"พฤกษา เรียลเอสเตท" 2557...เรากลับมาแล้ว

ย่างเข้าขวบปีที่ 21 แห่งการก่อตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์มหาชน "พฤกษา เรียลเอสเตท" ท่ามกลางการเปลี่ยนแปลงทั้งภายในและภายนอกองค์กร เหมือนมีปาฏิหาริย์ที่ทำให้พุทธศักราช 2557 แนวโน้มจะเป็นปีโชติช่วงชัชวาลอีกครั้งของบริษัท

ถอดรหัสจากการให้สัมภาษณ์ของ "พี่เหมา-เลอศักดิ์ จุลเทศ" อดีตซีอีโอแบงก์ออมสิน วันนี้กับบทบาทดีเวลอปเปอร์หน้าใหม่ในฐานะรองประธานกรรมการบริหาร และกรรมการผู้อำนวยการ ผู้บริหารเบอร์ 2 ของพฤกษาฯ

สรุปผลงานปี"56

พฤกษาฯเพิ่งได้รางวัล SET AWARD 2013 พร้อมกันถึง 2 รางวัล ได้ทั้งเบสต์ซีอีโอและเบสต์เปอร์ฟอร์แมนซ์ จะเห็นว่ารางวัลเบสต์ซีอีโอเพราะเราบริหารบริษัทเติบโตอย่างต่อเนื่องปีละ 25-30% แสดงว่ามีการบริหารความเสี่ยง มีการกำกับดูแลกิจการที่ดีภายใต้ธรรมาภิบาล มีการตอบแทนสังคมสม่ำเสมอ องค์ประกอบความสำเร็จทั้งหมดนี้ขึ้นอยู่กับมีคณะกรรมการที่ดี มีการถ่ายทอดนโยบายที่ดี มีผู้บริหาร และมีพนักงานที่ดี

บริษัทจัดทริปนำคณะสื่อมวลชนมาญี่ปุ่นดูโรงงานผลิตห้องน้ำสำเร็จรูป โดยพันธมิตรหลักของเราคือบริษัท LIXIL องค์กรธุรกิจที่คล้าย ๆ กับเครือเอสซีจีในบ้านเรา เพื่อตอกย้ำว่านี่คือสิ่งที่พฤกษาฯอยากจะให้นวัตกรรมนี้นำมาผลิตป้อนโครงการทาวน์เฮาส์ บ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียมของบริษัท

ก่อนหน้านี้ปัจจัยความสำเร็จในการพัฒนาโครงการทางซีอีโอคุณทองมา (วิจิตรพงศ์พันธุ์) เริ่มจากระบบก่อสร้างสำเร็จรูปพรีแคสต์ขยายผลเป็นนวัตกรรมใช้ระบบ REM ตั้งแต่ซื้อที่ดิน ลงเสาเข็ม พัฒนาที่ ออกแบบ ก่อสร้าง ซึ่งในอนาคตการทำธุรกิจอสังหาฯจะต้องดูแลทั้งคุณภาพและบริการ 

ปีนี้ย่างเข้า 21 ปี ปรับวิสัยทัศน์ใหม่ เราอยากจะเป็นบริษัท 1 ใน 10 ของเอเชียควบคู่การเติบโตและบริหารการเงินที่มีประสิทธิภาพ เรื่องที่ 2 เราอยากเป็นที่หนึ่งในใจลูกค้าในการส่งมอบสินค้ามีคุณภาพ และดีที่สุด เราจึงดูแลในเรื่องการร้องเรียนการแจ้งซ่อม เรื่องที่ 3 การเจริญเติบโตอย่างยั่งยืน 

สำหรับโรงงานพรีแคสต์เดิมมี 5 โรงงาน ผลิตเสา คาน พื้น ผนัง ตั้งอยู่ที่ลำลูกกา ผลิตบ้านได้เดือนละ 640 หลัง ผมเข้ามา 3-4 เดือนสุดท้าย การยูทิลิตี้ทำได้ 101% หรือเกือบ 640-650 หลัง หมายความว่า ใช้กำลังผลิตเต็มที่จึงซื้อที่ดินเพิ่มเติม ตอนแรกวางแผนจะสร้าง 3 โรงงาน แต่ทำก่อน 2 แห่ง กำลังผลิต 480 หลัง/เดือน รวมกับของเดิม 5 โรงงาน คือ 

โรงที่ 1-3-5 จะปรับปรุงให้สามารถผลิตเพิ่มเป็น 700 หลัง รวมของใหม่ทำให้มีกำลังผลิตประมาณ 1,200 หลัง

โรงใหม่เฉพาะโรงที่ 6 ใช้เครื่องจักรจากประเทศเยอรมนี มีระบบออโตเมชั่นเยอะมาก ลงทุน 200-300 ล้าน สามารถผลิตสินค้ามีคุณภาพ และมั่นใจว่าจะส่งมอบบ้านเดี่ยว ทาวน์ คอนโดฯได้ทันตามกำหนด

วิสัยทัศน์เรายังต้องการจะเป็นที่ 1 ในใจลูกค้า มียอดเติบโตทุกปีไม่ว่าสภาพเศรษฐกิจ สังคม และการเมืองของโลกส่งผลถึงบ้านเราอย่างไร เรายังรักษาอัตราเติบโตให้สูงกว่าจีดีพีแต่ละปีของบ้านเรา เทียบกับดีมานด์บ้านเราทั่วประเทศประมาณปีละ 6 แสนล้านบาท ขณะที่ยอดขายพฤกษาฯปีนี้เติบโตจากปีที่ผ่านมา ส่วนแบ่งตลาดจาก 9% เป็น 13%

- ผลกระทบจากการเมือง

แน่นอนว่ามีผลกับทุกบริษัท พี่น้อง (ผู้บริโภค) ต้องดูแลชีวิตประจำวันตัวเองก่อน ไม่มีใครคาดได้ว่าความวุ่นวายจะยุติได้เมื่อไหร่ ในยอดรายรับของเราช่วง 10-11 เดือน ตอน 9 เดือนเราบอกว่ารายรับแนวราบ 82% แนวดิ่ง 18% ตอนนี้แนวราบแค่ 80% แนวดิ่งเป็น 20% ถามผมว่าแบ็กล็อกสะสม 4.3 หมื่นล้าน แต่เป็นของปี"56 ประมาณ 1.6 หมื่นล้าน แบ่งเป็นคอนโดฯประมาณ 8 พันล้าน ทำให้ยอด 2-3 เดือนสุดท้ายเพิ่มสูงมาก

จะเห็นว่ารายได้ส่วนใหญ่ 80% มาจากแนวราบหลัก ๆ คือ ทาวน์เฮาส์ รองลงมาบ้านเดี่ยว ส่วนใหญ่ซื้อเป็นบ้านหลังแรก หมายความว่า คนที่จองต้องการจะอยู่

จริง ๆ สิ่งที่ถามเข้ามามากว่าบ้านเมืองเป็นอย่างนี้จะทำให้ยอดการจอง การโอนลดลงไปไหม คำตอบของผมบริษัทพฤกษาฯก็ยังสามารถเติบโต สามารถบริหารยอดขายยอดโอนได้อย่างต่อเนื่อง 

คอนโดฯที่แบ็กล็อก (ยอดขายรอโอน) เยอะ ผมพูดเสมอว่าซื้อเป็นบ้านหลังที่ 1.1-1.5 ไม่ใช่บ้านหลังที่ 2 คนซื้อมีบ้านหลังแรกอยู่นอกเมือง รถติด เราสร้างใกล้แนวรถไฟฟ้า มีลูกอยู่ในกรุงเทพฯ แนวรถไฟฟ้าก็มาซื้อ คนที่จองซื้อไว้ก็โอน พฤกษาฯสามารถรักษาสถิติการโอน ยอดรีเจ็กต์เรตเรายังรักษาไว้ดีมาก ๆ เรามีการสกรีนยอด 20% น้อยมากสำหรับพฤกษาฯ

- เดือนสุดท้ายท่ามกลางม็อบ

เหตุการณ์ที่เกิดขึ้น (การเมืองไทย) บ้านเราเองยังไงก็ไม่น่าจะรุนแรง และผมก็เชื่อว่าในความคุ้นเคย และความต้องการบ้านหลังแรก เมื่อซื้อแล้วเขามีความจำเป็นต้องโอน ปกติคนซื้อบ้านหลังแรกมี 2 กลุ่มเป้าหมาย 1.คนรุ่นใหม่ที่กำลังมีครอบครัว ทำงานมาระยะหนึ่ง วางแผนว่ามีครอบครัว แต่งงาน ก็คงต้องโอน 2.ครอบครัวเก่า อยู่กันมาบ้านก็เก่า สมาชิกเยอะขึ้น มีฐานะ จำเป็นต้องขยับขยายบ้าน เป็นเรื่องความจำเป็น

- แนวโน้มอสังหาฯปีมะเมีย

ภาพรวมตอนแรกก็ทำแผนว่าน่าจะเติบโตมากกว่า 5% ด้วยซ้ำ แต่เกิดวิกฤต (การเมือง) ก็อาจจะลดลงได้ -2% คือข้อมูลภายใน สำรวจครึ่งเดือนเศษ ๆ 

ตอนนี้เรามีโครงการสะสมในมือ 225 โครงการ แอ็กทีฟ 168 โครงการ มูลค่ารวมกันประมาณ 1.54 แสนล้านบาท โครงการที่แอ็กทีฟคือเปิดขาย-จอง-ก่อสร้าง ส่วนใหญ่อยู่ในพื้นที่กรุงเทพฯกับปริมณฑล ต่างจังหวัดมีแชร์ไม่ถึง 4% ของพอร์ตรายได้บริษัท ต่างประเทศมีเพียงแค่ประมาณ 1% เพราะปัญหาเยอะทั้งเรื่องค่าเงิน กฎหมาย จะโอนเงินกลับยุ่งมาก 

- แผนขึ้นท็อป 10 ในเอเชีย

ผมนำข้อมูลมาดู รายรับพฤกษาฯตอนนี้ได้จากการขายอสังหาฯอย่างเดียว แต่ไม่ได้รวมภาคบริการพวกโรงแรมเหมือนกับคู่แข่งในเอเชียด้วยกัน...ไม่เป็นไรเราเคยทำโครงการที่มัลดีฟส์ แต่ตลาดแคบ

มาก ๆ เรื่องจะให้มีอัตราแลกเปลี่ยนเป็นเงินบาทกลับมาบ้านเรามีน้อยมาก ใช้เวลาแลกเปลี่ยนพอสมควร เราคิดว่าคงจะไม่ขยายต่อที่นี่ ไม่คุ้ม

ประเทศอินเดียก็โอเค แต่ค่าเงินลด 12% พวกนี้สิ่งที่เราไปบางทีไม่รู้หรอกว่าเงินเฟ้อเท่าไหร่ อัตราดอกเบี้ยยังไง ซึ่งค่อนข้างสูงกว่าบ้านเรา ยังมีเรื่องไฟแนนซ์อีกว่านโยบายเป็นยังไง ดอกเบี้ยสูงกู้ก็ค่อนข้างลำบาก เราไปก็โอเค ถ้าเราป้องกันค่าเงินบาทได้

อินโดนีเซียศึกษาไว้หมดแล้ว โชคดีค่าเงินลดไป 10 กว่าเปอร์เซ็นต์ มีการกีดกันการค้าพอสมควร ปีหน้ามีเลือกตั้งประธานาธิบดีใหม่ เราดูไว้ว่าน่าจะไป ประชากรเยอะ 200 กว่าล้านคน อีกแห่งคือ เวียดนาม พื้นที่ที่เราจับคิดว่ายังไม่ใช่ตลาดประชาชนทั่วไปเหมือนไทย คิดว่าคงจะยังไม่พัฒนาต่อเนื่องในขณะนี้

- ต้องมียอดขายเท่าไหร่

นโยบายที่อยากจะเป็นบริษัทอสังหาฯติดอันดับท็อป 10 ของเอเชีย คุณทองมามองไว้แสนล้าน แต่ตอนนี้ไม่ใช่แล้ว ต้องเพิ่มอีกเยอะ (หัวเราะ)

- แผนลงทุนปี"57

ปีนี้เปิดตัวน่าจะได้ 50-55 โครงการ เฉลี่ยมูลค่าโครงการคูณ 1 พันล้านบาท ปีหน้าตอนที่ประมาณการคงจะมีโครงการไม่น้อยกว่าปีนี้สัก 50 โครงการ มูลค่ารวมประมาณ 5 หมื่นล้านบาท เป็นปีที่จะให้ความสำคัญกับการลงทุนในต่างจังหวัดเพิ่มขึ้นกว่าเดิม โดยสินค้าตัวบุกจะเป็นทาวน์เฮาส์เป็นหลัก ราคา 1-3 ล้าน บางจังหวัดอาจจะมีบ้านเดี่ยวแซมไปบ้าง

ในแง่รายได้ของบริษัทมีการปรับเล็กน้อย สัดส่วนจากแนวราบจะ 70% คอนโดฯไม่เกิน 25% ในกลุ่มห้องชุดราคาไม่สูงเฉลี่ย 1 ล้านเศษ ๆ หรือต่ำกว่า 2 ล้านลงมา 

แผนปีหน้าผมตั้งใจแถลงข่าว 21 ม.ค. 57 จำนวนแปลงและมูลค่าเท่ากับปี"56