตลาดทั้งหมด 51.4% หรือครึ่งหนึ่งของทั้งตลาดนั่นเอง และหากพิจารณาจากมูลค่าสินค้าที่เสนอออกมาในปี พ.ศ. 2556 บริษัทที่ใหญ่ที่สุด 10 อันดับแรก ตลาดรวมกันถึง 48%

6.บริษัทมหาชนและบริษัทในเครือรวมประมาณ 50 บริษัท ครองส่วนแบ่งในตลาดที่อยู่อาศัยที่เปิดใหม่ในปี พ.ศ.2556 ในเขตกรุงเทพมหานครและปริมณฑล รวมกันถึง 68% ในแง่ของมูลค่า หรือ 69% ในแง่ของจำนวนหน่วย ที่เหลือเป็นของบริษัทรายย่อยนอกตลาดหลักทรัพย์ การนี้แสดงให้เห็นว่า รายใหญ่มีส่วนแบ่งในตลาดสูงมาก แต่ไม่ได้หมายความว่ามีใครหรือรายใดรายหนึ่งสามารถชี้นำหรือครองงำตลาดได้

7.ทำไม บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท จึงยิ่งใหญ่ได้ขนาดนี้ ทั้งที่ประสบปัญหาวิกฤติเศรษฐกิจเช่นเดียวกับนักพัฒนาที่ดินรายอื่นในปี พ.ศ.2540-2542 และยังพบวิกฤติน้ำท่วมปลายปี พศ.2554 ส่วนหนึ่งคงเป็นเพราะนอกจากทำแทบทุกทำเลเช่นเดียวกับ บมจ.แลนด์แอนด์เฮาส์ ซึ่งเคยเป็นบริษัทอันดับหนึ่งในอดีต ยังพัฒนาที่อยู่อาศัยแทบทุกระดับราคา ทำให้มีฐานที่ใหญ่  ประกอบกับการมีเทคโนโลยีการก่อสร้างที่ดี มีระบบการบริหาร-จัดการที่ดีและระดมมืออาชีพเข้าร่วมงานเป็นจำนวนมากอีกด้วย

8.หากเปรียบเทียบกับการเคหะแห่งชาตินับแต่ พ.ศ.2519 ถึงกันยายน 2555 สามารถพัฒนาที่อยู่อาศัยได้ 141,863 หน่วย (ไม่รวมบ้านเอื้อาทร 264,767 หน่วย) ในขณะที่ในรอบ 20 ปีที่ผ่านมา ณ เดือนสิงหาคม 2555 บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท แห่งเดียวก็ผลิตได้ถึง 116,948 หน่วย รวมมูลค่า 208,674 หรือเฉลี่ยหน่วยละ 1.784 ล้านบาท แม้จะน้อยกว่าเล็กน้อยในแง่จำนวนหน่วย แต่ในแง่มูลค่ารวมน่าจะสูงกว่าสินค้าของการเคหะแห่งชาติเสียอีก  จึงนับเป็นความอัศจรรย์เป็นอย่างยิ่งที่เฉพาะในช่วงเกือบ 20 ปีที่ผ่านมา บมจ.พฤกษาเรียลเอสเตท ผลิตสินค้าบ้านได้จำนวนใกล้เคียงกับการเคหะแห่งชาติที่ใช้เวลาผลิตถึง 40 ปี โดยทางราชการไม่ต้องใช้จ่ายงบประมาณใดๆ อุดหนุนเลย

9.ในปี 2557 คาดว่าจะมีหน่วยขายเปิดใหม่ไม่เกิน 100,000 หน่วย รวมมูลค่าไม่เกิน 300,000 ล้านบาท หรือลดลงจากปี พ.ศ.2556 ประมาณ 25-30% ซึ่งถือเป็นการปรับตัวตามภาวะเศรษฐกิจที่ชลอลง เนื่องจากการเกิดภาวะชะงักงันในการลงทุนภาครัฐในระหว่างการจัดตั้งรัฐบาลที่มาจากการเลือกตั้ง ซึ่งยังอาจมีความยุ่งยากทางการเมืองไปอีก 3-6 เดือน ทำให้การลงทุนภาครัฐชลอไปอีกครึ่งปีถึง 1 ปี

10. สำหรับการปรับตัวของผู้ประกอบการก็คือการทบทวนลดเป้าการลงทุนใหม่ การพยายามผ่องถ่ายขายทรัพย์ออกโดยเร็ว และทำการสำรวจวิจัยให้ดีก่อนการลงทุน สำหรับภาครัฐ ควรสร้างระบบคุ้มครองเงินดาวน์ของผู้บริโภคภาคบังคับแก่บริษัทพัฒนาที่ดินทุกแห่งเพื่อสร้างความมั่นใจให้กับระบบตลาดที่อยู่อาศัยโดยรวมการควบคุมอุปทานโดยการเพิ่มอัตราเงินดาวน์ เพื่อลดการเก็งกำไรระยะสั้น รวมทั้งการพยายามขายทรัพย์สินมือสองให้มากขึ้น เพื่อไม่ให้เกิดความสูญเสียทรัพยากรทางเศรษฐกิจ ผ่านกรมบังคับคดี สถาบันการเงินด้วยวิธีการประมูลทรัพย์ที่เปิดเผยและเป็นธรรมต่อผู้บริโภค เป็นต้น

ตลาดที่อยู่อาศัยในปี พ.ศ.2557 จึงหลีกไม่พ้นประเด็นทางการเมือง เพราะทุกวันนี้การจัดกิจกรรมทางการตลาด ไม่ค่อยได้ผล เพราะการเมืองกำลังมาแรง จนดึงความสนใจของประชาชนออกไป  และนักลงทุนคงไตร่ตรองแล้วที่จะ "กำเงิน" ไว้ก่อน ดูลู่ทางที่ดีในอนาคตดีกว่าเสี่ยงลงทุนในขณะนี้