การขายฝาก - จำนอง มีความต่างกันอย่างไร ขายฝากแล้วใช้ทำสัญญากับธนาคารได้ไหม?

         หลายปัจจัยที่ก่อให้เกิดปัญหาหนี้นอกระบบ เช่น ปัญหาเศรษฐกิจทำให้ประชาชนมีรายได้ไม่เพียงพอกับรายจ่าย ปัญหาด้านการศึกษา ประชาชนขาดความรู้ในการวางแผนทางการเงิน ไม่มีวินัยทางการเงิน ทำให้ใช้จ่ายเงินอย่างฟุ่มเฟือย ตลอดถึงปัญหาของประชาชนระดับรากหญ้า ที่ไม่สามารถเข้าถึงแหล่งเงินกู้จากสถาบันการเงิน เนื่องจากติดขัดเรื่องขั้นตอนการขอสินเชื่อ ซึ่งมีข้อจำกัดยุ่งยากและล่าช้า จึงมุ่งไปใช้บริการธุรกิจเงินนอกระบบกันมากขึ้น
 
         รูปแบบของธุรกิจเงินนอกระบบมีให้เลือกหลายรูปแบบ มักโฆษณาทั่วไปตามเสาไฟฟ้า หรือตามตู้โทรศัพท์สาธารณะ คนที่ขาดหลักประกันมักจะเลือกใช้บริการในรูปเงินด่วน ส่วนคนที่มีหลักประกันประเภทอสังหาริมทรัพย์ เช่น ที่ดินหรือบ้าน ก็เลือกใช้บริการในรูปแบบจำนองหรือขายฝาก การที่มุ่งเน้นแต่เรื่องความสะดวก ขั้นตอนการกู้ไม่ยุ่งยากแถมได้เงินมาใช้รวดเร็วทันใจ จึงขาดความสนใจและคาดไม่ถึงว่า นายทุนธุรกิจเงินนอกระบบเหล่านี้อยู่ในชนชั้นสังคมที่เหนือกว่า มักอาศัยจุดอ่อนที่ประชาชนขาดความรู้ความเข้าใจด้านกฎหมาย หาช่องทางเอารัดเอาเปรียบ เพื่อแสวงหาผลประโยชน์จากการปล่อยกู้ได้อย่างเลือดเย็นที่สุด

         ดังนั้น จึงมีข้อเสนอแนะอย่างง่าย ๆ ให้แก่ผู้ที่มีที่ดินที่พร้อมจะใช้ไปเป็นหลักประกันการกู้เงิน ก่อนที่ท่านคิดจะนำที่ดินหรือบ้านไปกู้เงินจากธุรกิจเงินนอกระบบ ท่านควรจะเลือกแบบไหนดี ระหว่างการ “จำนอง” หรือ “ขายฝาก”  เพราะทั้ง 2 แบบเป็นการทำนิติกรรมที่มีความใกล้เคียงกันมาก กล่าวคือ ทั้งจำนองและขายฝาก ต้องไปทำนิติกรรมจดจำนองหรือขายฝากที่สำนักงานที่ดินเหมือนกัน แตกต่างกันที่การบังคับหลักประกัน

ขายฝาก คืออะไร

          การทำสัญญาขายฝาก เป็นการทำสัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์ โดยลูกหนี้จะทำการขายทรัพย์สินให้กับเจ้าหนี้ ซึ่งต้องมีการโอนทรัพย์สินระหว่างกันก่อน แต่มีข้อตกลงเพิ่มเติมว่า ลูกหนี้สามารถซื้อทรัพย์สินคืนได้ตามระยะเวลาที่กำหนดกันไว้ 

         ยกตัวอย่างง่าย ๆ ก็คือ นาย A นำบ้านพร้อมที่ดิน ไปทำสัญญาขายฝากกับนาย B เป็นระยะเวลา 1 ปี นั่นหมายความว่า ถ้าภายใน 1 ปีหลังทำสัญญา นาย A ต้องการซื้อบ้านพร้อมที่ดินคืน นาย B จะต้องขายคืนให้โดยไม่มีขอยกเว้น แต่หากพ้น 1 ปีไปแล้ว บ้านพร้อมที่ดินจะตกเป็นกรรมสิทธิ์ของนาย B ทันที ซึ่งนาย B จะนำทรัพย์สินไปดำเนินการอะไรก็ได้นั่นเอง

         ทั้งนี้ การทำสัญญาขายฝาก หากครบสัญญาแต่ลูกหนี้ยังไม่พร้อมไถ่คืน ลูกหนี้สามารถขอต่อสัญญาได้ไม่จำกัดจำนวนครั้ง และสามารถทำสัญญาได้นานสูงสุด 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ แต่หากเป็นสังหาริมทรัพย์จะมีกำหนด 3 ปี โดยการทำสัญญาจะต้องทำต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเท่านั้น

จำนอง คืออะไร

          จำนอง คือ สัญญากู้เงิน ที่ใช้หลักประกันเป็นอสังหาริมทรัพย์ หรือสังหาริมทรัพย์บางประเภทที่ได้จดทะเบียนไว้แล้วตามกฎหมาย แต่จะไม่มีการโอนทรัพย์สิน เป็นแค่การนำทรัพย์สินนั้นไปจดทะเบียนเพื่อตราไว้เป็นหลักประกันเท่านั้น โดยจะต้องทำสัญญาต่อหน้าเจ้าพนักงาน ณ กรมที่ดินเช่นเดียวกับการขายฝาก

         ส่วนกรณีที่ลูกหนี้เกิดผิดสัญญาไม่สามารถชำระหนี้ได้ ผู้รับจำนองก็ยังไม่สามารถยึดทรัพย์ตามกฎหมายได้ เพราะทรัพย์สินนั้นยังเป็นกรรมสิทธิ์ของลูกหนี้อยู่ ซึ่งเจ้าหนี้จะต้องไปฟ้องร้องตามกฎหมายเพื่อให้ศาลบังคับกับลูกหนี้ลูกหนี้ก่อน จากนั้นจึงนำทรัพย์สินนั้นไปขายทอดตลาดที่กองบังคับคดี เพื่อนำเงินไปชำระหนี้ โดยสัญญาจำนอง ไม่มีอายุความ แต่จะมีการระบุระยะเวลาชำระหนี้เท่านั้น

ขายฝาก กับ จำนอง ต่างกันอย่างไร

          สิ่งที่การทำสัญญาแบบขายฝากและจำนองแตกต่างกัน มีดังนี้

          1. ลักษณะสัญญา

            จำนอง : ลูกหนี้ไม่ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

           ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องโอนทรัพย์สินไปอยู่ในมือเจ้าหนี้

          2. กรณีทำผิดสัญญา

           จำนอง : หากครบสัญญาแล้ว ลูกหนี้สามารถจ่ายดอกเบี้ย เพื่อขอต่อเวลาได้อีกไม่เกิน 5 ปี หรือผู้รับจำนองจะฟ้องศาลเพื่อบังคับคดี แล้วให้กองบังคับคดีประมูลขายทรัพย์สินเพื่อนำเงินมาชำระหนี้ ซึ่งระหว่างที่โดนฟ้อง ทรัพย์สินนั้นจะไม่สามารถนำมาขายได้

           ขายฝาก : ลูกหนี้ต้องมาไถ่ถอนภายในระยะเวลาที่ตกลงกันไว้ในสัญญา หากเลยกำหนดเวลาตามกฏหมายสามารถขยายเวลาขายฝากกี่ครั้งก็ได้ ครั้งละนานเท่าใดก็ได้ แต่รวมกันแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี สำหรับอสังหาริมทรัพย์ และไม่เกิน 3 ปี สำหรับสังหาริมทรัพย์ แต่หากไม่มีการขอต่อสัญญา ทรัพย์สินจะตกเป็นของเจ้าหนี้ทันที

          3. ค่าจดทะเบียน

           จำนอง : เสียค่าธรรมเนียมอัตรา 1% จากวงเงินที่นำมาจำนอง แต่ไม่เกิน 200,000 บาท

           ขายฝาก : เสียค่าธรรมเนียม 2% จากราคาประเมิน และต้องชำระภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอากรแสตมป์ตามที่กฎหมายกำหนด

          4. วงเงินในการอนุมัติ

           จำนอง : ส่วนใหญ่จะได้วงเงินน้อยกว่า 30% ของราคาประเมิน

           ขายฝาก : ได้วงเงินประมาณ 40-70% ของราคาประเมิน
 
          สรุปแล้วจะพบว่าสัญญาขายฝากมีข้อดี คือ ผู้กู้เงินจะได้รับการอนุมัติเร็ว และมักจะให้วงเงินสูงกว่าจำนองค่อนข้างเยอะ แต่ก็มีความเสี่ยงเรื่องความปลอดภัยของทรัพย์สินที่นำไปทำสัญญา ถ้าโชคร้ายเจอนายทุนไม่ดี ต่อรองไม่ได้ ไถ่ถอนไม่ทันเวลาก็โดนยึดทันที รวมทั้งมีค่าธรรมเนียมที่สูงกว่าการจำนองอีกด้วย
          
          ขณะที่สัญญาจำนอง ข้อดีก็คือ มีความปลอดภัยด้านทรัพย์สินน้อยกว่า เนื่องจากไม่ต้องขายทรัพย์สินนั้น ๆ ให้เจ้าหนี้ โอกาสที่จะเสียทรัพย์สินจึงน้อย และมีค่าธรรมเนียมที่ถูกกว่า แต่ข้อเสียก็มีเช่นกันคือ วงเงินที่ได้รับจะประมาณ 10-30% ของราคาประเมินเท่านั้น 

เอาทรัพย์สินที่ขายฝาก ไปจำนองธนาคารได้ไหม ?

          ในกรณีที่เจ้าหนี้ต้องการนำทรัพย์สินของลูกหนี้ที่นำมาขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่ง ซึ่งยังไม่ได้ถึงวันครบกำหนดชำระหนี้นั้น ตามกฎหมายถือว่าทำไม่ได้  แต่หากครบกำหนดสัญญาขายฝากแล้ว และลูกหนี้ไม่นำเงินมาชำระคืนหรือขอต่อสัญญา เจ้าหนี้ก็มีสิทธิ์อย่างถูกต้องที่จะนำทรัพย์สินดังกล่าวไปทำอะไรก็ได้ เพราะถือว่าตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าหนี้แล้ว
          
          รวมทั้งหากลูกหนี้ต้องการนำทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝาก ไปจำนองกับธนาคารอีกทอดหนึ่งเพื่อนำเงินมาไถ่ถอนนั้น ตามกฎหมายก็ถือว่าทำไม่ได้เช่นกัน เนื่องจากทรัพย์สินที่อยู่ระหว่างการขายฝากถือว่าอยู่ในการดูแลของเจ้าหนี้แล้ว และหากลูกหนี้ต้องการนำไปจำนองกับธนาคารต้องมีการไถ่ถอนให้เสร็จเรียบร้อยก่อนถึงจะสามารถดำเนินการได้